Коротко
В Румынии деньги покупателей не могут финансировать начало проекта. Согласно статье 422 Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026), куда перешли правила Закона 207/2025, предварительный договор подписывается только после регистрации разрешения в книге недвижимости, авансы поступают на отдельный счёт, и расходовать их можно только по этапам строительства и с одобрения технического надзора. Поэтому землю, проектирование и разрешение финансируют из собственного капитала, за счёт партнёров или иного финансирования, а продажи планируют как источник, поступающий поздно и частями.
Главное
- 1Предварительный договор на будущую единицу невозможен до того, как разрешение на строительство зарегистрировано в книге недвижимости и на единицу открыта выписка (статья 422(6)-(7)).
- 2Соглашение о бронировании ограничено 60 днями и 5% от цены, иначе оно ничтожно (статья 422(9)).
- 3С целевого счёта можно расходовать до 25% от цены на каркас и только после этого до 20% на инженерные системы, каждый платёж с одобрения технического надзора (статья 422(10)).
- 4Использование авансов на иные цели влечёт штраф в размере 1% от оборота застройщика за предыдущий год, а не от перенаправленной суммы (статья 422(11)).
- 5В таблице денежного потока разделяют деньги, поступившие на целевой счёт, и деньги, которые уже разрешено расходовать.
Застройщик, который строил в Израиле, привык рассматривать предварительные продажи как часть структуры финансирования: банк, сопровождающий проект, гарантии для покупателей и поступающие от них деньги, позволяющие строить. Тот, кто приезжает с этой моделью в Румынию, обнаруживает, что там она не работает.
Это руководство написано с позиции застройщика. Оно посвящено одному вопросу: когда деньги покупателей поступают в проект в Румынии, какую их часть можно использовать и что нужно финансировать без них. О защите со стороны покупателя мы написали в отдельных руководствах.
Можно ли финансировать проект в Румынии за счёт денег покупателей?
Только частично и только на позднем этапе. Правила, которые в Румынии называют «законом Nordis», устанавливают четыре положения, напрямую влияющие на ваш денежный поток:
- Никаких продаж до регистрации разрешения. Обязаться продать будущую единицу можно только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в книге недвижимости (Cartea Funciară) и открыты разделы для единиц. Предварительный договор подписывается только у нотариуса.
- Короткое и небольшое бронирование. Соглашение о бронировании действует до 60 дней, а плата за бронирование не превышает 5% от цены.
- Отдельный счёт. Авансы поступают на банковский счёт застройщика, предназначенный только для данного проекта.
- Поэтапное расходование. Со счёта расходуют по этапам строительства, в пределах установленных лимитов, и каждый платёж одобряется техническим надзором.
Практический результат: земля, проектирование, консультанты, сборы и начало работ финансируются без каких-либо денег покупателей. Бизнес-план, исходящий из иного, не выдержит.
Соглашение о бронировании ограничено 60 днями и 5% от цены, иначе оно ничтожно (статья 422(9)).
Какой закон действует сегодня: Закон 207/2025 или Закон 169/2026?
Оба, в разных редакциях. Закон 207/2025, опубликованный в Monitorul Oficial (официальном вестнике) № 1133 8 декабря 2025 года, ввёл правила в статью 22 Закона 10/1995. Новый Кодекс градостроительства и строительства, Закон 169/2026, отменил эту статью (статья 576(3)(c)) и перенёс правила почти в той же редакции в статью 422. Кодекс действует с 25 августа 2026 года (статья 575(1)).
| Вопрос | Что устанавливает правило | Статья Закона 169/2026 |
|---|---|---|
| Момент принятия обязательства продать | После регистрации разрешения и открытия разделов для будущих единиц | 422(6) |
| Форма предварительного договора | Нотариальный документ, после того как есть выписка на единицу | 422(7) |
| Регистрация договора | Нотариус подаёт на регистрацию в день подписания или на следующий рабочий день | 422(8) |
| Соглашение о бронировании | До 60 дней и до 5% от цены. Если договор не подписан исключительно по вине застройщика, он возвращает всё в течение 30 дней | 422(9) |
| Счёт и лимиты | Отдельный счёт для проекта; до 25% на каркас, а затем до 20% на инженерные системы, с одобрения технического надзора | 422(10) |
| Иное использование денег | Запрещено; штраф 1% от оборота за предыдущий год, если деяние не является уголовным преступлением | 422(11) |
| Передача покупателю | Только после приёмки работ и постоянного подключения к инженерным сетям | 422(5)(k) |
Когда поступают деньги покупателей и когда их разрешено расходовать?
Удобнее всего планировать, разделив проект на этапы и задав на каждом из них вопрос, откуда поступают деньги и что с ними разрешено делать.
| Этап | Деньги покупателей | Кто финансирует |
|---|---|---|
| Земля, проектирование, процедура получения разрешения | Нет. Подписать предварительный договор невозможно | Собственный капитал, партнёры, внешнее финансирование |
| Разрешение зарегистрировано, выписки открыты | Подписываются предварительные договоры, авансы поступают на целевой счёт | По-прежнему в основном ваши источники |
| Каркас | До 25% от цены, по одобрениям технического надзора | Авансы в пределах лимита, остальное из ваших источников |
| Инженерные системы | Ещё до 20% от цены, только после завершения каркаса | Авансы в пределах лимита, остальное из ваших источников |
| Отделка, приёмка и передача | Статья 422 не устанавливает лимит для этого этапа | По договору; передача только после приёмки и подключений |
Последняя строка требует внимания. Закон не уточняет, как поступать с остатком авансов после этапа инженерных систем. Это определяют с местным адвокатом и в тексте договора. И в любом случае, поскольку передача возможна только после приёмки работ и постоянного подключения к водоснабжению, электричеству и канализации, часть поступлений придёт только в конце.
