Pe scurt
Pentru un investitor israelian care cumpără o singură proprietate în România, achiziția personală este de regulă preferabilă unei societăți, deoarece o societate creează un strat dublu de impozitare (impozit pe profit și apoi impozit pe dividende) și costuri fixe. Limitarea dreptului de proprietate al străinilor asupra terenurilor nu impune neapărat o societate, deoarece există soluții juridice pentru înscrierea personală a drepturilor asupra terenului. O societate se merită mai ales pentru cine construiește un portofoliu de proprietăți și reinvestește profiturile.
Ce este important de reținut
- 1Limitarea privind terenurile pentru străinii care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene nu înseamnă automat „trebuie o societate” - există soluții pentru înscrierea personală a drepturilor asupra terenului.
- 2Pentru o singură proprietate, achiziția personală este aproape întotdeauna preferabilă: venitul din chirii este impozitat în România cu o cotă personală relativ mică (în prezent, în jur de 10%), iar impozitul plătit este compensat în Israel în temeiul convenției de evitare a dublei impuneri.
- 3O societate creează dublă impozitare (profit și dividende) și costuri fixe de contabilitate și situații financiare anuale.
- 4O societate poate fi avantajoasă pentru cine construiește un portofoliu de proprietăți sau intenționează să reinvestească profiturile în loc să le retragă în Israel.
- 5Decizia privind structura trebuie luată înainte de semnare, cu însoțirea unui avocat și a unui contabil care cunoaște impozitarea din România și din Israel.
Una dintre primele întrebări ale unui investitor israelian care analizează achiziția unei proprietăți în România este în ce cadru să cumpere: personal sau printr-o societate. Primul răspuns, pe care majoritatea investitorilor nu îl cunosc, este că limitarea cunoscută a dreptului de proprietate al străinilor asupra terenurilor nu vă împinge neapărat spre o societate și, de cele mai multe ori, din punct de vedere fiscal este preferabil să nu o faceți. Pentru majoritatea cumpărătorilor, cine cumpără un singur apartament într-un bloc sau o singură casă individuală, există astăzi soluții juridice care permit înscrierea personală a drepturilor asupra terenului și nu doar asupra apartamentului propriu-zis, fără a trece deloc printr-o societate.
Înseamnă limitarea privind terenurile pentru străini că trebuie să cumpărați printr-o societate?
Nu neapărat. Cetățenii străini care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene, printre ei israelienii, pot achiziționa apartamente în blocuri personal, aproape fără limite. Dar dreptul de proprietate direct asupra componentei de teren (cota-parte din terenul pe care se află clădirea sau întregul teren în cazul unei case individuale) este supus unor limitări pentru cei care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene.
Aici cei mai mulți investitori, și uneori și consultanții, sar direct la concluzia „deci trebuie o societate românească”. În practică există structuri juridice dedicate care permit unui singur investitor israelian să își înscrie drepturile asupra terenului, sau asupra cotei-părți din el, direct pe numele său și fără învelișul unei societăți. În biroul nostru am dezvoltat mai multe astfel de soluții, adaptate tipului de proprietate (apartament într-un bloc față de casă individuală) și circumstanțelor specifice ale cumpărătorului. Condițiile dreptului de proprietate al străinilor asupra terenurilor și soluțiile uzuale sunt detaliate în ghidul privind proprietatea asupra terenurilor în România de pe site-ul biroului.
Pentru o singură proprietate, achiziția personală este aproape întotdeauna preferabilă: venitul din chirii este impozitat în România cu o cotă personală relativ mică (în prezent, în jur de 10%), iar impozitul plătit este compensat în Israel în temeiul convenției de evitare a dublei impuneri.
De ce este achiziția personală, de regulă, preferabilă pentru un singur investitor?
Pentru un investitor care cumpără o singură proprietate, pentru locuit sau pentru investiție, achiziția personală (inclusiv înscrierea personală a drepturilor asupra terenului printr-o soluție juridică potrivită) este de regulă preferabilă, și nu doar din cauza simplității. Motivul este impozitarea.
- Achiziție personală: venitul din chirii pentru o proprietate deținută personal este impozitat în România cu o cotă personală relativ mică (în prezent, în jur de 10%). În Israel, rezidentul israelian declară venitul și compensează impozitul plătit în România față de impozitul aplicabil în Israel, în temeiul convenției de evitare a dublei impuneri.
- Deținere printr-o societate: un strat dublu de impozitare - impozit pe profit pe venit și apoi un impozit suplimentar pe dividende atunci când profiturile sunt retrase în buzunarul investitorului.
Pentru cine cumpără o singură proprietate și intenționează să retragă randamentul curent, nu să îl reinvestească, achiziția personală (inclusiv soluția pentru înscrierea terenului) este aproape întotdeauna preferabilă unei societăți, chiar și atunci când societatea ar fi fost posibilă din punct de vedere tehnic.
Când se merită totuși o societate?
Când volumul investiției crește: mai multe unități, activitate de închiriere continuă sau intenția de a reinvesti profiturile în tranzacții suplimentare în loc să le retrageți în Israel. Atunci considerentele fiscale pot înclina balanța spre o societate.
