Коротко
Израильскому инвестору, покупающему один объект в Румынии, личная покупка, как правило, предпочтительнее компании, поскольку компания создаёт двойной налоговый слой (налог на прибыль компаний, затем налог на дивиденды) и постоянные расходы. Ограничение владения землёй иностранцами не обязательно требует компании, так как существуют юридические решения для личной регистрации прав на землю. Компания выгодна в основном тем, кто формирует портфель объектов и реинвестирует прибыль.
Главное
- 1Ограничение на землю для иностранцев, не являющихся гражданами Европейского союза, не означает автоматически «нужна компания» - существуют решения для личной регистрации прав на землю.
- 2Для одного объекта личная покупка почти всегда предпочтительнее: доход от аренды облагается в Румынии по сравнительно низкой личной ставке (на сегодня около 10%), а уплаченный налог засчитывается в Израиле на основании конвенции об избежании двойного налогообложения.
- 3Компания создаёт двойной налог (на прибыль компаний и на дивиденды) и постоянные расходы на бухгалтерию и годовую отчётность.
- 4Компания может быть выгодна тому, кто формирует портфель объектов или планирует реинвестировать прибыль вместо вывода её в Израиль.
- 5Решение о структуре нужно принимать до подписания, при участии адвоката и бухгалтера, знающих налогообложение в Румынии и Израиле.
Один из первых вопросов израильского инвестора, изучающего покупку недвижимости в Румынии, - в какой форме покупать: лично или через компанию. Первый ответ, о котором большинство инвесторов не знает, состоит в том, что известное ограничение владения землёй иностранцами не обязательно подталкивает вас к компании, а с налоговой точки зрения чаще всего лучше без неё. Для большинства покупателей, приобретающих одну квартиру в доме или отдельный частный дом, сегодня существуют юридические решения, позволяющие лично зарегистрировать права и на землю, а не только на саму квартиру, вообще не прибегая к компании.
Означает ли ограничение на землю для иностранцев, что нужно покупать через компанию?
Не обязательно. Иностранные граждане, не являющиеся гражданами Европейского союза, в том числе израильтяне, могут покупать квартиры в многоквартирных домах лично почти без ограничений. Но прямое владение компонентом земли (пропорциональной долей земли, на которой стоит здание, или всей землёй в случае частного дома) для не граждан Европейского союза подчиняется ограничениям.
Именно здесь большинство инвесторов, а порой и консультантов, сразу делают вывод «значит, нужна румынская компания». На практике существуют специальные юридические конструкции, позволяющие отдельному израильскому инвестору зарегистрировать свои права на землю или на пропорциональную долю в ней непосредственно на своё имя, без оболочки в виде компании. В нашей конторе разработано несколько таких решений, адаптированных к типу объекта (квартира в доме или частный дом) и конкретным обстоятельствам покупателя. Условия владения землёй иностранцами и распространённые решения подробно описаны в руководстве по владению землёй в Румынии на сайте конторы.
Для одного объекта личная покупка почти всегда предпочтительнее: доход от аренды облагается в Румынии по сравнительно низкой личной ставке (на сегодня около 10%), а уплаченный налог засчитывается в Израиле на основании конвенции об избежании двойного налогообложения.
Почему личная покупка, как правило, предпочтительна для отдельного инвестора?
Для инвестора, покупающего один объект, для проживания или для инвестиции, личная покупка (включая личную регистрацию прав на землю с помощью соответствующего юридического решения), как правило, предпочтительна, и не только из-за простоты. Причина - налогообложение.
- Личная покупка: доход от аренды объекта, находящегося в личной собственности, облагается в Румынии по сравнительно низкой личной налоговой ставке (на сегодня около 10%). В Израиле резидент Израиля декларирует доход и зачитывает налог, уплаченный в Румынии, против налога, подлежащего уплате в Израиле, на основании конвенции об избежании двойного налогообложения.
- Владение через компанию: двойной налоговый слой - налог на прибыль компаний с дохода, а затем дополнительный налог на дивиденды при выводе прибыли в карман инвестора.
Для того, кто покупает один объект и планирует выводить текущую доходность, а не реинвестировать её, личная покупка (включая решение по регистрации земли) почти всегда предпочтительнее компании, даже когда компания технически была бы возможна.
Когда компания всё же выгодна?
Когда растёт масштаб инвестиций: несколько единиц, постоянная аренда или намерение реинвестировать прибыль в новые сделки вместо вывода её в Израиль. Тогда налоговые соображения могут склонить чашу весов в пользу компании.
