باختصار
من يملك قطعة أرض في رومانيا منذ سنوات، وكثيرًا ما يكون ذلك من 2007 حتى 2009، عبر شركة رومانية أو كحصة في قطعة أرض مشتركة، عليه أن يبدأ باستيضاح ما هو مسجل اليوم لا بالسعر. ويستند هذا الاستيضاح إلى مستخرج من سجل العقارات لدى ANCPI، وإلى وضع الشركة في سجل الشركات ONRC، وإلى شهادة تخطيط لغرض المعلومات، وإلى وضع الضريبة المحلية. وبعد اتضاح الصورة فقط يُسوّى التسجيل، وفي الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية يُجرى إجراء حق الأولوية وفق القانون 17/2014.
أبرز النقاط
- 1كل عقار في رومانيا يُعرَّف برقم مساحي ويُسجَّل في صحيفة عقارية (القانون 7/1996، المادة 1). وقطعة الأرض التي لا توجد في السجل ادعاء، وليست عقارًا بعد.
- 2إذا خضعت البلدة للتسجيل المنهجي ولم يُحدَّد المالك، تُسجَّل الإشارة proprietar neidentificat، ويطلب المالك التسجيل لاحقًا بمستند الملكية (المادة 13(15)).
- 3قطعة الأرض المسجلة باسم شركة لا تساوي أكثر من السيطرة على الشركة: يُفحص في ONRC أنها نشطة ومن المخوّل بالتوقيع، وفي بوابة المحاكم أنه لا توجد قضايا ضدها.
- 4ضريبة الأرض المحلية تُدفع على قسطين، حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر (قانون الضرائب، المادة 467)، ويتحقق كاتب العدل من عدم وجود دين قبل البيع.
- 5بيع قطعة أرض مملوكة لأكثر من ثلاث سنوات يخضع في رومانيا لضريبة 1% من قيمة الصفقة، ويحصّل كاتب العدل الضريبة قبل التوقيع (المادة 111).
الحالة مألوفة: قطعة اشتُريت في رومانيا قبل سنوات ولم يُعتنَ بها منذ ذلك الحين، أو قطعة أرض اشتراها الوالدان عبر شركة رومانية لا يعرف أحد وضعها، أو حصة في أرض كبيرة مع شركاء دون أن يرى أحد مستخرجًا. والقاسم المشترك هو مستندات قديمة وذاكرة جزئية وعدم يقين بشأن ما تملكونه بالضبط اليوم.
قبل البحث عن مشترٍ أو طلب تقييم للقيمة، يجب الإجابة عن سؤال واحد: ما المسجل اليوم، وباسم من، وما الأعباء المترتبة عليه. يشرح هذا الدليل كيف يتم ذلك من إسرائيل، وما نقاط الإخفاق المتكررة في قطع الأراضي من تلك الفترة، وبأي ترتيب تتم التسوية أو البيع.
ما المستندات التي يُستحسن جمعها قبل التوجه إلى أي سلطة؟
كل مستند من تلك الفترة قد يختصر الاستيضاح. وحتى المسح الضوئي غير الواضح أفضل من لا شيء:
- عقد الشراء الموثّق. يظهر فيه عادةً الرقم المساحي (număr cadastral) ورقم الصحيفة العقارية (carte funciară).
- مستندات الشركة، إذا تم الشراء عبر شركة رومانية (SRL): عقد التأسيس، وأسماء المديرين، وأي اتفاق إدارة وُقِّع.
- الاتفاقات بين الشركاء، إذا اشتريتم حصة في قطعة أرض مع آخرين.
- إيصالات الضريبة المحلية، إذا كنتم قد دفعتم في أي وقت.
- في الإرث: شهادة الوفاة، وأمر الإرث أو أمر تنفيذ الوصية، وأي مستند يربط المتوفى بقطعة الأرض.
لماذا تُملك قطع أراضٍ كثيرة من تلك السنوات عبر شركة؟ لأنه بموجب المادة 6 من القانون 312/2005، لا يكتسب مواطن دولة من خارج الاتحاد الأوروبي أرضًا في رومانيا إلا وفق معاهدة وعلى أساس المعاملة بالمثل. ولذلك اشترى الإسرائيليون عبر شركة رومانية، أو عبر شريك محلي، وأحيانًا دون أي تسجيل على الإطلاق. وهذه القاعدة لم تتغير.
