בקצרה
מי שמחזיק מגרש ברומניה מלפני שנים, לעיתים קרובות מ-2007 עד 2009, דרך חברה רומנית או כחלק במגרש משותף, צריך להתחיל בבירור של מה שרשום היום ולא במחיר. הבירור נשען על נסח מפנקס המקרקעין של ANCPI, על מצב החברה במרשם החברות ONRC, על תעודת תכנון למידע ועל מצב המס המקומי. רק אחרי שהתמונה ברורה מסדירים את הרישום, ובקרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי עוברים את הליך זכות הקדימה לפי חוק 17/2014.
הנקודות החשובות
- 1כל נכס ברומניה מזוהה במספר קדסטרי ונרשם בספר מקרקעין (חוק 7/1996, סעיף 1). מגרש שלא נמצא בספר הוא טענה, עדיין לא נכס.
- 2אם היישוב עבר רישום שיטתי ולא זיהו את הבעלים, נרשמת ההערה proprietar neidentificat, והבעלים מבקש את הרישום בהמשך עם מסמך הבעלות (סעיף 13(15)).
- 3מגרש על שם חברה שווה רק כמו השליטה בחברה: בודקים ב-ONRC שהיא פעילה ומי מוסמך לחתום, ובפורטל בתי המשפט שאין נגדה תיקים.
- 4מס קרקע מקומי משולם בשני תשלומים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר (קוד המסים, סעיף 467), והנוטריון בודק שאין חוב לפני מכירה.
- 5מכירה של מגרש שמוחזק מעל שלוש שנים ממוסה ברומניה ב-1% מערך העסקה, והנוטריון גובה את המס לפני החתימה (סעיף 111).
המצב מוכר: חלקה שנקנתה ברומניה לפני שנים ומאז לא טופלה, מגרש שההורים קנו דרך חברה רומנית שאיש לא יודע מה מצבה, או חלק בקרקע גדולה עם שותפים בלי שמישהו ראה נסח. המכנה המשותף הוא מסמכים ישנים, זיכרון חלקי ואי ודאות לגבי מה בדיוק בבעלותכם היום.
לפני שמחפשים קונה או מבקשים הערכת שווי, צריך לענות על שאלה אחת: מה רשום היום, על שם מי, ומה רובץ עליו. המדריך מסביר איך עושים את זה מישראל, אילו נקודות כשל חוזרות במגרשים מאותה תקופה, ובאיזה סדר מסדירים או מוכרים.
אילו מסמכים כדאי לאסוף לפני שפונים לרשות כלשהי?
כל מסמך מהתקופה יכול לקצר את הבירור. גם סריקה מטושטשת עדיפה על כלום:
- חוזה הקנייה הנוטריוני. בדרך כלל מופיעים בו המספר הקדסטרי (număr cadastral) ומספר ספר המקרקעין (carte funciară).
- מסמכי החברה, אם הקנייה נעשתה דרך חברה רומנית (SRL): מסמך היסוד, שמות המנהלים, וכל הסכם ניהול שנחתם.
- הסכמים בין שותפים, אם רכשתם חלק במגרש יחד עם אחרים.
- קבלות על מס מקומי, אם שילמתם אי פעם.
- בירושה: תעודת פטירה, צו ירושה או צו קיום צוואה, וכל מסמך שמקשר בין הנפטר למגרש.
למה כל כך הרבה מגרשים מאותן שנים מוחזקים דרך חברה? כי לפי סעיף 6 לחוק 312/2005, אזרח מדינה שמחוץ לאיחוד האירופי רוכש קרקע ברומניה רק לפי אמנה ועל בסיס הדדיות. ישראלים קנו לכן דרך חברה רומנית, דרך שותף מקומי, ולעיתים בלי רישום בכלל. הכלל הזה לא השתנה.
אם היישוב עבר רישום שיטתי ולא זיהו את הבעלים, נרשמת ההערה proprietar neidentificat, והבעלים מבקש את הרישום בהמשך עם מסמך הבעלות (סעיף 13(15)).
איך מאתרים את המגרש בפנקס המקרקעין?
ספר המקרקעין ברומניה מנוהל לפי חוק 7/1996, ואת הנסח מזמינים מהסוכנות לקדסטר ולרישום מקרקעין, ANCPI. יש שני מצבים:
- יש לכם מספר. מזמינים נסח למידע (extras de carte funciară pentru informare) באתר התשלומים של ANCPI, עם המחוז, היישוב והמספר הקדסטרי או מספר ספר המקרקעין.
- אין לכם מספר. עורך דין או מודד מוסמך מחפשים בלשכת הרישום של המחוז (OCPI) לפי שם הבעלים והיישוב, או לפי המיקום במפה.
נקודה שמי שגר בחו״ל כמעט תמיד מפספס: ברומניה מתנהלת תוכנית לאומית לרישום שיטתי של כל הנכסים. לפי סעיף 14 לחוק, מסמכי הרישום השיטתי מוצגים לציבור 60 יום, ובתקופה הזו אפשר לבקש תיקונים. אם לא זיהו את הבעלים, נרשמת בספר ההערה ״בעלים לא מזוהה״ (proprietar neidentificat), בלי רישום בעלות (סעיף 13(15)). הבעלות לא נמחקת: הבעלים יכול לבקש את הרישום בהמשך, עם אישור של ראש הרשות על זיהוי הנכס בתוכנית הקדסטרית ועם מסמך הבעלות שלו.
