Старый участок в Румынии: как выяснить, что на самом деле принадлежит вам сегодня, и как его урегулировать или продать

Ситуация знакомая: участок, купленный в Румынии много лет назад и с тех пор заброшенный, участок, который родители купили через румынскую компанию, о состоянии которой никто не знает, или доля в большом земельном участке вместе с партнёрами, причём никто не видел выписки. Общее здесь - старые документы, неполные воспоминания и неопределённость относительно того, что именно принадлежит вам сегодня.

Прежде чем искать покупателя или заказывать оценку, нужно ответить на один вопрос: что зарегистрировано сегодня, на чьё имя и чем это обременено. Руководство объясняет, как сделать это из Израиля, какие типичные сбои встречаются у участков того периода и в каком порядке их урегулируют или продают.

1Какие документы стоит собрать перед обращением в какой-либо орган?

Любой документ того времени может сократить проверку. Даже нечёткий скан лучше, чем ничего:

• Нотариальный договор купли-продажи. Обычно в нём указаны кадастровый номер (număr cadastral) и номер земельной книги (carte funciară).
• Документы компании, если покупка совершалась через румынскую компанию (SRL): учредительный документ, имена администраторов и любой подписанный договор об управлении.
• Соглашения между партнёрами, если вы приобрели долю в участке вместе с другими.
• Квитанции об уплате местного налога, если вы когда-либо платили.
• При наследовании: свидетельство о смерти, свидетельство о праве на наследство или решение об утверждении завещания и любой документ, связывающий умершего с участком.

Почему так много участков тех лет принадлежат через компанию? Потому что согласно ст. 6 Закона 312/2005 гражданин государства за пределами Европейского союза приобретает землю в Румынии только на основании международного договора и на условиях взаимности. Поэтому израильтяне покупали через румынскую компанию, через местного партнёра, а иногда и вовсе без регистрации. Это правило не изменилось.

2Как найти участок в земельной книге?

Земельная книга в Румынии ведётся согласно Закону 7/1996, а выписку заказывают в Национальном агентстве кадастра и регистрации недвижимости, ANCPI. Возможны две ситуации:

• У вас есть номер. Заказывают информационную выписку (extras de carte funciară pentru informare) на платёжном сайте ANCPI, указав уезд, населённый пункт и кадастровый номер или номер земельной книги.
• Номера у вас нет. Адвокат или лицензированный геодезист ищет в уездном регистрационном бюро (OCPI) по имени собственника и населённому пункту или по местоположению на карте.

Момент, который живущие за границей почти всегда упускают: в Румынии действует национальная программа систематической регистрации всех объектов недвижимости. Согласно ст. 14 закона, документы систематической регистрации выставляются для публичного ознакомления на 60 дней, и в этот период можно запросить исправления. Если собственник не установлен, в книгу вносится отметка «собственник не установлен» (proprietar neidentificat) без регистрации права собственности (ст. 13(15)). Право собственности не аннулируется: собственник может позднее запросить регистрацию, представив подтверждение главы органа власти об идентификации объекта на кадастровом плане и свой документ о праве собственности.

3Что проверять в выписке и когда нужна также историческая выписка?

Если в актуальной выписке указан незнакомый вам собственник, закажите историческую выписку. Она показывает последовательность записей и позволяет понять, переходило ли право собственности и когда, например в ходе исполнительного производства. Если участок опирается на титул собственности периода реституции, см. наше руководство о реституционных требованиях в Илфове.

4Участок зарегистрирован на компанию: как узнать, что она всё ещё под вашим контролем?

Румынская компания, созданная много лет назад и забытая, - одна из самых серьёзных точек сбоя. Местный администратор или тот, кому было передано управление компанией, может подписывать договоры от её имени, а иск, доставленный по её зарегистрированному адресу, может закончиться решением суда, при том что никто не защищался. Поэтому проверяют:

• В торговом реестре (ONRC): что компания действует, кто акционеры, кто администратор и кто уполномочен подписывать, а также не были ли зарегистрированы изменения, о которых вы не знали.
• На портале судов (portal.just.ro): есть ли дела против компании.
• Годовую финансовую отчётность. Компания, которая не подаёт отчётность, может быть ликвидирована по решению суда по ходатайству торгового реестра (Закон о компаниях 31/1990, ст. 237).
• Доступ к банковскому счёту компании и копию каждого договора, который она подписала.

Без действующего лица с правом подписи ничего продать нельзя, поэтому урегулирование компании предшествует любому другому шагу.

5Вы владели долей в общем участке: что вас защищает?

