Pe scurt
O arie protejată în România nu înseamnă o interdicție generală de construire, dar adaugă un nivel suplimentar de avize. Potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, Legea 169/2026, o casă individuală este de regulă scutită de autorizație de mediu, cu excepția cazului în care se află într-o arie naturală protejată sau într-o rezervație, când sunt necesare și avizul administratorului ariei și o procedură în fața autorității de mediu. Decisiv este pe unde trece exact limita ariei protejate față de teren, iar acest lucru se verifică pe hărțile oficiale și în certificatul de urbanism înainte de a plăti.
Ce este important de reținut
- 1Potrivit art. 268 alin. (2) lit. a) din Legea 169/2026, o casă individuală nu necesită autorizație de mediu, cu excepția unei case situate într-o arie naturală protejată sau într-o rezervație.
- 2Într-o arie naturală protejată, planurile și proiectele de construcții necesită avizul administratorului ariei (art. 197 alin. (2)), iar schimbarea destinației terenului este interzisă acolo (art. 197 alin. (4)).
- 3Certificatul de urbanism detaliază avizele necesare pentru un anumit teren, printre care avizul autorității de mediu și avizul de gospodărire a apelor (art. 266).
- 4În zonele protejate, un PUZ poate majora indicatorii urbanistici cu cel mult 10%, o singură dată (art. 66 alin. (1) lit. f)).
- 5Și un teren privat poate fi situat într-un sit Natura 2000, de aceea se verifică terenul propriu-zis, nu numele zonei.
Priveliștea deschisă spre o pădure sau un lac este unul dintre motivele pentru care israelienii caută un teren sau o casă în afara orașului în România. Însă multe dintre pădurile, lacurile și zonele umede din România sunt protejate prin lege, unele ca parte a rețelei Natura 2000 a Uniunii Europene, altele ca arii protejate naționale. Cine cumpără fără să verifice poate descoperi că pentru terenul său se aplică reguli complet diferite de cele ale vecinilor.
Acest ghid tratează latura juridică și urbanistică a protecției naturii: ce permite legea și ce adaugă, cine avizează și cum se verifică un teren înainte de a vă angaja. Regulile sunt prezentate așa cum sunt valabile în octombrie 2026, potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.
Este permisă construirea unei case într-un sit Natura 2000 în România?
Nu în mod liber, dar nici nu este întotdeauna interzisă. Protecția nu spune „nu se construiește în zonă”. Ea spune că orice plan sau proiect din aria protejată trece printr-o verificare suplimentară și că un proiect care nu corespunde regimului de protecție al ariei nu va fi aprobat.
Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, a intrat în vigoare la 25 august 2026 și tratează ariile naturale protejate drept zone protejate. Ea nu înlocuiește legislația de mediu. Administrarea acestor arii și intervențiile în ele sunt supuse Ordonanței de urgență 57/2007 (OUG 57/2007) și Legii 95/2016, prin care s-a înființat Agenția Națională pentru Arii Naturale Protejate, ANANP. Altfel spus, există două sisteme de reguli care se aplică în paralel, și ambele trebuie să spună „da”.
Întrebarea nu este dacă zona este „verde” sau „lângă o rezervație”. Întrebarea este dacă limita ariei protejate trece peste teren. Un teren aflat la un metru în afara limitei este supus regulilor locale obișnuite, iar un teren aflat în interiorul ei este supus unei proceduri de mediu complete.
Într-o arie naturală protejată, planurile și proiectele de construcții necesită avizul administratorului ariei (art. 197 alin. (2)), iar schimbarea destinației terenului este interzisă acolo (art. 197 alin. (4)).
Ce se schimbă în practică atunci când terenul se află într-o arie protejată?
Noul cod împarte regulile în mai multe articole. Iată cele relevante pentru cumpărătorul sau constructorul unei case private:
| Subiectul | Ce prevede codul | Articol din Legea 169/2026 |
|---|---|---|
| Autorizație de mediu pentru o casă individuală | De regulă nu este necesară, cu excepția cazului în care casa se află într-o arie naturală protejată sau într-o rezervație | 268 alin. (2) lit. a) |
| Avizul administratorului ariei | Planurile și proiectele de construcții dintr-o arie naturală protejată necesită avizul său în fiecare etapă | 197 alin. (2) |
| Destinația terenului | Schimbarea destinației este interzisă într-o arie protejată, iar proiectele care nu corespund regimului de protecție sunt interzise | 197 alin. (4) |
| Aviz prealabil pentru lucrări | Lucrările la imobile din zone protejate necesită aviz prealabil, iar pentru valorile naturale, de la autoritatea de mediu | 189 alin. (6), 190 alin. (1) |
| Documente pentru Natura 2000 | Pentru un imobil dintr-un sit Natura 2000 sunt necesare documente suplimentare potrivit legislației speciale | 265 alin. (6) |
| Majorarea indicatorilor urbanistici prin PUZ | Până la 10% în zonele protejate, o singură dată | 66 alin. (1) lit. f) |
| Reprezentarea în planuri | Ariile naturale protejate trebuie să apară în documentațiile de urbanism | 188 alin. (2) |
Penultimul rând din tabel este important pentru cine speră că „în viitor se va aproba mai mult”. Într-un PUZ (plan urbanistic zonal) dintr-o zonă protejată, plafonul de majorare a indicatorilor urbanistici este mai mic decât cel aplicabil într-o zonă obișnuită. Un teren dintr-o arie protejată nu este de așteptat să devină un teren pentru construcții dense.
