Коротко
Нотариус в Румынии спросит каждого покупателя, состоящего в браке, в каком режиме имущества он состоит, потому что ответ определяет, кому принадлежит объект и кому придётся подписывать продажу или ипотеку в будущем. Румыния не применяет европейский Регламент 2016/1103, поэтому нотариус действует по статьям 2589-2596 Гражданского кодекса Румынии, которые, как правило, отсылают супругов, проживающих в Израиле, к израильскому праву. Одно правило действует в любом случае по месту нахождения дома: действие в отношении семейного жилья в Румынии требует письменного согласия второго супруга.
Главное
- 1Румыния не входит в число государств, применяющих Регламент 2016/1103; румынский нотариус применяет статьи 2589-2596 Гражданского кодекса.
- 2Без выбора права применяется право общего обычного места жительства, затем право общего гражданства, а затем право места заключения брака.
- 3Если применяется румынское право, по умолчанию действует законная общность, и продажа или ипотека общей недвижимости требуют участия обоих супругов (статья 346).
- 4К семейному жилью в Румынии в любом случае применяется статья 322: действие в отношении него требует письменного согласия супруга, даже если он не является собственником.
- 5Свидетельство о браке, брачный договор и соглашение о выборе права представляются нотариусу с апостилем и заверенным переводом на румынский язык.
В обычной израильской сделке вопрос «вы женаты?» возникает между делом. У нотариуса в Румынии это один из первых вопросов, а сразу за ним следует другой: в каком режиме имущества. Многие израильские покупатели приходят на подписание без готового ответа, и подписание откладывается из-за недостающего документа или неподготовленного заявления.
Это руководство посвящено моменту, когда покупку совершают супруги: что нужно знать нотариусу, какое право определит, кому принадлежит объект, кто должен присутствовать и что подготовить заранее. Вопрос о том, на чьё имя стоит регистрировать объект, и о том, что с ним происходит при разводе, мы подробно рассмотрели в отдельных руководствах.
Почему нотариус спрашивает о режиме имущества?
Потому что без ответа он не знает, что именно регистрируется. Режим имущества определяет, принадлежит ли объект только тому, кто его купил, или обоим супругам, и кто должен будет дать согласие, когда вы захотите продать объект или обременить его.
Важно с самого начала понимать различие: имя, зарегистрированное в книге недвижимости (Cartea Funciară), - лишь часть картины. Что фактически принадлежит каждому из вас, определяется правом, применимым к вашему браку, и это не всегда румынское право.
Без выбора права применяется право общего обычного места жительства, затем право общего гражданства, а затем право места заключения брака.
Какое право применяется к имуществу израильских супругов, покупающих в Румынии?
Для супругов, проживающих вместе в Израиле и не выбравших право, как правило, израильское право. Румыния не присоединилась к европейскому Регламенту 2016/1103 о режимах имущества супругов. Решение Совета 2016/954 перечисляет 18 государств, присоединившихся к сотрудничеству, и Румынии в этом перечне нет. Поэтому нотариус обращается к нормам международного частного права в Гражданском кодексе Румынии:
| Ситуация | Применимое право | Статья Гражданского кодекса |
|---|---|---|
| Вы выбрали право в соглашении | Выбранное вами право, даже если вы с тех пор переехали в другую страну | 2590, 2596(3) |
| Вы не выбрали право | Право, применимое к общим последствиям брака | 2592 |
| Определение этого права | Общее обычное место жительства; если его нет, общее гражданство; если его нет, место заключения брака | 2589(1) |
| Вы вместе переехали в другую страну | Новое право применяется только с этого момента, если вы не договорились иначе | 2596(2) |
Выбрать право можно до свадьбы, при её заключении или в период брака. Выбор ограничен тремя вариантами: право обычного места жительства одного из вас, право гражданства одного из вас или право первого общего места жительства после свадьбы. Требуется явный документ, подписанный и датированный вами обоими (статья 2591). Выбранное право определяет, что принадлежит каждому, права и обязанности, а также порядок прекращения и раздела режима (статья 2593).
Когда Регламент 2016/1103 всё же важен для вас?
Когда у вас есть объект или разбирательство также в государстве, которое его применяет, например в Германии, Франции или Италии. Суды там будут применять регламент, и определённое по нему право распространяется на всё ваше имущество в любой стране (статьи 20 и 21 регламента). Тому, кто владеет объектами в нескольких странах Европы, нужно проверить, что его выбор права работает во всех них, а не только в Румынии.
А если к вам применяется именно румынское право?
Так может быть, например, когда вы живёте в Румынии. В такой ситуации Гражданский кодекс предлагает три режима (статья 312), и каждый меняет круг тех, кто должен подписывать:
| Режим | Кому принадлежит объект, купленный в браке | Кто подписывает продажу или ипотеку |
|---|---|---|
| comunitatea legală (законная общность, режим по умолчанию) | Вам обоим, в общей совместной собственности без определения долей (статья 339). Наследство и подарки остаются у каждого (статья 340) | Оба супруга (статья 346(1)) |
| separația de bunuri (раздельность имущества) | Тому, кто купил. Купленное вместе находится в долевой собственности (статьи 360, 362) | Зарегистрированные собственники |
| comunitatea convențională (договорная общность) | Общность с согласованными изменениями (статьи 366, 367) | По соглашению, в пределах закона |
Любой режим, кроме законной общности, требует брачного договора (convenție matrimonială), подписанного у румынского нотариуса до брака или в период брака (статьи 329 и 330). Чтобы он был обязателен для третьих лиц, договор регистрируется в Национальном нотариальном реестре режимов имущества, а в отношении недвижимости также в книге недвижимости (статья 334). Пока он не зарегистрирован, добросовестное третье лицо вправе исходить из того, что вы состоите в законной общности (статья 313(3)).
