باختصار
يقيّد القانون 207/2025، الذي نُقلت أحكامه إلى المادة 422 من قانون التخطيط والبناء، انكشاف المشتري من مطوّر في رومانيا: رسوم حجز حتى 5%، وعقد تمهيدي أمام كاتب العدل فقط وبعد تسجيل ترخيص البناء، ودفعات مقدمة في حساب مخصص بسقوف إنفاق وفقًا لمراحل البناء. ولا يشترط القانون كفالة لإتمام البناء، وفي الإعسار لا يُنفَّذ العقد التمهيدي إلا بشروط مجتمعة. ولذلك فالحماية العملية هي أن تدفعوا أقل ما يمكن قبل أن يتقدم البناء، وأن تفحصوا المطوّر نفسه.
أبرز النقاط
- 1رسوم الحجز محددة بـ 5% من السعر ولمدة أقصاها 60 يومًا، وتُردّ كاملة خلال 30 يومًا إذا لم يُوقَّع العقد التمهيدي بسبب خطأ المطوّر وحده.
- 2لا يُوقَّع العقد التمهيدي إلا أمام كاتب العدل وبعد تسجيل ترخيص البناء في السجل العقاري، ويطلب كاتب العدل تسجيله فورًا.
- 3يحق للمطوّر أن ينفق من الحساب المخصص حتى 25% من السعر على الهيكل، وبعده فقط حتى 20% على الأنظمة، بموافقة المشرف في الموقع.
- 4لا يشترط القانون الروماني كفالة بنكية أو تأمينًا لأموال المشترين، بخلاف قانون البيع في إسرائيل.
- 5في الإعسار، ووفقًا للمادة 131 من القانون 85/2014، لا يُنفَّذ العقد التمهيدي إلا بشروط مجتمعة، منها أن يكون العقار في حيازة المشتري.
وراء معظم الأسئلة عن جدول الدفعات وعن البنك يقف سؤال واحد لا يقوله المشترون دائمًا بصوت عالٍ: ماذا سيحدث للمال إذا اختفى المطوّر؟ وفي رومانيا اكتسب هذا السؤال أهمية مضاعفة بعد قضية Nordis، التي بيعت فيها، وفقًا لتحقيق النيابة الرومانية، الشقق نفسها أكثر من مرة.
من الجائز والمناسب طرح هذا السؤال على كل مطوّر، ومن يعمل بجدية سيجيب عنه كتابةً. لكن يُستحسن تدقيقه: بدلًا من السؤال عمّا إذا كان يمكن الوثوق بالمطوّر، اسألوا أي جزء من دفعاتكم معرّض للخطر في كل مرحلة، وما الذي سيبقى مسجلًا لصالحكم إذا انهارت الشركة. وهذا ما سنحلله هنا، وفقًا للقانون الروماني.
كم من أموالكم معرّض للخطر في كل مرحلة؟
الحماية في القانون 207/2025 متدرجة وفقًا لتقدم الصفقة. واعتبارًا من 25 أغسطس 2026 توجد الأحكام نفسها، دون تغيير في الصياغة، في المادة 422 من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026):
| المرحلة | ما ينص عليه القانون | ما الذي يحميكم |
|---|---|---|
| اتفاق الحجز | حتى 5% من السعر، لمدة أقصاها 60 يومًا | إذا لم يُوقَّع العقد التمهيدي بسبب خطأ المطوّر وحده، يُردّ المال كاملًا خلال 30 يومًا |
| العقد التمهيدي | أمام كاتب العدل فقط، وبعد تسجيل ترخيص البناء في السجل العقاري فقط | يطلب كاتب العدل تسجيل العقد في اليوم نفسه، أو في يوم العمل التالي على أبعد تقدير |
| مرحلة الهيكل | يجوز إنفاق ما يصل إلى 25% من السعر من الدفعات المقدمة | كل إنفاق يتطلب تأشيرة «موافق للدفع» من المشرف في الموقع |
| مرحلة الأنظمة | فقط بعد الهيكل، حتى 20% من السعر | التأشيرة نفسها، ولصالح هذا المشروع فقط |
يُحظر على المطوّر توجيه الدفعات المقدمة إلى أي استخدام آخر، ولا حتى إلى مشروع آخر له. ومن يفعل ذلك يتعرض لغرامة قدرها 1% من رقم أعماله في السنة السابقة. وأمر يُستحسن فهمه: الحساب المخصص مسجل باسم المطوّر، وليست له صفة حساب ضمان (escrow).
