Pe scurt
Un notar din România va întreba orice cumpărător căsătorit sub ce regim matrimonial este căsătorit, deoarece răspunsul stabilește cui îi aparține proprietatea și cine va trebui să semneze în viitor o vânzare sau o ipotecă. România nu aplică Regulamentul european 2016/1103, așa că notarul procedează potrivit art. 2589-2596 din Codul civil român, care trimit de regulă un cuplu ce locuiește în Israel la legea israeliană. O regulă se aplică în orice caz după locul în care se află locuința: un act privind locuința familiei din România necesită acordul scris al celuilalt soț.
Ce este important de reținut
- 1România nu se numără printre statele care aplică Regulamentul 2016/1103; un notar român aplică art. 2589-2596 din Codul civil.
- 2Fără alegerea legii se aplică legea reședinței obișnuite comune, apoi legea cetățeniei comune și apoi legea locului încheierii căsătoriei.
- 3Când se aplică legea română, regimul implicit este comunitatea legală, iar vânzarea sau ipotecarea imobilelor comune necesită ambii soți (art. 346).
- 4Locuinței familiei din România i se aplică în orice caz art. 322: un act privind aceasta necesită acordul scris al soțului, chiar dacă acesta nu este proprietar.
- 5Certificatul de căsătorie, convenția matrimonială și convenția de alegere a legii ajung la notar cu apostilă și traducere autorizată în limba română.
Într-o tranzacție israeliană obișnuită, întrebarea „sunteți căsătoriți?” apare în treacăt. La un notar din România ea este printre primele întrebări, iar imediat după ea vine următoarea: sub ce regim matrimonial. Mulți cumpărători israelieni ajung la semnare fără un răspuns pregătit, iar semnarea se amână din cauza unui document lipsă sau a unei declarații nepregătite.
Acest ghid tratează momentul în care un cuplu căsătorit cumpără: ce trebuie să știe notarul, ce lege va stabili cui îi aparține proprietatea, cine trebuie să fie prezent și ce pregătiți din timp. Problema numelui pe care merită înscrisă proprietatea și ce se întâmplă cu ea la divorț le-am detaliat în ghiduri separate.
De ce întreabă notarul despre regimul matrimonial?
Pentru că fără răspuns nu știe ce anume se înscrie. Regimul matrimonial stabilește dacă proprietatea aparține doar celui care a cumpărat-o sau ambilor soți și cine va trebui să-și dea acordul când veți dori să vindeți sau să ipotecați proprietatea.
Este important să înțelegeți distincția de la început: numele înscris în cartea funciară (Cartea Funciară) este doar o parte a tabloului. Ce aparține efectiv fiecăruia dintre dumneavoastră se stabilește potrivit legii aplicabile căsătoriei dumneavoastră, iar aceasta nu este întotdeauna legea română.
Fără alegerea legii se aplică legea reședinței obișnuite comune, apoi legea cetățeniei comune și apoi legea locului încheierii căsătoriei.
Ce lege se aplică bunurilor unui cuplu israelian care cumpără în România?
Pentru un cuplu care locuiește împreună în Israel și nu a ales legea, ca regulă, legea israeliană. România nu a aderat la Regulamentul european 2016/1103 privind regimurile matrimoniale. Decizia Consiliului 2016/954 enumeră cele 18 state care participă la cooperare, iar România nu se află pe listă. De aceea notarul se raportează la regulile de drept internațional privat din Codul civil român:
| Situație | Legea aplicabilă | Articol din Codul civil |
|---|---|---|
| Ați ales legea printr-o convenție | Legea aleasă, chiar dacă v-ați mutat între timp în altă țară | 2590, 2596 alin. (3) |
| Nu ați ales legea | Legea aplicabilă efectelor generale ale căsătoriei | 2592 |
| Stabilirea acestei legi | Reședința obișnuită comună; dacă nu există, cetățenia comună; dacă nu există, locul încheierii căsătoriei | 2589 alin. (1) |
| V-ați mutat împreună în altă țară | Legea nouă se aplică doar pentru viitor, dacă nu ați convenit altfel | 2596 alin. (2) |
Legea poate fi aleasă înainte de căsătorie, la încheierea ei sau în timpul căsătoriei. Alegerea este limitată la trei opțiuni: legea reședinței obișnuite a unuia dintre dumneavoastră, legea cetățeniei unuia dintre dumneavoastră sau legea primei reședințe comune după căsătorie. Este necesar un înscris explicit, semnat și datat de amândoi (art. 2591). Legea aleasă stabilește ce aparține fiecăruia, drepturile și obligațiile și modul în care regimul încetează și se lichidează (art. 2593).
