Pe scurt
În România, banii cumpărătorilor nu pot finanța începutul proiectului. Potrivit art. 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), în care au fost preluate regulile Legii 207/2025, antecontractul se semnează doar după ce autorizația a fost înscrisă în cartea funciară, avansurile intră într-un cont separat și pot fi cheltuite doar pe etapele construcției și cu aprobarea dirigintelui de șantier. De aceea, terenul, proiectarea și autorizația se finanțează din capital propriu, de la asociați sau din altă finanțare, iar vânzările se planifică drept o sursă care vine târziu și în tranșe.
Ce este important de reținut
- 1Nu există antecontract pentru o unitate viitoare înainte ca autorizația de construire să fie înscrisă în cartea funciară și să se deschidă un extras pentru unitate (art. 422 alin. (6)-(7)).
- 2Contractul de rezervare este limitat la 60 de zile și la 5% din preț, altfel este nul (art. 422 alin. (9)).
- 3Din contul dedicat se pot cheltui până la 25% din preț pentru structură și, numai după aceea, până la 20% pentru instalații, fiecare plată cu aprobarea dirigintelui de șantier (art. 422 alin. (10)).
- 4Folosirea avansurilor în alt scop atrage o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul precedent, nu din suma deturnată (art. 422 alin. (11)).
- 5În tabelul de cash-flow separați banii care intră în contul dedicat de banii pe care aveți deja voie să-i cheltuiți.
Un dezvoltator care a construit în Israel este obișnuit să considere vânzările în avans parte din structura de finanțare: banca finanțatoare, garanțiile pentru cumpărători și banii care intră de la aceștia și permit construirea. Cine vine cu acest model în România descoperă că acolo nu funcționează.
Acest ghid este scris din perspectiva dezvoltatorului. El tratează o singură întrebare: când intră banii cumpărătorilor într-un proiect din România, cât din ei se poate folosi și ce trebuie finanțat fără ei. Despre protecțiile din perspectiva cumpărătorului am scris în ghiduri separate.
Se poate finanța un proiect în România din banii cumpărătorilor?
Doar parțial și doar dintr-o etapă târzie. Regulile cunoscute în România drept „legea Nordis” stabilesc patru lucruri care vă influențează direct fluxul de numerar:
- Nicio vânzare înainte de autorizația înscrisă. Vă puteți obliga să vindeți o unitate viitoare doar după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară (Cartea Funciară) și s-au deschis cărți funciare pentru unități. Antecontractul se semnează doar la notar.
- Rezervare scurtă și mică. Contractul de rezervare durează cel mult 60 de zile, iar suma de rezervare nu depășește 5% din preț.
- Cont separat. Avansurile intră într-un cont bancar al dezvoltatorului destinat exclusiv acestui proiect.
- Cheltuire etapizată. Din cont se cheltuie pe etapele construcției, până la plafoane fixe, iar fiecare plată este aprobată de dirigintele de șantier.
Rezultatul practic: terenul, proiectarea, consultanții, taxele și începerea lucrărilor se finanțează fără niciun ban de la cumpărători. Un plan de afaceri care presupune altceva nu va rezista.
Contractul de rezervare este limitat la 60 de zile și la 5% din preț, altfel este nul (art. 422 alin. (9)).
Ce lege se aplică astăzi: Legea 207/2025 sau Legea 169/2026?
Amândouă, în forme diferite. Legea 207/2025, publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025, a introdus regulile la art. 22 din Legea 10/1995. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, a abrogat acest articol (art. 576 alin. (3) lit. c)) și a preluat regulile, aproape în aceeași formulare, la art. 422. Codul este în vigoare din 25 august 2026 (art. 575 alin. (1)).
