בקצרה
מאז 25 באוגוסט 2026 כללי הבנייה ברומניה מרוכזים בקוד התכנון, האורבניזם והבנייה (חוק 169/2026), שביטל את חוק 50/1991. הקוד מחלק עבודות לשלושה מסלולים: היתר בנייה, הודעה מוקדמת לעירייה, או בלי שום הליך. שיפוץ פנימי, פאנלים סולאריים ופרגולה מתפרקת נמצאים במסלולים הקלים; בריכה, הרחבה של הבית או גדר חדשה במקום שלא הייתה בו גדר עוברים בדרך כלל דרך העירייה.
הנקודות החשובות
- 1חוק 169/2026 החליף את חוק 50/1991; רשימת העבודות בלי היתר נמצאת היום בסעיף 299, ומסלול ההודעה בסעיפים 294-296.
- 2במסלול ההודעה: אישור שבשתיקה אחרי 15 ימי עבודה, ותחילת עבודה 15 ימים קלנדריים אחר כך.
- 3בריכה היא מבנה עזר; רק ביישוב כפרי מחוץ לאזור מטרופוליני, בתוך 50 מ״ר של מבני עזר, היא יכולה לעבור במסלול ההודעה.
- 4הקוד האזרחי דורש לפחות 60 ס״מ מקו הגבול למבנים ולשתילה, ו-2 מטר לעצים ולחלונות שצופים אל השכן.
- 5עבודה בלי ההודעה הנדרשת: קנס של 5,000-50,000 ליי; בלי היתר נדרש: 50,000-1,000,000 ליי.
אחרי המסירה מגיע השלב שבו הווילה הופכת לבית: פרגולה בגינה, פאנלים על הגג, בריכה, אולי חדר נוסף. ברומניה, השאלה אם צריך היתר לכל אחד מאלה קיבלה ב-2026 תשובות חדשות. המדריך הזה עובר על התוספות הנפוצות לפי הקוד החדש, ומוסיף את מה שהקוד לא אומר: תקנון השכונה וכללי השכנות של הקוד האזרחי. הכללים נכונים לאוקטובר 2026.
מה השתנה בכללי הבנייה ברומניה ב-2026?
מאז 25 באוגוסט 2026, הכללים מרוכזים בחוק אחד: קוד התכנון, האורבניזם והבנייה, חוק 169/2026, שפורסם ברשומות הרומניות (Monitorul Oficial) מס׳ 661 ב-10 באוגוסט 2026. הקוד ביטל את חוק 50/1991 (סעיף 576(3)). המשמעות: רשימת ״העבודות בלי היתר״ בסעיף 11 של החוק הישן כבר אינה בתוקף, ומי שמסתמך עליה עובד לפי כללים שבוטלו.
במסלול ההודעה: אישור שבשתיקה אחרי 15 ימי עבודה, ותחילת עבודה 15 ימים קלנדריים אחר כך.
אילו מסלולים קובע הקוד החדש?
שלושה, לפי סעיף 245(2):
| מסלול | מה נדרש | סעיפים בחוק 169/2026 |
|---|---|---|
| היתר בנייה (autorizație de construire) | אישור תכנון, אישורים, תוכנית והיתר | 246, 249 |
| הודעה (notificare) | טופס, תוכנית טכנית מקוצרת בחתימת אדריכל או מהנדס, ואגרות. אישור שבשתיקה אחרי 15 ימי עבודה, ותחילת עבודה 15 ימים קלנדריים אחר כך | 294-296 |
| בלי שום הליך | בלי היתר ובלי הודעה | 299 |
גם כשאין הליך, יש חובות. התקנים הטכניים וכללי התכנון חלים במלואם, האחריות מתחלקת בין הבעלים, המתכנן והקבלן, ובסיום העבודה צריך לתעד את קבלתה (סעיף 299(3)-(5)).
כל מה שמתואר כאן חל מחוץ לאזורים בנויים מוגנים ומחוץ לאזורי ההגנה של מבנים לשימור. בתוכם חלים כללים מחמירים יותר (סעיפים 284 ו-294(3)).
אילו עבודות אפשר לעשות בלי היתר ובלי הודעה?
| עבודה | תנאי | הוראה בחוק 169/2026 |
|---|---|---|
| עבודות פנים: טיח, צבע, חיפוי, ריצוף, דלתות פנים | 299(2)(a), נקודות 3 ו-7 | |
| החלפת חלונות ודלתות חוץ | צורת הפתחים וגודלם נשמרים; מותר לשנות חומר | 299(2)(a), נקודה 4 |
| מערכות פנימיות, חימום, מים חמים ומזגנים | תיקון, החלפה או התקנה | 299(2)(a), נקודות 9 ו-10 |
| צביעת חוץ | אותם צבעים ואותם אלמנטים בחזית; צבע חדש אינו ברשימה | 299(2)(a), נקודה 5 |
| פרגולה או מרפסת חוץ מתפרקת, קיר תמך, מדרגות כניסה בקומת הקרקע | בתוך המגרש | 299(2)(b), נקודה 4 |
| מבני עזר קלים ביישוב כפרי: סככה, פרגולה, מטבח קיץ, מחסן | יחד עד 20 מ״ר, גובה עד 2.5 מטר, בלי יסודות, ניתנים לפירוק, שלד עץ או מתכת; יש להצהיר עליהם לצורך מס מקומי | 299(2)(c), 299(12) |
פאנלים סולאריים הם מקרה מיוחד. לפי סעיף 299(2)(a) נקודה 13, בעלים שהם ״צרכנים-יצרנים״ (prosumator) לפי חוק החשמל 123/2012 רשאים להתקין פאנלים פוטו-וולטאיים על הבית, על מבנה עזר או על הקרקע, וגם דוד שמש לשימוש עצמי, בלי היתר. שני תנאים: הודעה מוקדמת לעירייה, ומבנה נשיאה שעומד במשקל הפאנלים, ברוח ובשלג.