Când contează totuși Regulamentul 2016/1103 pentru dumneavoastră?
Când aveți o proprietate sau o procedură și într-un stat care îl aplică, de exemplu Germania, Franța sau Italia. Instanțele de acolo vor aplica regulamentul, iar legea stabilită potrivit acestuia se aplică tuturor bunurilor dumneavoastră, în orice țară (art. 20 și 21 din regulament). Cine deține proprietăți în mai multe țări din Europa trebuie să verifice că alegerea legii funcționează în toate, nu doar în România.
Și dacă vi se aplică tocmai legea română?
Acest lucru se poate întâmpla, de exemplu, când locuiți în România. Într-o astfel de situație, Codul civil oferă trei regimuri (art. 312), iar fiecare schimbă cine trebuie să semneze:
| Regim | Cui îi aparține un bun cumpărat în timpul căsătoriei | Cine semnează vânzarea sau ipoteca |
|---|---|---|
| Comunitatea legală (regimul implicit) | Ambilor, în devălmășie, fără cote determinate (art. 339). Moștenirea și donația rămân ale fiecăruia (art. 340) | Ambii soți (art. 346 alin. (1)) |
| Separația de bunuri | Celui care a cumpărat. Ce s-a cumpărat împreună se deține pe cote (art. 360, 362) | Proprietarii înscriși |
| Comunitatea convențională | Comunitate cu modificările convenite (art. 366, 367) | Potrivit convenției, în limitele legii |
Orice regim care nu este comunitatea legală necesită o convenție matrimonială (convenție matrimonială) încheiată la un notar român, înainte de căsătorie sau în timpul acesteia (art. 329 și 330). Pentru a fi opozabilă terților, convenția se înscrie în Registrul național notarial al regimurilor matrimoniale, iar pentru imobile și în cartea funciară (art. 334). Cât timp nu a fost înscrisă, terțul de bună-credință poate considera că sunteți sub regimul comunității legale (art. 313 alin. (3)).
Trebuie să vină și celălalt soț la semnare?
La cumpărare, de regulă nu. La vânzare sau la ipotecă, adesea da. Tabelul rezumă regulile când se aplică legea română:
| Act | Regula | Sursa |
|---|---|---|
| Cumpărare în comunitatea legală | Unul dintre soți poate cumpăra singur, iar bunul devine comun | Art. 345 alin. (2) |
| Vânzarea sau ipotecarea imobilelor comune | Este necesar acordul amândurora | Art. 346 alin. (1) |
| Vânzarea sau ipotecarea unui bun propriu al unuia dintre dumneavoastră | Proprietarul singur, cu excepția cazului în care este locuința familiei | Art. 342 |
| Soțul nu poate veni | Se poate da mandat celuilalt, în practică o procură notarială | Art. 314 |
Când vi se aplică o lege străină, de exemplu cea israeliană, răspunsul depinde de acea lege. De aceea merită să întrebați notarul cu câteva săptămâni înainte de semnare dacă soțul care nu cumpără trebuie să semneze o declarație sau un acord și în ce formă. Și sub orice regim: cine este înscris ca proprietar va trebui să semneze când veți vinde sau veți ipoteca.
Ce este special la locuința familiei?
Aceasta este regula care se aplică indiferent de legea care guvernează restul bunurilor. Potrivit art. 2589 alin. (3), drepturile soților asupra locuinței familiei sunt supuse legii locului unde aceasta este situată. Când locuința este în România, se aplică art. 322: niciunul dintre soți nu poate încheia acte privind drepturile asupra ei fără acordul scris al celuilalt, chiar și atunci când doar unul dintre ei este înscris ca proprietar.
- Ce este locuința familiei: locuința comună a soților (art. 321). O proprietate de vacanță a unui cuplu care locuiește în Israel nu este de regulă una de acest fel, dar aceasta este o întrebare de verificat cu avocatul, nu de presupus.
- Refuz nejustificat: instanța poate autoriza actul dacă soțul a refuzat fără un motiv legitim (art. 322 alin. (3)).
