باختصار
سيسأل كاتب العدل في رومانيا كل مشترٍ متزوج عن النظام المالي الذي تزوّج وفقه، لأن الجواب يحدد لمن يعود العقار ومن سيحتاج إلى التوقيع على بيع أو رهن في المستقبل. ورومانيا لا تطبّق اللائحة الأوروبية 2016/1103، ولذلك يعمل كاتب العدل وفق المواد 2589 إلى 2596 من القانون المدني الروماني، التي تحيل عادةً الزوجين المقيمين في إسرائيل إلى القانون الإسرائيلي. وهناك قاعدة واحدة تسري في كل الأحوال وفق موقع البيت: التصرف في مسكن الأسرة في رومانيا يتطلب موافقة كتابية من الزوج الآخر.
أبرز النقاط
- 1رومانيا ليست من الدول التي تطبّق اللائحة 2016/1103؛ ويطبّق كاتب العدل الروماني المواد 2589 إلى 2596 من القانون المدني.
- 2عند عدم اختيار قانون، يسري قانون محل الإقامة المعتادة المشتركة، ثم قانون الجنسية المشتركة، ثم قانون مكان الزواج.
- 3حين يسري القانون الروماني، تكون القاعدة الافتراضية هي الاشتراك القانوني، ويتطلب بيع العقار المشترك أو رهنه الزوجين معًا (المادة 346).
- 4تسري المادة 322 على مسكن الأسرة في رومانيا في كل الأحوال: التصرف فيه يتطلب موافقة كتابية من الزوج، حتى لو لم يكن مالكًا.
- 5وثيقة الزواج، والاتفاق المالي، واتفاق اختيار القانون، تصل إلى كاتب العدل مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية.
في الصفقة الإسرائيلية المعتادة، يُطرح سؤال «هل أنتما متزوجان؟» عرضًا. أما لدى كاتب العدل في رومانيا فهو من الأسئلة الأولى، ويليه مباشرة السؤال التالي: وفق أي نظام مالي. وكثير من المشترين الإسرائيليين يصلون إلى التوقيع دون جواب جاهز، فيتأجل التوقيع بسبب مستند ناقص أو إقرار لم يُعَدّ.
يتناول هذا الدليل اللحظة التي يشتري فيها زوجان: ما الذي يحتاج كاتب العدل إلى معرفته، وأي قانون سيحدد لمن يعود العقار، ومن يجب أن يحضر، وما الذي يُعدّ مسبقًا. أما مسألة الاسم الذي يحسن تسجيل العقار به، وما يحدث له عند الطلاق، فقد فصّلناها في أدلة مستقلة.
لماذا يسأل كاتب العدل عن النظام المالي للزوجين؟
لأنه من دون الجواب لا يعرف ما الذي يُسجَّل بالضبط. فالنظام المالي يحدد هل العقار ملك لمن اشتراه وحده أم للزوجين معًا، ومن سيحتاج إلى إعطاء موافقته حين تريدون بيع العقار أو رهنه.
ومن المهم فهم التمييز منذ البداية: الاسم المسجّل في السجل العقاري (Cartea Funciară) ليس إلا جزءًا من الصورة. فما يعود لكل منكما فعلًا يحدده القانون الذي يسري على زواجكما، وليس دائمًا القانون الروماني.
عند عدم اختيار قانون، يسري قانون محل الإقامة المعتادة المشتركة، ثم قانون الجنسية المشتركة، ثم قانون مكان الزواج.
أي قانون يسري على أموال زوجين إسرائيليين يشتريان في رومانيا؟
على الزوجين اللذين يقيمان معًا في إسرائيل ولم يختارا قانونًا، يسري كقاعدة القانون الإسرائيلي. فرومانيا لم تنضم إلى اللائحة الأوروبية 2016/1103 بشأن الأنظمة المالية للزوجين. ويعدّد قرار المجلس 2016/954 الدول الثماني عشرة التي انضمت إلى التعاون، ورومانيا ليست في القائمة. لذلك يلجأ كاتب العدل إلى قواعد القانون الدولي الخاص في القانون المدني الروماني:
| الحالة | القانون الساري | المادة في القانون المدني |
|---|---|---|
| اخترتما قانونًا في اتفاق | القانون الذي اخترتماه، حتى لو انتقلتما إلى دولة أخرى منذ ذلك الحين | 2590، 2596(3) |
| لم تختارا قانونًا | القانون الذي يسري على الآثار العامة للزواج | 2592 |
| تحديد هذا القانون | محل الإقامة المعتادة المشتركة؛ فإن لم يوجد، الجنسية المشتركة؛ فإن لم توجد، مكان الزواج | 2589(1) |
| انتقلتما معًا إلى دولة أخرى | القانون الجديد يسري من الآن فصاعدًا فقط، ما لم تتفقا على غير ذلك | 2596(2) |
يمكن اختيار القانون قبل الزواج، أو عند عقده، أو أثناءه. والاختيار محصور في ثلاثة خيارات: قانون محل الإقامة المعتادة لأحدكما، أو قانون جنسية أحدكما، أو قانون محل الإقامة المشتركة الأول بعد الزواج. ويلزم مستند صريح، موقّع ومؤرَّخ من كليكما (المادة 2591). والقانون المختار يحدد ما يعود لكل منكما، والحقوق والواجبات، وكيف ينتهي النظام ويُقسَّم (المادة 2593).
