Коротко
Запрашиваемая цена объекта в Румынии не всегда является полной ценой. В обычной сделке покупатель несёт расходы на гонорар нотариуса, сбор за регистрацию в реестре недвижимости, а при покупке нового объекта и НДС 21%, а затем ежегодные расходы: налог на здание и землю, обязательное страхование PAD, содержание и взносы товариществу или комплексу. Чтобы сравнивать правильно, сравнивают полную цену с полной ценой и годовую стоимость с годовой стоимостью и запрашивают детализацию в письменном виде.
Главное
- 1В Румынии нет налога на покупку, как в Израиле, но покупатель обычно оплачивает нотариуса, регистрационный сбор, а при покупке нового объекта НДС.
- 2НДС 21% применяется к новому дому от застройщика с 1 августа 2025 года согласно Закону 141/2025.
- 3Налог на здание для физического лица составляет от 0,08% до 0,2% налогооблагаемой стоимости согласно статье 457 Налогового кодекса, и к нему добавляется налог на землю.
- 4Страхование PAD обязательно: 130 леев в год для дома из бетона или кирпича с покрытием до 100 000 леев.
- 5Запросите подписанное приложение «включено и не включено» с суммой или пометкой «включено» напротив каждой строки, включая подключения и счётчики.
Израильские покупатели привыкли сравнивать объекты по цене и по цене за квадратный метр. В Румынии такое сравнение может ввести в заблуждение: один продавец указывает цену, включающую НДС, нотариуса и регистрацию, а другой указывает «чистую» цену, к которой всё это будет добавлено. И после подписания существуют текущие расходы, которые не указаны в объявлении. Это руководство разбивает расчёт на две части, единовременную и ежегодную, и объясняет, что спрашивать по каждой.
Какие единовременные расходы сопутствуют покупке в Румынии?
В Румынии нет налога, который покупатель уплачивает за сам факт покупки, подобного налогу на покупку в Израиле. Тем не менее три вида расходов обычно несёт покупатель, если только цена их не включает:
- Гонорар нотариуса, по минимальному тарифу, установленному министром юстиции, плюс НДС.
- Сбор за регистрацию в реестре недвижимости, 0,15% стоимости для физического лица.
- НДС на новый дом от застройщика, 21% с 1 августа 2025 года согласно Закону 141/2025.
Помимо этого, существуют расходы, которые обычно не входят ни в одну запрашиваемую цену: независимый адвокат с вашей стороны, расходы по ипотеке (оценка, банковские комиссии и нотариальный ипотечный договор), мебель и осветительные приборы, доверенность и переводы, если вы действуете дистанционно.
| Статья | Что выяснить | Когда платят |
|---|---|---|
| НДС, нотариус, регистрационный сбор | Включены ли в цену, а если нет, то в каком размере | При подписании |
| Адвокат с вашей стороны | Письменный объём работ | Однократно |
| Ипотека: оценка, комиссии, нотариальный договор | Письменная детализация от банка | Однократно, если берут финансирование |
| Мебель, осветительные приборы | Что передаётся вместе с объектом согласно спецификации | Однократно |
| Подключение электричества, воды, канализации, газа и счётчики | Отдельная строка в приложении к договору | Согласно договору |
| Налог на здание и землю | Ставка и коэффициент зоны от мэрии | Ежегодно |
| Страхование PAD и дополнительное страхование | Полис и покрытие | Ежегодно |
| Взносы товариществу или комплексу | Устав и письменный бюджет | Согласно бюджету |
В приложении к договору напротив каждого подключения к инфраструктуре и каждого счётчика должно быть указано «включено» или сумма. Пустая строка обычно означает счёт, который придёт после передачи.
НДС 21% применяется к новому дому от застройщика с 1 августа 2025 года согласно Закону 141/2025.
Сколько налога на недвижимость платят каждый год?
Налог на здание и налог на землю уплачиваются местному органу власти, в том числе нерезидентами. Согласно статье 457 Налогового кодекса, ставка для жилого здания физического лица составляет от 0,08% до 0,2% налогооблагаемой стоимости по решению местного совета. С 2026 года, согласно Закону 239/2025, налогооблагаемая стоимость здания из бетона или кирпича со всеми инженерными сетями составляет 2 677 леев за кв. м.
Расчёт: застроенная площадь, умноженная на 2 677, на коэффициент зоны и на ставку. Исключительно для иллюстрации: дом площадью 150 кв. м застройки при коэффициенте 2,60 и ставке 0,1% даёт 1 044 лея в год до налога на землю. Чтобы рассчитать свою цифру, запросите у продавца застроенную площадь по разрешению, а у мэрии ставку и коэффициент зоны на данный год.
Платят двумя частями, до 31 марта и до 30 сентября, и согласно статье 462 тот, кто уплачивает налог за весь год до 31 марта, может получить скидку до 10%, если её установил совет. Как платить из-за рубежа, объясняется в нашем руководстве по уплате местных налогов через Ghișeul.ro.