إذا خضعت البلدة للتسجيل المنهجي ولم يُحدَّد المالك، تُسجَّل الإشارة proprietar neidentificat، ويطلب المالك التسجيل لاحقًا بمستند الملكية (المادة 13(15)).
كيف تحددون موقع قطعة الأرض في سجل العقارات؟
تُدار الصحيفة العقارية في رومانيا وفق القانون 7/1996، ويُطلب المستخرج من الوكالة الوطنية للمساحة وتسجيل العقارات، ANCPI. وهناك حالتان:
- لديكم رقم. اطلبوا مستخرجًا لغرض المعلومات (extras de carte funciară pentru informare) عبر موقع الدفع التابع لـ ANCPI، مع المحافظة والبلدة والرقم المساحي أو رقم الصحيفة العقارية.
- ليس لديكم رقم. يبحث محامٍ أو مسّاح معتمد في مكتب التسجيل في المحافظة (OCPI) باسم المالك والبلدة، أو بحسب الموقع على الخريطة.
نقطة يكاد يفوّتها دائمًا من يقيم في الخارج: يجري في رومانيا برنامج وطني للتسجيل المنهجي لجميع العقارات. وبموجب المادة 14 من القانون، تُعرض مستندات التسجيل المنهجي على الجمهور 60 يومًا، ويمكن خلال هذه المدة طلب التصحيحات. وإذا لم يُحدَّد المالك، تُسجَّل في الصحيفة الإشارة «مالك غير محدد» (proprietar neidentificat)، دون تسجيل ملكية (المادة 13(15)). والملكية لا تُمحى: إذ يستطيع المالك طلب التسجيل لاحقًا، بشهادة من رئيس السلطة على تحديد العقار في المخطط المساحي وبمستند ملكيته.
ما الذي يُفحص في المستخرج، ومتى يلزم مستخرج تاريخي أيضًا؟
| ما الذي يُفحص | أين | علامة تستوجب المعالجة |
|---|---|---|
| من المالك المسجل | المستخرج، الجزء II | اسم غير اسمكم أو اسم الشركة، أو «مالك غير محدد» |
| المساحة والحدود | المستخرج، الجزء I والمخطط المساحي | فارق عن عقد الشراء |
| الأعباء والإجراءات | المستخرج، الجزء III | رهن، أو حجز، أو إشارة إلى قضية في المحكمة |
| مصدر الملكية | سلسلة المستندات | سند ملكية من فترة الاسترداد يستوجب الفحص |
| دين الضريبة المحلية | قسم الضرائب في السلطة المحلية | رصيد مفتوح من سنوات سابقة |
| الاستخدام التخطيطي | شهادة تخطيط لغرض المعلومات | أرض زراعية خارج المنطقة المبنية (extravilan) |
إذا ظهر في المستخرج الحالي مالك لا تعرفونه، فاطلبوا مستخرجًا تاريخيًا. فهو يُظهر تسلسل القيود ويتيح فهم هل انتقلت الملكية ومتى، مثلًا في إجراء تنفيذ. وإذا كانت قطعة الأرض تستند إلى سند ملكية من فترة الاسترداد، فانظروا دليلنا عن دعاوى الاسترداد في Ilfov.
قطعة الأرض مسجلة باسم شركة: كيف تعرفون أنها لا تزال تحت سيطرتكم؟
الشركة الرومانية التي أُسست قبل سنوات ثم نُسيت من أصعب نقاط الإخفاق. فالمدير المحلي أو من تسلّم إدارة الشركة يستطيعان توقيع اتفاقات باسمها، والدعوى التي تُبلَّغ إلى مقرها المسجل قد تنتهي بحكم دون أن يدافع أحد. ولذلك يُفحص ما يلي:
- في سجل الشركات (ONRC): أن الشركة نشطة، ومن هم المساهمون، ومن المدير ومن المخوّل بالتوقيع، وهل سُجلت تغييرات لم تكونوا على علم بها.
- في بوابة المحاكم (portal.just.ro): هل توجد قضايا ضد الشركة.
- القوائم المالية السنوية. فالشركة التي لا تقدم قوائمها قد تُحل بأمر من المحكمة بطلب من مسجل الشركات (قانون الشركات 31/1990، المادة 237).
- الوصول إلى الحساب المصرفي للشركة، ونسخة من كل اتفاق وقّعته.
من دون مفوّض توقيع ساري المفعول لا يمكن بيع أي شيء، ولذلك تأتي تسوية وضع الشركة قبل أي خطوة أخرى.