متى تكون اللائحة 2016/1103 مهمة لكم مع ذلك؟
حين يكون لكم عقار أو إجراء أيضًا في دولة تطبّقها، كألمانيا أو فرنسا أو إيطاليا. فالمحاكم هناك ستطبّق اللائحة، والقانون الذي يُحدَّد وفقها يسري على جميع أموالكم، في أي دولة (المادتان 20 و21 من اللائحة). ومن يملك عقارات في عدة دول أوروبية عليه أن يتحقق من أن اختياره للقانون يعمل فيها جميعًا، لا في رومانيا وحدها.
وماذا لو كان القانون الروماني هو الذي يسري عليكم؟
قد يحدث ذلك مثلًا حين تقيمون في رومانيا. وفي هذه الحالة يعرض القانون المدني ثلاثة أنظمة (المادة 312)، وكل منها يغيّر من يجب أن يوقّع:
| النظام | لمن يعود العقار المشترى أثناء الزواج | من يوقّع على البيع أو الرهن |
|---|---|---|
| comunitatea legală (الاشتراك القانوني، القاعدة الافتراضية) | لكما معًا، في ملكية مشتركة دون حصص محددة (المادة 339). والإرث والهبة يبقيان لكل منكما (المادة 340) | الزوجان معًا (المادة 346(1)) |
| separația de bunuri (فصل الأموال) | لمن اشتراه. وما يُشترى معًا يُحاز بحصص (المادتان 360 و362) | المالكون المقيّدون |
| comunitatea convențională (الاشتراك الاتفاقي) | اشتراك مع تعديلات متفق عليها (المادتان 366 و367) | وفق الاتفاق، في حدود القانون |
كل نظام غير الاشتراك القانوني يتطلب اتفاقًا ماليًّا (convenție matrimonială) يُوقَّع أمام كاتب عدل روماني، قبل الزواج أو أثناءه (المادتان 329 و330). ولكي يُلزم الغير، يُقيَّد الاتفاق في السجل الوطني التوثيقي للأنظمة المالية، وبالنسبة إلى العقارات أيضًا في السجل العقاري (المادة 334). وما دام لم يُقيَّد، يحق للغير حسن النية أن يفترض أنكما في نظام الاشتراك القانوني (المادة 313(3)).
هل يجب أن يحضر الزوج الآخر التوقيع؟
في الشراء، غالبًا لا. وفي البيع أو الرهن، كثيرًا ما يكون الجواب نعم. ويجمع الجدول القواعد حين يسري القانون الروماني:
| التصرف | القاعدة | المصدر |
|---|---|---|
| الشراء في نظام الاشتراك القانوني | يمكن لأحد الزوجين الشراء وحده، ويصبح العقار مشتركًا | المادة 345(2) |
| بيع العقار المشترك أو رهنه | تلزم موافقتكما معًا | المادة 346(1) |
| بيع العقار الخاص بأحدكما أو رهنه | المالك وحده، ما لم يكن مسكن الأسرة | المادة 342 |
| تعذّر حضور الزوج | يمكن إعطاء الآخر توكيلًا، وعمليًّا توكيلًا موثّقًا | المادة 314 |
حين يسري عليكم قانون أجنبي، كالإسرائيلي مثلًا، يتوقف الجواب على ذلك القانون. لذلك يحسن أن تسألوا كاتب العدل قبل التوقيع ببضعة أسابيع هل يحتاج الزوج غير المشتري إلى التوقيع على إقرار أو موافقة، وبأي شكل. وفي أي نظام كان: من هو مقيّد مالكًا سيحتاج إلى التوقيع حين تبيعون أو ترهنون.
ما الخاص في مسكن الأسرة؟
هذه هي القاعدة التي تسري بصرف النظر عن القانون الذي يحكم سائر الأموال. فوفق المادة 2589(3)، تخضع حقوق الزوجين في مسكن الأسرة لقانون المكان الذي يقع فيه. وحين يكون المسكن في رومانيا، تسري المادة 322: لا يجوز لأي من الزوجين التصرف في الحقوق عليه دون موافقة كتابية من الآخر، حتى حين يكون أحدهما فقط مقيّدًا مالكًا.
- ما مسكن الأسرة: البيت المشترك للزوجين (المادة 321). وعقار العطلات لزوجين يقيمان في إسرائيل ليس عادةً كذلك، لكنها مسألة تُفحص مع المحامي ولا تُفترض.
- الرفض غير المبرَّر: يحق للمحكمة الإذن بالتصرف إذا رفض الزوج دون سبب مشروع (المادة 322(3)).
