باختصار
في رومانيا تُفرض ضريبة البيع على البائع وتُحسب وفق السعر المُصرَّح به، لكن ليس أبدًا دون القيمة الدنيا التي تحددها غرفة كتّاب العدل (قانون الضرائب، المادة 111). لذلك فإن التصريح المنخفض يوفّر للبائع مبلغًا صغيرًا، ودون الجدول لا يوفّر شيئًا، بينما يتحمل المشتري المخاطرة: فالفرق غير موجود في مواجهة الغير، والتمويل يصغر، وكاتب العدل ملزم بفحص الصفقة، وقد تكبر أرباح رأس المال مستقبلًا. والطريق الآمن هو تسجيل السعر الكامل والدفع بالتحويل المصرفي فقط.
أبرز النقاط
- 1وعاء الضريبة هو السعر الوارد في العقد، لكن إذا كان أقل من الجدول التوثيقي تُحسب الضريبة وفق الجدول (المادة 111(4^1) من قانون الضرائب).
- 2يدفع البائع 3% حتى ثلاث سنوات من الحيازة و1% بعدها، حتى أكتوبر 2026؛ وفي الحيازة الطويلة يوفّر له كل 10,000 يورو لا تُسجَّل 100 يورو.
- 3الاتفاق السري على سعر آخر لا يسري إلا بين الطرفين، ولا يُحتج به على الغير حسن النية (القانون المدني، المادتان 1289 و1290).
- 4كاتب العدل جهة مُبلِّغة وفق القانون 129/2019: فهو ملزم بفحص الصفقة غير الاعتيادية، والإبلاغ عن الاشتباه، وعدم تنفيذ صفقة لم يتمكن من فحصها.
- 5سعر الشراء المنخفض على الورق قد يزيد الربح الخاضع للضريبة عند البيع، في إسرائيل وفي دول أخرى.
يأتي الاقتراح عادةً قرب النهاية، حين يكون كل شيء قد اتُّفق عليه: «سنسجّل لدى كاتب العدل مبلغًا أقل، وتحوّلون الباقي بشكل منفصل». يبدو الأمر خدمة متبادلة. لكنه في الواقع يوفّر للبائع القليل وينقل معظم المخاطرة إليكم.
موقفنا بسيط: يُسجَّل في العقد السعر الحقيقي، كل يورو منه. ويشرح هذا الدليل الأسباب، كي تتمكنوا من شرحها للبائع أيضًا، والرفض بلطف وثقة.
على أي مبلغ تُحسب الضريبة عند بيع عقار في رومانيا، ومن يدفعها؟
تُفرض الضريبة على البائع حين يكون شخصًا طبيعيًّا، وتُحسب وفق السعر الوارد في العقد، مع حد أدنى. وهذه هي القواعد الواردة في المادة 111 من قانون الضرائب (القانون 227/2015)، حتى أكتوبر 2026:
| المسألة | القاعدة | المادة |
|---|---|---|
| وعاء الضريبة | السعر الذي يصرّح به الطرفان في العقد | 111(4) |
| الحد الأدنى | إذا كان السعر أقل من القيمة الدنيا لغرفة كتّاب العدل (grila notarială)، تُحسب الضريبة وفق القيمة الدنيا | 111(4^1) |
| النسبة | 3% في حيازة حتى 3 سنوات، و1% بعد 3 سنوات | 111(1) |
| التحصيل | كاتب العدل، قبل التوقيع | 111(6) |
| تحديث القيم الدنيا | غرف كتّاب العدل، مرة في السنة على الأقل | 111(5) |
الجدول حد أدنى للضريبة، وليس تقديرًا للقيمة، وفي العقار الجديد المبيع بسعر السوق يكون عادةً أقل من السعر. النتيجة الأولى: التصريح بأقل من الجدول لا يوفّر ضريبة على الإطلاق. والنتيجة الثانية: حتى فوق الجدول يكون التوفير صغيرًا. فالبائع الذي يحوز العقار أكثر من ثلاث سنوات يوفّر 100 يورو عن كل 10,000 يورو لا تُسجَّل.
يدفع البائع 3% حتى ثلاث سنوات من الحيازة و1% بعدها، حتى أكتوبر 2026؛ وفي الحيازة الطويلة يوفّر له كل 10,000 يورو لا تُسجَّل 100 يورو.
ما الذي يخاطر به المشتري حين يكون السعر في العقد أقل من الحقيقي؟
- الفرق غير موجود قانونيًّا. عندما يكون هناك مستند رسمي بمبلغ، وتفاهم خفي على مبلغ آخر، يعدّ القانون المدني ذلك «صورية» (simulație). والاتفاق الخفي لا يؤثر إلا في العلاقة بين البائع والمشتري (المادة 1289)، ولا يخضع له الغير الذي اعتمد بحسن نية على المستند الظاهر (المادة 1290). فالبنك أو المشتري المستقبلي أو السلطة لا يرون إلا ما هو مكتوب في العقد الموثّق وفي السجل العقاري.
