باختصار
بالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي الذي يشتري عقارًا واحدًا في رومانيا، فإن الشراء الشخصي أفضل عادةً من الشركة، لأن الشركة تنشئ طبقة ضريبية مزدوجة (ضريبة الشركات ثم ضريبة أرباح الأسهم) وكلفًا ثابتة. وقيد ملكية الأجانب للأرض لا يستلزم بالضرورة شركة، لأن هناك حلولًا قانونية للتسجيل الشخصي للحقوق في الأرض. وتجدي الشركة أساسًا من يبني محفظة عقارات ويعيد استثمار الأرباح.
أبرز النقاط
- 1قيد الأرض على الأجانب من غير مواطني الاتحاد الأوروبي لا يعني تلقائيًّا «يلزم شركة» - فهناك حلول للتسجيل الشخصي للحقوق في الأرض.
- 2لعقار واحد، يكون الشراء الشخصي أفضل في كل الأحوال تقريبًا: فدخل الإيجار يخضع في رومانيا لضريبة شخصية منخفضة نسبيًّا (حتى اليوم، نحو 10%)، والضريبة المدفوعة تُخصم في إسرائيل بموجب اتفاقية منع الازدواج الضريبي.
- 3تنشئ الشركة ضريبة مزدوجة (شركات وأرباح أسهم) وكلفًا ثابتة للمحاسبة والتقارير السنوية.
- 4قد تجدي الشركة من يبني محفظة عقارات أو يخطط لإعادة استثمار الأرباح بدل سحبها إلى إسرائيل.
- 5ينبغي اتخاذ القرار بشأن الهيكل قبل التوقيع، بمرافقة محامٍ ومحاسب يعرف الضرائب في رومانيا وفي إسرائيل.
من أولى الأسئلة التي يطرحها مستثمر إسرائيلي يدرس شراء عقار في رومانيا: بأي إطار يشتري: بصفة شخصية أم عبر شركة. والجواب الأول، الذي لا يعرفه معظم المستثمرين، هو أن القيد المعروف على ملكية الأجانب للأرض لا يدفعكم بالضرورة نحو الشركة، وفي الغالب من الناحية الضريبية يُفضَّل ألا يكون كذلك. فلمعظم المشترين، من يشتري شقة واحدة في مبنى أو بيتًا خاصًّا منفردًا، توجد اليوم حلول قانونية تتيح التسجيل الشخصي للحقوق في الأرض وليس في الشقة نفسها فقط، دون المرور بشركة أصلًا.
هل قيد الأرض على الأجانب يعني أنه يلزم الشراء عبر شركة؟
ليس بالضرورة. فالأجانب من غير مواطني الاتحاد الأوروبي، ومنهم الإسرائيليون، يستطيعون شراء الشقق في المباني بصفة شخصية دون قيود تقريبًا. لكن الملكية المباشرة لمكوّن الأرض (الحصة النسبية في الأرض التي يقوم عليها المبنى، أو الأرض كلها في حالة البيت الخاص) تخضع لقيود بالنسبة إلى من ليس مواطنًا في الاتحاد الأوروبي.
وهنا يقفز معظم المستثمرين، وأحيانًا المستشارون أيضًا، مباشرة إلى الاستنتاج «إذن يلزم شركة رومانية». وعمليًّا توجد هياكل قانونية مخصصة تتيح لمستثمر إسرائيلي فرد أن يسجل حقوقه في الأرض، أو في الحصة النسبية منها، مباشرة باسمه ودون غلاف الشركة. وقد طوّر مكتبنا عدة حلول من هذا القبيل، ملائمة لنوع العقار (شقة في مبنى مقابل بيت خاص) وللظروف المحددة للمشتري. والشروط المتعلقة بملكية الأجانب للأرض والحلول المعتمدة مفصّلة في دليل ملكية الأرض في رومانيا على موقع المكتب.
لعقار واحد، يكون الشراء الشخصي أفضل في كل الأحوال تقريبًا: فدخل الإيجار يخضع في رومانيا لضريبة شخصية منخفضة نسبيًّا (حتى اليوم، نحو 10%)، والضريبة المدفوعة تُخصم في إسرائيل بموجب اتفاقية منع الازدواج الضريبي.
