בקצרה
ברומניה מס המכירה מוטל על המוכר ומחושב לפי המחיר המוצהר, אבל לעולם לא מתחת לערך המינימום של לשכת הנוטריונים (קוד המס, סעיף 111). לכן הצהרה נמוכה חוסכת למוכר סכום קטן, ומתחת לגריד אינה חוסכת דבר, ואילו הקונה נושא בסיכון: ההפרש אינו קיים מול צדדים שלישיים, המימון קטן, הנוטריון חייב לבחון את העסקה, ורווח ההון בעתיד עלול לגדול. הדרך הבטוחה היא לרשום את המחיר המלא ולשלם רק בהעברה בנקאית.
הנקודות החשובות
- 1בסיס המס הוא המחיר שבחוזה, אבל אם הוא נמוך מהגריד הנוטריוני המס מחושב לפי הגריד (סעיף 111(4^1) לקוד המס).
- 2המוכר משלם 3% עד שלוש שנות החזקה ו-1% אחר כך, נכון לאוקטובר 2026; בהחזקה ארוכה כל 10,000 אירו שלא נרשמים חוסכים לו 100 אירו.
- 3הסכם סודי על מחיר אחר פועל רק בין הצדדים ואינו ניתן להפעלה נגד צדדים שלישיים בתום לב (הקוד האזרחי, סעיפים 1289 ו-1290).
- 4הנוטריון הוא גורם מדווח לפי חוק 129/2019: הוא חייב לבחון עסקה חריגה, לדווח על חשד ולא לבצע עסקה שלא הצליח לבדוק.
- 5מחיר קנייה נמוך על הנייר עלול להגדיל את הרווח החייב במס כשתמכרו, בישראל ובמדינות אחרות.
ההצעה מגיעה בדרך כלל לקראת הסוף, כשכבר מסכימים על הכול: ״נרשום אצל הנוטריון סכום נמוך יותר, ואת השאר תעבירו בנפרד״. היא נשמעת כמו טובה הדדית. בפועל, היא חוסכת למוכר מעט ומעבירה את רוב הסיכון אליכם.
העמדה שלנו פשוטה: בחוזה רושמים את המחיר האמיתי, כל אירו ממנו. המדריך מסביר את הנימוקים, כדי שתוכלו להסביר אותם גם למוכר, ולסרב בנימוס ובביטחון.
על איזה סכום מחושב המס במכירת נכס ברומניה, ומי משלם?
המס מוטל על המוכר כשהוא אדם פרטי, והוא מחושב לפי המחיר שבחוזה, עם רצפה. אלה הכללים בסעיף 111 לקוד המס (חוק 227/2015), נכון לאוקטובר 2026:
| נושא | הכלל | סעיף |
|---|---|---|
| בסיס המס | המחיר שהצדדים מצהירים בחוזה | 111(4) |
| רצפה | אם המחיר נמוך מערך המינימום של לשכת הנוטריונים (grila notarială), המס מחושב לפי ערך המינימום | 111(4^1) |
| שיעור | 3% בהחזקה של עד 3 שנים, 1% אחרי 3 שנים | 111(1) |
| גבייה | הנוטריון, לפני החתימה | 111(6) |
| עדכון ערכי המינימום | לשכות הנוטריונים, לפחות פעם בשנה | 111(5) |
הגריד הוא רצפה למס, לא הערכת שווי, ובנכס חדש שנמכר במחיר שוק הוא בדרך כלל נמוך מהמחיר. ההשלכה הראשונה: הצהרה מתחת לגריד אינה חוסכת מס בכלל. ההשלכה השנייה: גם מעל הגריד החיסכון קטן. מוכר שמחזיק בנכס יותר משלוש שנים חוסך 100 אירו על כל 10,000 אירו שאינם נרשמים.
המוכר משלם 3% עד שלוש שנות החזקה ו-1% אחר כך, נכון לאוקטובר 2026; בהחזקה ארוכה כל 10,000 אירו שלא נרשמים חוסכים לו 100 אירו.
מה הקונה מסכן כשהמחיר בחוזה נמוך מהאמיתי?
- ההפרש אינו קיים מבחינה משפטית. כשיש מסמך רשמי עם סכום אחד והבנה נסתרת על סכום אחר, הקוד האזרחי רואה בכך ״הסתרה״ (simulație). ההסכם הנסתר משפיע רק על היחסים בין המוכר לקונה (סעיף 1289), וצד שלישי שסמך בתום לב על המסמך הגלוי אינו כפוף לו (סעיף 1290). בנק, קונה עתידי או רשות רואים רק את מה שכתוב בחוזה הנוטריוני ובפנקס המקרקעין.
