Pe scurt
Din 25 august 2026, regulile de construire din România sunt reunite în Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care a abrogat Legea 50/1991. Codul împarte lucrările în trei căi: autorizație de construire, notificare prealabilă la primărie sau nicio procedură. Renovarea interioară, panourile solare și pergola demontabilă se încadrează în căile ușoare; o piscină, o extindere a casei sau un gard nou acolo unde nu a existat gard trec de regulă prin primărie.
Ce este important de reținut
- 1Legea 169/2026 a înlocuit Legea 50/1991; lista lucrărilor fără autorizație se află astăzi la art. 299, iar calea notificării la art. 294-296.
- 2Pe calea notificării: aprobare tacită după 15 zile lucrătoare și începerea lucrărilor la 15 zile calendaristice după aceea.
- 3Piscina este o construcție anexă; doar într-o localitate rurală din afara unei zone metropolitane, în limita a 50 mp de anexe, poate trece pe calea notificării.
- 4Codul civil cere cel puțin 60 cm față de linia de hotar pentru construcții și plantații și 2 metri pentru arbori și pentru ferestrele cu vedere spre vecin.
- 5Lucrări fără notificarea necesară: amendă de 5.000-50.000 lei; fără autorizația necesară: 50.000-1.000.000 lei.
După predare urmează etapa în care vila devine casă: o pergolă în grădină, panouri pe acoperiș, o piscină, poate o cameră în plus. În România, întrebarea dacă fiecare dintre acestea necesită autorizație a primit în 2026 răspunsuri noi. Acest ghid trece prin extinderile frecvente potrivit noului Cod și adaugă ceea ce Codul nu spune: regulamentul cartierului și regulile de vecinătate din Codul civil. Regulile sunt valabile la octombrie 2026.
Ce s-a schimbat în regulile de construire din România în 2026?
Din 25 august 2026, regulile sunt reunite într-o singură lege: Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Codul a abrogat Legea 50/1991 (art. 576 alin. (3)). Consecința: lista „lucrărilor fără autorizație” de la art. 11 din vechea lege nu mai este în vigoare, iar cine se bazează pe ea lucrează după reguli abrogate.
Pe calea notificării: aprobare tacită după 15 zile lucrătoare și începerea lucrărilor la 15 zile calendaristice după aceea.
Ce căi stabilește noul Cod?
Trei, potrivit art. 245 alin. (2):
| Calea | Ce este necesar | Articolele din Legea 169/2026 |
|---|---|---|
| Autorizație de construire | Certificat de urbanism, avize, proiect și autorizație | 246, 249 |
| Notificare | Un formular, o documentație tehnică simplificată semnată de un arhitect sau inginer și taxe. Aprobare tacită după 15 zile lucrătoare și începerea lucrărilor la 15 zile calendaristice după aceea | 294-296 |
| Nicio procedură | Fără autorizație și fără notificare | 299 |
Chiar și atunci când nu există procedură, există obligații. Normele tehnice și regulile de urbanism se aplică integral, răspunderea se împarte între proprietar, proiectant și constructor, iar la finalizarea lucrărilor trebuie documentată recepția acestora (art. 299 alin. (3)-(5)).
Tot ce este descris aici se aplică în afara zonelor construite protejate și în afara zonelor de protecție ale monumentelor istorice. În interiorul acestora se aplică reguli mai stricte (art. 284 și art. 294 alin. (3)).
Ce lucrări se pot face fără autorizație și fără notificare?
| Lucrarea | Condiția | Prevederea din Legea 169/2026 |
|---|---|---|
| Lucrări interioare: tencuieli, zugrăveli, placări, pardoseli, uși interioare | 299(2)(a), punctele 3 și 7 | |
| Înlocuirea ferestrelor și ușilor exterioare | Se păstrează forma și dimensiunile golurilor; materialul se poate schimba | 299(2)(a), punctul 4 |
| Instalații interioare, încălzire, apă caldă și aparate de aer condiționat | Reparare, înlocuire sau montare | 299(2)(a), punctele 9 și 10 |
| Zugrăveli exterioare | Aceleași culori și aceleași elemente de fațadă; o culoare nouă nu se află pe listă | 299(2)(a), punctul 5 |
| Pergolă sau terasă exterioară demontabilă, zid de sprijin, trepte de acces la parter | În interiorul parcelei | 299(2)(b), punctul 4 |
| Anexe ușoare în localitate rurală: șopron, pergolă, bucătărie de vară, magazie | Împreună până la 20 mp, înălțime până la 2,5 metri, fără fundații, demontabile, cu structură din lemn sau metal; trebuie declarate în scopul impozitului local | 299(2)(c), 299(12) |
Panourile solare sunt un caz special. Potrivit art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 13, proprietarii care sunt „prosumatori” (prosumator) potrivit Legii energiei electrice 123/2012 pot monta panouri fotovoltaice pe casă, pe o construcție anexă sau pe teren, precum și un panou solar pentru apă caldă destinat consumului propriu, fără autorizație. Două condiții: notificarea prealabilă a primăriei și o structură de rezistență care să suporte greutatea panourilor, vântul și zăpada.
