Ce nu include prețul unei proprietăți în România: costuri unice și anuale de verificat înainte de semnare

Cumpărătorii israelieni sunt obișnuiți să compare proprietățile după preț și după prețul pe metru pătrat. În România, o astfel de comparație poate induce în eroare: un vânzător prezintă un preț care include TVA, notarul și înscrierea, iar altul prezintă un preț „net”, la care se vor adăuga toate acestea. Chiar și după semnare există costuri curente care nu apar în anunț. Acest ghid împarte calculul în două părți, unică și anuală, și explică ce trebuie întrebat în fiecare.

1Ce costuri unice însoțesc o cumpărare în România?

În România nu există un impozit pe care cumpărătorul să îl plătească pentru achiziția în sine, precum impozitul pe achiziție din Israel. Cu toate acestea, trei costuri sunt suportate de regulă de cumpărător, cu excepția cazului în care prețul le include:

• Onorariul notarului, potrivit unui tarif minimal stabilit de ministrul justiției, la care se adaugă TVA.
• Tariful de înscriere în cartea funciară, 0,15% din valoare pentru o persoană fizică.
• TVA pentru o locuință nouă de la dezvoltator, 21% începând cu 1 august 2025, potrivit Legii 141/2025.

Pe lângă acestea, există costuri care de regulă nu se regăsesc în niciun preț cerut: un avocat independent care vă reprezintă, costurile creditului ipotecar (evaluare, comisioane bancare și contractul de ipotecă notarial), mobilier și corpuri de iluminat, procură și traduceri dacă acționați de la distanță.

2Cât impozit pe proprietate se plătește în fiecare an?

Impozitul pe clădiri și impozitul pe teren se plătesc autorității locale, inclusiv de către nerezidenți. Potrivit articolului 457 din Codul fiscal, cota pentru o clădire rezidențială a unei persoane fizice este de 0,08% până la 0,2% din valoarea impozabilă, potrivit hotărârii consiliului local. Din 2026, potrivit Legii 239/2025, valoarea impozabilă a unei clădiri din beton sau cărămidă cu toate utilitățile este de 2.677 de lei pe mp.

Calculul: suprafața construită, înmulțită cu 2.677, înmulțită cu coeficientul de zonă, înmulțită cu cota. Exclusiv cu titlu ilustrativ, o casă cu o suprafață construită de 150 mp, la un coeficient de 2,60 și o cotă de 0,1%, ajunge la 1.044 de lei pe an, înainte de impozitul pe teren. Pentru a calcula cifra dumneavoastră, cereți vânzătorului suprafața construită potrivit autorizației, iar primăriei cota și coeficientul de zonă pentru anul respectiv.

Plata se face în două rate, până la 31 martie și până la 30 septembrie, iar potrivit articolului 462, cine plătește întregul an până la 31 martie poate beneficia de o bonificație de până la 10%, dacă aceasta a fost stabilită de consiliu. Cum se plătește din străinătate este explicat în ghidul nostru privind plata impozitelor locale pe Ghișeul.ro.

Pentru proprietățile deosebit de scumpe s-a adăugat din 2026 un impozit pe lux: 0,9% pentru partea din valoarea impozabilă care depășește 2,5 milioane de lei. Valoarea impozabilă a proprietății dumneavoastră apare în decizia de impunere.

3Ce asigurare este obligatorie și ce merită asigurat în plus?

Asigurarea PAD (asigurarea obligatorie împotriva dezastrelor naturale) se aplică oricărei locuințe: 130 de lei pe an pentru o locuință din beton sau cărămidă, cu o acoperire de până la 100.000 de lei. Este un minim, nu o soluție, așa că merită să luați în considerare o asigurare facultativă suplimentară. Cine contractează un credit ipotecar va fi obligat de bancă să încheie o poliță în favoarea acesteia.

4La ce costuri de întreținere să vă așteptați?

• Energie: depinde de consum și de dimensiunea proprietății.
• Verificări la instalația de gaze: atunci când locuința are o instalație de gaze, Ordinul ANRE 179/2015 impune o verificare tehnică cel puțin o dată la doi ani.
• Vilă față de apartament: o vilă are și teren, deci și impozit pe teren, precum și grădină, acoperiș și instalații de întreținut.
• Complex închis: într-un complex cu o stradă interioară comună există cheltuieli comune, precum iluminatul, drenajul, amenajarea spațiilor verzi și deszăpezirea, în locul asociației de proprietari.

5Ce trebuie întrebat despre taxele de complex înainte de semnare?

În complexele noi, taxele de complex se stabilesc uneori abia după ce există un buget. Nu vă mulțumiți cu o estimare verbală. Cereți trei lucruri:

1. Bugetul primului an în scris, pe rânduri, și proiectul de regulament.
2. Cine administrează complexul până la predarea tuturor unităților.
3. Cine plătește partea unităților încă nevândute. Un răspuns bun: dezvoltatorul plătește pentru unitățile pe care le deține.

Merită, de asemenea, să scoateți un extras de la ANCPI care arată pe numele cui este înscrisă strada interioară, deoarece de aceasta depinde cine răspunde de întreținerea ei.

6Cum comparați proprietățile în mod corect?

1. Verificați dacă prețul afișat include TVA, notarul și înscrierea.
2. Cereți o anexă semnată „inclus și neinclus”, atașată antecontractului.
3. Adresați-vă direcției de impozite a primăriei și întrebați despre cotă și coeficientul de zonă.
4. Cereți o ofertă pentru o asigurare facultativă suplimentară față de PAD.
5. Dacă luați un credit ipotecar, cereți băncii în scris toate comisioanele și cerințele de asigurare.
6. Comparați preț total cu preț total, apoi cost anual cu cost anual.

În Israel pot exista obligații de raportare către Autoritatea Fiscală privind o proprietate din străinătate și veniturile obținute din aceasta; verificați acest aspect cu consultantul dumneavoastră fiscal.

7Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Surpriza costisitoare nu este de regulă impozitul, ci rândul pe care nu l-a scris nimeni. Atunci când însoțim o cumpărare, parcurgem împreună cu cumpărătorul prețul în raport cu proiectul de contract și anexele, semnalăm orice cost care nu este definit și îi cerem vânzătorului să îl completeze în scris înainte de semnare. Semnarea, înscrierea și demersurile la autoritatea locală sunt efectuate de un notar și de avocați autorizați în România.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.