Только то, что зарегистрировано. Тот, кто купил долю в большом земельном участке и получил только частные документы, может обнаружить, что не фигурирует ни в одном реестре, а зарегистрированный партнёр может действовать самостоятельно. По выписке проверяют, кто зарегистрирован собственником и в какой доле, а если земля принадлежит компании, в ONRC проверяют, кто её акционеры. Если часть цены была в своё время уплачена вне нотариального договора, эта часть не защищена никаким документом, и решающим является то, что зарегистрировано.

6Что разрешено делать на участке сегодня?

Многие участки продавались тогда с обещанием, что они будут переведены под застройку. Чтобы узнать, что произошло на самом деле, запрашивают информационный градостроительный сертификат (certificat de urbanism pentru informare). Согласно ст. 254 Кодекса планирования и строительства, Закона 169/2026, его вправе запросить любое лицо, и он выдаётся не более чем в течение 10 рабочих дней. Главный вопрос: находится ли участок в пределах застроенной территории (intravilan) или за её пределами и является ли он сельскохозяйственным. Ответ определяет весь дальнейший путь.

7Какие налоги и долги нужно закрыть?

• Местный земельный налог. Уплачивается местному органу власти двумя равными платежами, до 31 марта и до 30 сентября. Тот, кто платит за весь год до 31 марта, может получить скидку до 10% по решению местного совета (ст. 467 Налогового кодекса). Задолженность за прошлые годы не исчезает: запрашивают расшифровку и платят до планирования продажи.
• Налог на продажу в Румынии. 1% от стоимости сделки для объекта, которым владеют более трёх лет, и 3% при владении до трёх лет. Нотариус взимает налог до подписания, а если цена ниже минимальной стоимости, установленной нотариальной палатой, налог рассчитывается по минимальной стоимости (ст. 111(4^1)).
• Наследство. Налог не взимается, если наследственное производство у нотариуса завершено в течение двух лет со дня смерти; по истечении двух лет наследники платят 1% от стоимости наследственной массы (ст. 111(3)). Статья 44(2) Конституции позволяет иностранцам приобретать землю путём наследования по закону; если наследование происходит по завещанию, это вопрос к адвокату.
• Израильская сторона. Налоговый резидент Израиля отчитывается в Израиле об объекте и о доходе от него. Перед продажей поговорите со своим бухгалтером.

8Как продать старый участок из Израиля?

Продажа недвижимости в Румынии оформляется нотариальным актом, поэтому тот, кто не приезжает, выдаёт специальную нотариальную доверенность с апостилем и заверенным переводом на румынский язык. Для участка в пределах застроенной территории это обычно и есть путь.

Сельскохозяйственная земля за пределами застроенной территории - другая история. Согласно Закону 17/2014, предложение о продаже вывешивается в местном органе власти на 45 рабочих дней (ст. 6), и обладатели преимущественного права вправе купить раньше всех остальных по той же цене в установленной очерёдности (ст. 4). Если никто из них не покупает, покупатель должен соответствовать совокупным условиям, например проживанию и сельскохозяйственной деятельности в Румынии не менее пяти лет (ст. 4^1), и только если такой покупатель не найден, можно продать любому лицу (ст. 4^1(5)). Без разрешения Министерства сельского хозяйства нотариус не подписывает, а продажа в обход процедуры ничтожна (ст. 9 и 16). Израильский покупатель без европейского гражданства, как правило, не может купить такую землю (ст. 2(3)). Специальный налог 80% при продаже в течение 8 лет после покупки (ст. 4^2) уже не актуален для тех, кто купил в 2007 или 2008 году.

9В каком порядке урегулировать участок?

1. Собирают договор купли-продажи, документы компании, соглашения партнёров или документы о наследстве.
2. Заказывают актуальную выписку, а при необходимости находят номер через адвоката или геодезиста.
3. Читают все три части выписки и проверяют, прошёл ли населённый пункт систематическую регистрацию.
4. Если есть компания: проверяют её в ONRC и на портале судов и урегулируют лицо с правом подписи.
5. Запрашивают информационный градостроительный сертификат.
6. Выясняют и погашают задолженность по местному налогу.
7. При наследовании: завершают производство у румынского нотариуса.
8. Только после этого: нотариальная доверенность, а для сельскохозяйственной земли за пределами застроенной территории - процедура преимущественного права.

10Что делать до подписания договора о продаже?

Прежде чем согласовывать цену с покупателем, убедитесь, что у вас есть актуальная выписка на ваше имя или на имя подконтрольной вам компании, подтверждение отсутствия задолженности по местному налогу и градостроительный сертификат, показывающий, что разрешено на участке. Мы сопровождаем израильтян в проверке из Израиля и в выстраивании порядка действий вместе с лицензированными в Румынии адвокатами, геодезистами и нотариусами, которые выполняют поиск в реестрах, исправление регистрации, наследственное производство и подписание.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.