Коротко
В Румынии налог с продажи уплачивает продавец, и он рассчитывается по заявленной цене, но никогда не ниже минимальной стоимости, установленной палатой нотариусов (Налоговый кодекс, статья 111). Поэтому заниженная цена экономит продавцу небольшую сумму, а ниже сетки не экономит ничего, тогда как риск несёт покупатель: разница не существует для третьих лиц, финансирование уменьшается, нотариус обязан проверить сделку, а будущий прирост капитала может увеличиться. Безопасный путь - указать полную цену и платить только банковским переводом.
Главное
- 1Налоговой базой является цена в договоре, но если она ниже нотариальной сетки, налог рассчитывается по сетке (статья 111(4^1) Налогового кодекса).
- 2Продавец платит 3% при владении до трёх лет и 1% после этого, по состоянию на октябрь 2026 года; при длительном владении каждые 10 000 евро, не указанные в договоре, экономят ему 100 евро.
- 3Тайное соглашение о другой цене действует только между сторонами и не может быть противопоставлено добросовестным третьим лицам (Гражданский кодекс, статьи 1289 и 1290).
- 4Нотариус является обязанным субъектом по Закону 129/2019: он обязан проверить необычную сделку, сообщить о подозрении и не совершать сделку, которую не смог проверить.
- 5Низкая цена покупки на бумаге может увеличить облагаемую прибыль при продаже, в Израиле и в других странах.
Предложение обычно поступает ближе к концу, когда обо всём уже договорились: «Запишем у нотариуса меньшую сумму, а остальное переведёте отдельно». Это звучит как взаимная услуга. На практике продавец экономит немного, а основной риск переходит к вам.
Наша позиция проста: в договоре указывается реальная цена, до последнего евро. Руководство объясняет доводы, чтобы вы могли объяснить их и продавцу и отказаться вежливо и уверенно.
С какой суммы рассчитывается налог при продаже недвижимости в Румынии и кто его платит?
Налог уплачивает продавец, если он является физическим лицом, и рассчитывается он по цене в договоре, с нижним порогом. Таковы правила статьи 111 Налогового кодекса (Закон 227/2015) по состоянию на октябрь 2026 года:
| Вопрос | Правило | Статья |
|---|---|---|
| Налоговая база | Цена, которую стороны заявляют в договоре | 111(4) |
| Нижний порог | Если цена ниже минимальной стоимости палаты нотариусов (grila notarială), налог рассчитывается по минимальной стоимости | 111(4^1) |
| Ставка | 3% при владении до 3 лет, 1% после 3 лет | 111(1) |
| Взимание | Нотариус, до подписания | 111(6) |
| Обновление минимальных стоимостей | Палаты нотариусов, не реже одного раза в год | 111(5) |
Сетка является нижним порогом для налога, а не оценкой стоимости, и для нового объекта, продаваемого по рыночной цене, она обычно ниже цены. Первое следствие: заявление цены ниже сетки вообще не экономит налог. Второе следствие: и выше сетки экономия невелика. Продавец, владеющий объектом более трёх лет, экономит 100 евро с каждых 10 000 евро, не указанных в договоре.
Продавец платит 3% при владении до трёх лет и 1% после этого, по состоянию на октябрь 2026 года; при длительном владении каждые 10 000 евро, не указанные в договоре, экономят ему 100 евро.
Чем рискует покупатель, когда цена в договоре ниже реальной?
- Разница юридически не существует. Когда есть официальный документ с одной суммой и скрытая договорённость о другой, Гражданский кодекс считает это притворством (simulație). Скрытое соглашение действует только в отношениях между продавцом и покупателем (статья 1289), а третье лицо, добросовестно положившееся на открытый документ, им не связано (статья 1290). Банк, будущий покупатель или государственный орган видят только то, что написано в нотариальном договоре и в книге недвижимости.
- Расторжение сделки. Допустим, обнаружился недостаток, долг, о котором вам не сказали, или третье лицо истребует объект, и вы хотите расторгнуть сделку и вернуть свои деньги. Документ, который у вас на руках, показывает только заниженную сумму. То, что вы заплатили отдельно, придётся доказывать продавцу, который уже участвовал в притворстве.
- Финансирование. Банки в Румынии предоставляют нерезидентам кредит до 70% от цены и опираются на договор и на своего оценщика. Низкая цена в договоре обычно означает меньший кредит, а деньги, переданные отдельно, - это деньги, которых банк не видит.
- Происхождение средств. Деньги «сбоку» почти всегда передаются наличными или на счёт, который не принадлежит продавцу, а именно на такие операции направлен Закон 129/2019 о предотвращении отмывания денег.
- Покупка у застройщика. Когда продавец является застройщиком, на каждый платёж должен быть выставлен налоговый счёт с НДС. Деньги, переданные без счёта, не задокументированы и не защищены, а в проекте на стадии котлована единственное место, куда поступают авансы, - это целевой счёт проекта.
Как это выглядит в цифрах?
Допустим, объект с реальной ценой 200 000 евро, которым продавец владеет более трёх лет, а его минимальная стоимость ниже 150 000 евро. Продавец предлагает указать 150 000 евро и получить 50 000 евро отдельно. Расчёт приводится только для иллюстрации:
| Статья | Реальная цена в договоре | Заниженная цена в договоре |
|---|---|---|
| Налог продавца (1%) | 2 000 евро | 1 500 евро |
| Экономия продавца | Нет | 500 евро |
| Финансирование до 70% от цены в договоре | До 140 000 евро | До 105 000 евро |
| Деньги, которые понадобятся сверх ипотеки | Не менее 60 000 евро | Не менее 95 000 евро, из них 50 000 евро без документа |
Банк определяет фактическое финансирование по документам и по своей оценке, но направление ясно: продавец экономит 500 евро, а вам нужно больше собственных средств, значительная часть которых нигде не задокументирована.
