باختصار
في رومانيا لا يمكن لأموال المشترين تمويل بداية المشروع. فوفق المادة 422 من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026)، التي انتقلت إليها قواعد القانون 207/2025، لا يُوقَّع العقد التمهيدي إلا بعد قيد الرخصة في السجل العقاري، وتدخل الدفعات المقدمة في حساب مستقل، ولا يجوز الصرف منها إلا وفق مراحل البناء وبموافقة المشرف. لذلك تُموَّل الأرض والتخطيط والرخصة من رأس المال الذاتي أو من الشركاء أو من تمويل آخر، ويُخطَّط للمبيعات بوصفها مصدرًا يأتي متأخرًا وعلى دفعات.
أبرز النقاط
- 1لا عقد تمهيديًّا لوحدة مستقبلية قبل قيد رخصة البناء في السجل العقاري وفتح شهادة قيد للوحدة (المادة 422(6)-(7)).
- 2اتفاق الحجز محدود بـ 60 يومًا وبـ 5% من السعر، وإلا كان باطلًا (المادة 422(9)).
- 3يجوز الصرف من الحساب المخصص حتى 25% من السعر على الهيكل، وبعده فقط حتى 20% على الأنظمة، وكل دفعة بموافقة مشرف البناء (المادة 422(10)).
- 4استخدام الدفعات المقدمة لغرض آخر يستتبع غرامة قدرها 1% من رقم أعمال المطوّر في السنة السابقة، لا من المبلغ المحوَّل (المادة 422(11)).
- 5في جدول التدفق النقدي يُفصل بين المال الذي يدخل إلى الحساب المخصص والمال الذي يجوز صرفه فعلًا.
المطوّر الذي بنى في إسرائيل اعتاد أن ينظر إلى المبيعات المسبقة كجزء من هيكل التمويل: البنك المرافق، والضمانات للمشترين، والمال الذي يدخل منهم ويتيح البناء. ومن يأتي بهذا النموذج إلى رومانيا يكتشف أنه لا يعمل هناك.
كُتب هذا الدليل من جهة المطوّر. وهو يتناول سؤالًا واحدًا: متى يدخل مال المشترين إلى المشروع في رومانيا، وكم منه يمكن استخدامه، وما الذي يجب تمويله من دونه. أما الحمايات من جهة المشتري فقد كتبنا عنها في أدلة مستقلة.
هل يمكن تمويل مشروع في رومانيا من أموال المشترين؟
جزئيًّا فقط، ومن مرحلة متأخرة فقط. فالقواعد التي تُعرف في رومانيا باسم «قانون نورديس» تحدد أربعة أمور تؤثر مباشرة في تدفقكم النقدي:
- لا بيع قبل رخصة مسجّلة. لا يجوز الالتزام ببيع وحدة مستقبلية إلا بعد قيد رخصة البناء في السجل العقاري (Cartea Funciară) وفتح صحائف للوحدات. ولا يُوقَّع العقد التمهيدي إلا أمام كاتب عدل.
- حجز قصير وصغير. يستمر اتفاق الحجز حتى 60 يومًا، ولا يتجاوز مبلغ الحجز 5% من السعر.
- حساب مستقل. تدخل الدفعات المقدمة في حساب بنكي للمطوّر مخصص لهذا المشروع وحده.
- صرف متدرّج. يُصرف من الحساب وفق مراحل البناء، حتى سقوف ثابتة، وكل دفعة يوافق عليها مشرف البناء.
النتيجة العملية: الأرض والتخطيط والاستشاريون والرسوم وبداية الأعمال تُموَّل دون شيكل واحد من أموال المشترين. وخطة العمل التي تفترض غير ذلك لن تصمد.
اتفاق الحجز محدود بـ 60 يومًا وبـ 5% من السعر، وإلا كان باطلًا (المادة 422(9)).
أي قانون يسري اليوم: القانون 207/2025 أم القانون 169/2026؟
كلاهما، في صيغتين مختلفتين. فالقانون 207/2025، الذي نُشر في Monitorul Oficial (الجريدة الرسمية) رقم 1133 في 8 ديسمبر 2025، أدخل القواعد في المادة 22 من القانون 10/1995. ثم ألغى قانون التخطيط والبناء الجديد، القانون 169/2026، هذه المادة (المادة 576(3)(c)) ونقل القواعد، بالصيغة نفسها تقريبًا، إلى المادة 422. والقانون نافذ منذ 25 أغسطس 2026 (المادة 575(1)).