Должен ли супруг прийти на подписание?
При покупке, как правило, нет. При продаже или ипотеке нередко да. Таблица сводит правила для случая, когда применяется румынское право:
| Действие | Правило | Источник |
|---|---|---|
| Покупка в режиме законной общности | Один из супругов может купить самостоятельно, и объект становится общим | Статья 345(2) |
| Продажа или ипотека общей недвижимости | Требуется согласие вас обоих | Статья 346(1) |
| Продажа или ипотека личного объекта одного из вас | Собственник самостоятельно, если это не семейное жильё | Статья 342 |
| Супруг не может приехать | Можно выдать доверенность другому супругу, на практике нотариальную доверенность | Статья 314 |
Если к вам применяется иностранное право, например израильское, ответ зависит от этого права. Поэтому за несколько недель до подписания стоит спросить нотариуса, должен ли супруг, который не является покупателем, подписать заявление или согласие и в какой форме. И при любом режиме: тот, кто зарегистрирован собственником, должен будет подписывать, когда вы будете продавать или обременять объект.
Что особенного в семейном жилье?
Это правило применяется независимо от права, действующего в отношении остального имущества. Согласно статье 2589(3) права супругов на семейное жильё подчиняются праву места его нахождения. Если жильё находится в Румынии, применяется статья 322: ни один из супругов не может совершить действие в отношении прав на него без письменного согласия другого, даже если собственником зарегистрирован только один из них.
- Что такое семейное жильё: общий дом супругов (статья 321). Объект для отдыха супругов, проживающих в Израиле, обычно таковым не является, но этот вопрос нужно проверить с адвокатом, а не предполагать.
- Необоснованный отказ: суд вправе разрешить действие, если супруг отказал без законной причины (статья 322(3)).
- Отметка в книге: каждый из супругов, в том числе тот, кто не является собственником, вправе потребовать внесения отметки о том, что объект является семейным жильём (статья 321(2)). Без отметки супруг, не давший согласия, как правило, может требовать только возмещения, а не признания сделки недействительной, если только покупатель не знал об этом (статья 322(5)).
Как регистрация в книге должна отражать режим?
Супруги могут быть указаны в книге как один из супругов единолично, как вы оба в общей совместной собственности (devălmășie) или как вы оба в определённых долях. Регистрация не определяет режим, но именно её видят третьи лица.
- Согласно статье 344 каждый из супругов может потребовать указать в книге, что объект относится к общему имуществу.
- Согласно статье 2595 действие режима в отношении третьих лиц определяется применимым к нему правом, с исключениями, в том числе когда соблюдены правила регистрации государства, в котором находится объект.
- Практический вывод: регистрация, соответствующая фактической договорённости между вами, защищает и вас, и тех, кто в будущем купит у вас.
Какие документы подготовить перед визитом к нотариусу?
- Свидетельство о браке с апостилем и заверенным переводом на румынский язык.
- Брачный договор или соглашение о выборе права, если они есть, тем же порядком с апостилем и переводом.
- Письменный ответ на вопросы о предыстории: где вы жили вместе после свадьбы, где живёте сегодня и какое гражданство у каждого.
- Решение о форме регистрации: на одно имя, в совместной собственности или в долях, в зависимости от режима и источника денег.
- Нотариальная доверенность для супруга, который не приедет, если требуется его подпись или согласие.
- Согласование с банком, если есть финансирование: должен ли супруг быть созаёмщиком или подписать ипотеку.
Адвокат застройщика или продавца представляет свою сторону. Вопрос режима имущества стоит рассмотреть с адвокатом, который представляет вас, и согласовать с адвокатом по семейному праву в Израиле, если есть брачный договор.
Что сделать до подписания?
До договора стоит выяснить, какой режим к вам применяется, решить, выбирать ли право письменно, собрать документы с апостилем и переводом и заранее получить от нотариуса перечень заявлений, которые он потребует. Мы сопровождаем израильские пары по этим вопросам с учётом израильского и румынского права вместе с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые составляют документы и проводят регистрацию в книге.
Статья содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Право, применимое к имуществу супругов, зависит от гражданства, места жительства и соглашений между вами, и каждый случай нужно проверять отдельно.
Частые вопросы
Применяется ли европейский Регламент 2016/1103 к объекту в Румынии?
Нет. Румыния не входит в число 18 государств, которые Решение Совета 2016/954 называет участниками. Румынский нотариус применяет статьи 2589-2596 Гражданского кодекса. Регламент может применяться, если у вас есть объект или разбирательство в государстве-участнике.
Супруги проживают в Израиле и не выбрали право: какое право будет применяться к объекту в Румынии?
Согласно статьям 2592 и 2589(1) Гражданского кодекса Румынии в первую очередь право общего обычного места жительства. Для супругов, проживающих вместе в Израиле, это, как правило, израильское право.
Можно ли купить объект в Румынии без приезда супруга?
Как правило, да. В режиме законной общности по румынскому праву один из супругов может купить самостоятельно, и объект становится общим (статья 345(2)). При иностранном режиме заранее спросите нотариуса, требуется ли заявление супруга, и если да, подготовьте нотариальную доверенность.
Должен ли супруг подписывать при продаже?
Если объект является общим по румынскому праву, да (статья 346(1)). Если это семейное жильё в Румынии, требуется его письменное согласие, даже если вы единственный собственник (статья 322). И каждый, кто зарегистрирован собственником, подписывает.
Можно ли выбрать румынское право для нашего имущества?
Да, если один из вас является гражданином Румынии или постоянно проживает в ней или если Румыния была первым общим местом жительства после свадьбы (статья 2590). Требуется явное письменное соглашение, подписанное и датированное вами обоими.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.