باختصار
السعر المطلوب لعقار في رومانيا ليس دائمًا السعر الإجمالي. ففي الصفقة العادية يتحمل المشتري أتعاب الكاتب العدل، ورسم التسجيل في السجل العقاري، وفي العقار الجديد أيضًا ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%، ثم تكاليف سنوية: ضريبة المبنى والأرض، وتأمين PAD الإلزامي، والصيانة، ورسوم اتحاد الملاك أو المجمع. وللمقارنة الصحيحة، يُقارن السعر الإجمالي بالسعر الإجمالي والتكلفة السنوية بالتكلفة السنوية، ويُطلب التفصيل كتابةً.
أبرز النقاط
- 1لا توجد في رومانيا ضريبة شراء كما في إسرائيل، لكن المشتري يدفع عادةً أتعاب الكاتب العدل ورسم التسجيل، وفي العقار الجديد ضريبة القيمة المضافة.
- 2تسري ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21% على البيت الجديد من مطور منذ 1 أغسطس 2025، وفقًا للقانون 141/2025.
- 3ضريبة المبنى على الفرد بين 0.08% و0.2% من القيمة الضريبية وفقًا للمادة 457 من قانون الضرائب، وتُضاف إليها ضريبة الأرض.
- 4تأمين PAD إلزامي: 130 لاي سنويًّا لبيت من الخرسانة أو الطوب، بتغطية تصل إلى 100,000 لاي.
- 5اطلبوا ملحق «مشمول وغير مشمول» موقعًا، مع مبلغ أو عبارة «مشمول» بجانب كل بند، بما في ذلك التوصيلات والعدادات.
اعتاد المشترون الإسرائيليون مقارنة العقارات بحسب السعر والسعر للمتر المربع. وفي رومانيا قد تكون هذه المقارنة مضللة: فبائع يعرض سعرًا يشمل ضريبة القيمة المضافة والكاتب العدل والتسجيل، وآخر يعرض سعرًا «صافيًا» ستُضاف إليه كل هذه البنود. وحتى بعد التوقيع هناك تكاليف جارية لا تظهر في الإعلان. ويقسم هذا الدليل الحساب إلى جزأين، لمرة واحدة وسنوي، ويشرح ما يُسأل عنه في كل منهما.
ما التكاليف المصاحبة لمرة واحدة عند الشراء في رومانيا؟
لا توجد في رومانيا ضريبة يدفعها المشتري على واقعة الشراء نفسها، مثل ضريبة الشراء في إسرائيل. ومع ذلك، هناك ثلاث تكاليف يتحملها المشتري عادةً، ما لم يشملها السعر:
- أتعاب الكاتب العدل، وفق تعرفة دنيا حددها وزير العدل، وتُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة.
- رسم التسجيل في السجل العقاري، 0.15% من القيمة للفرد.
- ضريبة القيمة المضافة على البيت الجديد من مطور، 21% منذ 1 أغسطس 2025، وفقًا للقانون 141/2025.
إضافةً إلى ذلك، هناك تكاليف لا تدخل عادةً في أي سعر مطلوب: محامٍ مستقل من طرفكم، وتكاليف الرهن العقاري (التقييم، وعمولات البنك، وعقد الرهن التوثيقي)، والأثاث ووحدات الإنارة، والتوكيل والترجمات إذا كنتم تعملون عن بُعد.
