Коротко
В Румынии объект можно зарегистрировать на имя одного из супругов, на имя обоих в определённых долях (cote-părți), как общее имущество супругов (devălmășie) или на имя детей. У израильской пары то, что кому принадлежит, обычно определяется также режимом имущества супругов, чаще всего израильским правом, а не только именем в выписке. Каждый зарегистрированный собственник должен будет подписать продажу и ипотеку, а объект несовершеннолетнего практически блокируется до его совершеннолетия.
Главное
- 1Четыре варианта регистрации: один из супругов, вы оба в долях (cote-părți), общее имущество супругов (devălmășie) или дети.
- 2Румыния не применяет Европейский регламент 2016/1103; согласно румынскому Гражданскому кодексу, к паре, проживающей в Израиле, к режиму имущества обычно применяется израильское право.
- 3При общей собственности доли считаются равными, если не установлено иное (статья 634); если вы платили в неравных долях, укажите это в выписке.
- 4Продажа или ипотека общего объекта требуют согласия всех сособственников (статья 641), и каждый сособственник вправе потребовать раздела.
- 5Продажа или ипотека объекта несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения суда по делам опеки (статья 144).
Какие варианты регистрации существуют в Румынии?
Четыре основных, и каждый из них по-разному влияет на ипотеку, будущую продажу и наследование:
| Вариант | Что регистрируется в выписке | Что важно знать |
|---|---|---|
| Один из супругов | Единоличный собственник | Режим имущества супругов может определить, что объект всё же является общим |
| Вы оба в долях (cote-părți) | У каждого определённая доля, например 50/50 | При отсутствии иного указания доли считаются равными |
| Общее имущество супругов (devălmășie) | Общая собственность без определённых долей | Раздел определяется только при прекращении режима, например при разводе |
| Дети | Дети как собственники | Если ребёнок несовершеннолетний, продажа и ипотека требуют разрешения суда |
Этот вопрос обычно возникает за неделю до визита к нотариусу. Его стоит поднять гораздо раньше, поскольку он связан также с источником денег, финансированием и семейными планами.
Румыния не применяет Европейский регламент 2016/1103; согласно румынскому Гражданскому кодексу, к паре, проживающей в Израиле, к режиму имущества обычно применяется израильское право.
Определяет ли имя в выписке, кому принадлежит объект?
Не обязательно. Наряду с регистрацией имеет значение право, применимое к режиму имущества супругов, а у израильской пары это обычно израильское право.
Румыния не входит в число государств, применяющих Европейский регламент 2016/1103 о режимах имущества супругов: решение Совета 2016/954 перечисляет 18 государств-участников, и Румынии среди них нет. Поэтому нотариус или суд в Румынии обращаются к румынскому Гражданскому кодексу (статьи 2589-2592):
- Если вы выбрали применимое право, применяется выбранное вами право.
- Если вы его не выбрали, применяется право, регулирующее последствия брака: сначала право общего обычного места жительства, затем право общего гражданства, затем право государства, в котором вы заключили брак.
- Для пары, которая заключила брак и проживает в Израиле, результатом обычно является израильское право, и дата свадьбы этого не меняет.
Можно также заранее выбрать применимое право письменным соглашением, подписанным и датированным вами обоими: право государства, в котором один из вас постоянно проживает, право гражданства одного из вас или право первого общего обычного места жительства после свадьбы (статьи 2590 и 2591). Если вы не выбрали право и вместе переехали в другое государство, право нового общего места жительства применяется к режиму имущества только с этого момента (статья 2596).
Что говорит израильское право об объекте, зарегистрированном на имя одного из супругов?
Закон об имущественных отношениях между супругами применяется к тем, кто вступил в брак с 1.1.1974. В период брака каждый владеет своим имуществом, а при прекращении брака производится балансирование ресурсов, при котором каждый имеет право на половину стоимости общего имущества. То есть объект в Румынии, купленный на общие деньги и зарегистрированный только на одного из вас, может быть включён в такое балансирование.
Что меняется в повседневной жизни при совместной регистрации?
- Равные доли по умолчанию (статья 634). Если вы вложили средства в неравных долях, например 70/30, укажите это в выписке.
- Подписывают все сособственники (статья 641). Один сособственник не может единолично продать или заложить объект.
- Право на раздел (статья 669). Каждый сособственник вправе потребовать раздела в любое время, если только раздел не приостановлен законом, соглашением или судебным решением.
- Супруги в румынском режиме общности (статья 346). Продажа или залог общего объекта требуют согласия обоих.
Как регистрация влияет на ипотеку?