تملكون حصة في قطعة أرض مشتركة: ما الذي يحميكم؟
المسجل فقط. فمن اشترى حصة في أرض كبيرة وتسلّم مستندات خاصة فقط قد يكتشف أنه لا يظهر في أي سجل، وأن الشريك المسجل يستطيع التصرف وحده. يُفحص في المستخرج من المسجل مالكًا وبأي حصة، وإذا كانت الأرض مملوكة لشركة، يُفحص في ONRC من هم المساهمون. وإذا دُفع جزء من الثمن في حينه خارج العقد الموثّق، فهذا الجزء غير محمي بأي مستند، والحاسم هو ما سُجِّل.
ما الذي يجوز فعله بقطعة الأرض اليوم؟
بيعت قطع أراضٍ كثيرة آنذاك مع وعد بأن تتحول إلى استخدام البناء. ولمعرفة ما حدث فعلًا، تُطلب شهادة تخطيط لغرض المعلومات (certificat de urbanism pentru informare). فبموجب المادة 254 من قانون التخطيط والبناء، القانون 169/2026، يحق لكل شخص طلبها، وتصدر خلال 10 أيام عمل كحد أقصى. والسؤال المهم: هل قطعة الأرض داخل المنطقة المبنية (intravilan) أم خارجها، وهل هي زراعية. والجواب يحدد الطريق كله بعد ذلك.
ما الضرائب والديون التي يجب تسويتها؟
- ضريبة الأرض المحلية. تُدفع للسلطة المحلية على قسطين متساويين، حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر. ومن يدفع السنة كاملة حتى 31 مارس قد يحصل على خصم يصل إلى 10%، بحسب قرار المجلس المحلي (المادة 467 من قانون الضرائب). والدين من سنوات سابقة لا يختفي: اطلبوا كشفًا تفصيليًا وادفعوا قبل التخطيط للبيع.
- ضريبة البيع في رومانيا. 1% من قيمة الصفقة على عقار مملوك لأكثر من ثلاث سنوات، و3% حتى ثلاث سنوات. ويحصّلها كاتب العدل قبل التوقيع، وإذا كان الثمن أدنى من القيمة الدنيا لغرفة كتّاب العدل، تُحسب الضريبة على أساس القيمة الدنيا (المادة 111(4^1)).
- الإرث. لا ضريبة إذا انتهى إجراء الإرث لدى كاتب العدل خلال سنتين من الوفاة؛ وبعد سنتين يدفع الورثة 1% من قيمة التركة (المادة 111(3)). وتتيح المادة 44(2) من الدستور للأجانب اكتساب الأرض بالإرث القانوني؛ أما إذا كان الإرث بموجب وصية، فهذه مسألة تُعرض على المحامي.
- الجانب الإسرائيلي. المقيم الضريبي في إسرائيل يصرّح في إسرائيل عن العقار وعن الدخل منه. وقبل البيع، تحدثوا مع محاسبكم.
كيف تُباع قطعة أرض قديمة من إسرائيل؟
بيع العقارات في رومانيا يتم بصك موثّق، ولذلك يمنح من لا يحضر توكيلًا موثّقًا خاصًا، مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية. وفي قطعة الأرض الواقعة داخل المنطقة المبنية، هذا هو المسار عادةً.
أما الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية فقصتها مختلفة. فبموجب القانون 17/2014، يُعرض عرض البيع في السلطة المحلية 45 يوم عمل (المادة 6)، ويحق لأصحاب حق الأولوية الشراء قبل أي شخص آخر بالثمن نفسه، وفق ترتيب محدد (المادة 4). وإذا لم يشترِ أي منهم، يجب أن يستوفي المشتري شروطًا تراكمية، مثل الإقامة والنشاط الزراعي في رومانيا خمس سنوات على الأقل (المادة 4^1)، ولا يجوز البيع لأي شخص إلا إذا لم يوجد مثل هذا المشتري (المادة 4^1(5)). ومن دون موافقة وزارة الزراعة لا يوقّع كاتب العدل، والبيع الذي تجاوز الإجراء باطل (المادتان 9 و16). والمشتري الإسرائيلي غير الحامل لجنسية أوروبية لا يستطيع عادةً شراء مثل هذه الأرض (المادة 2(3)). أما الضريبة الخاصة البالغة 80% على البيع خلال 8 سنوات من الشراء (المادة 4^2) فلم تعد ذات صلة بمن اشترى في 2007 أو 2008.
بأي ترتيب تُسوّى قطعة الأرض؟
- اجمعوا عقد الشراء، ومستندات الشركة، واتفاقات الشركاء أو مستندات الإرث.