لماذا يكون الشراء الشخصي في العادة هو الأفضل للمستثمر الفرد؟
بالنسبة إلى مستثمر يشتري عقارًا واحدًا، للسكن أو للاستثمار، فإن الشراء الشخصي (بما في ذلك التسجيل الشخصي للحقوق في الأرض عبر الحل القانوني المناسب) هو في العادة الأفضل، وليس بسبب البساطة فقط. والسبب هو الضريبة.
- الشراء الشخصي: يخضع دخل الإيجار من عقار مملوك شخصيًّا في رومانيا لنسبة ضريبة شخصية منخفضة نسبيًّا (حتى اليوم، نحو 10%). وفي إسرائيل يبلّغ المقيم الإسرائيلي عن الدخل ويخصم الضريبة المدفوعة في رومانيا من الضريبة المستحقة في إسرائيل، بموجب اتفاقية منع الازدواج الضريبي.
- الحيازة عبر شركة: طبقة ضريبية مزدوجة - ضريبة الشركات على الدخل، ثم ضريبة أرباح أسهم إضافية عندما تُسحب الأرباح إلى جيب المستثمر.
وبالنسبة إلى من يشتري عقارًا واحدًا ويخطط لسحب العائد الجاري وعدم إعادة استثماره، فإن الشراء الشخصي (بما في ذلك حل تسجيل الأرض) هو أفضل من الشركة في كل الأحوال تقريبًا، حتى حين تكون الشركة ممكنة من الناحية الفنية.
متى تجدي الشركة مع ذلك؟
عندما يكبر حجم الاستثمار: عدة وحدات، أو نشاط إيجار متواصل، أو نية لإعادة استثمار الأرباح في صفقات إضافية بدل سحبها إلى إسرائيل. عندها قد ترجّح الاعتبارات الضريبية كفة الشركة.
فقد تخضع شركة رومانية صغيرة لنظام ضريبة شركات مخفَّض (ضريبة «الشركة الميكرو» بنسبة من بضعة بالمئة، مع مراعاة سقف رقم الأعمال وشروط تتغير من وقت لآخر). وما دامت الأرباح تبقى داخل الشركة ويُعاد استثمارها، فإن طبقة ضريبة أرباح الأسهم لا تُفعَّل أصلًا. وبعبارة أخرى: تجدي الشركة عندما يبني المستثمر محفظة عقارات ويدوّر الأرباح، وليس عندما يشتري عقارًا منفردًا ويتوقع تدفقًا جاريًا إلى جيبه. وكيف تعمل الضريبة في كل مرحلة - عند الشراء والتأجير والبيع - مفصّل في دليل الضرائب العقارية في رومانيا على موقع المكتب.
ما هو الثمن الخفي لهيكل الشركة؟
فضلًا عن طبقة الضريبة المزدوجة، تستلزم الشركة الرومانية مسك دفاتر جاريًا وتقارير سنوية، وعادةً مرافقة محاسب محلي. وهذه كلف ثابتة تجري بصرف النظر عما إذا كان العقار يدر في تلك السنة عائدًا مرتفعًا أم منخفضًا.
وهناك أيضًا جانب التعقيد التشغيلي: تحويلات الأموال بين المستثمر والشركة، وإدارة التدفق النقدي، والتبليغ المزدوج (في رومانيا وفي إسرائيل) عن نشاط الشركة وليس عن الدخل من العقار فقط. وبالنسبة إلى مستثمر لديه عقار واحد، فإن هذه الكلف الثابتة، إضافة إلى طبقة ضريبة أرباح الأسهم، هي بالضبط سبب تفضيل حل مسألة تسجيل الأرض بصفة شخصية منذ البداية، بدل فتح شركة لمجرد تجاوز قيد الأرض.