Небольшая румынская компания может подпадать под пониженный режим налога на прибыль компаний (налогообложение «микро-компании» по ставке в несколько процентов, с учётом потолка оборота и условий, которые время от времени меняются). И пока прибыль остаётся внутри компании и реинвестируется, слой налога на дивиденды вообще не включается. Иными словами: компания выгодна, когда инвестор формирует портфель объектов и прокручивает прибыль, а не когда он покупает один объект и ожидает текущего денежного потока в карман. Как действует налог на каждом этапе - при покупке, при аренде и при продаже - подробно описано в руководстве по налогообложению недвижимости в Румынии на сайте конторы.
Какова скрытая цена структуры в виде компании?
Помимо двойного налогового слоя, румынская компания требует текущего бухгалтерского учёта, годовой отчётности и, как правило, сопровождения местного бухгалтера. Это постоянные расходы, которые несутся независимо от того, приносит ли объект в данном году высокую или низкую доходность.
Есть также аспект операционной сложности: переводы денег между инвестором и компанией, управление денежным потоком и двойная отчётность (в Румынии и в Израиле) по деятельности компании, а не только по доходу от объекта. Для инвестора с одним объектом эти постоянные расходы вместе со слоем налога на дивиденды - именно та причина, по которой лучше с самого начала решить вопрос регистрации земли лично, а не открывать компанию лишь для того, чтобы преодолеть ограничение на землю.
Что на практике определяет решение между физическим лицом и компанией?
В большинстве случаев решают два фактора.
| Фактор | Склоняет к личной покупке | Склоняет к компании |
|---|---|---|
| Масштаб деятельности | Один объект с подходящим решением по регистрации земли | Растущий портфель объектов |
| Намерение инвестора в отношении прибыли | Текущий вывод прибыли в Израиль | Оставление прибыли в структуре и её реинвестирование с использованием пониженного налогового режима компании без включения слоя дивидендов |
Тип объекта, квартира или дом с землёй, уже не является решающим фактором, как это было раньше, с момента, когда существует решение для личной регистрации земли.
Почему решение о структуре стоит принимать до подписания, а не после?
Переход от одной структуры покупки к другой после того, как объект уже куплен, связан со значительными расходами, а иногда и с дополнительной сделкой в полном смысле слова, с дополнительным налогом на приобретение и НДС. Правильная проверка проводится до подписания сделки о покупке, при участии бухгалтера, знающего румынское и израильское налогообложение, а не только адвоката, сопровождающего сделку.
Адвокат может убедиться, что юридическая структура корректна и права надлежащим образом зарегистрированы. Вопрос, какая структура выгоднее с налоговой точки зрения, требует бухгалтерско-налогового сопровождения наряду с юридическим, особенно когда речь идёт о двух налоговых системах одновременно.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Налоговые ставки и условия налоговых режимов могут меняться. Перед любым решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Обязан ли израильтянин покупать недвижимость в Румынии через компанию?
Нет. Хотя прямое владение землёй для не граждан Европейского союза подчиняется ограничениям, существуют юридические решения, позволяющие личную регистрацию прав на землю без компании. Израильтяне могут покупать квартиры в многоквартирных домах лично почти без ограничений.
Как облагается доход от аренды объекта, купленного на физическое лицо в Румынии?
В Румынии доход облагается по сравнительно низкой личной налоговой ставке (на сегодня около 10%). В Израиле резидент Израиля декларирует доход и зачитывает налог, уплаченный в Румынии, на основании конвенции об избежании двойного налогообложения.
Когда стоит покупать в Румынии через компанию?
Когда растёт масштаб инвестиций - несколько единиц, постоянная аренда или намерение реинвестировать прибыль вместо вывода её в Израиль. Пока прибыль остаётся в компании, слой налога на дивиденды не включается, а микро-компания может пользоваться пониженным налоговым режимом при соблюдении условий.
Каковы расходы на владение румынской компанией?
Помимо двойного налога (на прибыль компаний и на дивиденды), требуются текущий бухгалтерский учёт, годовая отчётность и, как правило, местный бухгалтер, а также двойная отчётность в Румынии и в Израиле. Это постоянные расходы, не зависящие от доходности.
Можно ли перейти от личной структуры к компании после покупки?
Можно, но это связано со значительными расходами, а иногда и с дополнительной сделкой с дополнительным налогом на приобретение и НДС. Поэтому решение о структуре должно приниматься до подписания.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.