- Notare în cartea funciară: oricare dintre soți, chiar și cel care nu este proprietar, poate cere să se noteze că imobilul este locuința familiei (art. 321 alin. (2)). Fără notare, soțul care nu și-a dat acordul poate cere de regulă doar despăgubiri, nu anularea, cu excepția cazului în care cumpărătorul a știut (art. 322 alin. (5)).
Cum trebuie să reflecte înscrierea în cartea funciară regimul?
Un cuplu căsătorit poate apărea în cartea funciară ca unul dintre soți singur, ca amândoi în proprietate comună în devălmășie (devălmășie) sau ca amândoi pe cote determinate. Înscrierea nu stabilește regimul, dar este ceea ce văd terții.
- Potrivit art. 344, oricare dintre soți poate cere să se menționeze în cartea funciară că bunul aparține comunității.
- Potrivit art. 2595, efectele regimului față de terți se stabilesc potrivit legii aplicabile acestuia, cu excepții, între care situația în care au fost respectate regulile de publicitate ale statului în care se află bunul.
- Concluzia practică: o înscriere care corespunde înțelegerii reale dintre dumneavoastră vă protejează atât pe dumneavoastră, cât și pe cel care va cumpăra de la dumneavoastră în viitor.
Ce documente pregătiți înainte de notar?
- Certificatul de căsătorie cu apostilă și traducere autorizată în limba română.
- Convenția matrimonială sau convenția de alegere a legii, dacă există, pe aceeași cale a apostilei și traducerii.
- Un răspuns scris la întrebările de context: unde ați locuit împreună după căsătorie, unde locuiți astăzi și ce cetățenii are fiecare.
- Decizia privind forma înscrierii: un singur nume, devălmășie sau cote, în funcție de regim și de sursa banilor.
- Procură notarială pentru soțul care nu va veni, dacă este necesară semnătura sau acordul său.
- Coordonare cu banca, dacă există finanțare: dacă soțul trebuie să fie codebitor sau să semneze ipoteca.
Avocatul dezvoltatorului sau al vânzătorului reprezintă partea sa. Problema regimului matrimonial merită analizată cu un avocat care vă reprezintă pe dumneavoastră și coordonată cu un avocat de dreptul familiei din Israel atunci când există o convenție matrimonială.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de contract, merită să lămuriți ce regim vi se aplică, să decideți dacă alegeți legea în scris, să strângeți documentele cu apostilă și traducere și să primiți de la notar, în avans, lista declarațiilor pe care le va cere. Însoțim cupluri israeliene în aceste întrebări în raport cu legea israeliană și cea română, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care redactează documentele și efectuează înscrierea în cartea funciară.
Articolul are caracter de informare generală, este valabil la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz concret. Legea aplicabilă bunurilor soților depinde de cetățenie, de locul de reședință și de convențiile dintre dumneavoastră, iar fiecare caz trebuie analizat separat.
Întrebări frecvente
Se aplică Regulamentul european 2016/1103 unei proprietăți din România?
Nu. România nu se află printre cele 18 state pe care Decizia Consiliului 2016/954 le enumeră ca participante. Un notar român aplică art. 2589-2596 din Codul civil. Regulamentul se poate aplica dacă aveți o proprietate sau o procedură într-un stat participant.
Un cuplu care locuiește în Israel și nu a ales legea: ce lege se va aplica proprietății din România?
Potrivit art. 2592 și 2589 alin. (1) din Codul civil român, în primul rând legea reședinței obișnuite comune. Pentru un cuplu care locuiește împreună în Israel, aceasta este de regulă legea israeliană.
Pot cumpăra o proprietate în România fără ca soțul să vină?
De regulă, da. În comunitatea legală potrivit legii române, unul dintre soți poate cumpăra singur, iar bunul devine comun (art. 345 alin. (2)). Sub un regim străin, întrebați notarul din timp dacă este necesară o declarație a soțului și, dacă da, pregătiți o procură notarială.
Trebuie să semneze soțul la vânzare?
Dacă bunul este comun potrivit legii române, da (art. 346 alin. (1)). Dacă este locuința familiei din România, este necesar acordul său scris chiar și atunci când sunteți singurul proprietar (art. 322). Și orice persoană înscrisă ca proprietar semnează.
Putem alege legea română pentru bunurile noastre?
Da, dacă unul dintre dumneavoastră este cetățean român sau își are reședința obișnuită în România ori dacă România a fost prima reședință comună după căsătorie (art. 2590). Este necesară o convenție explicită, scrisă, semnată și datată de amândoi.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.