| المسألة | ما الذي تقرره القاعدة | المادة في القانون 169/2026 |
|---|---|---|
| موعد الالتزام بالبيع | بعد قيد الرخصة وفتح صحائف للوحدات المستقبلية | 422(6) |
| شكل العقد التمهيدي | سند موثّق، بعد وجود شهادة قيد للوحدة | 422(7) |
| تسجيل العقد | يقدّمه كاتب العدل للتسجيل يوم التوقيع أو يوم العمل التالي | 422(8) |
| اتفاق الحجز | حتى 60 يومًا وحتى 5% من السعر. وإذا لم يُوقَّع العقد بخطأ المطوّر وحده، يعيد كل المبلغ خلال 30 يومًا | 422(9) |
| الحساب والسقوف | حساب مستقل للمشروع؛ حتى 25% للهيكل وبعده حتى 20% للأنظمة، بموافقة المشرف | 422(10) |
| استخدام المال لغرض آخر | محظور؛ غرامة 1% من رقم أعمال السنة السابقة، إذا لم يكن الفعل جريمة جنائية | 422(11) |
| التسليم للمشتري | فقط بعد استلام الأعمال والتوصيل الدائم بالبنية التحتية | 422(5)(k) |
متى يدخل مال المشترين، ومتى يجوز صرفه؟
الطريقة المريحة للتخطيط هي تقسيم المشروع إلى مراحل، والسؤال في كل منها: من أين يأتي المال، وما الذي يجوز فعله به.
| المرحلة | مال المشترين | من يموّل |
|---|---|---|
| الأرض، والتخطيط، وإجراءات الرخصة | لا يوجد. لا يمكن توقيع عقد تمهيدي | رأس المال الذاتي، والشركاء، والتمويل الخارجي |
| الرخصة مسجّلة وشهادات القيد مفتوحة | تُوقَّع العقود التمهيدية، وتدخل الدفعات المقدمة في الحساب المخصص | لا تزال مصادركم أساسًا |
| الهيكل | حتى 25% من السعر، وفق موافقات المشرف | الدفعات المقدمة حتى السقف، والباقي من مصادركم |
| الأنظمة | حتى 20% أخرى من السعر، فقط بعد إتمام الهيكل | الدفعات المقدمة حتى السقف، والباقي من مصادركم |
| التشطيب والاستلام والتسليم | لا تحدد المادة 422 سقفًا لهذه المرحلة | وفق العقد؛ والتسليم فقط بعد الاستلام والتوصيلات |
الصف الأخير يتطلب انتباهًا. فالقانون لا يفصّل كيفية التعامل مع رصيد الدفعات المقدمة بعد مرحلة الأنظمة. ويُحدَّد ذلك مع محامٍ محلي وفي صياغة العقد. وعلى أي حال، لأن التسليم لا يكون ممكنًا إلا بعد استلام الأعمال والتوصيل الدائم بالمياه والكهرباء والصرف الصحي، فإن جزءًا من المقبوضات لن يصل إلا في النهاية.
من أي مصادر يُبنى مزيج تمويل قانوني؟
من أربعة مكوّنات، ويجب التخطيط لكل منها قبل شراء الأرض:
- رأس مال ذاتي لمرحلة ما قبل الرخصة. الأرض والتخطيط والاستشاريون والرسوم تُدفع كلها قبل أن يوقّع أول مشترٍ. وهذا هو المبلغ الذي يجب معرفته أولًا.
- الشركاء. إذا جاء جزء من رأس المال من شركاء، فيجب أن يحدد الاتفاق معهم ما يحدث عندما تتأخر الرخصة ويبقى المال عالقًا مدة أطول من المخطط.
- تمويل بنكي أو تمويل آخر للبناء. عندما تتحدثون مع بنك، اسألوا صراحةً كيف يتعامل مع الحساب المخصص ومع المبيعات المسبقة. ولا تفترضوا أن الجواب سيكون مطابقًا لما تعرفونه من المرافقة البنكية في إسرائيل.
- مبيعات متدرّجة. الدفعات المقدمة مصدر حقيقي، لكنه متأخر ومحدود. وتُدرج في الخطة وفق وتيرة موافقات المشرف، لا وفق وتيرة التوقيعات.
وإلى جانب المصادر هناك حاجة إلى أمرين إضافيين: هامش للتأخيرات، لأن كل تأخير في قيد الرخصة يؤجل بدء المبيعات وكل تأخير في موافقة المشرف يؤجل المال؛ وعقد مع المقاول يلائم هذه الوتيرة. فالمقاول الذي يتوقع الدفع قبل موافقة المشرف يخلق فجوة، وأنتم من يموّلها.
بماذا يختلف ذلك عن مشروع بمرافقة بنكية في إسرائيل؟
في إسرائيل، يحصل مشتري الشقة على المخطط عادةً على ضمانة وفق قانون البيع (الشقق) (ضمان استثمارات مشتري الشقق)، وغالبًا ما تكون كفالة بنكية، ويُبنى التدفق النقدي للمطوّر حولها. أما في رومانيا فلا توجب المادة 422 مثل هذه الكفالة. وتأتي حماية المشتري من ثلاثة مكوّنات أخرى: قيد العقد في السجل العقاري، والحساب المستقل، وسقوف الصرف وفق المرحلة.
