בקצרה
ברומניה כספי רוכשים אינם יכולים לממן את תחילת הפרויקט. לפי סעיף 422 לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026), שאליו עברו כללי חוק 207/2025, חוזה מקדים נחתם רק אחרי שההיתר נרשם בפנקס המקרקעין, המקדמות נכנסות לחשבון נפרד, ומותר להוציא מהן רק לפי שלבי הבנייה ובאישור מפקח. לכן את הקרקע, התכנון וההיתר מממנים מהון עצמי, משותפים או ממימון אחר, ואת המכירות מתכננים כמקור שמגיע מאוחר ובמנות.
הנקודות החשובות
- 1אין חוזה מקדים ליחידה עתידית לפני שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ונפתח נסח ליחידה (סעיף 422(6)-(7)).
- 2הסכם הזמנה מוגבל ל-60 יום ול-5% מהמחיר, אחרת הוא בטל (סעיף 422(9)).
- 3מהחשבון הייעודי מותר להוציא עד 25% מהמחיר על השלד, ורק אחריו עד 20% על המערכות, כל תשלום באישור מפקח הבנייה (סעיף 422(10)).
- 4שימוש במקדמות למטרה אחרת גורר קנס של 1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת, לא מהסכום שהוסט (סעיף 422(11)).
- 5בטבלת התזרים מפרידים בין כסף שנכנס לחשבון הייעודי לבין כסף שמותר כבר להוציא.
יזם שבנה בישראל רגיל לחשוב על המכירות המוקדמות כחלק ממבנה המימון: הבנק המלווה, הערבויות לרוכשים, והכסף שנכנס מהם ומאפשר לבנות. מי שמגיע עם התבנית הזו לרומניה מגלה שהיא לא עובדת שם.
המדריך הזה נכתב מהצד של היזם. הוא עוסק בשאלה אחת: מתי כסף של רוכשים נכנס לפרויקט ברומניה, כמה ממנו אפשר להשתמש, ומה צריך לממן בלעדיו. על ההגנות מהצד של הרוכש כתבנו במדריכים נפרדים.
אפשר לממן פרויקט ברומניה מכספי רוכשים?
רק בחלקו, ורק משלב מאוחר. הכללים שמכונים ברומניה ״חוק נורדיס״ קובעים ארבעה דברים שמשפיעים ישירות על התזרים שלכם:
- אין מכירה לפני היתר רשום. מותר להתחייב למכור יחידה עתידית רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară) ונפתחו דפים ליחידות. החוזה המקדים נחתם רק אצל נוטריון.
- הזמנה קצרה וקטנה. הסכם הזמנה נמשך עד 60 יום, ודמי ההזמנה לא עוברים 5% מהמחיר.
- חשבון נפרד. המקדמות נכנסות לחשבון בנק של היזם שמיועד לפרויקט הזה בלבד.
- הוצאה מדורגת. מהחשבון מוציאים לפי שלבי הבנייה, עד תקרות קבועות, וכל תשלום מאושר בידי מפקח הבנייה.
התוצאה המעשית: הקרקע, התכנון, היועצים, האגרות ותחילת העבודות ממומנים בלי שקל של רוכש. תוכנית עסקית שמניחה אחרת לא תחזיק.
הסכם הזמנה מוגבל ל-60 יום ול-5% מהמחיר, אחרת הוא בטל (סעיף 422(9)).
איזה חוק חל היום: חוק 207/2025 או חוק 169/2026?
שניהם, בגלגולים שונים. חוק 207/2025, שפורסם ב-Monitorul Oficial (העיתון הרשמי) מס׳ 1133 ב-8 בדצמבר 2025, הכניס את הכללים לסעיף 22 של חוק 10/1995. קוד התכנון והבנייה החדש, חוק 169/2026, ביטל את הסעיף הזה (סעיף 576(3)(c)) והעביר את הכללים, כמעט באותו נוסח, לסעיף 422. הקוד בתוקף מ-25 באוגוסט 2026 (סעיף 575(1)).
