Pe scurt
Legea 207/2025, ale cărei reguli au trecut în articolul 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, limitează expunerea celui care cumpără de la un dezvoltator în România: o taxă de rezervare de cel mult 5%, antecontract numai la notar și după înscrierea autorizației de construire și avansuri într-un cont dedicat, cu plafoane de cheltuire în funcție de etapele construcției. Legea nu impune o garanție pentru finalizarea construcției, iar în insolvență antecontractul se execută numai în condiții cumulative. De aceea, protecția practică este să plătiți cât mai puțin înainte ca construcția să avanseze și să îl verificați pe dezvoltatorul însuși.
Ce este important de reținut
- 1Taxa de rezervare este limitată la 5% din preț și la o perioadă de cel mult 60 de zile și se restituie integral în 30 de zile dacă antecontractul nu se semnează din culpa exclusivă a dezvoltatorului.
- 2Antecontractul se semnează numai la notar și numai după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară, iar notarul solicită imediat notarea lui.
- 3Din contul dedicat, dezvoltatorul poate cheltui până la 25% din preț pentru structură și abia după aceea până la 20% pentru instalații, cu aprobarea dirigintelui de șantier.
- 4Legea română nu impune o garanție bancară sau o asigurare pentru banii cumpărătorilor, spre deosebire de Legea vânzării din Israel.
- 5În insolvență, potrivit articolului 131 din Legea 85/2014, antecontractul se execută numai în condiții cumulative, printre care ca imobilul să se afle în posesia cumpărătorului.
În spatele majorității întrebărilor despre calendarul plăților și despre bancă se află o întrebare pe care cumpărătorii nu o rostesc întotdeauna cu voce tare: ce se va întâmpla cu banii dacă dezvoltatorul dispare? În România, întrebarea a căpătat o greutate în plus după cazul Nordis, în care, potrivit anchetei procurorilor români, aceleași apartamente au fost vândute de mai multe ori.
Este permis și potrivit să adresați întrebarea fiecărui dezvoltator, iar cine lucrează serios îi va răspunde în scris. Dar merită să o formulați mai precis: în loc să întrebați dacă vă puteți încrede în dezvoltator, întrebați ce parte din plățile dumneavoastră este în risc la fiecare etapă și ce va rămâne înscris în favoarea dumneavoastră dacă societatea se prăbușește. Aceasta analizăm aici, potrivit dreptului român.
Cât din banii dumneavoastră este expus la fiecare etapă?
Protecția din Legea 207/2025 este graduală, în funcție de stadiul tranzacției. Din 25 august 2026, aceleași prevederi, fără nicio modificare de text, se află la articolul 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026):
| Etapă | Ce prevede legea | Ce vă protejează |
|---|---|---|
| Contractul de rezervare | Cel mult 5% din preț, pentru o perioadă de cel mult 60 de zile | Dacă antecontractul nu se semnează din culpa exclusivă a dezvoltatorului, banii se restituie integral în 30 de zile |
| Antecontractul | Numai la notar și numai după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară | Notarul solicită notarea antecontractului în aceeași zi sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare |
| Etapa structurii | Din avansuri se pot cheltui cel mult 25% din preț | Fiecare cheltuială necesită confirmarea „bun de plată” a dirigintelui de șantier |
| Etapa instalațiilor | Numai după structură, cel mult 20% din preț | Aceeași confirmare și numai pentru acest proiect |
Dezvoltatorului îi este interzis să direcționeze avansurile către orice altă utilizare, nici măcar către un alt proiect al său. Cine face acest lucru riscă o amendă de 1% din cifra de afaceri din anul precedent. Și un aspect care merită înțeles: contul special este deschis pe numele dezvoltatorului și nu are statutul unui cont escrow.
Antecontractul se semnează numai la notar și numai după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară, iar notarul solicită imediat notarea lui.
Cine finanțează construcția, dacă nu dumneavoastră?
Aceasta este întrebarea pe care merită să o adresați fiecărui dezvoltator. Plafoanele de cheltuire din lege restrâng posibilitatea de a construi pe seama banilor cumpărătorilor, de aceea un proiect are nevoie de o sursă proprie de finanțare: capitalul dezvoltatorilor, finanțare bancară sau o combinație. Un dezvoltator fără o astfel de sursă se poate bloca încă înainte de a încasa bani de la cumpărători și, în acest sens, legea își face treaba: riscul este oprit înainte de a ajunge la banii cumpărătorilor.
Fiecare sursă de finanțare are o latură care trebuie verificată. Când construcția este finanțată doar din capital propriu, nu depinde de decizia de creditare a unei bănci, dar stabilitatea proiectului depinde de stabilitatea dezvoltatorilor. Când finanțează o bancă, aceasta verifică proiectul și eliberează banii în funcție de progres, dar are o ipotecă cu rang înaintea dumneavoastră. Cereți dezvoltatorului o explicație scrisă privind structura finanțării și verificați în ce etapă se află unitatea dumneavoastră, nu doar proiectul în ansamblu.
