Коротко
Охраняемая территория в Румынии - это не полный запрет на строительство, но она добавляет уровень согласований. Согласно новому Кодексу планирования, Закону 169/2026, индивидуальный жилой дом, как правило, освобождён от экологического разрешения, если только он не находится на охраняемой природной территории или в заповеднике: тогда требуются также согласие администратора территории и процедура в природоохранном органе. Решающее значение имеет то, где именно проходит граница охраняемой территории относительно участка, и это проверяют по официальным картам и по градостроительному сертификату до оплаты.
Главное
- 1Согласно ст. 268(2)(a) Закона 169/2026, индивидуальному жилому дому не нужно экологическое разрешение, за исключением дома на охраняемой природной территории или в заповеднике.
- 2На охраняемой природной территории планы и строительные проекты требуют согласия администратора территории (ст. 197(2)), а изменять там назначение земли запрещено (ст. 197(4)).
- 3Градостроительный сертификат (certificat de urbanism) перечисляет, какие согласования нужны для конкретного участка, включая заключение природоохранного органа и согласование водного хозяйства (ст. 266).
- 4В охраняемых зонах PUZ может увеличить права застройки не более чем на 10% и только один раз (ст. 66(1)(f)).
- 5Частная земля тоже может находиться внутри участка Natura 2000, поэтому проверяют сам участок, а не полагаются на название района.
Открытый вид на лес или озеро - одна из причин, по которым израильтяне ищут участок или дом за городом в Румынии. Однако немало лесов, озёр и водно-болотных территорий Румынии охраняются законом: часть из них входит в сеть Natura 2000 Европейского союза, часть является национальными охраняемыми территориями. Тот, кто покупает без проверки, может обнаружить, что к его участку применяются совсем иные правила, чем к участкам соседей.
Это руководство посвящено правовой и градостроительной стороне охраны природы: что закон разрешает и что он добавляет, кто должен согласовать и как проверить участок до принятия обязательств. Правила изложены в редакции, действующей на октябрь 2026 года, согласно новому Кодексу планирования и строительства.
Можно ли построить дом внутри участка Natura 2000 в Румынии?
Не свободно, но и не всегда запрещено. Охранный режим не означает «в районе строить нельзя». Он означает, что любой план или проект на охраняемой территории проходит дополнительную проверку и что проект, не соответствующий режиму охраны территории, не будет одобрен.
Закон 169/2026, Кодекс территориального планирования, урбанизма и строительства, вступил в силу 25 августа 2026 года и рассматривает охраняемые природные территории как охраняемые зоны. Он не заменяет природоохранное законодательство. Управление этими территориями и вмешательства в них регулируются Чрезвычайным постановлением 57/2007 (OUG 57/2007) и Законом 95/2016, которым создано Национальное агентство охраняемых природных территорий, ANANP. Иными словами, параллельно действуют две системы правил, и обе должны сказать «да».
Вопрос не в том, является ли район «зелёным» или находится ли он «рядом с заповедником». Вопрос в том, проходит ли граница охраняемой территории по участку. Участок, расположенный в одном метре за границей, подчиняется обычным местным правилам, а участок внутри неё подчиняется полной экологической процедуре.
На охраняемой природной территории планы и строительные проекты требуют согласия администратора территории (ст. 197(2)), а изменять там назначение земли запрещено (ст. 197(4)).
Что на практике меняется, если участок находится на охраняемой территории?
Новый кодекс распределяет правила по нескольким статьям. Для покупателя или застройщика частного дома актуальны следующие:
| Вопрос | Что устанавливает кодекс | Статья Закона 169/2026 |
|---|---|---|
| Экологическое разрешение для индивидуального жилого дома | Как правило, не требуется, если только дом не находится на охраняемой природной территории или в заповеднике | 268(2)(a) |
| Согласие администратора территории | Планы и строительные проекты на охраняемой природной территории требуют его согласия на каждом этапе | 197(2) |
| Назначение земли | Изменять назначение на охраняемой территории запрещено, запрещены и проекты, не соответствующие режиму охраны | 197(4) |
| Предварительное согласие на работы | Работы на объектах в охраняемых зонах требуют предварительного согласия, а в отношении природных ценностей - согласия природоохранного органа | 189(6), 190(1) |
| Документы для Natura 2000 | Для объекта на участке Natura 2000 требуются дополнительные документы согласно специальному законодательству | 265(6) |
| Увеличение прав застройки в PUZ | До 10% в охраняемых зонах, один раз | 66(1)(f) |
| Отражение в планах | Охраняемые природные территории обязательно отражаются в градостроительных планах | 188(2) |
Строка о PUZ в таблице важна для тех, кто надеется, что «в будущем разрешат больше». В PUZ (детальном зональном плане) в охраняемой зоне потолок увеличения прав застройки ниже, чем в обычной зоне. Участок на охраняемой территории вряд ли превратится в участок под плотную застройку.
