בקצרה
למשקיע ישראלי שרוכש נכס אחד ברומניה, רכישה אישית עדיפה בדרך כלל על חברה, כי חברה יוצרת שכבת מס כפולה (מס חברות ואז מס דיבידנד) ועלויות קבועות. מגבלת הבעלות של זרים על קרקע אינה מחייבת בהכרח חברה, כי קיימים פתרונות משפטיים לרישום אישי של הזכויות בקרקע. חברה משתלמת בעיקר למי שבונה תיק נכסים ומשקיע את הרווחים מחדש.
הנקודות החשובות
- 1מגבלת הקרקע לזרים שאינם אזרחי האיחוד האירופי אינה אומרת אוטומטית ״צריך חברה״ - קיימים פתרונות לרישום אישי של הזכויות בקרקע.
- 2לנכס בודד, רכישה אישית כמעט תמיד עדיפה: הכנסה משכירות ממוסה ברומניה בשיעור אישי יחסית נמוך (נכון להיום, סביב 10%), והמס ששולם מקוזז בישראל מכוח אמנת מניעת כפל המס.
- 3חברה יוצרת מס כפול (חברות ודיבידנד) ועלויות קבועות של הנהלת חשבונות ודוחות שנתיים.
- 4חברה עשויה להשתלם למי שבונה תיק נכסים או מתכנן להשקיע את הרווחים מחדש במקום למשוך אותם לישראל.
- 5את ההחלטה על המבנה יש לקבל לפני החתימה, בליווי עורך דין ורואה חשבון שמכיר את המיסוי ברומניה ובישראל.
אחת השאלות הראשונות של משקיע ישראלי שבודק רכישת נכס ברומניה היא באיזו מסגרת לרכוש: באופן אישי או דרך חברה. התשובה הראשונה, שרוב המשקיעים אינם מודעים לה, היא שהמגבלה הידועה על בעלות זרים בקרקע לא בהכרח דוחפת אתכם לכיוון חברה, ולרוב מבחינת מס עדיף שלא. עבור רוב הרוכשים, מי שקונה דירה אחת בבניין או בית פרטי בודד, קיימים היום פתרונות משפטיים שמאפשרים רישום אישי של הזכויות בקרקע ולא רק של הדירה עצמה, בלי לעבור דרך חברה כלל.
האם מגבלת הקרקע לזרים אומרת שצריך לרכוש דרך חברה?
לא בהכרח. אזרחים זרים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, ובהם ישראלים, יכולים לרכוש דירות בבניינים באופן אישי כמעט ללא הגבלה. אבל בעלות ישירה על מרכיב הקרקע (החלק היחסי בקרקע שעליה עומד הבניין, או הקרקע כולה במקרה של בית פרטי) כפופה למגבלות עבור מי שאינו אזרח האיחוד האירופי.
זו הנקודה שבה רוב המשקיעים, ולפעמים גם יועצים, קופצים ישר למסקנה ״אז צריך חברה רומנית״. בפועל קיימים מבנים משפטיים ייעודיים שמאפשרים למשקיע ישראלי יחיד לרשום את זכויותיו בקרקע, או בחלק היחסי ממנה, ישירות על שמו ובלי המעטפת של חברה. במשרדנו פיתחנו כמה פתרונות כאלה, המותאמים לסוג הנכס (דירה בבניין מול בית פרטי) ולנסיבות הספציפיות של הרוכש. התנאים לבעלות של זרים על קרקע והפתרונות המקובלים מפורטים במדריך לבעלות על קרקע ברומניה באתר המשרד.
לנכס בודד, רכישה אישית כמעט תמיד עדיפה: הכנסה משכירות ממוסה ברומניה בשיעור אישי יחסית נמוך (נכון להיום, סביב 10%), והמס ששולם מקוזז בישראל מכוח אמנת מניעת כפל המס.
למה רכישה אישית היא בדרך כלל העדיפה למשקיע יחיד?
עבור משקיע שרוכש נכס אחד, למגורים או להשקעה, רכישה אישית (כולל רישום אישי של הזכויות בקרקע דרך הפתרון המשפטי המתאים) היא בדרך כלל העדיפה, ולא רק בגלל הפשטות. הסיבה היא מיסוי.
- רכישה אישית: הכנסה משכירות על נכס בבעלות אישית ממוסה ברומניה בשיעור מס אישי יחסית נמוך (נכון להיום, סביב 10%). בישראל תושב ישראלי מדווח על ההכנסה ומקזז את המס ששולם ברומניה מול המס החל בישראל, מכוח אמנת מניעת כפל המס.
- החזקה דרך חברה: שכבת מיסוי כפולה - מס חברות על ההכנסה, ואז מס דיבידנד נוסף כשהרווחים נמשכים לכיס המשקיע.
עבור מי שרוכש נכס אחד ומתכנן למשוך את התשואה השוטפת ולא להשקיע אותה מחדש, הרכישה האישית (כולל הפתרון לרישום הקרקע) כמעט תמיד עדיפה על חברה, גם כשהחברה הייתה אפשרית מבחינה טכנית.
מתי חברה בכל זאת משתלמת?
כשהיקף ההשקעה גדל: מספר יחידות, פעילות שכירות מתמשכת, או כוונה להשקיע את הרווחים מחדש בעסקאות נוספות במקום למשוך אותם לישראל. אז שיקולי המס עשויים להטות את הכף לכיוון חברה.