Из каких источников строится законная структура финансирования?
Из четырёх составляющих, и каждую нужно спланировать до покупки земли:
- Собственный капитал на этап до разрешения. Земля, проектирование, консультанты и сборы оплачиваются полностью до того, как подпишет первый покупатель. Эту сумму нужно знать в первую очередь.
- Партнёры. Если часть капитала поступает от партнёров, соглашение с ними должно определять, что происходит, если разрешение задерживается и деньги застревают на гораздо более долгий срок, чем планировалось.
- Банковское или иное финансирование строительства. Разговаривая с банком, прямо спросите, как он относится к целевому счёту и предварительным продажам. Не исходите из того, что ответ будет таким же, как при банковском сопровождении в Израиле.
- Поэтапные продажи. Авансы - реальный источник, но поздний и ограниченный. В план их закладывают по темпу одобрений технического надзора, а не по темпу подписаний.
Помимо источников нужны ещё две вещи: запас на задержки, потому что каждая задержка в регистрации разрешения откладывает начало продаж, а каждая задержка в одобрении технического надзора откладывает деньги; и договор с подрядчиком, соответствующий этому темпу. Подрядчик, который ожидает оплаты до одобрения технического надзора, создаёт разрыв, и этот разрыв финансируете вы.
Чем это отличается от проекта с банковским сопровождением в Израиле?
В Израиле покупатель квартиры на стадии котлована обычно получает обеспечение по Закону о продаже (квартир) (обеспечение вложений покупателей квартир), как правило банковскую гарантию, и денежный поток застройщика строится вокруг неё. В Румынии статья 422 такой гарантии не требует. Защиту покупателя обеспечивают три иные составляющие: регистрация договора в книге недвижимости, отдельный счёт и лимиты расходов по этапам.
Поэтому израильскую модель нельзя скопировать и просто перевести. Если вы рассматриваете возможность предложить покупателям дополнительную гарантию сверх требований закона, проверьте с местным адвокатом, что именно она будет покрывать и как она сочетается с целевым счётом.
Каких ошибок в денежном потоке стоит избежать заранее?
- Слишком раннее открытие бронирований. Бронирование истекает через 60 дней. Если к этому времени нет выписки на единицу, подписать предварительный договор невозможно, и может потребоваться вернуть деньги и потерять покупателя. Бронирования открывают, только когда регистрация разрешения близка.
- Учёт авансов как свободных денежных средств. Деньги на целевом счёте принадлежат проекту, но доступны только в пределах лимитов и только с одобрения. В таблице денежного потока должны быть две отдельные графы: «поступило на счёт» и «разрешено расходовать».
- Недооценка штрафа. Штраф за иное использование авансов исчисляется от оборота за предыдущий год, а не от перенаправленной суммы. Для застройщика с несколькими проектами он может оказаться намного больше самой ошибки.
Что подготовить для покупателей, которые спрашивают «где гарантия»?
Израильские покупатели будут задавать этот вопрос почти всегда. Гарантии по израильскому Закону о продаже вам предложить нечего, но есть документы, которые отвечают на это опасение. Их стоит подготовить заранее и показывать, не дожидаясь просьбы:
- Выписка из книги недвижимости, в которой зарегистрировано разрешение, и выписка на единицу покупателя.
- Реквизиты целевого счёта и пункт договора, устанавливающий, что авансы поступают на него.
- Одобрения технического надзора на каждый платёж, произведённый со счёта.
- График платежей, привязанный к этапам строительства, а не к датам.
Что сделать до подписания договора о покупке земли?
Начните с двух цифр: сколько денег нужно до регистрации разрешения и сколько до завершения каркаса, исходя из того, что ни один покупатель не заплатил. Это основа для разговора с партнёрами и с банком. Мы сопровождаем израильских застройщиков при построении структуры сделки и договоров с учётом правил статьи 422 вместе с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые оформляют предварительные договоры, регистрацию в книге и действия по местному праву.
Статья содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической, финансовой или налоговой консультацией по конкретному случаю. Обязательной является редакция статьи 422, опубликованная в Monitorul Oficial. Прежде чем строить план финансирования проекта, стоит проверить его с румынским адвокатом и финансовым консультантом.
Частые вопросы
Когда застройщик в Румынии вправе начать продавать квартиры на стадии котлована?
Только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в книге недвижимости и открыта выписка на будущую единицу. Предварительный договор подписывается у нотариуса, и нотариус подаёт его на регистрацию в день подписания или на следующий рабочий день (Закон 169/2026, статья 422(6)-(8)).
Сколько застройщик вправе взять по соглашению о бронировании?
До 5% от цены, на срок не более 60 дней, иначе соглашение ничтожно. Если предварительный договор не подписан исключительно по вине застройщика, он возвращает всю сумму в течение 30 дней (статья 422(9)).
Можно ли переводить авансы из одного проекта в другой?
Нет. Авансы находятся на отдельном счёте проекта и используются только для него. Иное использование наказывается штрафом в размере 1% от оборота застройщика за предыдущий год, если деяние не является уголовным преступлением (статья 422(10)-(11)).
Обязывает ли закон в Румынии застройщика предоставлять покупателям банковскую гарантию?
Статья 422 такой гарантии не требует. Установленная ею защита - это регистрация договора в книге, отдельный счёт и лимиты расходов по этапам. Застройщику, предлагающему дополнительную гарантию, нужно проверить с местным адвокатом, что она покрывает.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.