מה בודקים בנסח, ומתי צריך גם נסח היסטורי?
| מה בודקים | איפה | סימן שמחייב טיפול |
|---|---|---|
| מי הבעלים הרשום | נסח, חלק II | שם אחר משלכם או מהחברה, או ״בעלים לא מזוהה״ |
| שטח וגבולות | נסח, חלק I ותוכנית קדסטרית | פער מול חוזה הקנייה |
| שעבודים והליכים | נסח, חלק III | משכנתא, עיקול, הערה על תיק בבית משפט |
| מקור הבעלות | שרשרת המסמכים | תעודת בעלות מתקופת ההשבה שדורשת בדיקה |
| חוב מס מקומי | מחלקת המסים ברשות המקומית | יתרה פתוחה משנים קודמות |
| ייעוד תכנוני | תעודת תכנון למידע | קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי (extravilan) |
אם בנסח העדכני מופיע בעלים שאינכם מכירים, הזמינו נסח היסטורי. הוא מראה את רצף הרישומים ומאפשר להבין מתי והאם הבעלות עברה, למשל בהליך הוצאה לפועל. אם המגרש נשען על תעודת בעלות מתקופת ההשבה, ראו את המדריך שלנו על תביעות השבה באילפוב.
המגרש רשום על חברה: איך יודעים שהיא עדיין בשליטתכם?
חברה רומנית שהוקמה לפני שנים ונשכחה היא אחת מנקודות הכשל הקשות. מנהל מקומי או מי שקיבל את ניהול החברה יכולים לחתום על הסכמים בשמה, ותביעה שנמסרת למשרד הרשום שלה עלולה להסתיים בפסק דין בלי שאיש התגונן. לכן בודקים:
- במרשם החברות (ONRC): שהחברה פעילה, מי בעלי המניות, מי המנהל ומי מוסמך לחתום, והאם נרשמו שינויים שלא ידעתם עליהם.
- בפורטל בתי המשפט (portal.just.ro): האם יש תיקים נגד החברה.
- את הדוחות הכספיים השנתיים. חברה שאינה מגישה דוחות עלולה להתפרק בצו בית משפט לבקשת רשם החברות (חוק החברות 31/1990, סעיף 237).
- גישה לחשבון הבנק של החברה, ועותק מכל הסכם שהיא חתמה עליו.
בלי מורשה חתימה תקף אי אפשר למכור דבר, ולכן הסדרת החברה באה לפני כל צעד אחר.
החזקתם חלק במגרש משותף: מה מגן עליכם?
רק מה שרשום. מי שקנה חלק בקרקע גדולה וקיבל מסמכים פרטיים בלבד עלול לגלות שאינו מופיע בשום מרשם, ושהשותף הרשום יכול לפעול לבד. בודקים בנסח מי רשום כבעלים ובאיזה חלק, ואם הקרקע בבעלות חברה, בודקים ב-ONRC מי בעלי המניות. אם חלק מהמחיר שולם בזמנו מחוץ לחוזה הנוטריוני, החלק הזה לא מוגן בשום מסמך, ומה שקובע הוא מה שנרשם.
מה מותר לעשות במגרש היום?
מגרשים רבים נמכרו אז עם הבטחה שיעברו לייעוד בנייה. כדי לדעת מה קרה בפועל, מבקשים תעודת תכנון למידע (certificat de urbanism pentru informare). לפי סעיף 254 לקוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026, כל אדם רשאי לבקש אותה, והיא מונפקת תוך 10 ימי עבודה לכל היותר. השאלה החשובה: האם המגרש בתוך השטח הבנוי (intravilan) או מחוצה לו, והאם הוא חקלאי. התשובה קובעת את כל המשך הדרך.
אילו מסים וחובות צריך לסגור?
- מס קרקע מקומי. משולם לרשות המקומית בשני תשלומים שווים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר. מי שמשלם את כל השנה עד 31 במרץ עשוי לקבל הנחה של עד 10%, לפי החלטת המועצה המקומית (סעיף 467 לקוד המסים). חוב משנים קודמות לא נעלם: מבקשים פירוט ומשלמים לפני שמתכננים מכירה.
- מס מכירה ברומניה. 1% מערך העסקה על נכס שמוחזק יותר משלוש שנים, ו-3% עד שלוש שנים. הנוטריון גובה לפני החתימה, ואם המחיר נמוך מערך המינימום של לשכת הנוטריונים, המס מחושב לפי ערך המינימום (סעיף 111(4^1)).
- ירושה. אין מס אם הליך הירושה אצל הנוטריון הסתיים תוך שנתיים מהפטירה; אחרי שנתיים היורשים משלמים 1% מערך העיזבון (סעיף 111(3)). סעיף 44(2) לחוקה מאפשר לזרים לרכוש קרקע בירושה על פי דין; אם הירושה היא לפי צוואה, זו שאלה לעורך הדין.
