باختصار
في رومانيا يمكن تسجيل العقار باسم أحد الزوجين، أو باسميهما بحصص محددة (cote-părți)، أو كمال مشترك للزوجين (devălmășie)، أو باسم الأبناء. ولدى الزوجين الإسرائيليين، يتحدد ما يعود لكل منهما عادةً أيضًا وفق نظام الأموال بين الزوجين، وهو في الغالب القانون الإسرائيلي، لا وفق الاسم في المستخرج فقط. وسيتعين على كل مالك مسجل التوقيع على البيع وعلى الرهن، أما عقار القاصر فيكاد يُقفل حتى بلوغه سن الرشد.
أبرز النقاط
- 1أربعة خيارات للتسجيل: أحد الزوجين، أو كلاكما بحصص (cote-părți)، أو مال مشترك للزوجين (devălmășie)، أو الأبناء.
- 2لا تطبّق رومانيا اللائحة الأوروبية 2016/1103؛ ووفقًا للقانون المدني الروماني، يسري عادةً القانون الإسرائيلي على نظام الأموال للزوجين المقيمين في إسرائيل.
- 3في الملكية المشتركة تُعد الحصص متساوية ما لم يُنص على خلاف ذلك (المادة 634)؛ فإن دفعتم بنسب غير متساوية، فدوّنوا ذلك في المستخرج.
- 4يتطلب بيع العقار المشترك أو رهنه موافقة جميع الشركاء (المادة 641)، ويحق لكل شريك طلب القسمة.
- 5يستلزم بيع عقار القاصر أو رهنه إذنًا مسبقًا من محكمة الوصاية (المادة 144).
ما خيارات التسجيل المتاحة في رومانيا؟
أربعة خيارات رئيسية، ولكل منها أثر مختلف على الرهن العقاري وعلى البيع المستقبلي وعلى الإرث:
| الخيار | ما يُسجَّل في المستخرج | ما ينبغي معرفته |
|---|---|---|
| أحد الزوجين | مالك منفرد | قد يقضي نظام الأموال بين الزوجين بأن العقار مشترك مع ذلك |
| كلاكما بحصص (cote-părți) | لكل منكما حصة محددة، مثلًا 50/50 | ما لم يُذكر خلاف ذلك تُعد الحصص متساوية |
| مال مشترك للزوجين (devălmășie) | ملكية مشتركة دون حصص محددة | لا تتحدد القسمة إلا عند انتهاء النظام، كما في الطلاق |
| الأبناء | الأبناء بوصفهم مالكين | إذا كان الابن قاصرًا، يتطلب البيع والرهن إذن المحكمة |
تُطرح المسألة عادةً في الأسبوع السابق للذهاب إلى كاتب العدل. ويُستحسن طرحها قبل ذلك بكثير، لأنها مرتبطة أيضًا بمصدر المال وبالتمويل وبالخطة العائلية.
لا تطبّق رومانيا اللائحة الأوروبية 2016/1103؛ ووفقًا للقانون المدني الروماني، يسري عادةً القانون الإسرائيلي على نظام الأموال للزوجين المقيمين في إسرائيل.
هل يحدد الاسم في المستخرج لمن يعود العقار؟
ليس بالضرورة. فإلى جانب التسجيل، للقانون الواجب التطبيق على نظام الأموال بين الزوجين وزن، وهو لدى الزوجين الإسرائيليين عادةً القانون الإسرائيلي.
ليست رومانيا من الدول التي تطبّق اللائحة الأوروبية 2016/1103 بشأن الأنظمة المالية للزوجين: فقرار المجلس 2016/954 يعدّد 18 دولة مشاركة، وليست رومانيا من بينها. ولذلك يرجع كاتب العدل أو المحكمة في رومانيا إلى القانون المدني الروماني (المواد 2589 إلى 2592):
- إذا اخترتم قانونًا، يسري القانون الذي اخترتموه.
- إذا لم تختاروا، يسري القانون الذي يحكم آثار الزواج: أولًا قانون محل الإقامة المعتادة المشتركة، ثم قانون الجنسية المشتركة، ثم قانون الدولة التي تزوجتم فيها.
