בקצרה
חוק 207/2025, שכלליו עברו לסעיף 422 בקוד התכנון והבנייה, מגביל את החשיפה של רוכש מיזם ברומניה: דמי שריון של עד 5%, חוזה מוקדם רק אצל נוטריון ואחרי רישום היתר הבנייה, ומקדמות בחשבון ייעודי עם תקרות הוצאה לפי שלבי הבנייה. החוק אינו מחייב ערבות לסיום הבנייה, ובחדלות פירעון החוזה המוקדם מקוים רק בתנאים מצטברים. לכן ההגנה המעשית היא לשלם כמה שפחות לפני שהבנייה מתקדמת, ולבדוק את היזם עצמו.
הנקודות החשובות
- 1דמי שריון מוגבלים ל-5% מהמחיר ולתקופה של עד 60 יום, וחוזרים במלואם תוך 30 יום אם החוזה המוקדם לא נחתם באשמת היזם בלבד.
- 2חוזה מוקדם נחתם רק אצל נוטריון ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בספר המקרקעין, והנוטריון מבקש לרשום אותו מיד.
- 3מהחשבון הייעודי היזם רשאי להוציא עד 25% מהמחיר על השלד, ורק אחריו עד 20% על המערכות, באישור המפקח באתר.
- 4החוק הרומני אינו מחייב ערבות בנקאית או ביטוח לכסף של הרוכשים, בשונה מחוק המכר בישראל.
- 5בחדלות פירעון, לפי סעיף 131 לחוק 85/2014, החוזה המוקדם מקוים רק בתנאים מצטברים, ובהם שהנכס בחזקת הרוכש.
מאחורי רוב השאלות על לוח התשלומים ועל הבנק עומדת שאלה אחת שרוכשים לא תמיד אומרים בקול: מה יקרה לכסף אם היזם ייעלם? ברומניה השאלה קיבלה משנה תוקף אחרי פרשת Nordis, שבה, לפי חקירת התביעה הרומנית, אותן דירות נמכרו יותר מפעם אחת.
מותר וראוי להציג את השאלה לכל יזם, ומי שעובד ברצינות ישיב עליה בכתב. אבל כדאי לחדד אותה: במקום לשאול אם אפשר לסמוך על היזם, שאלו איזה חלק מהתשלומים שלכם נמצא בסיכון בכל שלב, ומה יישאר רשום לטובתכם אם החברה תקרוס. זה מה שננתח כאן, לפי הדין הרומני.
כמה מהכסף שלכם חשוף בכל שלב?
ההגנה בחוק 207/2025 מדורגת לפי התקדמות העסקה. מ-25 באוגוסט 2026 אותן הוראות, בלי שינוי בנוסח, נמצאות בסעיף 422 של קוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026):
| שלב | מה החוק קובע | מה מגן עליכם |
|---|---|---|
| הסכם שריון | עד 5% מהמחיר, לתקופה של עד 60 יום | אם החוזה המוקדם לא נחתם באשמת היזם בלבד, הכסף מוחזר במלואו תוך 30 יום |
| חוזה מוקדם | רק אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בספר המקרקעין | הנוטריון מבקש לרשום את החוזה באותו יום, או לכל המאוחר ביום העסקים הבא |
| שלב השלד | מהמקדמות מותר להוציא עד 25% מהמחיר | כל הוצאה דורשת אישור ״מאושר לתשלום״ של המפקח באתר |
| שלב המערכות | רק אחרי השלד, עד 20% מהמחיר | אותו אישור, ורק לטובת הפרויקט הזה |
אסור ליזם להפנות את המקדמות לשום שימוש אחר, גם לא לפרויקט נוסף שלו. מי שעושה זאת צפוי לקנס בגובה 1% ממחזור העסקים שלו בשנה שקדמה. ודבר שכדאי להבין: החשבון המיוחד רשום על שם היזם, ואין לו מעמד של חשבון נאמנות.
חוזה מוקדם נחתם רק אצל נוטריון ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בספר המקרקעין, והנוטריון מבקש לרשום אותו מיד.
מי מממן את הבנייה, אם לא אתם?
זו השאלה שכדאי לשאול כל יזם. תקרות ההוצאה בחוק מצמצמות את האפשרות לבנות על חשבון כספי הרוכשים, ולכן פרויקט צריך מקור מימון משלו: הון של היזמים, מימון בנקאי, או שילוב. יזם שאין לו מקור כזה עלול להיתקע עוד לפני שגבה כסף מרוכשים, ובמובן הזה החוק עושה את עבודתו: הסיכון נעצר לפני שהגיע לכסף של הרוכשים.
לכל מקור מימון יש צד שצריך לבדוק. כשהבנייה ממומנת בהון עצמי בלבד, היא אינה תלויה בהחלטת אשראי של בנק, אבל יציבות הפרויקט תלויה ביציבות היזמים. כשבנק מממן, הוא בודק את הפרויקט ומשחרר כסף לפי התקדמות, אבל יש לו שעבוד שקודם לכם. בקשו מהיזם הסבר כתוב על מבנה המימון, ובדקו באיזה שלב נמצאת היחידה שלכם ולא רק הפרויקט כולו.
