Pe scurt
În România, impozitul la vânzare este datorat de vânzător și se calculează la prețul declarat, dar niciodată sub valoarea minimă stabilită de camera notarilor (Codul fiscal, art. 111). De aceea, o declarație mai mică îi aduce vânzătorului o economie mică, iar sub grilă nu economisește nimic, în timp ce cumpărătorul poartă riscul: diferența nu există față de terți, finanțarea scade, notarul este obligat să examineze tranzacția, iar câștigul de capital viitor poate crește. Calea sigură este să treceți prețul integral și să plătiți doar prin transfer bancar.
Ce este important de reținut
- 1Baza de impozitare este prețul din contract, dar dacă acesta este mai mic decât grila notarială, impozitul se calculează la valoarea din grilă (art. 111 alin. (4^1) din Codul fiscal).
- 2Vânzătorul plătește 3% pentru o deținere de până la trei ani și 1% după aceea, la octombrie 2026; la o deținere îndelungată, fiecare 10.000 de euro netrecuți în contract îi economisesc 100 de euro.
- 3Un acord secret privind un alt preț produce efecte doar între părți și nu poate fi opus terților de bună-credință (Codul civil, art. 1289 și 1290).
- 4Notarul este entitate raportoare potrivit Legii 129/2019: trebuie să examineze o tranzacție neobișnuită, să raporteze o suspiciune și să nu efectueze o tranzacție pe care nu a putut-o verifica.
- 5Un preț de cumpărare mic pe hârtie poate mări câștigul impozabil atunci când vindeți, în Israel și în alte țări.
Propunerea vine de obicei spre final, când totul este deja convenit: „Trecem la notar o sumă mai mică, iar restul îl transferați separat”. Pare o favoare reciprocă. În realitate, ea îi economisește vânzătorului puțin și vă transferă dumneavoastră cea mai mare parte a riscului.
Poziția noastră este simplă: în contract se trece prețul real, fiecare euro din el. Ghidul explică argumentele, ca să le puteți explica și vânzătorului și să refuzați politicos și cu siguranță.
La ce sumă se calculează impozitul la vânzarea unei proprietăți în România și cine îl plătește?
Impozitul este datorat de vânzător, când acesta este persoană fizică, și se calculează la prețul din contract, cu un prag minim. Acestea sunt regulile de la art. 111 din Codul fiscal (Legea 227/2015), la octombrie 2026:
| Aspect | Regula | Articol |
|---|---|---|
| Baza de impozitare | Prețul declarat de părți în contract | 111 alin. (4) |
| Prag minim | Dacă prețul este mai mic decât valoarea minimă stabilită de camera notarilor (grila notarială), impozitul se calculează la valoarea minimă | 111 alin. (4^1) |
| Cotă | 3% pentru o deținere de până la 3 ani, 1% după 3 ani | 111 alin. (1) |
| Încasare | Notarul, înainte de semnare | 111 alin. (6) |
| Actualizarea valorilor minime | Camerele notarilor, cel puțin o dată pe an | 111 alin. (5) |
Grila este un prag pentru impozit, nu o evaluare, iar pentru o proprietate nouă vândută la prețul pieței este de regulă mai mică decât prețul. Prima consecință: o declarație sub grilă nu economisește deloc impozit. A doua consecință: și peste grilă economia este mică. Un vânzător care deține proprietatea de peste trei ani economisește 100 de euro pentru fiecare 10.000 de euro netrecuți în contract.
Vânzătorul plătește 3% pentru o deținere de până la trei ani și 1% după aceea, la octombrie 2026; la o deținere îndelungată, fiecare 10.000 de euro netrecuți în contract îi economisesc 100 de euro.
Ce riscă cumpărătorul când prețul din contract este mai mic decât cel real?
- Diferența nu există din punct de vedere juridic. Când există un act oficial cu o sumă și o înțelegere ascunsă cu o altă sumă, Codul civil consideră aceasta simulație. Actul secret produce efecte doar în raporturile dintre vânzător și cumpărător (art. 1289), iar terțul care s-a încrezut cu bună-credință în actul public nu îi este supus (art. 1290). O bancă, un viitor cumpărător sau o autoritate văd doar ce scrie în contractul notarial și în cartea funciară.