- الإشارة في السجل: يحق لكل من الزوجين، حتى غير المالك، طلب قيد أن العقار هو مسكن الأسرة (المادة 321(2)). ومن دون الإشارة، لا يستطيع الزوج الذي لم يوافق عادةً إلا المطالبة بالتعويض لا بالإبطال، ما لم يكن المشتري عالمًا (المادة 322(5)).
كيف يجب أن يعكس القيد في السجل النظام المالي؟
يمكن أن يظهر الزوجان في السجل بأحد الزوجين وحده، أو بكليكما في ملكية مشتركة شائعة (devălmășie)، أو بكليكما بحصص محددة. والقيد لا يحدد النظام، لكنه ما يراه الغير.
- وفق المادة 344، يمكن لكل من الزوجين طلب الإشارة في السجل إلى أن العقار يعود إلى الاشتراك.
- وفق المادة 2595، يتحدد أثر النظام على الغير وفق القانون الذي يسري عليه، مع استثناءات، منها حالة استيفاء قواعد القيد في الدولة التي يقع فيها العقار.
- والخلاصة العملية: القيد الذي يطابق الترتيب الحقيقي بينكما يحميكما ويحمي من سيشتري منكما مستقبلًا.
ما المستندات التي تُعَدّ قبل الذهاب إلى كاتب العدل؟
- وثيقة الزواج مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية.
- الاتفاق المالي أو اتفاق اختيار القانون، إن وُجد، بالمسار نفسه من الأبوستيل والترجمة.
- جواب مكتوب عن أسئلة الخلفية: أين أقمتما معًا بعد الزواج، وأين تقيمان اليوم، وما جنسيات كل منكما.
- قرار بشأن شكل القيد: اسم واحد، أو اشتراك، أو حصص، وفق النظام ومصدر المال.
- توكيل موثّق للزوج الذي لن يحضر، إذا لزم توقيعه أو موافقته.
- التنسيق مع البنك، إن كان هناك تمويل: هل يجب أن يكون الزوج مقترضًا إضافيًّا أو أن يوقّع على الرهن.
محامي المطوّر أو البائع يمثّل طرفه. ويحسن دراسة مسألة النظام المالي مع محامٍ يمثلكم، والتنسيق مع محامٍ لقانون الأسرة في إسرائيل حين يوجد اتفاق مالي.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
قبل العقد يحسن استيضاح النظام الذي يسري عليكم، وتقرير هل تختارون قانونًا كتابةً، وجمع المستندات مع الأبوستيل والترجمة، والحصول مسبقًا من كاتب العدل على قائمة بالإقرارات التي سيطلبها. ونحن نرافق الأزواج الإسرائيليين في هذه الأسئلة في ضوء القانونين الإسرائيلي والروماني، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخّصين في رومانيا، هم من يحررون المستندات ويتولون القيد في السجل.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية لحالة بعينها. فالقانون الذي يسري على أموال الزوجين يتوقف على الجنسية ومحل الإقامة والاتفاقات بينكما، ويجب فحص كل حالة بحد ذاتها.
أسئلة شائعة
هل تسري اللائحة الأوروبية 2016/1103 على عقار في رومانيا؟
لا. فرومانيا ليست من الدول الثماني عشرة التي يعدّها قرار المجلس 2016/954 مشاركة. ويطبّق كاتب العدل الروماني المواد 2589 إلى 2596 من القانون المدني. وقد تسري اللائحة إذا كان لكم عقار أو إجراء في دولة مشاركة.
زوجان يقيمان في إسرائيل ولم يختارا قانونًا: أي قانون سيسري على العقار في رومانيا؟
وفق المادتين 2592 و2589(1) من القانون المدني الروماني، يسري أولًا قانون محل الإقامة المعتادة المشتركة. وبالنسبة إلى زوجين يقيمان معًا في إسرائيل، يكون عادةً القانون الإسرائيلي.
هل يمكن شراء عقار في رومانيا دون أن يحضر الزوج الآخر؟
عادةً نعم. ففي نظام الاشتراك وفق القانون الروماني يمكن لأحد الزوجين الشراء وحده، ويصبح العقار مشتركًا (المادة 345(2)). وفي نظام أجنبي، اسألوا كاتب العدل مسبقًا هل يلزم إقرار من الزوج، وإن كان كذلك فأعدّوا توكيلًا موثّقًا.
هل يجب أن يوقّع الزوج عند البيع؟
إذا كان العقار مشتركًا وفق القانون الروماني، فنعم (المادة 346(1)). وإذا كان مسكن الأسرة في رومانيا، فتلزم موافقته الكتابية حتى حين تكونون المالكين الوحيدين (المادة 322). وكل من هو مقيّد مالكًا يوقّع.
هل يمكن اختيار القانون الروماني لأموالنا؟
نعم، إذا كان أحدكما مواطنًا رومانيًّا أو مقيمًا فيها إقامة دائمة، أو إذا كانت رومانيا محل الإقامة المشتركة الأول بعد الزواج (المادة 2590). ويلزم اتفاق كتابي صريح، موقّع ومؤرَّخ من كليكما.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.