Кто что согласует: природоохранный орган, администратор территории и мэрия
- Местный орган власти (primărie) выдаёт градостроительный сертификат и разрешение на строительство. Он не решает самостоятельно, соответствует ли проект требованиям охраны природы.
- Уездный природоохранный орган (APM), являющийся местным отделением Агентства по охране окружающей среды, ведёт экологическую процедуру согласно Закону 292/2018 об оценке воздействия на окружающую среду и Постановлению 57/2007. В уезде Илфов, например, это APM Ilfov.
- Администратор охраняемой территории даёт согласие, которого кодекс требует для планов и проектов на этой территории. ANANP публикует информацию об охраняемых территориях и об органах, которые ими управляют.
Внутри участка Natura 2000 именно природоохранный орган определяет, нужна ли проекту также соответствующая оценка (evaluare adecvată), то есть специальная проверка воздействия на участок. Заранее знать, каким будет ответ в каждом случае, невозможно. Именно поэтому спрашивать нужно до покупки, а не после.
Внутри границы, на границе или поблизости: в чём разница?
| Расположение участка | Что обычно применяется | Что нужно выяснить |
|---|---|---|
| Внутри охраняемой территории | Экологическая процедура, согласие администратора территории и возможный запрет на новое строительство или на изменение назначения | Можно ли здесь вообще строить и что сказали администратор территории и природоохранный орган? |
| Рядом с границей, за её пределами | Обычные местные правила, но градостроительный сертификат может потребовать экологического заключения | Какие согласования перечислены в градостроительном сертификате? |
| Вблизи озера или реки | Также правила водного хозяйства: берег, защитная полоса, риск затопления, а также местный план | Где именно проходит граница между участком и водным объектом? |
Ещё один момент, который удивляет покупателей: охраняемая территория не обязательно является государственной землёй. Например, в официальной форме данных одного из участков Natura 2000 к северу от Бухареста 21% площади записан в частной собственности. Частный участок с чистой выпиской может находиться внутри охраняемой территории, и одна только выписка вам этого не покажет.
Что должно быть в разрешительном досье дома в охраняемой зоне?
Документ, который определяет перечень согласований для конкретного участка, - это градостроительный сертификат. Согласно ст. 266(1) кодекса, он перечисляет согласования, необходимые для разрешения на строительство, и в зависимости от расположения в их число входят заключение природоохранного органа и согласование водного хозяйства (aviz de gospodărire a apelor) согласно ст. 266(2)(f) и (h).
В проекте застройщика или в доме, который вы планируете построить сами, полное досье должно содержать как минимум:
- Актуальный градостроительный сертификат с перечнем требуемых им согласований.
- Решение природоохранного органа: экологическое разрешение или документ, устанавливающий, что такая процедура не требуется.
- На участке Natura 2000 - дополнительные документы согласно ст. 265(6), а при необходимости результаты соответствующей оценки.
- Согласие администратора охраняемой территории, если участок находится внутри неё.
- Согласование водного хозяйства, если участок расположен рядом с водным объектом.
- Само разрешение на строительство, выданное после всех этих согласований.
Разрешение на строительство, выданное для участка на охраняемой территории, в досье которого не видна позиция природоохранного органа и администратора территории, требует выяснения. Не принимайте устное объяснение вместо документа.
Как проверить участок до оплаты аванса?
- Сопоставьте участок с картой Natura 2000. Европейское агентство по окружающей среде (EEA) публикует онлайн-карту с границами участков. Сравнивайте её с кадастровым планом участка, а не только с адресом.
- Проверьте и национальные охраняемые территории. Не каждый заповедник в Румынии является участком Natura 2000. ANANP публикует информацию о национальных территориях и о том, кто ими управляет.
- Запросите информационный градостроительный сертификат. Согласно ст. 254 кодекса, его вправе запросить любое лицо, в том числе в отношении участка, который ему не принадлежит. В нём указаны назначение, права застройки и требуемые согласования.
- Прочитайте PUG. Генеральный план населённого пункта обязан отмечать охраняемые природные территории (ст. 188(2)).