لذلك لا يمكن نسخ النموذج الإسرائيلي وترجمته. وإذا كنتم تفكرون في أن تعرضوا على المشترين كفالة إضافية تتجاوز ما يقتضيه القانون، فافحصوا مع محامٍ محلي ما الذي ستغطيه بالضبط وكيف تتكامل مع الحساب المخصص.
ما أخطاء التدفق النقدي التي يحسن تجنبها مسبقًا؟
- فتح الحجوزات مبكرًا جدًّا. ينقضي الحجز بعد 60 يومًا. وإذا لم تكن هناك حتى ذلك الحين شهادة قيد للوحدة، فلا يمكن توقيع عقد تمهيدي، وقد تضطرون إلى إعادة المال وخسارة المشتري. لا تُفتح الحجوزات إلا عندما يقترب قيد الرخصة.
- احتساب الدفعات المقدمة نقدًا متاحًا. المال في الحساب المخصص ملك للمشروع، لكنه متاح فقط حتى السقوف وبموافقة فقط. ويجب أن يكون في جدول التدفق النقدي عمودان منفصلان: «دخل إلى الحساب» و«يجوز صرفه».
- الاستهانة بالغرامة. تُقاس غرامة استخدام الدفعات المقدمة لغرض آخر برقم أعمال السنة السابقة، لا بالمبلغ المحوَّل. وبالنسبة إلى مطوّر لديه عدة مشاريع، قد تكون أكبر بكثير من الخطأ نفسه.
ما الذي يُعدّ للمشترين الذين يسألون «أين الكفالة»؟
سيطرح المشترون الإسرائيليون هذا السؤال في كل مرة تقريبًا. لا توجد لديكم كفالة وفق قانون البيع الإسرائيلي لتقدموها، لكن هناك مستندات تجيب عن القلق. ويحسن إعدادها مسبقًا وعرضها دون أن تُطلب:
- شهادة قيد من السجل العقاري مقيّدة فيها الرخصة، وشهادة قيد لوحدة المشتري.
- تفاصيل الحساب المخصص، والبند في العقد الذي ينص على أن الدفعات المقدمة تدخل إليه.
- موافقات المشرف على كل دفعة خرجت من الحساب.
- جدول دفعات مرتبط بمراحل البناء لا بالتواريخ.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع على الأرض؟
ابدؤوا برقمين: كم من المال تحتاجون حتى تُسجَّل الرخصة، وكم حتى يقوم الهيكل، على افتراض أن أي مشترٍ لم يدفع. فهذان هما الأساس للحديث مع الشركاء ومع البنك. ونحن نرافق المطوّرين الإسرائيليين في بناء هيكل الصفقة والعقود وفق قواعد المادة 422، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخّصين في رومانيا، يتولّون العقود التمهيدية والقيد في السجل والإجراءات وفق القانون المحلي.
هذا المقال معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو مالية أو ضريبية لحالة بعينها. والنص الملزم للمادة 422 هو المنشور في Monitorul Oficial. وقبل بناء خطة تمويل للمشروع، يحسن فحصها مع محامٍ روماني ومع مستشار مالي.
أسئلة شائعة
متى يجوز للمطوّر في رومانيا البدء ببيع شقق على المخطط؟
فقط بعد قيد رخصة البناء في السجل العقاري وفتح شهادة قيد للوحدة المستقبلية. ويُوقَّع العقد التمهيدي أمام كاتب عدل، ويقدّمه كاتب العدل للتسجيل يوم التوقيع أو يوم العمل التالي (القانون 169/2026، المادة 422(6)-(8)).
كم يجوز للمطوّر أن يحصّل في اتفاق الحجز؟
حتى 5% من السعر، لمدة 60 يومًا على الأكثر، وإلا كان الاتفاق باطلًا. وإذا لم يُوقَّع العقد التمهيدي بخطأ المطوّر وحده، يعيد المبلغ كاملًا خلال 30 يومًا (المادة 422(9)).
هل يمكن نقل الدفعات المقدمة من مشروع إلى مشروع آخر؟
لا. فالدفعات المقدمة توجد في حساب مستقل للمشروع ولا تُستخدم إلا له. ويُعاقب على الاستخدام الآخر بغرامة قدرها 1% من رقم أعمال المطوّر في السنة السابقة، إذا لم يكن الفعل جريمة جنائية (المادة 422(10)-(11)).
هل يُلزم القانون في رومانيا المطوّر بتقديم كفالة بنكية للمشترين؟
لا توجب المادة 422 مثل هذه الكفالة. فالحماية التي تقررها هي قيد العقد في السجل، والحساب المستقل، وسقوف الصرف وفق المرحلة. والمطوّر الذي يعرض كفالة إضافية عليه أن يفحص مع محامٍ محلي ما الذي تغطيه.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.