- اطلبوا مستخرجًا حديثًا، وإذا لزم الأمر حددوا الرقم عبر محامٍ أو مسّاح.
- اقرؤوا أجزاء المستخرج الثلاثة، وتحققوا مما إذا كانت البلدة قد خضعت للتسجيل المنهجي.
- إذا كانت هناك شركة: افحصوها في ONRC وفي بوابة المحاكم وسوّوا مسألة مفوّض التوقيع.
- اطلبوا شهادة تخطيط لغرض المعلومات.
- استوضحوا دين الضريبة المحلية وادفعوه.
- في الإرث: أكملوا الإجراء لدى كاتب عدل روماني.
- بعد ذلك فقط: توكيل موثّق، وفي الأرض الزراعية خارج المنطقة المبنية، إجراء حق الأولوية.
ماذا تفعلون قبل التوقيع على البيع؟
قبل الاتفاق على ثمن مع مشترٍ، تأكدوا من أن بين أيديكم مستخرجًا حديثًا باسمكم أو باسم شركة تحت سيطرتكم، وشهادة بعدم وجود دين ضريبة محلية، وشهادة تخطيط تُظهر ما يجوز في قطعة الأرض. نحن نرافق الإسرائيليين في الاستيضاح من إسرائيل وفي بناء تسلسل الخطوات، بالتعاون مع محامين ومسّاحين وكتّاب عدل مرخصين في رومانيا، وهم الذين ينفذون البحث في السجلات وتصحيحات التسجيل وإجراء الإرث والتوقيع.
هذا المقال معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية لحالة معينة. كل قطعة أرض قديمة حالة قائمة بذاتها، وقد تتغير النسب والمواعيد. وقبل أي خطوة، يُستحسن استشارة محامٍ مستقل في رومانيا ومحاسب في إسرائيل.
أسئلة شائعة
كيف أجد قطعة أرض في رومانيا إذا لم يكن لدي رقم مساحي؟
ابدؤوا بعقد الشراء، إذ يظهر فيه الرقم عادةً. وإذا لم يكن هناك عقد، يستطيع محامٍ أو مسّاح معتمد البحث في مكتب التسجيل في المحافظة (OCPI) باسم المالك والبلدة، أو بحسب الموقع على الخريطة.
ما معنى «مالك غير محدد» في المستخرج؟
إنها إشارة تُسجَّل حين لم يُحدَّد المالك في أثناء التسجيل المنهجي (القانون 7/1996، المادة 13(15)). والملكية لا تُمحى، لكن يجب طلب التسجيل بشهادة من رئيس السلطة على تحديد العقار وبمستند الملكية.
قطعة الأرض مسجلة باسم شركة رومانية لم نعتنِ بها منذ سنوات. ما الذي نفحصه أولًا؟
وضع الشركة في سجل الشركات (ONRC): هل هي نشطة، ومن المدير ومن المخوّل بالتوقيع. بعد ذلك يُبحث في بوابة المحاكم عن قضايا ضدها، ويُطلب مستخرج حديث لقطعة الأرض، وإن لزم الأمر مستخرج تاريخي أيضًا.
كم ضريبة تُدفع في رومانيا على بيع قطعة أرض اشتُريت في 2007؟
بموجب المادة 111 من قانون الضرائب، 1% من قيمة الصفقة، لأن العقار مملوك لأكثر من ثلاث سنوات. وإذا كان الثمن أدنى من القيمة الدنيا لغرفة كتّاب العدل، تُحسب الضريبة على أساس القيمة الدنيا. أما الضريبة في إسرائيل فيُسأل عنها محاسب.
هل يمكن بيع قطعة أرض زراعية خارج المنطقة المبنية لمشترٍ إسرائيلي؟
عادةً لا. فبموجب القانون 17/2014، لا يكتسب مواطن دولة من خارج الاتحاد مثل هذه الأرض إلا وفق معاهدة، ويمر البيع أولًا بإجراء علني لحق الأولوية مدته 45 يوم عمل.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- Portal legislativ - القانون 7/1996، والقانون 17/2014، والقانون 312/2005، والقانون 31/1990، وقانون الضرائب (القانون 227/2015) والدستور
- ANCPI - الوكالة الوطنية للمساحة وتسجيل العقارات
- ONRC - السجل التجاري الوطني في رومانيا
- Portalul instanțelor de judecată - بوابة المحاكم في رومانيا
- سلطة الضرائب الإسرائيلية
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.