| البند | ما يُستوضح | متى يُدفع |
|---|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة، الكاتب العدل، رسم التسجيل | هل هي مشمولة في السعر، وإن لم تكن، فبكم | عند التوقيع |
| محامٍ من طرفكم | نطاق عمل مكتوب | مرة واحدة |
| الرهن العقاري: التقييم، العمولات، العقد التوثيقي | تفصيل مكتوب من البنك | مرة واحدة، إذا أُخذ تمويل |
| الأثاث، وحدات الإنارة | ما الذي يُسلَّم مع العقار وفق المواصفات | مرة واحدة |
| توصيلات الكهرباء والمياه والصرف الصحي والغاز والعدادات | بند صريح في ملحق العقد | وفق العقد |
| ضريبة المبنى والأرض | النسبة ومعامل المنطقة من البلدية | كل سنة |
| تأمين PAD وتأمين إضافي | الوثيقة والتغطية | كل سنة |
| رسوم اتحاد الملاك أو المجمع | النظام الداخلي وميزانية مكتوبة | وفق الميزانية |
في ملحق العقد، يجب أن تظهر عبارة «مشمول» أو مبلغ بجانب كل توصيل بالبنية التحتية وكل عداد. والبند الفارغ يعني عادةً فاتورة ستصل بعد التسليم.
تسري ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21% على البيت الجديد من مطور منذ 1 أغسطس 2025، وفقًا للقانون 141/2025.
كم ضريبة عقار تُدفع كل سنة؟
تُدفع ضريبة المبنى وضريبة الأرض للسلطة المحلية، حتى من قبل غير المقيمين. ووفقًا للمادة 457 من قانون الضرائب، تبلغ النسبة لمبنى سكني يملكه فرد بين 0.08% و0.2% من القيمة الضريبية، وفقًا لقرار المجلس المحلي. واعتبارًا من 2026، وفقًا للقانون 239/2025، تبلغ القيمة الضريبية لمبنى من الخرسانة أو الطوب مع جميع البنى التحتية 2,677 لاي للمتر المربع.
الحساب: المساحة المبنية، مضروبة في 2,677، مضروبة في معامل المنطقة، مضروبة في النسبة. وللتوضيح فقط، بيت بمساحة 150 م² مبنية، بمعامل 2.60 ونسبة 0.1%، يبلغ 1,044 لاي سنويًّا، قبل ضريبة الأرض. ولحساب رقمكم، اطلبوا من البائع المساحة المبنية وفق الرخصة، ومن البلدية النسبة ومعامل المنطقة لتلك السنة.
تُدفع على جزأين، حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر، ووفقًا للمادة 462 يمكن لمن يدفع ضريبة السنة كلها حتى 31 مارس أن يحصل على خصم يصل إلى 10%، إذا قرره المجلس. وكيفية الدفع من الخارج مشروحة في دليلنا لدفع الضرائب المحلية عبر Ghișeul.ro.
وللعقارات الباهظة بشكل خاص تُضاف اعتبارًا من 2026 ضريبة رفاهية: 0.9% على الجزء من القيمة الضريبية الذي يتجاوز 2.5 مليون لاي. وتظهر القيمة الضريبية لعقاركم في إشعار التقدير.
ما التأمين الإلزامي وما الذي يُستحسن تأمينه أيضًا؟
يسري تأمين PAD (التأمين الإلزامي ضد الكوارث الطبيعية) على كل بيت: 130 لاي سنويًّا لبيت من الخرسانة أو الطوب، بتغطية تصل إلى 100,000 لاي. وهذا حد أدنى لا حل، ولذلك يُستحسن النظر في تأمين اختياري إضافي. ومن يأخذ رهنًا عقاريًّا سيطلب منه البنك وثيقة تأمين لمصلحته.
ما تكاليف الصيانة والتشغيل المتوقعة؟
- الطاقة: تتوقف على الاستخدام وحجم العقار.
- فحوص الغاز: عندما يكون في البيت نظام غاز، يُلزم أمر ANRE 179/2015 بفحص فني مرة كل سنتين على الأقل.
- الفيلا مقابل الشقة: في الفيلا توجد أرض أيضًا، وبالتالي ضريبة أرض، وحديقة وسطح وأنظمة تحتاج إلى صيانة.
- المجمع المغلق: في المجمع ذي الشارع الداخلي المشترك توجد نفقات مشتركة، مثل الإنارة والتصريف والتشجير وإزالة الثلوج، بدلًا من لجنة البناية.