Для особо дорогих объектов с 2026 года добавляется налог на роскошь: 0,9% от части налогооблагаемой стоимости, превышающей 2,5 млн леев. Налогооблагаемая стоимость вашего объекта указана в налоговом уведомлении.
Какое страхование обязательно и что ещё стоит застраховать?
Страхование PAD (обязательное страхование от стихийных бедствий) распространяется на каждый дом: 130 леев в год для дома из бетона или кирпича с покрытием до 100 000 леев. Это минимум, а не решение, поэтому стоит рассмотреть дополнительное добровольное страхование. Тот, кто берёт ипотеку, должен будет по требованию банка оформить полис в его пользу.
Каких расходов на содержание и эксплуатацию ожидать?
- Энергия: зависит от потребления и размера объекта.
- Проверки газа: если в доме есть газовая система, Приказ ANRE 179/2015 требует технической проверки не реже одного раза в два года.
- Вилла и квартира: у виллы есть и земля, а значит и налог на землю, а также сад, крыша и системы, требующие содержания.
- Закрытый комплекс: в комплексе с общей внутренней улицей есть общие расходы, например освещение, дренаж, озеленение и уборка снега, вместо платежей домовому комитету.
Что спросить о взносах комплексу до подписания?
В новых комплексах взносы иногда устанавливаются только после появления бюджета. Не довольствуйтесь устной оценкой. Запросите три вещи:
- Бюджет первого года в письменном виде, по статьям, и проект устава.
- Кто управляет комплексом до передачи всех единиц.
- Кто оплачивает долю ещё не проданных единиц. Хороший ответ: застройщик платит за находящиеся у него единицы.
Стоит также получить выписку ANCPI, показывающую, на чьё имя зарегистрирована внутренняя улица, поскольку от этого зависит, кто отвечает за её содержание.
Как сравнивать объекты корректно?
- Проверьте, включает ли указанная цена НДС, нотариуса и регистрацию.
- Запросите подписанное приложение «включено и не включено», прилагаемое к предварительному договору.
- Обратитесь в налоговый отдел мэрии и спросите о ставке и коэффициенте зоны.
- Запросите предложение по добровольному страхованию сверх PAD.
- Если берёте ипотеку, запросите у банка в письменном виде все комиссии и требования к страхованию.
- Сравнивайте полную цену с полной ценой, а затем годовую стоимость с годовой стоимостью.
С израильской стороны могут действовать обязанности по отчётности перед Налоговым управлением Израиля в отношении объекта за рубежом и доходов от него; проверьте это со своим налоговым консультантом.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Дорогостоящим сюрпризом обычно оказывается не налог, а строка, которую никто не написал. Когда мы сопровождаем покупку, мы проходим с покупателем цену в сопоставлении с проектом договора и приложениями, отмечаем каждый неопределённый расход и просим продавца дополнить его в письменном виде до подписания. Подписание, регистрацию и действия перед местным органом власти осуществляют нотариус и адвокаты, имеющие лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую, налоговую или финансовую консультацию. Ставки местного налога, страховые тарифы и стоимость энергии меняются; перед принятием решения уточните в местном органе власти и у налогового консультанта.
Частые вопросы
Какие налоги и сборы платят в день покупки в Румынии?
Налога на покупку, как в Израиле, нет. Покупатель обычно оплачивает гонорар нотариуса и сбор за регистрацию в реестре недвижимости, а при покупке нового объекта у застройщика и НДС 21%, если только цена их не включает.
Сколько ежегодного налога платят за дом в Румынии?
От 0,08% до 0,2% налогооблагаемой стоимости здания по решению местного органа власти, плюс налог на землю. Платят двумя платежами, до 31 марта и до 30 сентября, и иногда предоставляется скидка за досрочную уплату.
Является ли страхование жилья в Румынии обязательным?
Страхование PAD от стихийных бедствий обязательно для каждого дома: 130 леев в год для дома из бетона или кирпича с покрытием до 100 000 леев. Рекомендуется рассмотреть дополнительное добровольное страхование.
Чем ежегодный расчёт по вилле отличается от расчёта по квартире?
У виллы есть и земля, а значит и налог на землю, а также сад, крыша и системы, требующие содержания. В комплексе с частной улицей платят взносы комплексу вместо платежей домовому комитету.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Портал законодательства Румынии - Налоговый кодекс (Закон 227/2015, статьи 457, 462), Закон 239/2025, Закон 141/2025
- ANRE - Национальное агентство по регулированию в сфере энергетики, Приказ 179/2015
- PAID - обязательное страхование от стихийных бедствий (PAD)
- ANCPI - Агентство кадастра и регистрации недвижимости
- Союз нотариусов Румынии (UNNPR)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.