- Desființarea tranzacției. Să presupunem că se descoperă un viciu, o datorie care nu v-a fost comunicată sau că un terț revendică proprietatea și doriți să anulați și să vă recuperați banii. Documentul pe care îl dețineți arată doar suma diminuată. Ceea ce ați plătit separat va trebui să dovediți, în fața unui vânzător care a participat deja la simulație.
- Finanțare. Băncile din România acordă nerezidenților un împrumut de până la 70% din preț și se bazează pe contract și pe evaluatorul propriu. Un preț mic în contract înseamnă de regulă un împrumut mai mic, iar banii transferați separat sunt bani pe care banca nu îi vede.
- Sursa fondurilor. Banii „de la parte” trec aproape întotdeauna în numerar sau într-un cont care nu este al vânzătorului, iar acestea sunt exact mișcările vizate de Legea 129/2019 privind prevenirea spălării banilor.
- Cumpărarea de la un dezvoltator. Când vânzătorul este dezvoltator, fiecare plată trebuie să primească o factură fiscală cu TVA. Banii care trec fără factură nu sunt documentați și nu sunt protejați, iar într-un proiect în faza de plan singurul loc în care intră avansurile este contul dedicat al proiectului.
Cum arată aceasta în cifre?
Să presupunem o proprietate al cărei preț real este de 200.000 de euro, pe care vânzătorul o deține de peste trei ani și a cărei valoare minimă este mai mică de 150.000 de euro. Vânzătorul propune să se treacă 150.000 de euro și să primească 50.000 de euro separat. Calculul are doar rol ilustrativ:
| Element | Prețul real în contract | Preț mai mic în contract |
|---|---|---|
| Impozitul vânzătorului (1%) | 2.000 de euro | 1.500 de euro |
| Economia vânzătorului | Niciuna | 500 de euro |
| Finanțare de până la 70% din prețul din contract | Până la 140.000 de euro | Până la 105.000 de euro |
| Bani de care veți avea nevoie peste creditul ipotecar | Cel puțin 60.000 de euro | Cel puțin 95.000 de euro, din care 50.000 de euro fără document |
Banca stabilește finanțarea efectivă pe baza documentelor și a propriei evaluări, dar direcția este clară: vânzătorul economisește 500 de euro, iar dumneavoastră aveți nevoie de mai mult capital propriu, din care o mare parte nu este documentată nicăieri.
Ce trebuie să facă notarul potrivit Legii 129/2019?
Art. 5 alin. (1) lit. f) din Legea 129/2019 îl definește pe notarul care instrumentează o tranzacție imobiliară drept „entitate raportoare”. Obligațiile sale nu depind de voința părților:
- Examinarea unei tranzacții neobișnuite. Art. 17 alin. (2) cere verificarea contextului și a scopului unei tranzacții neobișnuite sau al unei tranzacții al cărei scop economic ori legal nu este evident. O diferență vădită între preț și valoarea de piață se încadrează exact în această categorie.
- Raportarea unei suspiciuni. Când există cunoștință, suspiciune sau motive rezonabile de suspiciune că banii provin din infracțiuni, art. 6 obligă la transmiterea unui raport către ONPCSB, unitatea română de prevenire a spălării banilor.
- Raportarea de rutină a numerarului. Orice operațiune în numerar de 10.000 de euro sau mai mult se raportează, chiar și fără suspiciune (art. 7 alin. (1)).
- Fără verificare nu există tranzacție. Dacă notarul nu poate finaliza verificarea, nu efectuează tranzacția (art. 11 alin. (9)).
Pe lângă aceasta, Legea 70/2015 limitează în România utilizarea numerarului. Orice plată care nu trece printr-o bancă este bine să o verificați în prealabil cu avocatul dumneavoastră.
Ce schimbă aceasta în ziua în care veți vinde și în raportarea din Israel?
Prețul trecut astăzi va fi prețul dumneavoastră de cumpărare în orice document viitor.
- În România: când veți vinde, impozitul românesc va fi calculat la valoarea vânzării, nu la câștig, așa că acolo prețul vechi nu schimbă calculul.