O societate românească mică poate fi supusă unui regim redus de impozit pe profit (impozitare de „microîntreprindere” cu o cotă de câteva procente, sub rezerva unui plafon al cifrei de afaceri și a unor condiții care se schimbă periodic). Iar atâta timp cât profiturile rămân în societate și sunt reinvestite, stratul de impozit pe dividende nu se activează deloc. Cu alte cuvinte: societatea se merită atunci când investitorul construiește un portofoliu de proprietăți și rulează profiturile, nu atunci când cumpără o singură proprietate și așteaptă un flux curent în buzunar. Cum funcționează impozitarea în fiecare etapă - la achiziție, la închiriere și la vânzare - este detaliat în ghidul de impozitare a imobiliarelor în România de pe site-ul biroului.
Care este costul ascuns al unei structuri societare?
Pe lângă stratul dublu de impozitare, o societate românească impune contabilitate curentă, situații financiare anuale și, de regulă, însoțirea unui contabil local. Sunt costuri fixe care curg indiferent dacă proprietatea produce în acel an un randament mare sau mic.
Există și un aspect de complexitate operațională: transferuri de bani între investitor și societate, gestionarea fluxului de numerar și raportare dublă (în România și în Israel) privind activitatea societății, nu doar venitul din proprietate. Pentru un investitor cu o singură proprietate, aceste costuri fixe, pe lângă stratul de impozit pe dividende, sunt exact motivul pentru care este preferabil să se rezolve de la început problema înscrierii terenului în mod personal, în loc să se înființeze o societate doar pentru a depăși limitarea privind terenurile.
Ce determină, în practică, decizia între persoană fizică și societate?
În majoritatea cazurilor decid doi factori.
| Factorul | Înclină spre achiziție personală | Înclină spre societate |
|---|---|---|
| Amploarea activității | O singură proprietate, cu o soluție de înscriere potrivită pentru teren | Portofoliu de proprietăți în extindere |
| Intenția investitorului cu privire la profituri | Retragere curentă a profiturilor în Israel | Păstrarea profiturilor în structură și reinvestirea lor, valorificând regimul fiscal redus al societății fără a activa stratul de dividende |
Tipul proprietății, apartament sau casă cu teren, nu mai este factorul decisiv cum a fost în trecut, din momentul în care există o soluție pentru înscrierea personală a terenului.
De ce merită decisă structura înainte de semnare și nu după?
Trecerea de la o structură de achiziție la alta după ce proprietatea a fost deja achiziționată implică costuri semnificative și uneori o tranzacție suplimentară în toată regula, cu impozit de achiziție și TVA suplimentare. Verificarea corectă se face înainte de semnarea tranzacției de achiziție, cu participarea unui contabil care cunoaște impozitarea din România și din Israel, nu doar cu avocatul care însoțește tranzacția.
Un avocat poate verifica că structura juridică este corectă și că drepturile sunt înscrise corespunzător. Întrebarea care structură este mai avantajoasă din punct de vedere fiscal necesită o însoțire contabil-fiscală alături de cea juridică, mai ales când este vorba de două sisteme fiscale în paralel.
Cele de mai sus sunt doar informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiție. Cotele de impozitare și condițiile regimurilor fiscale se pot schimba. Înainte de orice decizie sau acțiune juridică, se recomandă consultanță individuală, adaptată circumstanțelor dumneavoastră.
Întrebări frecvente
Este obligat un israelian să cumpere o proprietate în România printr-o societate?
Nu. Deși dreptul de proprietate direct asupra terenului este supus limitărilor pentru cei care nu sunt cetățeni ai Uniunii Europene, există soluții juridice care permit înscrierea personală a drepturilor asupra terenului fără societate. Israelienii pot achiziționa apartamente în blocuri personal, aproape fără limite.
Cum este impozitat venitul din chirii pentru o proprietate cumpărată pe numele unei persoane fizice în România?
În România venitul este impozitat cu o cotă personală relativ mică (în prezent, în jur de 10%). În Israel, rezidentul israelian declară venitul și compensează impozitul plătit în România în temeiul convenției de evitare a dublei impuneri.
Când merită să cumpăr în România printr-o societate?
Când volumul investiției crește - mai multe unități, închiriere continuă sau intenția de a reinvesti profiturile în loc să le retrageți în Israel. Atâta timp cât profiturile rămân în societate, stratul de impozit pe dividende nu se activează, iar o microîntreprindere poate beneficia de un regim fiscal redus, sub rezerva unor condiții.
Care sunt costurile deținerii printr-o societate românească?
Pe lângă dubla impozitare (profit și dividende), sunt necesare contabilitate curentă, situații financiare anuale și, de regulă, un contabil local, precum și raportare dublă în România și în Israel. Sunt costuri fixe care curg indiferent de randament.
Se poate trece de la structura personală la o societate după achiziție?
Se poate, dar implică costuri semnificative și uneori o tranzacție suplimentară cu impozit de achiziție și TVA suplimentare. De aceea decizia privind structura trebuie luată înainte de semnare.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.