Cine aprobă ce: autoritatea de mediu, administratorul ariei și primăria
- Autoritatea locală (primăria) emite certificatul de urbanism și autorizația de construire. Ea nu decide singură dacă proiectul este compatibil cu protecția naturii.
- Agenția județeană pentru protecția mediului (APM), care este filiala locală a agenției de protecție a mediului, conduce procedura de mediu potrivit Legii 292/2018 privind evaluarea impactului asupra mediului și OUG 57/2007. În zona Ilfov, de exemplu, aceasta este APM Ilfov.
- Administratorul ariei protejate emite avizul pe care codul îl cere pentru planurile și proiectele din interiorul ariei. ANANP publică informații despre ariile protejate și despre entitățile care le administrează.
Într-un sit Natura 2000, autoritatea de mediu este cea care stabilește dacă proiectul necesită și o evaluare adecvată, adică o analiză specifică a impactului asupra sitului. Nu se poate ști dinainte care va fi răspunsul în fiecare caz. Tocmai de aceea întrebați înainte de cumpărare, nu după.
În interiorul limitei, pe limită sau în apropiere: care este diferența?
| Amplasarea terenului | Ce se aplică de regulă | Întrebarea de clarificat |
|---|---|---|
| În interiorul ariei protejate | Procedură de mediu, avizul administratorului ariei și posibilitatea unei interdicții de construire nouă sau de schimbare a destinației | Este permisă construirea aici, și ce au spus administratorul ariei și autoritatea de mediu? |
| Lângă limită, în afara ei | Regulile locale obișnuite, dar certificatul de urbanism poate cere un aviz de mediu | Ce avize sunt enumerate în certificatul de urbanism? |
| În apropierea unui lac sau a unui râu | Și regulile de gospodărire a apelor: mal, zonă de protecție, risc de inundații, precum și planul local | Pe unde trece exact limita dintre teren și corpul de apă? |
Încă un aspect care îi surprinde pe cumpărători: o arie protejată nu este neapărat teren al statului. În formularul standard oficial al unuia dintre siturile Natura 2000 de la nord de București, de exemplu, 21% din suprafață este înregistrată ca proprietate privată. Un teren privat cu extras de carte funciară curat poate fi situat într-un sit protejat, iar extrasul singur nu vă va dezvălui acest lucru.
Ce trebuie să conțină dosarul de autorizare pentru o casă într-o zonă protejată?
Documentul care stabilește lista avizelor pentru un anumit teren este certificatul de urbanism. Potrivit art. 266 alin. (1) din cod, acesta enumeră avizele necesare pentru autorizația de construire, iar în funcție de amplasament printre ele se numără avizul autorității de mediu și avizul de gospodărire a apelor, potrivit art. 266 alin. (2) lit. f) și h).
Într-un proiect al unui dezvoltator sau într-o casă pe care intenționați să o construiți singuri, dosarul complet trebuie să cuprindă cel puțin:
- Un certificat de urbanism actualizat, cu lista avizelor pe care le cere.
- Decizia autorității de mediu: autorizație de mediu sau un document care stabilește că o astfel de procedură nu este necesară.
- Într-un sit Natura 2000, documentele suplimentare potrivit art. 265 alin. (6) și, după caz, rezultatele evaluării adecvate.
- Avizul administratorului ariei protejate, atunci când terenul se află în interiorul ariei.
- Avizul de gospodărire a apelor, atunci când terenul este situat lângă un corp de apă.
- Autorizația de construire propriu-zisă, emisă după toate aceste avize.
O autorizație de construire emisă pentru un teren dintr-o arie protejată, fără ca în dosar să se vadă poziția autorității de mediu și a administratorului ariei, impune clarificări. Nu acceptați o explicație verbală în locul documentului.
Cum se verifică un teren înainte de a plăti un avans?
- Comparați terenul cu harta Natura 2000. Agenția Europeană de Mediu (EEA) publică o hartă online cu limitele siturilor. Comparați-o cu planul de măsurători al terenului, nu doar cu adresa.
- Verificați și ariile protejate naționale. Nu orice rezervație din România este un sit Natura 2000. ANANP publică informații despre ariile naționale și despre cine le administrează.