- În Israel și în alte țări: impozitul pe câștigul de capital se construiește de regulă din diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare documentat. Cu cât prețul trecut la cumpărare este mai mic, cu atât câștigul care apare în calcul crește, iar odată cu el și impozitul. Merită să discutați acest scenariu cu un contabil încă înainte de semnare.
- Următorul cumpărător: și el va primi finanțare pe baza documentelor. Dacă îi veți cere „să completeze separat”, veți fi de cealaltă parte a aceleiași probleme.
Ce cereri merită refuzate și ce faceți în schimb?
- „Trecem mai puțin, iar restul în numerar”. Nu.
- „Facem un acord separat pentru mobilier sau pentru servicii de consultanță”. Când acordul separat acoperă în realitate o parte din prețul proprietății, este vorba de aceeași simulație, doar cu alt titlu.
- „O parte din bani va intra în contul unei rude de-ale mele”. Legea 129/2019 enumeră plata printr-un terț printre indicatorii de risc, iar în plus pierdeți dovada că banii au ajuns la vânzător.
- „Declarăm sub grilă”. Pragul de la art. 111 anulează din start economia.
- „Pentru diferență nu e nevoie de factură”. În relația cu un dezvoltator, nu există plată fără factură.
- „Notarul nu se va băga în asta”. El este obligat să verifice, iar acest lucru este scris în lege.
În schimb: treceți prețul integral, fiecare plată pleacă dintr-un cont bancar pe numele dumneavoastră și intră în contul menționat în contract, iar impozitul îl includeți în calcul de la început. Dacă vânzătorul este preocupat de un impozit de 1%, această sumă poate fi de regulă acoperită în prețul însuși. Iar avocatul vânzătorului sau al dezvoltatorului îi reprezintă doar pe aceștia, așa că este bine să aveți un avocat propriu.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de contract, merită să-i cereți notarului valoarea din grilă pentru proprietate, să calculați în prealabil impozitul, onorariul și taxele și să pregătiți un dosar privind sursa fondurilor care să corespundă exact prețului din contract. Însoțim cumpărători israelieni la verificarea documentelor și la planificarea plăților și ne coordonăm cu contabilul dumneavoastră din Israel. Semnarea, încasarea impozitului și înscrierea se fac de un notar public și de un avocat autorizați în România.
Articolul are caracter de informare generală, este valabil la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru un caz concret. Cotele de impozitare, valorile din grilă și regulile de finanțare se modifică, iar consecințele fiscale în Israel trebuie verificate cu un contabil înainte de cumpărare.
Întrebări frecvente
Este permis să trec în contractul din România un preț mai mic decât cel pe care l-am plătit?
Contractul trebuie să reflecte prețul real. Un preț mai mic este o simulație: actul secret produce efecte doar între părți, nu și față de terții de bună-credință (Codul civil, art. 1289 și 1290), și expune ambele părți la probleme fiscale și la examinare potrivit Legii 129/2019.
Dacă prețul din contract este mai mic decât grila notarilor, scade impozitul?
Nu. Potrivit art. 111 alin. (4^1) din Codul fiscal, când prețul declarat este mai mic decât valoarea minimă, impozitul se calculează la valoarea minimă.
Cine plătește impozitul la vânzare în România?
Vânzătorul, când este persoană fizică: 3% dacă a deținut proprietatea până la trei ani și 1% după trei ani, la octombrie 2026. Notarul încasează impozitul înainte de semnare.
Va raporta notarul o tranzacție cu un preț neobișnuit de mic?
Notarul este entitate raportoare potrivit Legii 129/2019. El trebuie să examineze o tranzacție neobișnuită și, dacă are motive rezonabile să suspecteze că banii provin dintr-o infracțiune, să raporteze o tranzacție suspectă (art. 6 și 17). Dacă nu poate finaliza verificarea, nu efectuează tranzacția.
Cum influențează un preț mic în contract impozitul pe câștigul de capital în Israel?
Prețul de cumpărare declarat este de regulă punctul de plecare pentru calculul câștigului, așa că un preț mic pe hârtie poate mări câștigul impozabil atunci când vindeți. Calculul merită făcut cu un contabil înainte de cumpărare.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.