Что обязан делать нотариус по Закону 129/2019?
Статья 5(1)(f) Закона 129/2019 определяет нотариуса, оформляющего сделку с недвижимостью, как «обязанный субъект». Его обязанности не зависят от воли сторон:
- Проверка необычной сделки. Статья 17(2) требует проверить предысторию и цель необычной сделки или сделки, экономическая или законная цель которой не очевидна. Заметное расхождение между ценой и рыночной стоимостью попадает именно в эту категорию.
- Сообщение о подозрении. При наличии сведений, подозрения или разумных оснований подозревать, что деньги имеют преступное происхождение, статья 6 обязывает направить сообщение в ONPCSB, румынское ведомство по предотвращению отмывания денег.
- Обычное сообщение о наличных. О каждой операции с наличными от 10 000 евро сообщается, даже без подозрения (статья 7(1)).
- Без проверки нет сделки. Если нотариус не может завершить проверку, он не совершает сделку (статья 11(9)).
Наряду с этим Закон 70/2015 ограничивает в Румынии использование наличных. Любой платёж, который проходит не через банк, стоит заранее проверить у вашего адвоката.
Что это изменит в день продажи и в отчётности в Израиле?
Цена, указанная сегодня, будет вашей ценой покупки во всех будущих документах.
- В Румынии: при продаже румынский налог будет исчисляться от стоимости продажи, а не от прибыли, так что там прежняя цена на расчёт не влияет.
- В Израиле и в других странах: налог на прирост капитала обычно рассчитывается от разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки. Чем ниже цена, указанная при покупке, тем больше прибыль в расчёте, а вместе с ней и налог. Этот сценарий стоит обсудить с бухгалтером ещё до подписания.
- Следующий покупатель: он тоже получит финансирование по документам. Если вы попросите его «доплатить отдельно», вы окажетесь по другую сторону той же проблемы.
От каких просьб стоит отказаться и что делать вместо этого?
- «Запишем меньше, а остальное наличными». Нет.
- «Заключим отдельное соглашение на мебель или на консультационные услуги». Если отдельное соглашение фактически покрывает часть цены объекта, это то же притворство, только под другим названием.
- «Часть денег поступит на счёт моего родственника». Закон 129/2019 относит платёж через третье лицо к признакам риска, а кроме того вы теряете доказательство того, что деньги дошли до продавца.
- «Заявим цену ниже сетки». Нижний порог статьи 111 заранее сводит экономию на нет.
- «На разницу счёт не нужен». С застройщиком нет платежа без счёта.
- «Нотариус в это не будет вникать». Он обязан проверять, и это записано в законе.
Вместо этого: указывается полная цена, каждый платёж уходит с банковского счёта, открытого на ваше имя, и поступает на счёт, указанный в договоре, а налог закладывается в расчёт с самого начала. Если продавца беспокоит налог в 1%, эту сумму обычно можно компенсировать в самой цене. А адвокат продавца или застройщика представляет только их, поэтому стоит иметь собственного адвоката.
Что сделать до подписания?
До договора стоит запросить у нотариуса значение сетки для объекта, заранее рассчитать налог, вознаграждение и сборы и подготовить пакет документов о происхождении средств, точно соответствующий цене в договоре. Мы сопровождаем израильских покупателей при проверке документов и планировании платежей и согласовываем действия с вашим бухгалтером в Израиле. Подписание, взимание налога и регистрацию осуществляют публичный нотариус и адвокат, имеющие лицензию в Румынии.
Статья содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Налоговые ставки, значения сетки и правила финансирования меняются, а налоговые последствия в Израиле необходимо проверить с бухгалтером до покупки.
Частые вопросы
Можно ли указать в договоре в Румынии цену ниже той, которую я заплатил?
Договор должен отражать реальную цену. Более низкая цена является притворством: тайное соглашение действует только между сторонами, но не против добросовестных третьих лиц (Гражданский кодекс, статьи 1289 и 1290), и оно подвергает обе стороны налоговым проблемам и проверке по Закону 129/2019.
Если цена в договоре ниже нотариальной сетки, налог уменьшится?
Нет. Согласно статье 111(4^1) Налогового кодекса, если заявленная цена ниже минимальной стоимости, налог рассчитывается по минимальной стоимости.
Кто платит налог с продажи в Румынии?
Продавец, если он является физическим лицом: 3%, если он владел объектом до трёх лет, и 1% после трёх лет, по состоянию на октябрь 2026 года. Нотариус взимает налог до подписания.
Сообщит ли нотариус о сделке с необычно низкой ценой?
Нотариус является обязанным субъектом по Закону 129/2019. Он обязан проверить необычную сделку, а при наличии разумных оснований подозревать, что деньги имеют преступное происхождение, сообщить о подозрительной операции (статьи 6 и 17). Если он не может завершить проверку, он не совершает сделку.
Как заниженная цена в договоре влияет на налог на прирост капитала в Израиле?
Заявленная цена покупки обычно является отправной точкой для расчёта прибыли, поэтому низкая цена на бумаге может увеличить облагаемую прибыль при продаже. Расчёт стоит сделать с бухгалтером до покупки.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.