ما الذي يُسأل عنه بشأن رسوم المجمع قبل التوقيع؟
في المجمعات الجديدة، تُحدَّد رسوم المجمع أحيانًا فقط بعد وجود ميزانية. لا تكتفوا بتقدير شفهي. اطلبوا ثلاثة أمور:
- ميزانية السنة الأولى كتابةً، بحسب البنود، ومسودة النظام الداخلي.
- من يدير المجمع حتى تسليم جميع الوحدات.
- من يدفع حصة الوحدات التي لم تُبع بعد. والجواب الجيد: المطور يدفع عن الوحدات التي في حوزته.
ويُستحسن أيضًا استخراج مستخرج من ANCPI يبيّن باسم من سُجّل الشارع الداخلي، لأن ذلك يؤثر في من يتحمل مسؤولية صيانته.
كيف تُقارن العقارات مقارنة منصفة؟
- تحققوا مما إذا كان السعر المعروض يشمل ضريبة القيمة المضافة والكاتب العدل والتسجيل.
- اطلبوا ملحق «مشمول وغير مشمول» موقعًا، يُرفق بالعقد التمهيدي.
- توجهوا إلى قسم الضرائب في البلدية واسألوا عن النسبة ومعامل المنطقة.
- اطلبوا عرضًا لتأمين اختياري يتجاوز PAD.
- إذا أخذتم رهنًا عقاريًّا، فاطلبوا من البنك كتابةً جميع العمولات ومتطلبات التأمين.
- قارنوا السعر الإجمالي بالسعر الإجمالي، ثم التكلفة السنوية بالتكلفة السنوية.
على الجانب الإسرائيلي قد تسري التزامات إبلاغ لسلطة الضرائب الإسرائيلية بشأن عقار في الخارج والدخل منه؛ تحققوا من ذلك مع مستشاركم الضريبي.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع وكيف نرافقكم
المفاجأة المكلفة ليست الضريبة عادةً، بل البند الذي لم يكتبه أحد. وعندما نرافق عملية شراء، نراجع مع المشتري السعر في مقابل مسودة العقد والملاحق، ونحدد كل تكلفة غير معرّفة، ونطلب من البائع استكمالها كتابةً قبل التوقيع. أما التوقيع والتسجيل والإجراءات أمام السلطة المحلية فيتولاها كاتب عدل ومحامون مرخصون في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026 ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. وتتغير نسب الضريبة المحلية وتعرفات التأمين وتكاليف الطاقة؛ وقبل اتخاذ القرار تحققوا لدى السلطة المحلية ومستشار ضريبي.
أسئلة شائعة
ما الضرائب والرسوم التي تُدفع يوم الشراء في رومانيا؟
لا توجد ضريبة شراء كما في إسرائيل. ويدفع المشتري عادةً أتعاب الكاتب العدل ورسم التسجيل في السجل العقاري، وفي العقار الجديد من مطور أيضًا ضريبة القيمة المضافة بنسبة 21%، ما لم يشملها السعر.
كم ضريبة سنوية تُدفع على بيت في رومانيا؟
بين 0.08% و0.2% من القيمة الضريبية للمبنى، وفقًا لقرار السلطة المحلية، إضافةً إلى ضريبة الأرض. وتُدفع على دفعتين، حتى 31 مارس وحتى 30 سبتمبر، وأحيانًا يوجد خصم على الدفع المبكر.
هل تأمين المسكن في رومانيا إلزامي؟
تأمين PAD ضد الكوارث الطبيعية إلزامي لكل بيت: 130 لاي سنويًّا لبيت من الخرسانة أو الطوب، بتغطية تصل إلى 100,000 لاي. ويُوصى بالنظر في تأمين اختياري إضافي.
بمَ يختلف الحساب السنوي للفيلا عن الشقة؟
في الفيلا توجد أرض أيضًا، وبالتالي ضريبة أرض، وحديقة وسطح وأنظمة تحتاج إلى صيانة. وفي المجمع ذي الشارع الخاص تُدفع رسوم المجمع بدلًا من لجنة البناية.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.