בקצרה
מחיר מבוקש של נכס ברומניה אינו תמיד המחיר הכולל. בעסקה רגילה הקונה נושא בשכר הנוטריון, באגרת הרישום בפנקס המקרקעין ובנכס חדש גם במע״מ של 21%, ולאחר מכן בעלויות שנתיות: מס מבנה וקרקע, ביטוח PAD שבחובה, תחזוקה ודמי ועד או מתחם. כדי להשוות נכון, משווים מחיר כולל מול מחיר כולל ועלות שנתית מול עלות שנתית, ומבקשים את הפירוט בכתב.
הנקודות החשובות
- 1ברומניה אין מס רכישה כמו בישראל, אבל הקונה משלם בדרך כלל נוטריון, אגרת רישום ובנכס חדש מע״מ.
- 2מע״מ של 21% חל על בית חדש מיזם מאז 1 באוגוסט 2025, לפי חוק 141/2025.
- 3מס המבנה ליחיד הוא 0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי לפי סעיף 457 לקוד המס, ונוסף עליו מס קרקע.
- 4ביטוח PAD הוא חובה: 130 לאי בשנה לבית מבטון או מלבנים, עם כיסוי של עד 100,000 לאי.
- 5בקשו נספח ״כלול ולא כלול״ חתום, עם סכום או ״כלול״ ליד כל שורה, כולל חיבורים ומונים.
רוכשים ישראלים רגילים להשוות נכסים לפי מחיר ולפי מחיר למ״ר. ברומניה, השוואה כזו עלולה להטעות: מוכר אחד מציג מחיר שכולל מע״מ, נוטריון ורישום, ואחר מציג מחיר ״נקי״ שאליו יתווספו כל אלה. גם אחרי החתימה יש עלויות שוטפות שאינן מופיעות במודעה. המדריך הזה מפרק את החשבון לשני חלקים, חד פעמי ושנתי, ומסביר מה לשאול בכל אחד.
אילו עלויות חד פעמיות נלוות לרכישה ברומניה?
ברומניה אין מס שהקונה משלם על עצם הרכישה, כמו מס רכישה בישראל. עם זאת, שלוש עלויות נושא בדרך כלל הקונה, אלא אם המחיר כולל אותן:
- שכר הנוטריון, לפי תעריף מינימום שקבע שר המשפטים, ועליו מע״מ.
- אגרת הרישום בפנקס המקרקעין, 0.15% מהערך ליחיד.
- מע״מ בבית חדש מיזם, 21% מאז 1 באוגוסט 2025, לפי חוק 141/2025.
מעבר לאלה, יש עלויות שבדרך כלל אינן בתוך שום מחיר מבוקש: עורך דין בלתי תלוי מטעמכם, עלויות משכנתא (שמאות, עמלות בנק וחוזה משכנתא נוטריוני), ריהוט וגופי תאורה, ייפוי כוח ותרגומים אם אתם פועלים מרחוק.
| סעיף | מה לברר | מתי משלמים |
|---|---|---|
| מע״מ, נוטריון, אגרת רישום | האם כלולים במחיר, ואם לא, בכמה | בחתימה |
| עורך דין מטעמכם | היקף עבודה כתוב | פעם אחת |
| משכנתא: שמאות, עמלות, חוזה נוטריוני | פירוט כתוב מהבנק | פעם אחת, אם לוקחים מימון |
| ריהוט, גופי תאורה | מה נמסר עם הנכס לפי המפרט | פעם אחת |
| חיבורי חשמל, מים, ביוב, גז ומונים | שורה מפורשת בנספח החוזה | לפי החוזה |
| מס מבנה וקרקע | שיעור ומקדם אזור מהעירייה | כל שנה |
| ביטוח PAD וביטוח נוסף | פוליסה וכיסוי | כל שנה |
| דמי ועד או מתחם | תקנון ותקציב כתוב | לפי התקציב |
בנספח החוזה, ליד כל חיבור לתשתית ולכל מונה צריך להופיע ״כלול״ או סכום. שורה ריקה היא בדרך כלל חשבון שיגיע אחרי המסירה.
מע״מ של 21% חל על בית חדש מיזם מאז 1 באוגוסט 2025, לפי חוק 141/2025.
כמה מס נכס משלמים כל שנה?
מס המבנה ומס הקרקע משולמים לרשות המקומית, גם על ידי תושבי חוץ. לפי סעיף 457 לקוד המס, השיעור לבניין מגורים של יחיד הוא 0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי, לפי החלטת המועצה המקומית. מ-2026, לפי חוק 239/2025, הערך המיסויי של בניין מבטון או מלבנים עם כל התשתיות הוא 2,677 לאי למ״ר.
החישוב: שטח בנוי, כפול 2,677, כפול מקדם האזור, כפול השיעור. להמחשה בלבד, בית של 150 מ״ר בנויים, במקדם 2.60 ובשיעור 0.1%, מגיע ל-1,044 לאי בשנה, לפני מס הקרקע. כדי לחשב את המספר שלכם, בקשו מהמוכר את השטח הבנוי לפי ההיתר, ומהעירייה את השיעור ואת מקדם האזור לאותה שנה.
