Коротко
Закон 207/2025, положения которого перенесены в статью 422 Кодекса планирования и строительства, ограничивает риск покупателя у застройщика в Румынии: плата за бронирование до 5%, предварительный договор только у нотариуса и после регистрации разрешения на строительство, а также авансы на специальном счёте с лимитами расходования по этапам строительства. Закон не требует гарантии завершения строительства, а при несостоятельности предварительный договор исполняется только при совокупности условий. Поэтому практическая защита состоит в том, чтобы платить как можно меньше до продвижения строительства и проверять самого застройщика.
Главное
- 1Плата за бронирование ограничена 5% цены и сроком до 60 дней и возвращается в полном объёме в течение 30 дней, если предварительный договор не подписан исключительно по вине застройщика.
- 2Предварительный договор подписывается только у нотариуса и только после регистрации разрешения на строительство в книге недвижимости, и нотариус сразу подаёт его на регистрацию.
- 3Со специального счёта застройщик вправе израсходовать до 25% цены на каркас и только после этого до 20% на инженерные системы с одобрения технического надзора на объекте.
- 4Румынское право не требует банковской гарантии или страхования денег покупателей, в отличие от израильского Закона о продаже.
- 5При несостоятельности, согласно статье 131 закона 85/2014, предварительный договор исполняется только при совокупности условий, в том числе если объект находится во владении покупателя.
За большинством вопросов о графике платежей и о банке стоит один вопрос, который покупатели не всегда произносят вслух: что будет с деньгами, если застройщик исчезнет? В Румынии этот вопрос приобрёл особую остроту после дела Nordis, в котором, по данным расследования румынской прокуратуры, одни и те же квартиры были проданы более одного раза.
Задавать этот вопрос каждому застройщику допустимо и правильно, и тот, кто работает серьёзно, ответит на него письменно. Но его стоит уточнить: вместо того чтобы спрашивать, можно ли доверять застройщику, спросите, какая часть ваших платежей находится под риском на каждом этапе и что останется зарегистрированным в вашу пользу, если компания обанкротится. Именно это мы разберём здесь в соответствии с румынским правом.
Какая часть ваших денег под риском на каждом этапе?
Защита по закону 207/2025 выстроена поэтапно в зависимости от продвижения сделки. С 25 августа 2026 года те же положения без изменения текста содержатся в статье 422 Кодекса планирования и строительства (закон 169/2026):
| Этап | Что устанавливает закон | Что вас защищает |
|---|---|---|
| Соглашение о бронировании | До 5% цены на срок до 60 дней | Если предварительный договор не подписан исключительно по вине застройщика, деньги возвращаются в полном объёме в течение 30 дней |
| Предварительный договор | Только у нотариуса и только после регистрации разрешения на строительство в книге недвижимости | Нотариус подаёт договор на регистрацию в тот же день или не позднее следующего рабочего дня |
| Этап каркаса | Из авансов разрешено израсходовать до 25% цены | Каждый расход требует отметки «одобрено к оплате» от технического надзора на объекте |
| Этап инженерных систем | Только после каркаса, до 20% цены | Та же отметка и только для нужд этого проекта |
Застройщику запрещено направлять авансы на любые иные цели, в том числе на другой свой проект. Нарушителю грозит штраф в размере 1% его оборота за предыдущий год. И стоит понимать: специальный счёт зарегистрирован на имя застройщика и не имеет статуса эскроу-счёта.
Предварительный договор подписывается только у нотариуса и только после регистрации разрешения на строительство в книге недвижимости, и нотариус сразу подаёт его на регистрацию.
Кто финансирует строительство, если не вы?
Этот вопрос стоит задать каждому застройщику. Лимиты расходования в законе сужают возможность строить за счёт денег покупателей, поэтому у проекта должен быть собственный источник финансирования: капитал девелоперов, банковское финансирование или их сочетание. Застройщик без такого источника может застрять ещё до того, как соберёт деньги с покупателей, и в этом смысле закон выполняет свою задачу: риск останавливается, не дойдя до денег покупателей.
У каждого источника финансирования есть сторона, которую нужно проверить. Если строительство финансируется только собственным капиталом, оно не зависит от кредитного решения банка, но стабильность проекта зависит от стабильности девелоперов. Если финансирует банк, он проверяет проект и выделяет деньги по мере продвижения, но у него есть залог, имеющий приоритет перед вами. Запросите у застройщика письменное объяснение структуры финансирования и проверьте, на каком этапе находится ваша единица, а не только проект в целом.