| נושא | מה הכלל קובע | סעיף בחוק 169/2026 |
|---|---|---|
| מועד ההתחייבות למכור | אחרי רישום ההיתר ופתיחת דפים ליחידות העתידיות | 422(6) |
| צורת החוזה המקדים | מסמך נוטריוני, אחרי שיש נסח ליחידה | 422(7) |
| רישום החוזה | הנוטריון מגיש לרישום ביום החתימה או ביום העבודה הבא | 422(8) |
| הסכם הזמנה | עד 60 יום ועד 5% מהמחיר. אם החוזה לא נחתם רק באשמת היזם, הוא מחזיר הכול תוך 30 יום | 422(9) |
| חשבון ותקרות | חשבון נפרד לפרויקט; עד 25% לשלד ואחריו עד 20% למערכות, באישור המפקח | 422(10) |
| שימוש אחר בכסף | אסור; קנס של 1% מהמחזור בשנה הקודמת, אם המעשה אינו עבירה פלילית | 422(11) |
| מסירה לרוכש | רק אחרי קבלת העבודות וחיבור קבוע לתשתיות | 422(5)(k) |
מתי נכנס כסף של רוכשים, ומתי מותר להוציא אותו?
הדרך הנוחה לתכנן היא לחלק את הפרויקט לשלבים, ולשאול בכל אחד מהם מאיפה בא הכסף ומה מותר לעשות בו.
| שלב | כסף של רוכשים | מי מממן |
|---|---|---|
| קרקע, תכנון, הליך היתר | אין. אי אפשר לחתום חוזה מקדים | הון עצמי, שותפים, מימון חיצוני |
| ההיתר רשום והנסחים פתוחים | נחתמים חוזים מקדימים, המקדמות נכנסות לחשבון הייעודי | עדיין בעיקר המקורות שלכם |
| שלד | עד 25% מהמחיר, לפי אישורי המפקח | מקדמות בתקרה, והשאר ממקורותיכם |
| מערכות | עוד עד 20% מהמחיר, רק אחרי שהשלד הושלם | מקדמות בתקרה, והשאר ממקורותיכם |
| גמר, קבלה ומסירה | סעיף 422 אינו קובע תקרה לשלב הזה | לפי החוזה; מסירה רק אחרי קבלה וחיבורים |
השורה האחרונה דורשת תשומת לב. החוק לא מפרט איך מטפלים ביתרת המקדמות אחרי שלב המערכות. את זה קובעים עם עורך דין מקומי ובנוסח החוזה. ובכל מקרה, כיוון שהמסירה אפשרית רק אחרי קבלת העבודות וחיבור קבוע למים, לחשמל ולביוב, חלק מהתקבולים יגיע רק בסוף.
מאילו מקורות בונים תמהיל מימון חוקי?
מארבעה רכיבים, וכל אחד מהם צריך להיות מתוכנן לפני שקונים את הקרקע:
- הון עצמי לשלב שלפני ההיתר. הקרקע, התכנון, היועצים והאגרות משולמים כולם לפני שרוכש ראשון חותם. זה הסכום שצריך לדעת קודם.
- שותפים. אם חלק מההון בא משותפים, ההסכם איתם צריך לקבוע מה קורה כשההיתר מתעכב והכסף נתקע זמן רב מהמתוכנן.
- מימון בנקאי או מימון אחר לבנייה. כשאתם מדברים עם בנק, שאלו במפורש איך הוא מתייחס לחשבון הייעודי ולמכירות המוקדמות. אל תניחו שהתשובה תהיה זהה למה שאתם מכירים מליווי בנקאי בישראל.
- מכירות מדורגות. המקדמות הן מקור אמיתי, אבל מאוחר ומוגבל. בתוכנית מכניסים אותן לפי קצב אישורי המפקח, לא לפי קצב החתימות.
לצד המקורות צריך שני דברים נוספים: מרווח לעיכובים, כי כל עיכוב ברישום ההיתר דוחה את תחילת המכירות וכל עיכוב באישור המפקח דוחה כסף; וחוזה עם הקבלן שמתאים לקצב הזה. קבלן שמצפה לתשלום לפני שהמפקח אישר יוצר פער, ואת הפער מממנים אתם.
במה זה שונה מפרויקט עם ליווי בנקאי בישראל?
בישראל, רוכש דירה על הנייר מקבל בדרך כלל בטוחה לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), לרוב ערבות בנקאית, והתזרים של היזם נבנה סביבה. ברומניה סעיף 422 אינו מחייב ערבות כזו. ההגנה על הרוכש באה משלושה רכיבים אחרים: רישום החוזה בפנקס המקרקעין, חשבון נפרד ותקרות הוצאה לפי שלב.