| Aspect | Ce stabilește regula | Articol din Legea 169/2026 |
|---|---|---|
| Momentul obligației de a vinde | După înscrierea autorizației și deschiderea cărților funciare pentru unitățile viitoare | 422 alin. (6) |
| Forma antecontractului | Act notarial, după ce există un extras pentru unitate | 422 alin. (7) |
| Înscrierea contractului | Notarul îl depune spre înscriere în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare | 422 alin. (8) |
| Contractul de rezervare | Cel mult 60 de zile și cel mult 5% din preț. Dacă antecontractul nu se semnează exclusiv din culpa dezvoltatorului, acesta restituie totul în 30 de zile | 422 alin. (9) |
| Cont și plafoane | Cont separat pentru proiect; până la 25% pentru structură și apoi până la 20% pentru instalații, cu aprobarea dirigintelui | 422 alin. (10) |
| Altă utilizare a banilor | Interzisă; amendă de 1% din cifra de afaceri din anul precedent, dacă fapta nu constituie infracțiune | 422 alin. (11) |
| Predarea către cumpărător | Doar după recepția lucrărilor și racordarea definitivă la utilități | 422 alin. (5) lit. k) |
Când intră banii cumpărătorilor și când aveți voie să-i cheltuiți?
Modul convenabil de a planifica este să împărțiți proiectul în etape și să vă întrebați, pentru fiecare, de unde vin banii și ce aveți voie să faceți cu ei.
| Etapă | Bani de la cumpărători | Cine finanțează |
|---|---|---|
| Teren, proiectare, procedura de autorizare | Niciunul. Nu se poate semna antecontract | Capital propriu, asociați, finanțare externă |
| Autorizația este înscrisă și extrasele sunt deschise | Se semnează antecontracte, avansurile intră în contul dedicat | În continuare, în principal sursele dumneavoastră |
| Structură | Până la 25% din preț, potrivit aprobărilor dirigintelui | Avansuri în limita plafonului, restul din sursele dumneavoastră |
| Instalații | Încă până la 20% din preț, doar după finalizarea structurii | Avansuri în limita plafonului, restul din sursele dumneavoastră |
| Finisaje, recepție și predare | Art. 422 nu stabilește un plafon pentru această etapă | Potrivit contractului; predare doar după recepție și racordări |
Ultimul rând cere atenție. Legea nu detaliază cum se tratează restul avansurilor după etapa instalațiilor. Acest lucru se stabilește cu un avocat local și prin formularea contractului. Și, în orice caz, deoarece predarea este posibilă doar după recepția lucrărilor și racordarea definitivă la apă, energie electrică și canalizare, o parte din încasări va veni abia la final.
Din ce surse construiți un mix de finanțare legal?
Din patru componente, iar fiecare trebuie planificată înainte de a cumpăra terenul:
- Capital propriu pentru etapa dinaintea autorizației. Terenul, proiectarea, consultanții și taxele se plătesc toate înainte ca primul cumpărător să semneze. Aceasta este suma pe care trebuie să o cunoașteți mai întâi.
- Asociați. Dacă o parte din capital vine de la asociați, acordul cu ei trebuie să stabilească ce se întâmplă când autorizația întârzie și banii rămân blocați mult mai mult decât s-a planificat.
- Finanțare bancară sau altă finanțare pentru construcție. Când discutați cu o bancă, întrebați explicit cum tratează contul dedicat și vânzările în avans. Nu presupuneți că răspunsul va fi identic cu ceea ce cunoașteți de la finanțarea bancară de proiect din Israel.
- Vânzări etapizate. Avansurile sunt o sursă reală, dar târzie și limitată. În plan le introduceți în ritmul aprobărilor dirigintelui, nu în ritmul semnăturilor.
Pe lângă surse aveți nevoie de încă două lucruri: o rezervă pentru întârzieri, deoarece orice întârziere la înscrierea autorizației amână începutul vânzărilor și orice întârziere a aprobării dirigintelui amână bani; și un contract cu antreprenorul adaptat acestui ritm. Un antreprenor care așteaptă plata înainte de aprobarea dirigintelui creează un decalaj, iar decalajul îl finanțați dumneavoastră.
Prin ce diferă de un proiect cu finanțare bancară în Israel?
În Israel, cumpărătorul unui apartament în faza de plan primește de regulă o garanție potrivit Legii vânzării (apartamente) (garantarea investițiilor cumpărătorilor de apartamente), cel mai des o garanție bancară, iar fluxul de numerar al dezvoltatorului se construiește în jurul ei. În România, art. 422 nu impune o astfel de garanție. Protecția cumpărătorului vine din alte trei componente: înscrierea contractului în cartea funciară, contul separat și plafoanele de cheltuire pe etape.