- بالنسبة إلى الزوجين اللذين تزوجا ويقيمان في إسرائيل، تكون النتيجة عادةً القانون الإسرائيلي، وموعد الزفاف لا يغيّر ذلك.
ويمكن أيضًا اختيار القانون مسبقًا باتفاق مكتوب، موقَّع ومؤرَّخ من كليكما: قانون الدولة التي يقيم فيها أحدكما إقامة دائمة، أو قانون جنسية أحدكما، أو قانون أول محل إقامة معتادة مشتركة بعد الزفاف (المادتان 2590 و2591). وإذا لم تختاروا قانونًا وانتقلتم معًا إلى دولة أخرى، فإن قانون محل الإقامة المشتركة الجديد يسري على نظام الأموال اعتبارًا من ذلك التاريخ فقط (المادة 2596).
ماذا يقول القانون الإسرائيلي عن عقار مسجل باسم أحد الزوجين؟
يسري قانون العلاقات المالية بين الزوجين على من تزوجوا اعتبارًا من 1.1.1974. وخلال الزواج يحتفظ كل منهما بأمواله، وعند انتهاء الزواج يُجرى موازنة للموارد يستحق فيها كل منهما نصف قيمة الأموال المشتركة. أي أن عقارًا في رومانيا اشتُري بمال مشترك وسُجِّل باسم أحدكما فقط قد يُدرج في هذه الموازنة.
ما الذي يتغير في الحياة اليومية عند التسجيل المشترك؟
- حصص متساوية افتراضيًّا (المادة 634). إذا استثمرتم بنسب غير متساوية، مثلًا 70/30، فدوّنوا ذلك في المستخرج.
- يوقّع جميع الشركاء (المادة 641). لا يستطيع شريك واحد بيع العقار أو رهنه بمفرده.
- الحق في القسمة (المادة 669). يحق لكل شريك طلب القسمة في أي وقت، ما لم تكن القسمة قد عُلِّقت بموجب قانون أو اتفاق أو حكم قضائي.
- الزوجان في نظام الاشتراك الروماني (المادة 346). يتطلب بيع العقار المشترك أو رهنه موافقة كليهما.
كيف يؤثر التسجيل على الرهن العقاري؟
الاسم في المستخرج يحدد أيضًا من سيوقّع أمام البنك. ففي التمويل الروماني يُسجَّل الرهن على العقار، ولذلك يُطلب فعليًّا من كل مالك مسجل أن يكون طرفًا في عقد الرهن. وفي الوقت نفسه يفحص البنك القدرة على السداد وفق دخل المقترض. والفجوة بين المسجل بوصفه مالكًا ومن يوفّر الدخل تؤدي عادةً إلى استيضاحات ومتطلبات إضافية.
الترتيب الصحيح للخطوات هو أن تسألوا البنك من ينبغي أن يكون المقترض ومن الراهن، وبعد ذلك فقط تقررون التسجيل.
هل يُستحسن تسجيل العقار باسم الأبناء؟
- الابن القاصر. الشراء ذاته بسيط: يوقّع الوالدان باسمه. والصعوبة تأتي عند الخروج. فالمادة 144 من القانون المدني تشترط لأي بيع أو رهن لعقار يملكه قاصر إذنًا مسبقًا من محكمة الوصاية، ولا يُمنح الإذن إلا إذا كان التصرف يلبّي حاجة للطفل أو يعود عليه بنفع واضح. وعمليًّا يُقدَّم مع الطلب تقييم خبير، ومسودة عقد، وبيانات حساب بنكي باسم الطفل ستُودَع فيه حصيلة البيع. ومن يفكر في البيع أو إعادة التمويل بعد بضع سنوات سيتعين عليه إقناع قاضٍ.
- الابن البالغ. منذ لحظة التسجيل تنتقل القرارات إليه: فالبيع أو التأجير أو الرهن بيده، ويمكن لدائنيه الوصول إلى العقار. ومن الجانب الإيجابي، وفقًا للقانون الروماني، فإن العقار الذي آل إلى الابن هبةً من والديه يبقى كقاعدة ملكًا خاصًّا له ولا يدخل في المال المشترك مع زوجه أو زوجته، ما لم يُنص على خلاف ذلك.