- הצד הישראלי. תושב מס בישראל מדווח בישראל על הנכס ועל ההכנסה ממנו. לפני מכירה, דברו עם רואה החשבון שלכם.
איך מוכרים מגרש ישן מישראל?
מכירת מקרקעין ברומניה נעשית בשטר נוטריוני, ולכן מי שלא מגיע נותן ייפוי כוח נוטריוני מיוחד, עם אפוסטיל ותרגום מוסמך לרומנית. במגרש בתוך השטח הבנוי זה בדרך כלל המסלול.
קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי היא סיפור אחר. לפי חוק 17/2014, הצעת המכירה מוצגת ברשות המקומית 45 ימי עבודה (סעיף 6), ובעלי זכות קדימה רשאים לקנות לפני כל אחד אחר באותו מחיר, לפי סדר קבוע (סעיף 4). אם איש מהם לא קונה, הקונה צריך לעמוד בתנאים מצטברים, כמו מגורים ופעילות חקלאית ברומניה חמש שנים לפחות (סעיף 4^1), ורק אם לא נמצא קונה כזה אפשר למכור לכל אדם (סעיף 4^1(5)). בלי אישור משרד החקלאות הנוטריון לא חותם, ומכירה שעקפה את ההליך בטלה (סעיפים 9 ו-16). קונה ישראלי בלי אזרחות אירופית בדרך כלל לא יכול לקנות קרקע כזו (סעיף 2(3)). המס המיוחד של 80% על מכירה בתוך 8 שנים מהקנייה (סעיף 4^2) כבר לא רלוונטי למי שקנה ב-2007 או ב-2008.
באיזה סדר מסדירים את המגרש?
- אוספים את חוזה הקנייה, מסמכי החברה, הסכמי השותפים או מסמכי הירושה.
- מזמינים נסח עדכני, ואם צריך מאתרים את המספר דרך עורך דין או מודד.
- קוראים את שלושת חלקי הנסח, ובודקים אם היישוב עבר רישום שיטתי.
- אם יש חברה: בודקים אותה ב-ONRC ובפורטל בתי המשפט ומסדירים מורשה חתימה.
- מבקשים תעודת תכנון למידע.
- מבררים ומשלמים את חוב המס המקומי.
- בירושה: משלימים את ההליך אצל נוטריון רומני.
- רק אז: ייפוי כוח נוטריוני, ובקרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי, הליך זכות הקדימה.
מה עושים לפני שחותמים על מכירה?
לפני שמסכמים מחיר עם קונה, ודאו שבידיכם נסח עדכני על שמכם או על שם חברה שבשליטתכם, אישור שאין חוב מס מקומי ותעודת תכנון שמראה מה מותר במגרש. אנחנו מלווים ישראלים בבירור מישראל ובבניית סדר הפעולות, יחד עם עורכי דין, מודדים ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את החיפושים במרשמים, את תיקוני הרישום, את הליך הירושה ואת החתימה.
המאמר הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. כל מגרש ישן הוא מקרה בפני עצמו, והשיעורים והמועדים עשויים להשתנות. לפני כל צעד, כדאי להתייעץ עם עורך דין עצמאי ברומניה ועם רואה חשבון בישראל.
שאלות נפוצות
איך מוצאים מגרש ברומניה אם אין לי מספר קדסטרי?
מתחילים בחוזה הקנייה, שבו המספר מופיע בדרך כלל. אם אין חוזה, עורך דין או מודד מוסמך יכולים לחפש בלשכת הרישום של המחוז (OCPI) לפי שם הבעלים והיישוב, או לפי המיקום במפה.
מה פירוש ״בעלים לא מזוהה״ בנסח?
זו הערה שנרשמת כשבזמן הרישום השיטתי לא זוהה הבעלים (חוק 7/1996, סעיף 13(15)). הבעלות אינה נמחקת, אבל צריך לבקש רישום עם אישור ראש הרשות על זיהוי הנכס ועם מסמך הבעלות.
המגרש רשום על חברה רומנית שלא טיפלנו בה שנים. מה בודקים קודם?
את מצב החברה במרשם החברות (ONRC): האם היא פעילה, מי המנהל ומי מוסמך לחתום. אחר כך מחפשים בפורטל בתי המשפט תיקים נגדה, ומזמינים נסח עדכני, ואם צריך גם היסטורי, של המגרש.
כמה מס משלמים ברומניה על מכירת מגרש שנקנה ב-2007?
לפי סעיף 111 לקוד המסים, 1% מערך העסקה, כי הנכס מוחזק יותר משלוש שנים. אם המחיר נמוך מערך המינימום של לשכת הנוטריונים, המס מחושב לפי ערך המינימום. על המס בישראל שואלים רואה חשבון.
אפשר למכור מגרש חקלאי מחוץ לשטח הבנוי לקונה ישראלי?
בדרך כלל לא. לפי חוק 17/2014, אזרח מדינה שמחוץ לאיחוד רוכש קרקע כזו רק לפי אמנה, והמכירה עוברת קודם הליך זכות קדימה פומבי של 45 ימי עבודה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.