- ביטול העסקה. נניח שמתגלה פגם, חוב שלא סופר לכם, או שצד שלישי תובע את הנכס, ואתם רוצים לבטל ולקבל את כספכם. המסמך שבידכם מראה רק את הסכום המוקטן. את מה ששילמתם בנפרד תצטרכו להוכיח, מול מוכר שכבר היה שותף להסתרה.
- מימון. הבנקים ברומניה נותנים לתושבי חוץ הלוואה של עד 70% מהמחיר, והם נשענים על החוזה ועל השמאי מטעמם. מחיר נמוך בחוזה פירושו בדרך כלל הלוואה קטנה יותר, והכסף שמועבר בנפרד הוא כסף שהבנק אינו רואה.
- מקור הכספים. הכסף ״מהצד״ עובר כמעט תמיד במזומן או לחשבון שאינו של המוכר, ואלה בדיוק התנועות שחוק 129/2019 למניעת הלבנת הון מכוון אליהן.
- רכישה מיזם. כשהמוכר הוא יזם, כל תשלום צריך לקבל חשבונית מס עם מע״מ. כסף שעובר בלי חשבונית אינו מתועד ואינו מוגן, ובפרויקט על הנייר המקום היחיד שאליו נכנסות מקדמות הוא החשבון הייעודי של הפרויקט.
איך זה נראה במספרים?
נניח נכס שמחירו האמיתי 200,000 אירו, שהמוכר מחזיק בו יותר משלוש שנים, וערך המינימום שלו נמוך מ-150,000 אירו. המוכר מציע לרשום 150,000 אירו ולקבל 50,000 אירו בנפרד. החישוב להמחשה בלבד:
| פריט | המחיר האמיתי בחוזה | מחיר נמוך בחוזה |
|---|---|---|
| מס המוכר (1%) | 2,000 אירו | 1,500 אירו |
| החיסכון של המוכר | אין | 500 אירו |
| מימון של עד 70% מהמחיר שבחוזה | עד 140,000 אירו | עד 105,000 אירו |
| כסף שתצטרכו מעבר למשכנתא | 60,000 אירו לפחות | 95,000 אירו לפחות, מהם 50,000 אירו בלי מסמך |
הבנק קובע את המימון בפועל לפי המסמכים ולפי השמאות שלו, אבל הכיוון ברור: המוכר חוסך 500 אירו, ואתם צריכים יותר הון עצמי, שחלק גדול ממנו אינו מתועד בשום מקום.
מה הנוטריון חייב לעשות לפי חוק 129/2019?
סעיף 5(1)(f) לחוק 129/2019 מגדיר נוטריון שעורך עסקת מקרקעין כ״גורם מדווח״. החובות שלו אינן תלויות ברצון הצדדים:
- בחינת עסקה חריגה. סעיף 17(2) דורש לבדוק את הרקע והתכלית של עסקה יוצאת דופן, או של עסקה שהמטרה הכלכלית או החוקית שלה אינה נראית לעין. פער בולט בין המחיר לשווי השוק נופל בדיוק בקטגוריה הזו.
- דיווח על חשד. כשיש ידיעה, חשד או יסוד סביר לחשד שמקור הכסף פלילי, סעיף 6 מחייב לשלוח דיווח ל-ONPCSB, היחידה הרומנית למניעת הלבנת הון.
- דיווח שגרתי על מזומן. כל פעולה במזומן מ-10,000 אירו ומעלה מגיעה לדיווח, גם בלי חשד (סעיף 7(1)).
- בלי בדיקה אין עסקה. אם הנוטריון אינו יכול להשלים את הבדיקה, הוא אינו מבצע את העסקה (סעיף 11(9)).
לצד זה, חוק 70/2015 מגביל ברומניה את השימוש במזומן. כל תשלום שאינו עובר דרך בנק כדאי לבדוק מראש מול עורך הדין שלכם.
מה זה משנה ביום שתמכרו, ובדיווח בישראל?
המחיר שנרשם היום יהיה מחיר הקנייה שלכם בכל מסמך עתידי.
- ברומניה: כשתמכרו, המס הרומני ייגזר משווי המכירה ולא מהרווח, כך ששם המחיר הישן אינו משנה את החשבון.
