Pe scurt
În România, un imobil poate fi înscris pe numele unuia dintre soți, pe numele ambilor în cote determinate (cote-părți), ca bun comun al soților (devălmășie) sau pe numele copiilor. În cazul unui cuplu israelian, ce aparține fiecăruia se stabilește de regulă și în funcție de regimul matrimonial al soților, cel mai adesea legea israeliană, nu doar după numele din extras. Fiecare proprietar înscris va trebui să semneze la vânzare și la ipotecă, iar imobilul unui minor este practic blocat până la majoratul acestuia.
Ce este important de reținut
- 1Patru variante de înscriere: un soț, amândoi pe cote-părți (cote-părți), bun comun al soților (devălmășie) sau copiii.
- 2România nu aplică Regulamentul european 2016/1103; potrivit Codului civil român, regimului matrimonial al unui cuplu care locuiește în Israel i se aplică de regulă legea israeliană.
- 3În coproprietate, cotele se prezumă egale dacă nu s-a prevăzut altfel (articolul 634); dacă ați plătit în proporții inegale, menționați acest lucru în extras.
- 4Vânzarea sau ipotecarea unui bun aflat în coproprietate necesită acordul tuturor coproprietarilor (articolul 641), iar orice coproprietar poate cere partajul.
- 5Vânzarea sau ipotecarea unui bun al minorului necesită autorizarea prealabilă a instanței de tutelă (articolul 144).
Ce variante de înscriere există în România?
Patru principale, iar fiecare influențează diferit creditul ipotecar, vânzarea viitoare și moștenirea:
| Variantă | Ce se înscrie în extras | Ce este important de știut |
|---|---|---|
| Unul dintre soți | Proprietar unic | Regimul matrimonial al soților poate stabili că imobilul este totuși comun |
| Amândoi pe cote-părți (cote-părți) | Fiecare are o cotă determinată, de exemplu 50/50 | În lipsa altei mențiuni, cotele se prezumă egale |
| Bun comun al soților (devălmășie) | Proprietate comună fără cote determinate | Împărțirea se stabilește doar la încetarea regimului, de exemplu la divorț |
| Copiii | Copiii ca proprietari | În cazul unui minor, vânzarea și ipoteca necesită autorizarea instanței |
Întrebarea apare de regulă în săptămâna dinaintea notarului. Merită pusă mult mai devreme, deoarece este legată și de sursa banilor, de finanțare și de planul familiei.
România nu aplică Regulamentul european 2016/1103; potrivit Codului civil român, regimului matrimonial al unui cuplu care locuiește în Israel i se aplică de regulă legea israeliană.
Numele din extras determină cui aparține imobilul?
Nu neapărat. Pe lângă înscriere, contează legea aplicabilă regimului matrimonial al soților, iar pentru un cuplu israelian aceasta este de regulă legea israeliană.
România nu se numără printre statele care aplică Regulamentul european 2016/1103 privind regimurile matrimoniale: Decizia Consiliului 2016/954 enumeră 18 state participante, iar România nu se află printre ele. Prin urmare, un notar sau o instanță din România se raportează la Codul civil român (articolele 2589-2592):
- Dacă ați ales o lege, se aplică legea aleasă.
- Dacă nu ați ales, se aplică legea care guvernează efectele căsătoriei: mai întâi legea reședinței obișnuite comune, apoi legea cetățeniei comune și apoi legea statului în care v-ați căsătorit.
- Pentru un cuplu care s-a căsătorit și locuiește în Israel, rezultatul este de regulă legea israeliană, iar data căsătoriei nu schimbă acest lucru.
Se poate alege și din timp o lege, printr-o convenție scrisă, semnată și datată de amândoi: legea statului în care unul dintre dumneavoastră își are reședința obișnuită, legea cetățeniei unuia dintre dumneavoastră sau legea primei reședințe obișnuite comune după căsătorie (articolele 2590 și 2591). Dacă nu ați ales o lege și v-ați mutat împreună în altă țară, legea noii reședințe comune se aplică regimului matrimonial doar de la acea dată înainte (articolul 2596).
Ce spune legea israeliană despre un imobil înscris pe numele unuia dintre soți?
Legea privind relațiile patrimoniale dintre soți se aplică celor căsătoriți începând cu 1.1.1974. În timpul căsătoriei, fiecare își păstrează bunurile, iar la încetarea căsătoriei se face o echilibrare a resurselor, în cadrul căreia fiecare are dreptul la jumătate din valoarea bunurilor comune. Altfel spus, un imobil din România cumpărat din bani comuni și înscris doar pe numele unuia dintre dumneavoastră poate fi inclus în echilibrare.
Ce se schimbă în viața de zi cu zi atunci când înscrieți împreună?
- Cote egale implicit (articolul 634). Dacă ați investit în proporții inegale, de exemplu 70/30, înscrieți acest lucru în extras.
- Toți coproprietarii semnează (articolul 641). Un coproprietar nu poate vinde sau ipoteca singur imobilul.
- Dreptul la partaj (articolul 669). Orice coproprietar poate cere oricând partajul, cu excepția cazului în care acesta a fost suspendat prin lege, convenție sau hotărâre judecătorească.
- Soții aflați în regimul comunității din România (articolul 346). Vânzarea sau grevarea unui bun comun necesită acordul ambilor.