- فسخ الصفقة. لنفترض أنه ظهر عيب، أو دَين لم يُكشف لكم، أو أن طرفًا ثالثًا يطالب بالعقار، وأنتم تريدون الفسخ واسترداد أموالكم. المستند الذي بأيديكم لا يُظهر إلا المبلغ المخفَّض. وما دفعتموه بشكل منفصل ستحتاجون إلى إثباته، في مواجهة بائع كان شريكًا في الصورية.
- التمويل. تمنح البنوك في رومانيا غير المقيمين قرضًا حتى 70% من السعر، وتعتمد على العقد وعلى المُقيِّم التابع لها. والسعر المنخفض في العقد يعني عادةً قرضًا أصغر، والمال المحوَّل بشكل منفصل مال لا يراه البنك.
- مصدر الأموال. المال «الجانبي» يُنقل في الغالب نقدًا أو إلى حساب لا يعود للبائع، وهذه بالضبط هي الحركات التي يستهدفها القانون 129/2019 لمكافحة غسل الأموال.
- الشراء من مطوّر. عندما يكون البائع مطوّرًا، يجب أن تصدر عن كل دفعة فاتورة ضريبية مع ضريبة القيمة المضافة. والمال المدفوع دون فاتورة غير موثّق وغير محمي، وفي المشروع على المخطط فإن المكان الوحيد الذي تدخل إليه الدفعات المقدمة هو الحساب المخصص للمشروع.
كيف يبدو ذلك بالأرقام؟
لنفترض عقارًا سعره الحقيقي 200,000 يورو، يحوزه البائع أكثر من ثلاث سنوات، وقيمته الدنيا أقل من 150,000 يورو. يقترح البائع تسجيل 150,000 يورو وتلقّي 50,000 يورو بشكل منفصل. والحساب للتوضيح فقط:
| البند | السعر الحقيقي في العقد | سعر منخفض في العقد |
|---|---|---|
| ضريبة البائع (1%) | 2,000 يورو | 1,500 يورو |
| توفير البائع | لا يوجد | 500 يورو |
| تمويل حتى 70% من السعر الوارد في العقد | حتى 140,000 يورو | حتى 105,000 يورو |
| المال الذي ستحتاجونه فوق القرض العقاري | 60,000 يورو على الأقل | 95,000 يورو على الأقل، منها 50,000 يورو بلا مستند |
يحدد البنك التمويل فعليًّا وفق المستندات ووفق تقييمه، لكن الاتجاه واضح: البائع يوفّر 500 يورو، وأنتم تحتاجون إلى رأس مال ذاتي أكبر، جزء كبير منه غير موثّق في أي مكان.
ما الذي يجب على كاتب العدل فعله وفق القانون 129/2019؟
تعرّف المادة 5(1)(f) من القانون 129/2019 كاتب العدل الذي يحرر صفقة عقارية بأنه «جهة مُبلِّغة». وواجباته لا تتوقف على رغبة الطرفين:
- فحص الصفقة غير الاعتيادية. تقتضي المادة 17(2) فحص خلفية وغاية الصفقة غير المألوفة، أو الصفقة التي لا يظهر غرضها الاقتصادي أو القانوني. والفجوة اللافتة بين السعر والقيمة السوقية تقع تمامًا في هذه الفئة.
- الإبلاغ عن الاشتباه. عندما يكون هناك علم أو اشتباه أو أساس معقول للاشتباه في أن مصدر المال إجرامي، توجب المادة 6 إرسال بلاغ إلى ONPCSB، الوحدة الرومانية لمكافحة غسل الأموال.
- الإبلاغ الروتيني عن النقد. كل عملية نقدية بمبلغ 10,000 يورو فأكثر يُبلَّغ عنها، حتى دون اشتباه (المادة 7(1)).
- لا صفقة دون فحص. إذا لم يتمكن كاتب العدل من إتمام الفحص، فإنه لا ينفّذ الصفقة (المادة 11(9)).
وإلى جانب ذلك، يقيّد القانون 70/2015 استخدام النقد في رومانيا. وكل دفعة لا تمر عبر بنك يحسن فحصها مسبقًا مع محاميكم.
ما الذي يغيّره ذلك يوم تبيعون، وفي التصريح في إسرائيل؟
السعر الذي يُسجَّل اليوم سيكون سعر شرائكم في كل مستند مستقبلي.
- في رومانيا: عندما تبيعون، تُشتق الضريبة الرومانية من قيمة البيع لا من الربح، فلا يغيّر السعر القديم الحساب هناك.