Ce nu rezolvă legea română?
| Lacună | Situația juridică | Ce faceți |
|---|---|---|
| Nu există obligația unei garanții | Potrivit Codului, dezvoltatorul răspunde de finalizarea construcției, dar nu este obligat să constituie o garanție sau o poliță care să protejeze avansurile. În Israel, Legea vânzării (garantarea investițiilor) impune o garanție, cum ar fi o garanție bancară, din momentul în care vânzătorul a încasat peste 7% din preț, dar aceasta nu se aplică în România | Cereți dezvoltatorului un răspuns scris: ce protecție suplimentară, dincolo de legea română, au fondurile mele? |
| Insolvența | Notarea antecontractului în cartea funciară nu garantează nimic. Articolul 131 din Legea 85/2014 îi permite administratorului judiciar să execute un astfel de contract numai când sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiții: prețul a fost plătit sau poate fi plătit, cumpărătorul are posesia imobilului, iar prețul nu este sub valoarea de piață. O unitate aflată încă în construcție nu este în posesia dumneavoastră, iar legea nu spune nimic despre banii din contul special | Întrebați-vă avocatul și mențineți plățile la un nivel scăzut până când construcția avansează |
| Asigurarea pe zece ani | Obligatorie pentru dezvoltator și constructor, dar acoperă viciile descoperite după recepție, nu un dezvoltator care dispare în timpul construcției | Nu o considerați o protecție împotriva prăbușirii |
Deoarece protecția antecontractului în insolvență este limitată, instrumentul cel mai eficient este suma. Cu cât ați plătit mai puțin înainte ca structura și instalațiile să existe efectiv, cu atât expunerea dumneavoastră este mai mică.
Cum verificați un dezvoltator român înainte de a plăti?
| Ce verificați | Unde | La ce vă uitați |
|---|---|---|
| Societatea care semnează | Registrul comerțului ONRC, după denumirea completă și codul de înregistrare (CUI) | Că este activă și cine o deține |
| Insolvența | Registrul de insolvență, unde căutarea de bază este gratuită | Că nu există o procedură deschisă |
| Litigii | portal.just.ro, portalul instanțelor | Multe acțiuni ale cumpărătorilor sunt un semnal de alarmă, o singură acțiune a unui furnizor mai puțin |
| Înscrierea terenului | Un extras din ePay ANCPI, la 20 de lei | Că societatea este înscrisă ca proprietar, ce apare în partea a III-a și că autorizația a fost înscrisă |
| Contul special | Confirmare scrisă de la bancă înainte de antecontract | Că contul există, este pe numele societății și că numărul lui coincide cu cel din contract |
| Dirigintele de șantier (diriginte de șantier) | Registrul diriginților de șantier autorizați al Inspectoratului de Stat în Construcții, ISC | Cine aprobă cheltuielile și dacă este autorizat |
Două reguli de conduită completează verificarea. Transferați bani exclusiv în contul din contract, iar dacă primiți un e-mail cu „date de cont actualizate”, opriți totul. Și cereți unui avocat propriu să analizeze antecontractul: avocatul societății are obligații față de societate, iar întrebarea ce se va întâmpla cu banii și cu dreptul dumneavoastră înscris în caz de prăbușire este o întrebare pentru propriul reprezentant.
Dacă dezvoltatorul se blochează totuși, ce este înscris pe numele dumneavoastră?
Cât timp nu s-a semnat contractul final, nu sunteți proprietari înscriși. În cartea funciară apare notarea antecontractului, care îl împiedică pe dezvoltator să vândă aceeași unitate altcuiva. Dacă se deschide procedura insolvenței, administratorul judiciar va executa contractul numai în condițiile descrise mai sus. De aceea, după fiecare transfer, verificați că notarea este în continuare înscrisă și că plata a intrat în contul corect și păstrați fiecare confirmare.
Înainte de antecontract: cum verificăm un dezvoltator
Efectuăm independent verificările din listă, verificăm că antecontractul respectă cerințele articolului 422, ne asigurăm că datele contului dedicat și ale dirigintelui de șantier apar în contract și îl întrebăm în scris pe dezvoltator despre structura finanțării și despre garanții dincolo de lege. Demersurile notariale și de înscriere sunt efectuate de un notar și de un avocat autorizați în România.
Informațiile sunt valabile în octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Descrierea legilor este un rezumat general, iar textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. Înainte de semnare, este recomandat să consultați un avocat independent.
Întrebări frecvente
Dacă dezvoltatorul din România intră în faliment, ce se întâmplă cu apartamentul sau cu vila mea?
Înainte de contractul final, unitatea nu este înscrisă pe numele dumneavoastră ca proprietar. Înscris este antecontractul, care vă protejează împotriva vânzării către altcineva. În insolvență, administratorul judiciar îl execută numai în condițiile prevăzute de articolul 131 din Legea 85/2014, printre care ca imobilul să se afle în posesia dumneavoastră.
Există în România o garanție bancară ca potrivit Legii vânzării din Israel?
Nu. Legea israeliană nu se aplică unui proiect din România, iar legea română nu impune o garanție. Protecția este construită altfel: un cont dedicat și plafoane de cheltuire pentru fiecare etapă a construcției.
Cum voi ști că banii au intrat în contul dedicat?
Datele contului trebuie să apară în contract, iar confirmarea băncii privind existența lui trebuie să fie în posesia dumneavoastră înainte de plată. Transferați numai în acest cont și păstrați confirmările transferurilor.
Cât poate încasa dezvoltatorul printr-un contract de rezervare?
Cel mult 5% din preț, pentru o perioadă de cel mult 60 de zile. Dacă antecontractul nu se semnează din culpa exclusivă a dezvoltatorului, suma se restituie integral în 30 de zile.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Legea 207/2025 - legislatie.just.ro
- Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026 - Monitorul Oficial nr. 661/10.8.2026 (PDF)
- ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului
- ONRC - acces la registrele de insolvență
- Portalul instanțelor de judecată
- ePay ANCPI - extras de carte funciară
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.