חברה רומנית קטנה עשויה להיות כפופה למשטר מס חברות מופחת (מיסוי ״מיקרו-חברה״ בשיעור של אחוזים בודדים, בכפוף לתקרת מחזור ולתנאים שמשתנים מעת לעת). וכל עוד הרווחים נשארים בתוך החברה ומושקעים מחדש, שכבת מס הדיבידנד אינה מופעלת כלל. במילים אחרות: החברה משתלמת כשהמשקיע בונה תיק נכסים ומגלגל רווחים, לא כשהוא רוכש נכס בודד ומצפה לתזרים שוטף לכיס. איך המס פועל בכל שלב - ברכישה, בהשכרה ובמכירה - מפורט במדריך למיסוי נדל״ן ברומניה באתר המשרד.
מהו המחיר הנסתר של מבנה חברה?
מעבר לשכבת המס הכפולה, חברה רומנית מחייבת הנהלת חשבונות שוטפת, דוחות שנתיים ולרוב ליווי של רואה חשבון מקומי. אלה עלויות קבועות שרצות בלי קשר לשאלה אם הנכס מניב באותה שנה תשואה גבוהה או נמוכה.
יש גם היבט של מורכבות תפעולית: העברות כספים בין המשקיע לחברה, ניהול תזרים ודיווח כפול (ברומניה ובישראל) על פעילות החברה ולא רק על ההכנסה מהנכס. עבור משקיע עם נכס אחד, העלויות הקבועות האלה, בנוסף לשכבת מס הדיבידנד, הן בדיוק הסיבה שבגללה עדיף לפתור את סוגיית רישום הקרקע באופן אישי מלכתחילה, במקום לפתוח חברה רק כדי להתגבר על מגבלת הקרקע.
מה קובע בפועל את ההחלטה בין יחיד לחברה?
שני גורמים מכריעים ברוב המקרים.
| גורם | נוטה לרכישה אישית | נוטה לחברה |
|---|---|---|
| היקף הפעילות | נכס בודד, עם פתרון רישום מתאים לקרקע | תיק נכסים מתרחב |
| כוונת המשקיע לגבי הרווחים | משיכה שוטפת של הרווחים לישראל | השארת הרווחים במבנה והשקעתם מחדש, תוך ניצול משטר המס המופחת של חברה בלי להפעיל את שכבת הדיבידנד |
סוג הנכס, דירה או בית עם קרקע, כבר אינו הגורם המכריע כפי שהיה בעבר, מרגע שקיים פתרון לרישום אישי של הקרקע.
למה כדאי להחליט על המבנה לפני החתימה ולא אחריה?
מעבר ממבנה רכישה אחד לאחר אחרי שהנכס כבר נרכש כרוך בעלויות משמעותיות, ולעיתים בעסקה נוספת לכל דבר, עם מס רכישה ומע״מ נוספים. הבדיקה הנכונה מתבצעת לפני החתימה על עסקת הרכישה, בשיתוף רואה חשבון שמכיר את המיסוי הרומני ואת המיסוי הישראלי, ולא רק בשיתוף עורך הדין המלווה את העסקה.
עורך דין יכול לוודא שהמבנה המשפטי תקין ושהזכויות רשומות כראוי. השאלה איזה מבנה משתלם יותר מבחינת מס דורשת ליווי חשבונאי-מיסויי לצד הליווי המשפטי, במיוחד כשמדובר בשתי מערכות מס במקביל.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. שיעורי מס ותנאי משטרי מס עשויים להשתנות. לפני כל החלטה או פעולה משפטית מומלץ לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
האם ישראלי חייב לרכוש נכס ברומניה דרך חברה?
לא. אף שבעלות ישירה על הקרקע כפופה למגבלות עבור מי שאינו אזרח האיחוד האירופי, קיימים פתרונות משפטיים שמאפשרים רישום אישי של הזכויות בקרקע ללא חברה. ישראלים יכולים לרכוש דירות בבניינים באופן אישי כמעט ללא הגבלה.
איך ממוסה הכנסה משכירות מנכס שנרכש על שם יחיד ברומניה?
ברומניה ההכנסה ממוסה בשיעור מס אישי יחסית נמוך (נכון להיום, סביב 10%). בישראל תושב ישראלי מדווח על ההכנסה ומקזז את המס ששולם ברומניה מכוח אמנת מניעת כפל המס.
מתי כדאי לרכוש ברומניה דרך חברה?
כשהיקף ההשקעה גדל - כמה יחידות, שכירות מתמשכת או כוונה להשקיע את הרווחים מחדש במקום למשוך אותם לישראל. כל עוד הרווחים נשארים בחברה, שכבת מס הדיבידנד אינה מופעלת, ומיקרו-חברה עשויה ליהנות ממשטר מס מופחת בכפוף לתנאים.
מה העלויות של החזקה בחברה רומנית?
מעבר למס כפול (חברות ודיבידנד), נדרשים הנהלת חשבונות שוטפת, דוחות שנתיים ולרוב רואה חשבון מקומי, וכן דיווח כפול ברומניה ובישראל. אלה עלויות קבועות שרצות בלי קשר לתשואה.
אפשר לעבור ממבנה אישי לחברה אחרי הרכישה?
אפשר, אבל זה כרוך בעלויות משמעותיות ולעיתים בעסקה נוספת עם מס רכישה ומע״מ נוספים. לכן ההחלטה על המבנה צריכה להתקבל לפני החתימה.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךהמידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.