Имя в выписке определяет также, кто будет подписывать документы с банком. При румынском финансировании залог регистрируется на объект, поэтому каждый зарегистрированный собственник фактически должен быть стороной договора залога. Одновременно банк проверяет платёжеспособность по доходам заёмщика. Расхождение между тем, кто зарегистрирован как собственник, и тем, кто обеспечивает доход, обычно приводит к дополнительным выяснениям и требованиям.
Правильный порядок действий: спросить банк, кто должен быть заёмщиком и кто залогодателем, и только после этого принимать решение о регистрации.
Стоит ли регистрировать объект на имя детей?
- Несовершеннолетний ребёнок. Сама покупка проста: родители подписывают от его имени. Сложности возникают при выходе. Статья 144 Гражданского кодекса обусловливает любую продажу или залог объекта, принадлежащего несовершеннолетнему, предварительным разрешением суда по делам опеки, и разрешение будет дано, только если действие отвечает потребности ребёнка или явно ему выгодно. На практике вместе с заявлением подают оценку эксперта, проект договора и реквизиты банковского счёта на имя ребёнка, на который поступит выручка. Тот, кто думает продать объект или рефинансировать кредит через несколько лет, должен будет убедить судью.
- Совершеннолетний ребёнок. С момента регистрации решения переходят к нему: продажа, сдача в аренду или ипотека находятся в его руках, и его кредиторы могут обратить взыскание на объект. С положительной стороны, по румынскому праву объект, полученный ребёнком в дар от родителей, по общему правилу остаётся в его личной собственности и не входит в общее имущество с его супругом или супругой, если не установлено иное.
- Регистрация на ваше имя с последующей передачей. Законный вариант, с налоговыми последствиями в обеих странах, которые следует изучить заранее.
Что регистрация меняет при наследовании?
Совместная регистрация не заменяет завещания. Когда один из собственников умирает, его доля переходит в порядке наследственного производства у румынского нотариуса, а применимое право определяется по Европейскому регламенту о наследовании. Практическое преимущество состоит в том, что переживший супруг уже является собственником своей доли и может управлять ею, не дожидаясь завершения производства.
Какие вопросы помогут вам принять решение?
- Откуда пришли деньги: общие сбережения, наследство одного из вас или подарок от родителей?
- Кто будет подавать заявку на ипотеку и кто должен быть зарегистрирован, чтобы банк дал одобрение?
- Есть ли у вас брачный договор и распространяется ли он на имущество за рубежом?
- Каков долгосрочный план: проживание, продажа через несколько лет или передача детям?
- Есть ли завещание, касающееся объекта в Румынии?
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Нет единого варианта регистрации, подходящего всем; есть регистрация, соответствующая источнику денег, финансированию и семейным планам, и это решение лучше принять до визита к нотариусу. Мы вместе с супругами рассматриваем эти вопросы с учётом израильского и румынского права и при необходимости согласовываем их с банком и с адвокатом по семейному праву. Регистрация в книге недвижимости и составление документов по румынскому праву осуществляются нотариусами и адвокатами, имеющими лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую консультацию по конкретному случаю. Право, применимое к режиму имущества, зависит от даты брака, места жительства и соглашений между супругами.
Частые вопросы
Можно ли зарегистрировать объект в Румынии только на имя одного из супругов?
Да. Но у израильской пары то, что кому принадлежит, определяется также режимом имущества, обычно израильским правом. Объект, купленный на общие деньги, может быть включён в балансирование ресурсов, даже если зарегистрирован только один из вас.
В чём разница между cote-părți и devălmășie?
При долевой собственности (cote-părți) у каждого собственника есть определённая доля, и при отсутствии иного указания доли считаются равными. При общем имуществе супругов (devălmășie) определённых долей нет, и они определяются только при прекращении режима, например при разводе.
Может ли один из собственников продать объект без другого?
Нет. Согласно статье 641 румынского Гражданского кодекса, продажа или залог объекта, находящегося в общей собственности, требуют согласия всех сособственников. Отдельный сособственник может потребовать раздела.
Стоит ли регистрировать объект на имя несовершеннолетнего ребёнка?
Как правило, это ограничивает. Продажа или ипотека объекта несовершеннолетнего требуют предварительного разрешения суда по делам опеки, которое даётся только тогда, когда действие явно выгодно несовершеннолетнему.
Потребует ли румынский банк, чтобы мы оба были заёмщиками?
Это зависит от банка и от доходов. Тот, кто зарегистрирован как собственник, подпишет договор залога, а тот, чей доход используется для одобрения, обычно будет заёмщиком. Стоит спросить банк до принятия решения о регистрации.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.