- في إسرائيل وفي دول أخرى: تُبنى ضريبة أرباح رأس المال عادةً على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء الموثّق. وكلما كان السعر المسجّل عند الشراء أقل، كبر الربح الذي يظهر في الحساب، وكبرت معه الضريبة. ويحسن الجلوس مع محاسب حول هذا السيناريو قبل التوقيع.
- المشتري التالي: هو أيضًا سيحصل على التمويل وفق المستندات. وإذا طلبتم منه «إكمال المبلغ بشكل منفصل»، فستقفون على الجانب الآخر من المشكلة نفسها.
ما الطلبات التي يحسن رفضها، وما البديل؟
- «نسجّل أقل، والباقي نقدًا». لا.
- «نبرم اتفاقًا جانبيًّا على الأثاث أو على خدمات استشارية». عندما يغطي الاتفاق الجانبي فعليًّا جزءًا من ثمن العقار، فهي الصورية نفسها، بعنوان مختلف فقط.
- «جزء من المال يدخل إلى حساب أحد أفراد عائلتي». يعدّ القانون 129/2019 الدفع عبر طرف ثالث من مؤشرات الخطر، فضلًا عن أنكم تفقدون الدليل على وصول المال إلى البائع.
- «نصرّح بأقل من الجدول». الحد الأدنى في المادة 111 يلغي التوفير مسبقًا.
- «الفرق لا يحتاج إلى فاتورة». مع المطوّر، لا دفعة دون فاتورة.
- «كاتب العدل لن يتدخل في ذلك». إنه ملزم بالفحص، وهذا مكتوب في القانون.
وبدلًا من ذلك: يُسجَّل السعر الكامل، وتخرج كل دفعة من حساب بنكي مسجّل باسمكم وتدخل إلى الحساب المذكور في العقد، وتُدرج الضريبة في الحساب منذ البداية. وإذا كان البائع منزعجًا من ضريبة الـ 1%، فيمكن عادةً سد هذا المبلغ في السعر نفسه. ومحامي البائع أو المطوّر يمثّلهم وحدهم، ولذلك يحسن أن يكون لكم محامٍ خاص بكم.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
قبل العقد يحسن أن تطلبوا من كاتب العدل قيمة الجدول للعقار، وأن تحسبوا مسبقًا الضريبة والأتعاب والرسوم، وأن تُعدّوا ملف مصدر أموال يطابق تمامًا السعر الوارد في العقد. ونحن نرافق المشترين الإسرائيليين في فحص المستندات وتخطيط الدفعات، وننسّق مع محاسبكم في إسرائيل. أما التوقيع وتحصيل الضريبة والتسجيل فيتولاها كاتب عدل عام ومحامٍ مرخّصان في رومانيا.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لحالة بعينها. فنسب الضريبة وقيم الجدول وقواعد التمويل تتغير، ويجب فحص الآثار الضريبية في إسرائيل مع محاسب قبل الشراء.
أسئلة شائعة
هل يجوز أن أسجّل في العقد في رومانيا سعرًا أقل من السعر الذي دفعته؟
يجب أن يعكس العقد السعر الحقيقي. فالسعر الأقل صورية: الاتفاق السري لا يسري إلا بين الطرفين ولا يُحتج به على الغير حسن النية (القانون المدني، المادتان 1289 و1290)، وهو يعرّض الطرفين لمشكلات ضريبية وللفحص وفق القانون 129/2019.
إذا كان السعر في العقد أقل من جدول كتّاب العدل، هل تنخفض الضريبة؟
لا. فوفق المادة 111(4^1) من قانون الضرائب، عندما يكون السعر المُصرَّح به أقل من القيمة الدنيا، تُحسب الضريبة وفق القيمة الدنيا.
من يدفع ضريبة البيع في رومانيا؟
البائع، حين يكون شخصًا طبيعيًّا: 3% إذا حاز العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ثلاث سنوات، حتى أكتوبر 2026. ويحصّل كاتب العدل الضريبة قبل التوقيع.
هل سيبلّغ كاتب العدل عن صفقة بسعر منخفض على نحو غير اعتيادي؟
كاتب العدل جهة مُبلِّغة وفق القانون 129/2019. وهو ملزم بفحص الصفقة غير الاعتيادية، وإذا كان لديه أساس معقول للاشتباه في أن مصدر المال جريمة، بالإبلاغ عن عملية مشبوهة (المادتان 6 و17). وإذا لم يتمكن من إتمام الفحص، فإنه لا ينفّذ الصفقة.
كيف يؤثر السعر المنخفض في العقد على ضريبة أرباح رأس المال في إسرائيل؟
سعر الشراء المُصرَّح به هو عادةً نقطة الانطلاق لحساب الربح، ولذلك قد يزيد السعر المنخفض على الورق الربحَ الخاضع للضريبة عند البيع. ويحسن إجراء الحساب مع محاسب قبل الشراء.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.