De aceea, modelul israelian nu poate fi copiat și tradus. Dacă vă gândiți să oferiți cumpărătorilor o garanție suplimentară față de lege, verificați cu un avocat local ce anume va acoperi și cum se îmbină cu contul dedicat.
Ce greșeli de cash-flow merită prevenite din timp?
- Deschiderea rezervărilor prea devreme. Rezervarea expiră după 60 de zile. Dacă până atunci nu există un extras pentru unitate, nu se poate semna antecontractul și s-ar putea să restituiți banii și să pierdeți cumpărătorul. Deschideți rezervările doar când înscrierea autorizației este aproape.
- Considerarea avansurilor drept numerar disponibil. Banii din contul dedicat aparțin proiectului, dar sunt disponibili doar până la plafoane și doar cu aprobare. În foaia de cash-flow trebuie să existe două coloane separate: „a intrat în cont” și „se poate cheltui”.
- Subestimarea amenzii. Amenda pentru altă utilizare a avansurilor se calculează la cifra de afaceri din anul precedent, nu la suma transferată. Pentru un dezvoltator cu mai multe proiecte, ea poate fi mult mai mare decât greșeala însăși.
Ce pregătiți pentru cumpărătorii care întreabă „unde este garanția”?
Cumpărătorii israelieni vor pune această întrebare aproape întotdeauna. Nu aveți de oferit o garanție potrivit legii israeliene a vânzării, dar există documente care răspund îngrijorării. Merită să le pregătiți din timp și să le prezentați fără să vi se ceară:
- Extrasul de carte funciară în care este înscrisă autorizația și extrasul pentru unitatea cumpărătorului.
- Datele contului dedicat și clauza din contract care stabilește că avansurile intră în acesta.
- Aprobările dirigintelui pentru fiecare plată ieșită din cont.
- Un grafic de plăți legat de etapele construcției, nu de date calendaristice.
Ce faceți înainte de a semna pentru teren?
Începeți cu două cifre: de câți bani este nevoie până la înscrierea autorizației și de câți până la ridicarea structurii, presupunând că niciun cumpărător nu a plătit. Acestea sunt baza discuției cu asociații și cu banca. Însoțim dezvoltatori israelieni la construirea structurii tranzacției și a contractelor în raport cu regulile art. 422, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care încheie antecontractele, înscrierea în cartea funciară și demersurile potrivit legii locale.
Articolul are caracter de informare generală, este valabil la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică, financiară sau fiscală pentru un caz concret. Textul obligatoriu al art. 422 este cel publicat în Monitorul Oficial. Înainte de a construi un plan de finanțare pentru proiect, merită să-l verificați cu un avocat român și cu un consultant financiar.
Întrebări frecvente
Când poate un dezvoltator din România să înceapă să vândă apartamente în faza de plan?
Doar după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară și s-a deschis un extras pentru unitatea viitoare. Antecontractul se semnează la notar, iar notarul îl depune spre înscriere în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare (Legea 169/2026, art. 422 alin. (6)-(8)).
Cât poate încasa un dezvoltator printr-un contract de rezervare?
Cel mult 5% din preț, pentru o perioadă de cel mult 60 de zile, altfel contractul este nul. Dacă antecontractul nu se semnează exclusiv din culpa dezvoltatorului, acesta restituie întreaga sumă în 30 de zile (art. 422 alin. (9)).
Se pot transfera avansuri de la un proiect la altul?
Nu. Avansurile stau într-un cont separat al proiectului și servesc doar acestuia. Altă utilizare se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul precedent, dacă fapta nu constituie infracțiune (art. 422 alin. (10)-(11)).
Obligă legea din România dezvoltatorul să ofere cumpărătorilor o garanție bancară?
Art. 422 nu impune o astfel de garanție. Protecția pe care o stabilește este înscrierea contractului în cartea funciară, contul separat și plafoanele de cheltuire pe etape. Un dezvoltator care oferă o garanție suplimentară trebuie să verifice cu un avocat local ce acoperă aceasta.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.