ما الذي يحسم فعليًّا القرار بين الفرد والشركة؟
عاملان يحسمان في معظم الحالات.
| العامل | يميل إلى الشراء الشخصي | يميل إلى الشركة |
|---|---|---|
| حجم النشاط | عقار منفرد، مع حل تسجيل مناسب للأرض | محفظة عقارات متوسعة |
| نية المستثمر بشأن الأرباح | سحب جارٍ للأرباح إلى إسرائيل | إبقاء الأرباح في الهيكل وإعادة استثمارها، مع الاستفادة من نظام الضريبة المخفَّض للشركة دون تفعيل طبقة أرباح الأسهم |
أما نوع العقار، شقة أو بيت مع أرض، فلم يعد العامل الحاسم كما كان في السابق، منذ وجود حل للتسجيل الشخصي للأرض.
لماذا من الأفضل اتخاذ القرار بشأن الهيكل قبل التوقيع لا بعده؟
الانتقال من هيكل شراء إلى آخر بعد أن يكون العقار قد اشتُري يرتبط بكلف كبيرة، وأحيانًا بصفقة إضافية بكل معنى الكلمة، مع ضريبة شراء وضريبة قيمة مضافة إضافيتين. والفحص الصحيح يجري قبل التوقيع على صفقة الشراء، بمشاركة محاسب يعرف الضرائب الرومانية والضرائب الإسرائيلية، وليس بمشاركة المحامي المرافق للصفقة فقط.
يستطيع المحامي أن يتأكد من سلامة الهيكل القانوني ومن تسجيل الحقوق على النحو الصحيح. أما مسألة أي هيكل أجدى من الناحية الضريبية فتستلزم مرافقة محاسبية ضريبية إلى جانب المرافقة القانونية، وبخاصة حين يتعلق الأمر بمنظومتي ضرائب متوازيتين.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية أو توصية استثمارية. وقد تتغير نسب الضريبة وشروط الأنظمة الضريبية. وقبل أي قرار أو إجراء قانوني يُوصى بالحصول على استشارة فردية تناسب ظروفكم.
أسئلة شائعة
هل يجب على الإسرائيلي أن يشتري عقارًا في رومانيا عبر شركة؟
لا. فرغم أن الملكية المباشرة للأرض تخضع لقيود بالنسبة إلى من ليس مواطنًا في الاتحاد الأوروبي، توجد حلول قانونية تتيح التسجيل الشخصي للحقوق في الأرض دون شركة. ويستطيع الإسرائيليون شراء الشقق في المباني بصفة شخصية دون قيود تقريبًا.
كيف يُفرض الضريبة على دخل الإيجار من عقار اشتُري باسم فرد في رومانيا؟
يخضع الدخل في رومانيا لنسبة ضريبة شخصية منخفضة نسبيًّا (حتى اليوم، نحو 10%). وفي إسرائيل يبلّغ المقيم الإسرائيلي عن الدخل ويخصم الضريبة المدفوعة في رومانيا بموجب اتفاقية منع الازدواج الضريبي.
متى يُستحسن الشراء في رومانيا عبر شركة؟
عندما يكبر حجم الاستثمار - عدة وحدات، أو إيجار متواصل، أو نية لإعادة استثمار الأرباح بدل سحبها إلى إسرائيل. وما دامت الأرباح تبقى في الشركة فإن طبقة ضريبة أرباح الأسهم لا تُفعَّل، وقد تستفيد الشركة الميكرو من نظام ضريبة مخفَّض بشروط.
ما كلف الحيازة عبر شركة رومانية؟
فضلًا عن الضريبة المزدوجة (شركات وأرباح أسهم)، يلزم مسك دفاتر جارٍ وتقارير سنوية وعادةً محاسب محلي، إضافة إلى تبليغ مزدوج في رومانيا وإسرائيل. وهذه كلف ثابتة تجري بصرف النظر عن العائد.
هل يمكن الانتقال من هيكل شخصي إلى شركة بعد الشراء؟
يمكن، لكن ذلك يرتبط بكلف كبيرة وأحيانًا بصفقة إضافية مع ضريبة شراء وضريبة قيمة مضافة إضافيتين. ولذلك ينبغي اتخاذ القرار بشأن الهيكل قبل التوقيع.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.