מה החוק הרומני לא פותר?
| פער | מה המצב המשפטי | מה עושים |
|---|---|---|
| אין חובת בטוחה | היזם אחראי לפי הקוד להשלים את הבנייה, אבל לא נדרש להעמיד ערבות או פוליסה שתגן על המקדמות. בישראל, חוק המכר (הבטחת השקעות) מחייב בטוחה, כמו ערבות בנקאית, ברגע שהמוכר גבה מעל 7% מהמחיר, אבל הוא לא חל ברומניה | לבקש מהיזם תשובה כתובה: איזו הגנה נוספת, מעבר לחוק הרומני, יש לכספים שלי? |
| חדלות פירעון | ההערה על החוזה המוקדם בפנקס אינה מבטיחה דבר. סעיף 131 בחוק 85/2014 מאפשר למנהל ההליך לקיים חוזה כזה רק כשכמה תנאים מתקיימים יחד: המחיר שולם או שניתן לשלמו, הקונה מחזיק בנכס, והמחיר אינו נופל משווי השוק. יחידה שעוד בבנייה אינה בחזקתכם, והחוק שותק לגבי הכסף שבחשבון המיוחד | לשאול את עורך הדין שלכם, ולשמור את התשלומים נמוכים עד שהבנייה מתקדמת |
| ביטוח עשר השנים | חובה על היזם והקבלן, אבל הוא מכסה ליקויים שמתגלים לאחר הקבלה, לא יזם שנעלם בזמן הבנייה | לא לראות בו הגנה מפני קריסה |
מכיוון שבחדלות פירעון ההגנה על החוזה המוקדם מוגבלת, הכלי היעיל ביותר הוא הסכום. ככל ששילמתם פחות לפני שהשלד והמערכות קיימים בפועל, החשיפה שלכם קטנה יותר.
איך בודקים יזם רומני לפני שמשלמים?
| מה בודקים | איפה | על מה להסתכל |
|---|---|---|
| החברה שחותמת | מרשם החברות ONRC, לפי השם המלא ומספר הרישום (CUI) | שהיא פעילה, ומי מחזיק בה |
| חדלות פירעון | מרשם חדלות הפירעון, שהחיפוש הבסיסי בו ללא תשלום | שאין הליך פתוח |
| תביעות | portal.just.ro, פורטל בתי המשפט | ריבוי תביעות של רוכשים מדליק נורה אדומה, תביעת ספק אחת פחות |
| רישום המגרש | נסח מ-ePay של ANCPI, ב-20 לֵיי | שהחברה רשומה כבעלים, מה מופיע בחלק III, ושההיתר נרשם |
| החשבון המיוחד | אישור כתוב מהבנק לפני החוזה המוקדם | שהחשבון קיים, רשום על שם החברה, ושמספרו זהה לזה שבחוזה |
| המפקח באתר (diriginte de șantier) | מרשם המפקחים המורשים של רשות הפיקוח על הבנייה, ISC | מי חותם על ההוצאות, והאם הוא מורשה |
שני כללי התנהגות משלימים את הבדיקה. העבירו כסף אך ורק לחשבון שבחוזה, ואם מגיע מייל עם ״פרטי חשבון מעודכנים״, עצרו הכול. ותנו לעורך דין משלכם לעבור על החוזה המוקדם: עורך הדין של החברה מחויב לחברה, והשאלה מה יעלה בגורל הכסף ובזכות הרשומה שלכם בקריסה היא שאלה לנציג שלכם.
אם היזם בכל זאת נתקע, מה רשום על שמכם?
כל עוד לא נחתם החוזה הסופי, אינכם הבעלים הרשומים. בפנקס מופיעה הערה על החוזה המוקדם, וזו מונעת מהיזם למכור את אותה יחידה למישהו אחר. אם נפתח הליך חדלות פירעון, מנהל ההליך יקיים את החוזה רק בתנאים שתוארו קודם. לכן, אחרי כל העברה, ודאו שההערה עדיין במקומה ושהתשלום נכנס לחשבון הנכון, ושמרו כל אישור.
לפני החוזה המוקדם: איך אנחנו בודקים יזם
אנחנו מבצעים את הבדיקות שברשימה באופן עצמאי, בודקים שהחוזה המוקדם תואם את דרישות סעיף 422, מוודאים שפרטי החשבון הייעודי והמפקח מופיעים בחוזה, ושואלים את היזם בכתב על מבנה המימון ועל בטוחות מעבר לחוק. את פעולות הנוטריון והרישום מבצעים נוטריון ועורך דין בעלי רישיון ברומניה.
המידע נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. תיאור החוקים הוא תמצית כללית, והנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. לפני חתימה כדאי להתייעץ עם עורך דין בלתי תלוי.
שאלות נפוצות
אם היזם ברומניה פושט רגל, מה קורה לדירה או לווילה שלי?
לפני החוזה הסופי היחידה אינה רשומה על שמכם כבעלים. רשום החוזה המוקדם, שמגן מפני מכירה לאחר. בחדלות פירעון מנהל ההליך מקיים אותו רק בתנאים שקובע סעיף 131 לחוק 85/2014, ובהם שהנכס בחזקתכם.
יש ברומניה ערבות בנקאית כמו לפי חוק המכר בישראל?
לא. החוק הישראלי אינו חל על פרויקט ברומניה, והחוק הרומני אינו מחייב ערבות. ההגנה בנויה אחרת: חשבון ייעודי ותקרות הוצאה לכל שלב בנייה.
איך אדע שהכסף נכנס לחשבון הייעודי?
פרטי החשבון צריכים להופיע בחוזה, ואישור הבנק על קיומו צריך להיות בידיכם לפני התשלום. העבירו רק לחשבון הזה ושמרו את אישורי ההעברה.
כמה מותר ליזם לגבות בהסכם שריון?
עד 5% מהמחיר, לתקופה של עד 60 יום. אם החוזה המוקדם לא נחתם באשמת היזם בלבד, הסכום מוחזר במלואו תוך 30 יום.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- Legea 207/2025 - legislatie.just.ro
- Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026 - Monitorul Oficial nr. 661/10.8.2026 (PDF)
- ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului
- ONRC - acces la registrele de insolvență
- Portalul instanțelor de judecată
- ePay ANCPI - extras de carte funciară
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.