Când este suficientă notificarea prealabilă a primăriei?
Mai multe modificări ale casei înseși trec pe calea notificării potrivit art. 294 alin. (2) lit. b), în timp ce o extindere reală a casei sau orice intervenție asupra structurii necesită autorizație:
| Modificarea | Limitarea | Art. 294(2)(b) |
|---|---|---|
| Mutarea unui perete interior | Doar un perete nestructural | (v) |
| Transformarea podului în spațiu locuibil | Fără modificarea volumului casei și fără lucrări de consolidare | (iii) |
| Adăugarea unei băi sau a unei camere tehnice | Până la 25 mp | (x) |
| Modificarea fațadei | Doar elemente nestructurale | (vi) |
| Înlocuirea sau supraînălțarea acoperișului | Supraînălțare de până la 0,5 metri, în limita înălțimii permise | (ii) |
| Renovare pentru eficiență energetică | O casă de până la 3 niveluri | (vii) |
Doar în localitățile rurale, și nu în localitățile rurale aflate într-o zonă metropolitană, și anexele de până la 50 mp în total, chiar și cu fundații, trec pe calea notificării (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i)). Multe cartiere de vile din jurul Bucureștiului se află în comune, de aceea întrebarea dacă comuna dumneavoastră face parte dintr-o zonă metropolitană este importantă. Întrebați primăria în scris, prin intermediul unui certificat de urbanism.
O piscină în curte necesită autorizație?
În cele mai multe cazuri, da. Piscina nu apare printre lucrările scutite, iar Codul o încadrează drept anexă gospodărească (anexe gospodărești), asemenea unui garaj sau unei magazii. Excepția: într-o localitate rurală care nu face parte dintr-o zonă metropolitană, atunci când totalul anexelor nu depășește 50 mp, notificarea este suficientă, iar art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i) menționează piscinele în mod expres. În orice altă situație, pregătiți-vă pentru o autorizație de construire.
Vestea bună este că este o autorizație relativ ușoară. O construcție anexă este scutită de avizul Ministerului Sănătății (art. 267 alin. (2) lit. b)) și, dacă nu este folosită pentru creșterea animalelor, și de avizul de mediu (art. 268 alin. (2) lit. b)). Codul nu spune nimic despre o piscină sezonieră amplasată deasupra solului, de aceea, înainte de a săpa sau de a turna beton, adresați-vă primăriei.
Ce este permis în privința gardului?
| Lucrarea la gard | Calea | Articolul |
|---|---|---|
| Reparare în aceeași formă și cu aceleași materiale | Nicio procedură | 299(2)(a) punctul 1 |
| Gard nou în locul unui gard existent, potrivit regulilor de urbanism | Notificare | 294(2)(b)(i) |
| Gard acolo unde nu a existat gard | Nu apare pe nicio listă; presupuneți că este necesară autorizație și verificați cu primăria | 246 |
Înălțimea și tipul gardului de la frontul stradal sunt adesea stabilite prin regulile locale și pot fi văzute în certificatul de urbanism.
Cum aflați cât se mai poate construi pe parcelă?
Orice extindere trebuie să se încadreze în indicatorii parcelei. POT este procentul din suprafața parcelei ocupat de construcții, iar CUT este raportul dintre suprafața construită desfășurată pe toate nivelurile și suprafața parcelei. Atunci când casa a fost construită aproape de limita permisă, rămâne puțin spațiu pentru extinderi.
Acești indicatori sunt detaliați în certificatul de urbanism: destinația terenului, POT, CUT, suprafața construibilă, înălțimile și alinierile (art. 253 alin. (4)). Oricine poate solicita un certificat în scop de informare (art. 254). Acesta nu conferă dreptul de a construi, dar arată ce este posibil înainte de a angaja un arhitect. Potrivit anexei 1 la Cod, suprafața unei pergole nu se ia în calcul la POT și CUT, cu excepția cazului în care regulamentul local prevede altfel, iar o piscină exterioară neacoperită nu se ia în calcul în suprafața utilizată pentru CUT.
Ce prevăd regulamentul cartierului și regulile de vecinătate?
Regulile cartierului. Într-un ansamblu închis se pot aplica restricții mai severe decât cele din Cod. Legea 196/2018, care reglementează asociațiile de proprietari, recunoaște „ansamblul rezidențial” în care casele au părți private și proprietate comună (art. 2). Înainte de a planifica, parcurgeți regulamentul și contractul de cumpărare și verificați dacă acestea conțin prevederi privind gardurile, culorile, piscinele sau instalațiile de pe acoperiș.