Cum influențează înscrierea creditul ipotecar?
Numele din extras stabilește și cine va semna cu banca. La o finanțare românească, ipoteca se înscrie asupra imobilului, astfel încât fiecare proprietar înscris trebuie, în practică, să fie parte la contractul de ipotecă. Totodată, banca analizează capacitatea de rambursare în funcție de veniturile celor care împrumută. O neconcordanță între cine este înscris ca proprietar și cine aduce venitul va duce de regulă la clarificări și cerințe suplimentare.
Ordinea corectă a pașilor este să întrebați banca cine trebuie să fie împrumutat și cine garant ipotecar și abia apoi să decideți înscrierea.
Merită să înscrieți imobilul pe numele copiilor?
- Copil minor. Cumpărarea în sine este simplă: părinții semnează în numele lui. Dificultatea apare la ieșire. Articolul 144 din Codul civil condiționează orice vânzare sau grevare a unui bun aparținând minorului de autorizarea prealabilă a instanței de tutelă, iar autorizarea se acordă numai dacă actul răspunde unei nevoi a copilului sau prezintă pentru acesta un folos neîndoielnic. În practică, cererea se depune împreună cu un raport de evaluare, un proiect de contract și datele unui cont bancar pe numele copilului, în care va intra prețul. Cine se gândește să vândă sau să refinanțeze peste câțiva ani va trebui să convingă un judecător.
- Copil major. Din momentul înscrierii, deciziile trec la el: vânzarea, închirierea sau ipoteca sunt în mâinile lui, iar creditorii săi pot urmări imobilul. Pe partea pozitivă, potrivit dreptului român, bunul primit de copil prin donație de la părinți rămâne, ca regulă, bunul său propriu și nu intră în comunitatea de bunuri cu soțul sau soția, cu excepția cazului în care s-a prevăzut altfel.
- Înscrierea pe numele dumneavoastră și transferul ulterior. O variantă legitimă, cu consecințe fiscale în ambele țări care trebuie analizate din timp.
Ce schimbă înscrierea în privința moștenirii?
Înscrierea comună nu înlocuiește testamentul. La decesul unuia dintre proprietari, cota sa se transmite printr-o procedură succesorală la un notar român, iar legea aplicabilă se stabilește potrivit Regulamentului european privind succesiunile. Avantajul practic este că soțul supraviețuitor este deja proprietarul cotei sale și o poate administra fără să aștepte finalizarea procedurii.
Ce întrebări vă vor ajuta să decideți?
- De unde provin banii: economii comune, moștenirea unuia dintre dumneavoastră sau o donație de la părinți?
- Cine va depune cererea de credit ipotecar și cine trebuie să fie înscris pentru ca banca să aprobe?
- Aveți o convenție matrimonială și se referă aceasta la bunurile din străinătate?
- Care este planul pe termen lung: locuire, vânzare peste câțiva ani sau transfer către copii?
- Există un testament care se referă la imobilul din România?
Ce faceți înainte de semnare și cum vă asistăm
Nu există o înscriere potrivită pentru toată lumea; există o înscriere potrivită pentru sursa banilor, pentru finanțare și pentru planul familiei, iar decizia trebuie luată înainte de notar. Analizăm împreună cu soții aceste întrebări prin raportare la dreptul israelian și la cel român și ne coordonăm cu banca și cu un avocat specializat în dreptul familiei, atunci când este necesar. Înscrierea în cartea funciară și redactarea documentelor potrivit dreptului român sunt efectuate de notari și avocați autorizați în România.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Legea aplicabilă regimului matrimonial depinde de data căsătoriei, de locul de reședință și de convențiile dintre soți.
Întrebări frecvente
Se poate înscrie un imobil din România doar pe numele unuia dintre soți?
Da. Dar pentru un cuplu israelian, ce aparține fiecăruia se stabilește și în funcție de regimul matrimonial, de regulă legea israeliană. Un imobil cumpărat din bani comuni poate fi inclus în echilibrarea resurselor chiar dacă doar unul dintre dumneavoastră este înscris.
Care este diferența dintre cote-părți și devălmășie?
În proprietatea pe cote-părți (cote-părți), fiecare proprietar are o cotă determinată, iar în lipsa altei mențiuni cotele se prezumă egale. În proprietatea comună a soților (devălmășie) nu există cote determinate, iar acestea se stabilesc doar la încetarea regimului, de exemplu la divorț.
Poate un proprietar să vândă imobilul fără celălalt?
Nu. Potrivit articolului 641 din Codul civil român, vânzarea sau grevarea unui bun aflat în coproprietate necesită acordul tuturor coproprietarilor. Un singur coproprietar poate cere partajul.
Merită să înscrieți imobilul pe numele unui copil minor?
De regulă este restrictiv. Vânzarea sau ipotecarea unui bun al minorului necesită autorizarea prealabilă a instanței de tutelă, care se acordă numai atunci când actul prezintă un folos neîndoielnic pentru minor.
Va cere banca românească ca amândoi să fim împrumutați?
Depinde de bancă și de venituri. Cine este înscris ca proprietar va semna ipoteca, iar cel al cărui venit este folosit pentru aprobare va fi de regulă împrumutat. Este recomandabil să întrebați banca înainte de a decide înscrierea.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.