Чего румынский закон не решает?
| Пробел | Каково правовое положение | Что делать |
|---|---|---|
| Нет обязательного обеспечения | Застройщик по кодексу обязан завершить строительство, но не обязан предоставлять гарантию или полис, защищающие авансы. В Израиле Закон о продаже (гарантия инвестиций) требует обеспечения, например банковской гарантии, как только продавец получил более 7% цены, но в Румынии он не применяется | Запросить у застройщика письменный ответ: какая дополнительная защита, помимо румынского закона, есть у моих средств? |
| Несостоятельность | Отметка о предварительном договоре в книге ничего не гарантирует. Статья 131 закона 85/2014 позволяет управляющему процедурой исполнить такой договор, только если одновременно соблюдены несколько условий: цена уплачена или может быть уплачена, покупатель владеет объектом, и цена не ниже рыночной стоимости. Строящаяся единица не находится в вашем владении, а о деньгах на специальном счёте закон молчит | Спросить своего адвоката и держать платежи на низком уровне, пока строительство не продвинется |
| Десятилетнее страхование | Обязательно для застройщика и подрядчика, но покрывает дефекты, выявленные после приёмки, а не исчезновение застройщика во время строительства | Не рассматривать его как защиту от банкротства |
Поскольку при несостоятельности защита предварительного договора ограничена, самым эффективным инструментом является сумма. Чем меньше вы заплатили до того, как каркас и инженерные системы фактически существуют, тем меньше ваш риск.
Как проверить румынского застройщика до оплаты?
| Что проверять | Где | На что смотреть |
|---|---|---|
| Подписывающая компания | Торговый реестр ONRC, по полному наименованию и регистрационному номеру (CUI) | Что она действует и кто ею владеет |
| Несостоятельность | Реестр несостоятельности, базовый поиск в котором бесплатен | Что нет открытой процедуры |
| Иски | portal.just.ro, портал судов | Множество исков покупателей - красный сигнал, один иск поставщика - в меньшей степени |
| Регистрация участка | Выписка из ePay ANCPI за 20 леев | Что компания зарегистрирована собственником, что указано в части III и что разрешение зарегистрировано |
| Специальный счёт | Письменное подтверждение банка до предварительного договора | Что счёт существует, открыт на имя компании и его номер совпадает с указанным в договоре |
| Технический надзор на объекте (diriginte de șantier) | Реестр уполномоченных инспекторов органа строительного надзора ISC | Кто подписывает расходы и есть ли у него полномочия |
Проверку дополняют два правила поведения. Переводите деньги исключительно на счёт, указанный в договоре, а если приходит письмо с «обновлёнными реквизитами счёта», остановите всё. И поручите собственному адвокату изучить предварительный договор: адвокат компании обязан компании, а вопрос о том, что будет с деньгами и вашим зарегистрированным правом при банкротстве, является вопросом для вашего представителя.
Если застройщик всё же застрял, что зарегистрировано на ваше имя?
Пока не подписан окончательный договор, вы не являетесь зарегистрированными собственниками. В книге есть отметка о предварительном договоре, которая не позволяет застройщику продать ту же единицу кому-то другому. Если открыта процедура несостоятельности, управляющий исполнит договор только на описанных выше условиях. Поэтому после каждого перевода убедитесь, что отметка по-прежнему на месте и что платёж поступил на правильный счёт, и сохраняйте каждое подтверждение.
До предварительного договора: как мы проверяем застройщика
Мы самостоятельно проводим проверки из перечня, проверяем соответствие предварительного договора требованиям статьи 422, следим за тем, чтобы реквизиты специального счёта и данные технического надзора были указаны в договоре, и письменно запрашиваем у застройщика сведения о структуре финансирования и об обеспечении сверх требований закона. Нотариальные и регистрационные действия выполняют нотариус и адвокат с лицензией в Румынии.
Информация актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Описание законов является общим кратким изложением, а обязательной является редакция, опубликованная в Monitorul Oficial. Перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с независимым адвокатом.
Частые вопросы
Если застройщик в Румынии обанкротится, что будет с моей квартирой или виллой?
До окончательного договора единица не зарегистрирована на ваше имя как собственность. Зарегистрирован предварительный договор, который защищает от продажи другому лицу. При несостоятельности управляющий исполняет его только на условиях, установленных статьёй 131 закона 85/2014, в том числе если объект находится в вашем владении.
Есть ли в Румынии банковская гарантия, как по Закону о продаже в Израиле?
Нет. Израильский закон не применяется к проекту в Румынии, а румынский закон не требует гарантии. Защита выстроена иначе: специальный счёт и лимиты расходования для каждого этапа строительства.
Как узнать, что деньги поступили на специальный счёт?
Реквизиты счёта должны быть указаны в договоре, а подтверждение банка о его существовании должно быть у вас до платежа. Переводите только на этот счёт и сохраняйте подтверждения переводов.
Сколько застройщик вправе взять по соглашению о бронировании?
До 5% цены на срок до 60 дней. Если предварительный договор не подписан исключительно по вине застройщика, сумма возвращается в полном объёме в течение 30 дней.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Legea 207/2025 - legislatie.just.ro
- Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026 - Monitorul Oficial nr. 661/10.8.2026 (PDF)
- ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului
- ONRC - acces la registrele de insolvență
- Portalul instanțelor de judecată
- ePay ANCPI - extras de carte funciară
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.