Regulile de vecinătate din Codul civil (Legea 287/2009) se aplică indiferent de calea aleasă:
| Regula | Ce se cere | Articolul |
|---|---|---|
| Construcții, lucrări și plantații | Cel puțin 60 cm față de linia de hotar, cu excepția cazului în care legea sau regulamentul prevăd altfel; o distanță mai mică necesită acordul vecinului printr-un înscris notarial | 612 |
| Arbori | Cel puțin 2 metri față de hotar, cu excepția arborilor mai mici de 2 metri și a gardurilor vii | 613 |
| Fereastră sau balcon cu vedere spre vecin | Cel puțin 2 metri sau 1 metru atunci când nu sunt paralele cu hotarul | 615 |
| Apa de ploaie de pe acoperiș | Nu se va scurge pe parcela vecinului | 611 |
| Zid sau gard între parcele | Prezumat proprietate comună a vecinilor | 660 |
Într-o casă duplex, ultimul articol este cel care contează cel mai mult: orice lucrare care se sprijină pe zidul comun (zid comun) atinge și drepturile vecinului.
Ce se întâmplă dacă construiți fără aprobarea corectă?
Potrivit art. 357 alin. (4), lucrările fără notificarea necesară atrag o amendă de la 5.000 la 50.000 lei, iar lucrările fără autorizația necesară o amendă de la 50.000 la 1.000.000 lei. Unele lucrări pot fi intrate în legalitate ulterior (art. 301), iar în primul an al Codului și alte categorii, cu taxe de zece ori mai mari. Până la intrarea în legalitate, impozitul pe clădire crește cu 100% (art. 301 alin. (11)). Și există și un preț viitor: la vânzare, cumpărătorul și avocatul acestuia vor întreba despre fiecare extindere.
Ce faceți înainte de a începe să construiți?
- Verificați dacă parcela se află într-o zonă construită protejată sau în apropierea unui monument istoric.
- Verificați dacă localitatea este o comună sau un oraș și dacă se află într-o zonă metropolitană.
- Solicitați primăriei un certificat de urbanism în scop de informare, care să precizeze în scris indicatorii de construire, înălțimile și regulile pentru gard.
- Parcurgeți regulamentul ansamblului și contractul de cumpărare.
- Măsurați distanțele: 60 cm față de hotar, 2 metri pentru arbori și pentru ferestrele cu vedere spre vecin.
- Alegeți calea: nicio procedură, notificare sau autorizație. Atunci când Codul nu este clar, întrebați primăria în scris.
- Păstrați toate documentele: confirmările notificării, proiectul și procesul-verbal de recepție, în vederea unei vânzări viitoare.
Atunci când însoțim proprietari de vile din România la extinderi, parcurgem împreună cu ei această ordine și întrebările care merită adresate primăriei, înainte ca aceștia să contracteze un arhitect sau un constructor. Depunerile la primărie și proiectele sunt realizate de un arhitect sau inginer autorizat în România, iar verificarea juridică de un avocat autorizat să profeseze în România.
Conținutul acestui articol reprezintă exclusiv informații generale și nu constituie consultanță juridică sau tehnică. Regulile sunt valabile la octombrie 2026, iar regulamentele locale și regulile cartierelor diferă de la un loc la altul. Înainte de a construi, cereți primăriei un certificat de urbanism și consultați un avocat independent.
Întrebări frecvente
Este necesară autorizație de construire pentru panouri solare la o vilă în România?
Nu. Potrivit art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 13 din Legea 169/2026, prosumatorii pot monta panouri pe acoperiș, pe o construcție anexă sau pe teren fără autorizație. Primăria trebuie notificată în prealabil, iar structura trebuie să suporte greutatea, vântul și zăpada.
Se poate construi o piscină fără autorizație în România?
De regulă, nu. Piscina este considerată construcție anexă și doar într-o localitate rurală din afara unei zone metropolitane, în limita a 50 mp de anexe în total, poate trece pe calea notificării. În orice alt caz, planificați o autorizație.
Necesită o pergolă autorizație în România?
O pergolă demontabilă în interiorul parcelei, în afara zonelor protejate, nu necesită nicio procedură (art. 299 alin. (2) lit. b) pct. 4). Suprafața sa nu se ia în calcul la POT și CUT, cu excepția cazului în care regulamentul local prevede altfel.
Se poate înlocui gardul fără autorizație?
Repararea în aceeași formă și cu aceleași materiale nu necesită procedură. Un gard nou în locul celui vechi necesită notificare prealabilă (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (i)). Un gard acolo unde nu a existat gard nu apare pe nicio listă, de aceea merită să întrebați primăria.
Mai este în vigoare art. 11 din Legea 50/1991?
Nu. Legea 50/1991 a fost abrogată când Legea 169/2026 a intrat în vigoare la 25 august 2026. Lucrările fără autorizație apar astăzi la art. 299, iar calea notificării la art. 294.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.