- Обратитесь в природоохранный орган письменно. Если участок находится на охраняемой территории, запросите письменный ответ о процедуре, которая будет применяться, до любого платежа.
- В существующем проекте запросите досье у застройщика. Градостроительный сертификат, экологическое решение и разрешение на строительство, и сопоставьте их друг с другом.
О градостроительном сертификате, о PUZ и о том, как читать разрешение на строительство, мы подробно писали в отдельных руководствах о планировании и строительстве и о проверке разрешения перед покупкой. О таких дополнениях, как бассейн, пергола и забор, мы писали в руководстве по дополнениям к вилле. Важно помнить, что в охраняемой зоне даже небольшое дополнение, например пристройка или причал, может потребовать больше согласований, чем в обычном районе.
Что стоит прописать в договоре купли-продажи?
- Заверение продавца о том, известно ли ему, что участок находится на охраняемой территории или рядом с ней, и какие согласования уже получены.
- При покупке участка под строительство можно поставить завершение сделки в зависимость от получения письменного ответа природоохранного органа или от получения необходимых согласований.
- Перечень документов, которые передаёт продавец или застройщик, в виде приложения к договору.
- В новом проекте - обязательство о том, что строительство выполнено в соответствии с приложенными экологическим решением и разрешением.
Является ли охрана природы только ограничением?
Не обязательно. Охраняемый лес или озеро - это соседи, которые не превратятся в жилой квартал. Вид и тишина защищены законом, а не только обещанием посредника. С другой стороны, тот, кто покупает внутри границы, должен смириться с тем, что и его собственные планы будут проходить более строгую проверку. Правильное решение зависит от того, что вы планируете делать на участке.
Что делать до подписания?
До договора и тем более до аванса стоит иметь на руках кадастровый план участка в сопоставлении с картой охраняемых территорий, информационный градостроительный сертификат, а если участок находится внутри границы, то и письменный ответ природоохранного органа. Мы сопровождаем израильских покупателей и застройщиков в этой проверке вместе с лицензированными в Румынии адвокатами, нотариусами и архитекторами. Запросы в органы власти, проверки в земельной книге и подписание договора выполняются лицами, имеющими местную лицензию.
Статья носит характер общей информации, актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Границы охраняемых территорий и экологические процедуры определяются уполномоченными органами, а новый Кодекс планирования и подзаконные акты к нему всё ещё обновляются. Перед покупкой проверьте конкретный участок в местном органе власти и в природоохранном органе.
Частые вопросы
Нужно ли экологическое разрешение для индивидуального дома рядом с заповедником в Румынии?
Индивидуальному жилому дому за пределами охраняемой природной территории и за пределами заповедника, как правило, не нужно отдельное экологическое разрешение (ст. 268(2)(a) Закона 169/2026). Тем не менее градостроительный сертификат участка может потребовать экологического заключения, поэтому его следует прочитать.
Можно ли построить дом внутри участка Natura 2000 в Румынии?
Не свободно. На охраняемой территории требуются экологическая процедура и согласие администратора территории, а проекты, не соответствующие режиму охраны, запрещены. Можно ли строить на конкретном участке, определяется в каждом случае отдельно.
Как узнать, находится ли участок в Румынии на охраняемой территории?
Сопоставляют кадастровый план участка с картой Natura 2000 Европейского агентства по окружающей среде и с информацией ANANP о национальных территориях, а также запрашивают в местном органе власти информационный градостроительный сертификат. Если участок находится внутри границы, письменно обращаются в уездный природоохранный орган.
Кто управляет охраняемыми территориями в Румынии?
Национальное агентство охраняемых природных территорий, ANANP, созданное Законом 95/2016, совместно с природоохранными органами. Экологическая процедура для конкретного проекта ведётся в уездном отделении Агентства по охране окружающей среды.
Может ли PUZ увеличить права застройки в охраняемой зоне?
Только в ограниченной мере. Согласно ст. 66(1)(f) Закона 169/2026, в охраняемых зонах PUZ может увеличить права застройки не более чем на 10% и только один раз.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Портал законодательства Министерства юстиции Румынии (legislatie.just.ro)
- Национальное агентство охраняемых природных территорий Румынии (ANANP)
- Национальное агентство по охране окружающей среды Румынии (ANPM)
- Карта Natura 2000 Европейского агентства по окружающей среде (EEA)
- Европейская комиссия: сеть Natura 2000
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.