لا يُوقَّع العقد التمهيدي إلا أمام كاتب العدل وبعد تسجيل ترخيص البناء في السجل العقاري، ويطلب كاتب العدل تسجيله فورًا.
من يموّل البناء، إن لم تكونوا أنتم؟
هذا هو السؤال الذي يُستحسن طرحه على كل مطوّر. فسقوف الإنفاق في القانون تضيّق إمكانية البناء على حساب أموال المشترين، ولذلك يحتاج المشروع إلى مصدر تمويل خاص به: رأس مال المطوّرين، أو تمويل مصرفي، أو مزيج منهما. والمطوّر الذي لا يملك مثل هذا المصدر قد يتعثر حتى قبل أن يجمع المال من المشترين، وبهذا المعنى يؤدي القانون عمله: إذ يتوقف الخطر قبل أن يصل إلى أموال المشترين.
لكل مصدر تمويل جانب يجب فحصه. فعندما يُموَّل البناء برأس المال الذاتي وحده، لا يتوقف على قرار ائتماني من بنك، لكن استقرار المشروع يتوقف على استقرار المطوّرين. وعندما يموّل بنك، فإنه يفحص المشروع ويفرج عن المال وفقًا للتقدم، لكن له رهنًا يتقدم عليكم. اطلبوا من المطوّر شرحًا مكتوبًا لهيكل التمويل، وتحققوا من المرحلة التي بلغتها وحدتكم لا المشروع كله فقط.
ما الذي لا يحله القانون الروماني؟
| الثغرة | الوضع القانوني | ما العمل |
|---|---|---|
| لا يوجد التزام بضمان | المطوّر مسؤول وفقًا للقانون عن إتمام البناء، لكنه غير مُلزَم بتقديم كفالة أو وثيقة تأمين تحمي الدفعات المقدمة. وفي إسرائيل يشترط قانون البيع (ضمان الاستثمارات) ضمانًا، مثل الكفالة البنكية، بمجرد أن يحصّل البائع أكثر من 7% من السعر، لكنه لا يسري في رومانيا | اطلبوا من المطوّر جوابًا مكتوبًا: ما الحماية الإضافية، فوق القانون الروماني، التي تتمتع بها أموالي؟ |
| الإعسار | الملاحظة المتعلقة بالعقد التمهيدي في السجل لا تضمن شيئًا. فالمادة 131 من القانون 85/2014 تتيح لمدير الإجراءات تنفيذ مثل هذا العقد فقط عندما تتحقق عدة شروط معًا: أن يكون السعر قد دُفع أو يمكن دفعه، وأن يحوز المشتري العقار، وألا يقل السعر عن القيمة السوقية. والوحدة التي لا تزال قيد البناء ليست في حيازتكم، والقانون صامت بشأن المال الموجود في الحساب المخصص | اسألوا محاميكم، وأبقوا الدفعات منخفضة حتى يتقدم البناء |
| التأمين العشري | إلزامي على المطوّر والمقاول، لكنه يغطي العيوب التي تظهر بعد الاستلام، لا مطوّرًا يختفي أثناء البناء | لا تعدّوه حماية من الانهيار |
بما أن حماية العقد التمهيدي في الإعسار محدودة، فإن الأداة الأكثر فاعلية هي المبلغ. فكلما دفعتم أقل قبل أن يوجد الهيكل والأنظمة فعليًّا، قلّ انكشافكم.