- التسجيل بأسمائكم ثم النقل لاحقًا. خيار مشروع، له تبعات ضريبية في البلدين ينبغي دراستها مسبقًا.
ما الذي يغيّره التسجيل في الإرث؟
التسجيل المشترك ليس بديلًا عن الوصية. فعندما يتوفى أحد المالكين، تنتقل حصته بإجراءات إرث أمام كاتب عدل روماني، ويتحدد القانون الواجب التطبيق وفق لائحة الإرث الأوروبية. والميزة العملية أن الزوج الباقي على قيد الحياة يكون مالكًا لحصته بالفعل ويستطيع إدارتها دون انتظار انتهاء الإجراءات.
ما الأسئلة التي ستساعدكم على اتخاذ القرار؟
- من أين أتى المال: مدخرات مشتركة، أم إرث لأحدكما، أم هبة من الوالدين؟
- من سيقدّم طلب الرهن العقاري، ومن ينبغي أن يكون مسجلًا كي يوافق البنك؟
- هل لديكم اتفاق مالي بين الزوجين، وهل يتناول الأموال في الخارج؟
- ما الخطة طويلة الأمد: السكن، أم البيع بعد بضع سنوات، أم النقل إلى الأبناء؟
- هل توجد وصية تتناول العقار في رومانيا؟
ما الذي ينبغي فعله قبل التوقيع وكيف نرافقكم
لا يوجد تسجيل واحد يناسب الجميع؛ بل يوجد تسجيل يناسب مصدر المال والتمويل والخطة العائلية، ويُستحسن اتخاذ القرار قبل الذهاب إلى كاتب العدل. ونحن نبحث هذه الأسئلة مع الزوجين في ضوء القانونين الإسرائيلي والروماني، وننسق مع البنك ومع محامٍ متخصص في قانون الأسرة عند الحاجة. أما التسجيل في السجل العقاري وإعداد المستندات وفق القانون الروماني فيتمان على يد كتّاب عدل ومحامين مرخَّصين في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية لحالة بعينها. والقانون الواجب التطبيق على نظام الأموال يتوقف على تاريخ الزواج ومحل الإقامة والاتفاقات بين الزوجين.
أسئلة شائعة
هل يمكن تسجيل عقار في رومانيا باسم أحد الزوجين فقط؟
نعم. لكن لدى الزوجين الإسرائيليين، يتحدد ما يعود لكل منهما أيضًا وفق نظام الأموال، وهو عادةً القانون الإسرائيلي. والعقار الذي اشتُري بمال مشترك قد يُدرج في موازنة الموارد حتى لو كان أحدكما فقط مسجلًا.
ما الفرق بين cote-părți وdevălmășie؟
في الملكية بالحصص (cote-părți) لكل مالك حصة محددة، وما لم يُذكر خلاف ذلك تُعد الحصص متساوية. أما في المال المشترك للزوجين (devălmășie) فلا توجد حصص محددة، ولا تتحدد إلا عند انتهاء النظام، كما في الطلاق.
هل يستطيع أحد المالكين بيع العقار دون الآخر؟
لا. وفقًا للمادة 641 من القانون المدني الروماني، يتطلب بيع العقار المملوك ملكية مشتركة أو رهنه موافقة جميع الشركاء. ويمكن للشريك المنفرد طلب القسمة.
هل يُستحسن تسجيل العقار باسم ابن قاصر؟
عادةً ما يكون ذلك مقيِّدًا. فبيع عقار القاصر أو رهنه يتطلب إذنًا مسبقًا من محكمة الوصاية، لا يُمنح إلا حين يكون التصرف نافعًا للقاصر بوضوح.
هل سيطلب البنك الروماني أن نكون كلانا مقترضين؟
يتوقف ذلك على البنك وعلى الدخل. فمن هو مسجل بوصفه مالكًا سيوقّع على الرهن، ومن يُستخدم دخله للموافقة سيكون عادةً مقترضًا. ويُستحسن سؤال البنك قبل اتخاذ القرار بشأن التسجيل.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.