- בישראל ובמדינות אחרות: מס רווח הון נבנה בדרך כלל מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה המתועד. ככל שהמחיר שנרשם בקנייה נמוך יותר, הרווח שיופיע בחישוב גדל, ואיתו המס. כדאי לשבת עם רואה חשבון על התרחיש הזה עוד לפני החתימה.
- הקונה הבא: גם הוא יקבל מימון לפי המסמכים. אם תבקשו ממנו ״להשלים בנפרד״, תעמדו בצד השני של אותה בעיה.
אילו בקשות כדאי לסרב להן, ומה עושים במקום?
- ״נרשום פחות, והשאר במזומן״. לא.
- ״נעשה הסכם צדדי על הריהוט או על שירותי ייעוץ״. כשההסכם הצדדי מכסה בפועל חלק מתמורת הנכס, מדובר באותה הסתרה, רק בכותרת אחרת.
- ״חלק מהכסף ייכנס לחשבון של בן משפחה שלי״. חוק 129/2019 מונה תשלום דרך גורם שלישי בין סימני הסיכון, ובנוסף אתם מאבדים ראיה לכך שהכסף הגיע למוכר.
- ״נצהיר על פחות מהגריד״. הרצפה של סעיף 111 מבטלת את החיסכון מראש.
- ״על ההפרש לא צריך חשבונית״. מול יזם, אין תשלום בלי חשבונית.
- ״הנוטריון לא ייכנס לזה״. הוא מחויב לבדוק, וזה כתוב בחוק.
במקום זאת: רושמים את המחיר המלא, כל תשלום יוצא מחשבון בנק שרשום על שמכם ונכנס לחשבון שכתוב בחוזה, ואת המס מכניסים לתחשיב מההתחלה. אם המוכר מוטרד ממס של 1%, אפשר בדרך כלל לגשר על הסכום הזה במחיר עצמו. ועורך הדין של המוכר או של היזם מייצג אותם בלבד, ולכן כדאי שיהיה לכם עורך דין משלכם.
מה עושים לפני שחותמים?
לפני החוזה כדאי לבקש מהנוטריון את ערך הגריד לנכס, לחשב מראש את המס, השכר והאגרות, ולהכין תיק מקור כספים שמתאים בדיוק למחיר שבחוזה. אנחנו מלווים רוכשים ישראלים בבדיקת המסמכים ובתכנון התשלומים, ומתאמים עם רואה החשבון שלכם בישראל. החתימה, גביית המס והרישום נעשים בידי נוטריון ציבורי ועורך דין בעלי רישיון ברומניה.
המאמר הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי למקרה מסוים. שיעורי המס, ערכי הגריד וכללי המימון משתנים, ואת ההשלכות במס בישראל יש לבדוק עם רואה חשבון לפני הקנייה.
שאלות נפוצות
מותר לרשום בחוזה ברומניה מחיר נמוך מהמחיר ששילמתי?
החוזה צריך לשקף את המחיר האמיתי. מחיר נמוך יותר הוא הסתרה: ההסכם הסודי פועל רק בין הצדדים ולא נגד צדדים שלישיים בתום לב (הקוד האזרחי, סעיפים 1289 ו-1290), והוא חושף את שני הצדדים לבעיות מס ולבחינה לפי חוק 129/2019.
אם המחיר בחוזה נמוך מטבלת הנוטריונים, המס יורד?
לא. לפי סעיף 111(4^1) לקוד המס, כשהמחיר המוצהר נמוך מערך המינימום, המס מחושב לפי ערך המינימום.
מי משלם את מס המכירה ברומניה?
המוכר, כשהוא אדם פרטי: 3% אם החזיק בנכס עד שלוש שנים ו-1% אחרי שלוש שנים, נכון לאוקטובר 2026. הנוטריון גובה את המס לפני החתימה.
הנוטריון ידווח על עסקה עם מחיר נמוך באופן חריג?
נוטריון הוא גורם מדווח לפי חוק 129/2019. הוא חייב לבחון עסקה חריגה, ואם יש לו יסוד סביר לחשוד שהכסף מקורו בעבירה, לדווח על פעולה חשודה (סעיפים 6 ו-17). אם אינו יכול להשלים את הבדיקה, הוא אינו מבצע את העסקה.
איך מחיר נמוך בחוזה משפיע על מס רווח הון בישראל?
מחיר הקנייה המוצהר הוא בדרך כלל נקודת המוצא לחישוב הרווח, ולכן מחיר נמוך על הנייר עלול להגדיל את הרווח החייב במס כשתמכרו. את החישוב כדאי לעשות עם רואה חשבון לפני הקנייה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.