משלמים בשני חלקים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר, ולפי סעיף 462 מי שמשלם את כל השנה עד 31 במרץ יכול לקבל הנחה של עד 10%, אם המועצה קבעה אותה. איך משלמים מחו״ל מוסבר במדריך שלנו לתשלום מסים מקומיים ב-Ghișeul.ro.
לנכסים יקרים במיוחד נוסף מ-2026 מס יוקרה: 0.9% על החלק בערך המיסויי שמעל 2.5 מיליון לאי. הערך המיסויי של הנכס שלכם מופיע בהודעת השומה.
איזה ביטוח חובה ומה עוד כדאי לבטח?
ביטוח PAD (ביטוח חובה נגד אסונות טבע) חל על כל בית: 130 לאי בשנה לבית מבטון או מלבנים, עם כיסוי של עד 100,000 לאי. זו רצפה ולא פתרון, ולכן כדאי לשקול ביטוח רשות נוסף. מי שלוקח משכנתא יידרש על ידי הבנק לפוליסה לטובתו.
אילו עלויות תחזוקה ואחזקה לצפות?
- אנרגיה: תלויה בשימוש ובגודל הנכס.
- בדיקות גז: כשיש בבית מערכת גז, הוראת ANRE 179/2015 מחייבת בדיקה טכנית לפחות פעם בשנתיים.
- וילה מול דירה: בווילה יש גם קרקע, ולכן גם מס קרקע, וגינה, גג ומערכות לתחזק.
- מתחם סגור: במתחם עם רחוב פנימי משותף יש הוצאות משותפות, כמו תאורה, ניקוז, גינון ופינוי שלג, במקום ועד בית.
מה לשאול על דמי מתחם לפני החתימה?
במתחמים חדשים, דמי המתחם נקבעים לעיתים רק אחרי שיש תקציב. אל תסתפקו בהערכה בעל פה. בקשו שלושה דברים:
- תקציב השנה הראשונה בכתב, לפי שורות, וטיוטת התקנון.
- מי מנהל את המתחם עד שכל היחידות נמסרות.
- מי משלם את החלק של יחידות שעדיין לא נמכרו. תשובה טובה: היזם משלם על היחידות שבידיו.
כדאי גם להוציא נסח מ-ANCPI שמראה על שם מי רשום הרחוב הפנימי, כי זה משפיע על מי אחראי לתחזוקתו.
איך משווים נכסים בצורה הוגנת?
- בדקו אם המחיר המוצג כולל מע״מ, נוטריון ורישום.
- בקשו נספח ״כלול ולא כלול״ חתום, שמצורף לחוזה המקדים.
- פנו למחלקת המסים של העירייה ושאלו על השיעור ומקדם האזור.
- בקשו הצעה לביטוח רשות מעבר ל-PAD.
- אם לוקחים משכנתא, בקשו מהבנק בכתב את כל העמלות ודרישות הביטוח.
- השוו מחיר כולל מול מחיר כולל, ואחר כך עלות שנתית מול עלות שנתית.
בצד הישראלי עשויות לחול חובות דיווח לרשות המסים על נכס בחו״ל ועל הכנסות ממנו; בדקו זאת עם יועץ המס שלכם.
מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים
ההפתעה היקרה בדרך כלל אינה המס, אלא השורה שאף אחד לא כתב. כשאנחנו מלווים רכישה, אנחנו עוברים עם הרוכש על המחיר מול טיוטת החוזה והנספחים, מסמנים כל עלות שאינה מוגדרת ומבקשים מהמוכר להשלים אותה בכתב לפני החתימה. החתימה, הרישום והפעולות מול הרשות המקומית מבוצעים על ידי נוטריון ועורכי דין בעלי רישיון ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. שיעורי המס המקומי, תעריפי הביטוח ועלויות האנרגיה משתנים; לפני החלטה בדקו מול הרשות המקומית ויועץ מס.
שאלות נפוצות
אילו מסים ואגרות משלמים ביום הרכישה ברומניה?
אין מס רכישה כמו בישראל. הקונה משלם בדרך כלל שכר נוטריון ואגרת רישום בפנקס המקרקעין, ובנכס חדש מיזם גם מע״מ של 21%, אלא אם המחיר כולל אותם.
כמה מס שנתי משלמים על בית ברומניה?
0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי של המבנה, לפי החלטת הרשות המקומית, ועוד מס קרקע. משלמים בשני תשלומים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר, ולעיתים יש הנחה על תשלום מוקדם.
האם ביטוח דירה ברומניה הוא חובה?
ביטוח PAD נגד אסונות טבע הוא חובה לכל בית: 130 לאי בשנה לבית מבטון או מלבנים, עם כיסוי של עד 100,000 לאי. מומלץ לשקול ביטוח רשות נוסף.
במה שונה החשבון השנתי של וילה מדירה?
בווילה יש גם קרקע, ולכן גם מס קרקע, וגינה, גג ומערכות לתחזק. במתחם עם רחוב פרטי משלמים דמי מתחם במקום ועד בית.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.