- Solicitați un certificat de urbanism de informare. Potrivit art. 254 din cod, orice persoană îl poate solicita, chiar și pentru un teren care nu îi aparține. El arată destinația, indicatorii urbanistici și avizele necesare.
- Citiți PUG-ul. Planul urbanistic general al localității trebuie să marcheze ariile naturale protejate (art. 188 alin. (2)).
- Întrebați autoritatea de mediu în scris. Dacă terenul se află într-o arie protejată, cereți un răspuns scris privind procedura aplicabilă, înainte de orice plată.
- Într-un proiect existent, cereți dosarul dezvoltatorului. Certificatul de urbanism, decizia de mediu și autorizația de construire, și comparați-le între ele.
Despre certificatul de urbanism, PUZ și citirea unei autorizații de construire am scris pe larg în ghiduri separate despre urbanism și construcții și despre verificarea autorizației înainte de cumpărare. Despre adăugiri precum piscina, pergola și gardul am scris în ghidul despre extinderile unei vile. Este important de reținut că într-o zonă protejată chiar și o adăugire mică, precum o extindere sau un ponton, poate necesita mai multe avize decât într-un cartier obișnuit.
Ce merită inclus în contractul de vânzare-cumpărare?
- O declarație a vânzătorului privind faptul dacă știe că terenul se află într-o arie protejată sau lângă una și ce avize au fost deja obținute.
- Când cumpărați un teren pentru a construi pe el, puteți condiționa finalizarea tranzacției de primirea unui răspuns scris de la autoritatea de mediu sau de obținerea avizelor necesare.
- Lista documentelor pe care vânzătorul sau dezvoltatorul le predă, ca anexă la contract.
- Într-un proiect nou, angajamentul că construcția a fost executată potrivit deciziei de mediu și autorizației anexate.
Este protecția naturii doar o restricție?
Nu neapărat. O pădure sau un lac protejat sunt vecini care nu se vor transforma într-un cartier de blocuri. Peisajul și liniștea sunt protejate prin lege, nu doar prin promisiunea unui agent imobiliar. Pe de altă parte, cine cumpără în interiorul limitei trebuie să accepte că și propriile sale planuri vor trece printr-o verificare mai strictă. Decizia corectă depinde de ceea ce intenționați să faceți pe teren.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de un acord, și cu atât mai mult înainte de un avans, este bine să aveți în mână planul de măsurători al terenului comparat cu harta ariilor protejate, un certificat de urbanism de informare și, dacă terenul se află în interiorul limitei, un răspuns scris de la autoritatea de mediu. Însoțim cumpărători și dezvoltatori israelieni în această verificare împreună cu avocați, notari și arhitecți autorizați în România. Cererile către autorități, verificările în cartea funciară și semnarea contractului se fac de profesioniști cu licență locală.
Articolul reprezintă informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Limitele ariilor protejate și procedurile de mediu sunt stabilite de autoritățile competente, iar noul Cod al amenajării teritoriului și normele sale de aplicare sunt încă în curs de actualizare. Înainte de cumpărare, verificați terenul concret la autoritatea locală și la autoritatea de mediu.
Întrebări frecvente
O casă individuală lângă o rezervație naturală din România necesită autorizație de mediu?
O casă individuală situată în afara unei arii naturale protejate și în afara unei rezervații nu necesită de regulă o autorizație de mediu separată (art. 268 alin. (2) lit. a) din Legea 169/2026). Totuși, certificatul de urbanism al terenului poate cere un aviz de mediu, de aceea trebuie citit.
Se poate construi o casă într-un sit Natura 2000 în România?
Nu în mod liber. Într-o arie protejată sunt necesare o procedură de mediu și avizul administratorului ariei, iar proiectele care nu corespund regimului de protecție sunt interzise. Dacă este permisă construirea pe un anumit teren se stabilește de la caz la caz.
Cum aflu dacă un teren din România se află într-o arie protejată?
Comparați planul de măsurători al terenului cu harta Natura 2000 a Agenției Europene de Mediu și cu informațiile ANANP despre ariile naționale și solicitați primăriei un certificat de urbanism de informare. Dacă terenul se află în interiorul limitei, întrebați în scris agenția județeană pentru protecția mediului.
Cine administrează ariile protejate din România?
Agenția Națională pentru Arii Naturale Protejate, ANANP, înființată prin Legea 95/2016, împreună cu autoritățile de mediu. Procedura de mediu pentru un anumit proiect se desfășoară la filiala județeană a agenției pentru protecția mediului.
Poate un PUZ să majoreze indicatorii urbanistici într-o zonă protejată?
Doar într-o măsură limitată. Potrivit art. 66 alin. (1) lit. f) din Legea 169/2026, în zonele protejate un PUZ poate majora indicatorii urbanistici cu cel mult 10% și doar o singură dată.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.