לכן אי אפשר להעתיק את המודל הישראלי ולתרגם אותו. אם אתם שוקלים להציע לרוכשים ערבות נוספת מעבר לחוק, בדקו עם עורך דין מקומי מה בדיוק היא תכסה ואיך היא משתלבת עם החשבון הייעודי.
אילו טעויות תזרים כדאי למנוע מראש?
- לפתוח הזמנות מוקדם מדי. הזמנה פוקעת אחרי 60 יום. אם עד אז אין נסח ליחידה, אי אפשר לחתום חוזה מקדים, ועלולים להחזיר את הכסף ולאבד את הרוכש. פותחים הזמנות רק כשרישום ההיתר קרוב.
- לספור מקדמות כמזומן פנוי. הכסף בחשבון הייעודי שייך לפרויקט, אבל זמין רק עד התקרות ורק באישור. בגיליון התזרים צריכות להיות שתי עמודות נפרדות: ״נכנס לחשבון״ ו״מותר להוציא״.
- לזלזל בקנס. הקנס על שימוש אחר במקדמות נמדד במחזור של השנה הקודמת, לא בסכום שהועבר. ליזם עם כמה פרויקטים הוא עלול להיות גדול בהרבה מהטעות עצמה.
מה להכין לרוכשים ששואלים ״איפה הערבות״?
רוכשים ישראלים ישאלו את השאלה הזו כמעט תמיד. אין לכם ערבות לפי חוק המכר הישראלי להציע, אבל יש מסמכים שעונים על החשש. כדאי להכין אותם מראש ולהציג אותם בלי שיתבקשו:
- נסח מפנקס המקרקעין שבו רשום ההיתר, ונסח ליחידה של הרוכש.
- פרטי החשבון הייעודי, והסעיף בחוזה שקובע שהמקדמות נכנסות אליו.
- אישורי המפקח לכל תשלום שיצא מהחשבון.
- לוח תשלומים שקשור לשלבי הבנייה ולא לתאריכים.
מה עושים לפני שחותמים על הקרקע?
התחילו משני מספרים: כמה כסף צריך עד שההיתר רשום, וכמה עד שהשלד עומד, בהנחה שאף רוכש לא שילם. אלה הבסיס לשיחה עם שותפים ועם בנק. אנחנו מלווים יזמים ישראלים בבניית מבנה העסקה והחוזים מול כללי סעיף 422, יחד עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את החוזים המקדימים, את הרישום בפנקס ואת הפעולות לפי הדין המקומי.
המאמר הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, פיננסי או מיסויי למקרה מסוים. הנוסח המחייב של סעיף 422 הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. לפני שבונים תוכנית מימון לפרויקט, כדאי לבדוק אותה עם עורך דין רומני ועם יועץ פיננסי.
שאלות נפוצות
מתי יזם ברומניה רשאי להתחיל למכור דירות על הנייר?
רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ונפתח נסח ליחידה העתידית. החוזה המקדים נחתם אצל נוטריון, והנוטריון מגיש אותו לרישום ביום החתימה או ביום העבודה הבא (חוק 169/2026, סעיף 422(6)-(8)).
כמה מותר ליזם לגבות בהסכם הזמנה?
עד 5% מהמחיר, לתקופה של 60 יום לכל היותר, אחרת ההסכם בטל. אם החוזה המקדים לא נחתם רק באשמת היזם, הוא מחזיר את כל הסכום תוך 30 יום (סעיף 422(9)).
אפשר להעביר מקדמות מפרויקט אחד לפרויקט אחר?
לא. המקדמות יושבות בחשבון נפרד של הפרויקט ומשמשות רק אותו. שימוש אחר נקנס ב-1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת, אם המעשה אינו עבירה פלילית (סעיף 422(10)-(11)).
האם החוק ברומניה מחייב את היזם לתת ערבות בנקאית לרוכשים?
סעיף 422 אינו מחייב ערבות כזו. ההגנה שהוא קובע היא רישום החוזה בפנקס, חשבון נפרד ותקרות הוצאה לפי שלב. יזם שמציע ערבות נוספת צריך לבדוק עם עורך דין מקומי מה היא מכסה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.