كيف يُفحص المطوّر الروماني قبل الدفع؟
| ما الذي يُفحص | أين | إلى ماذا يُنظر |
|---|---|---|
| الشركة الموقِّعة | السجل التجاري ONRC، بالاسم الكامل ورقم التسجيل (CUI) | أنها نشطة، ومن يملكها |
| الإعسار | سجل الإعسار، الذي يكون البحث الأساسي فيه دون مقابل | ألا تكون هناك إجراءات مفتوحة |
| الدعاوى | portal.just.ro، بوابة المحاكم | كثرة دعاوى المشترين تُشعل ضوءًا أحمر، ودعوى واحدة من مورّد أقل خطرًا |
| تسجيل قطعة الأرض | مستخرج من ePay التابع لـ ANCPI، مقابل 20 ليو | أن الشركة مسجلة مالكةً، وما الذي يرد في الجزء III، وأن الترخيص مسجل |
| الحساب المخصص | تأكيد مكتوب من البنك قبل العقد التمهيدي | أن الحساب موجود، ومسجل باسم الشركة، وأن رقمه مطابق لما في العقد |
| المشرف في الموقع (diriginte de șantier) | سجل المشرفين المرخّصين لدى هيئة الرقابة على البناء ISC | من يوقّع على النفقات، وهل هو مرخّص |
تكمّل الفحصَ قاعدتان سلوكيتان. حوّلوا المال حصرًا إلى الحساب الوارد في العقد، وإذا وصلت رسالة بريد إلكتروني بـ «بيانات حساب محدَّثة»، فأوقفوا كل شيء. ودعوا محاميًا خاصًّا بكم يراجع العقد التمهيدي: فمحامي الشركة ملتزم تجاه الشركة، والسؤال عن مصير المال وحقكم المسجل عند الانهيار سؤال لممثلكم أنتم.
إذا تعثّر المطوّر رغم كل شيء، فما المسجل باسمكم؟
ما دام العقد النهائي لم يُوقَّع، فلستم المالكين المسجلين. وفي السجل توجد ملاحظة بشأن العقد التمهيدي، وهي تمنع المطوّر من بيع الوحدة نفسها لشخص آخر. وإذا فُتحت إجراءات الإعسار، فلن ينفّذ مدير الإجراءات العقد إلا بالشروط الموصوفة أعلاه. ولذلك، بعد كل تحويل، تأكدوا من أن الملاحظة لا تزال قائمة وأن الدفعة دخلت الحساب الصحيح، واحتفظوا بكل تأكيد.
قبل العقد التمهيدي: كيف نفحص المطوّر
نجري الفحوص الواردة في القائمة بصورة مستقلة، ونتحقق من أن العقد التمهيدي يتوافق مع متطلبات المادة 422، ونتأكد من أن بيانات الحساب المخصص والمشرف واردة في العقد، ونسأل المطوّر كتابةً عن هيكل التمويل وعن الضمانات الإضافية على ما يشترطه القانون. ويتولى إجراءات كاتب العدل والتسجيل كاتب عدل ومحامٍ مرخّصان في رومانيا.
المعلومات صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا تُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. ووصف القوانين خلاصة عامة، والنص الملزم هو المنشور في Monitorul Oficial. وقبل التوقيع يُستحسن استشارة محامٍ مستقل.
أسئلة شائعة
إذا أفلس المطوّر في رومانيا، فماذا يحدث لشقتي أو فيلتي؟
قبل العقد النهائي لا تكون الوحدة مسجلة باسمكم بصفتكم مالكين. المسجل هو العقد التمهيدي، الذي يحمي من البيع لشخص آخر. وفي الإعسار ينفّذه مدير الإجراءات فقط بالشروط التي تحددها المادة 131 من القانون 85/2014، ومنها أن يكون العقار في حيازتكم.
هل توجد في رومانيا كفالة بنكية كما في قانون البيع في إسرائيل؟
لا. فالقانون الإسرائيلي لا يسري على مشروع في رومانيا، والقانون الروماني لا يشترط كفالة. والحماية مبنية بطريقة أخرى: حساب مخصص وسقوف إنفاق لكل مرحلة بناء.
كيف أعرف أن المال دخل الحساب المخصص؟
يجب أن ترد بيانات الحساب في العقد، وأن يكون تأكيد البنك على وجوده بين أيديكم قبل الدفع. حوّلوا إلى هذا الحساب فقط واحتفظوا بتأكيدات التحويل.
كم يحق للمطوّر أن يتقاضى في اتفاق الحجز؟
حتى 5% من السعر، لمدة أقصاها 60 يومًا. وإذا لم يُوقَّع العقد التمهيدي بسبب خطأ المطوّر وحده، يُردّ المبلغ كاملًا خلال 30 يومًا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- Legea 207/2025 - legislatie.just.ro
- Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026 - Monitorul Oficial nr. 661/10.8.2026 (PDF)
- ONRC - Oficiul Național al Registrului Comerțului
- ONRC - acces la registrele de insolvență
- Portalul instanțelor de judecată
- ePay ANCPI - extras de carte funciară
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.