מתי מספיקה הודעה מוקדמת לעירייה?
כמה שינויים בבית עצמו עוברים במסלול ההודעה לפי סעיף 294(2)(b), בעוד שהרחבה אמיתית של הבית או כל נגיעה בשלד דורשות היתר:
| שינוי | מגבלה | סעיף 294(2)(b) |
|---|---|---|
| הזזת קיר פנימי | רק קיר שאינו נושא | (v) |
| עליית גג שהופכת למגורים | בלי לשנות את נפח הבית ובלי עבודות חיזוק | (iii) |
| תוספת של חדר רחצה או חדר טכני | עד 25 מ״ר | (x) |
| שינוי בחזית | אלמנטים שאינם נושאים בלבד | (vi) |
| החלפת גג או הגבהתו | הגבהה של עד 0.5 מטר, בתוך הגובה המותר | (ii) |
| שיפוץ לשיפור אנרגטי | בית של עד 3 קומות | (vii) |
ביישובים כפריים בלבד, ולא ביישובים כפריים שנמצאים בתוך אזור מטרופוליני, גם מבני עזר עד 50 מ״ר בסך הכול, אפילו עם יסודות, עוברים במסלול ההודעה (סעיף 294(2)(a)(i)). שכונות וילות רבות סביב בוקרשט נמצאות במועצות כפריות (comună), ולכן השאלה אם המועצה שלכם היא חלק מאזור מטרופוליני חשובה. שאלו את העירייה (primăria) בכתב, באמצעות אישור תכנון.
האם בריכה בחצר צריכה היתר?
ברוב המקרים כן. הבריכה לא מופיעה בין העבודות הפטורות, והקוד מסווג אותה כמבנה עזר של משק הבית (anexe gospodărești), בדומה למוסך או למחסן. החריג: ביישוב כפרי שאינו חלק מאזור מטרופוליני, כשסך מבני העזר לא עובר 50 מ״ר, מספיקה הודעה, וסעיף 294(2)(a)(i) מציין בריכות בשמן. בכל מצב אחר יש להיערך להיתר בנייה.
החדשות הטובות הן שזה היתר קל יחסית. מבנה עזר פטור מאישור של משרד הבריאות (סעיף 267(2)(b)), ואם אינו משמש לגידול בעלי חיים, גם מאישור סביבתי (סעיף 268(2)(b)). על בריכה עונתית שמוצבת מעל הקרקע הקוד שותק, ולכן לפני חפירה או יציקה פנו לעירייה.
מה מותר לעשות בגדר?
| עבודה בגדר | מסלול | סעיף |
|---|---|---|
| תיקון באותה צורה ובאותם חומרים | בלי שום הליך | 299(2)(a) נקודה 1 |
| גדר חדשה במקום גדר קיימת, לפי כללי התכנון | הודעה | 294(2)(b)(i) |
| גדר במקום שלא הייתה בו גדר | אינה מופיעה באף רשימה; הניחו שנדרש היתר ובדקו עם העירייה | 246 |
גובה הגדר וסוגה בחזית הפונה לרחוב נקבעים לא פעם בכללים המקומיים, ואפשר לראות אותם באישור התכנון.
איך יודעים כמה עוד מותר לבנות במגרש?
כל תוספת צריכה להיכנס במספרים של המגרש. POT הוא אחוז שטח המגרש שמכוסה במבנים, ו-CUT הוא היחס בין סך השטח הבנוי בכל הקומות לשטח המגרש. כשהבית נבנה קרוב לגבול המותר, נשאר מעט מקום לתוספות.
את המספרים האלה מפרט אישור התכנון (certificat de urbanism): ייעוד הקרקע, POT, CUT, השטח שמותר לבנות עליו, גבהים וקווי בניין (סעיף 253(4)). כל אחד יכול לבקש אישור לצורך מידע (סעיף 254). הוא אינו נותן זכות לבנות, אבל מראה מה אפשרי לפני ששוכרים אדריכל. לפי נספח 1 לקוד, שטח של פרגולה אינו נספר ב-POT וב-CUT אלא אם התקנון המקומי קובע אחרת, ובריכה חיצונית לא מקורה אינה נספרת בשטח שמחושב ל-CUT.
מה קובעים תקנון השכונה וכללי השכנות?
כללי השכונה. במתחם סגור יכולות לחול מגבלות חמורות מאלה שבקוד. חוק 196/2018, שעוסק באגודות בעלים, מכיר ב״מתחם מגורים״ (ansamblu rezidențial) שבו לבתים יש חלקים פרטיים ורכוש משותף (סעיף 2). לפני שמתכננים, עברו על התקנון ועל חוזה הרכישה ובדקו אם יש בהם הוראות לגבי גדרות, גוונים, בריכות או מתקנים על הגג.
כללי השכנות בקוד האזרחי (חוק 287/2009) חלים בלי קשר למסלול שבחרתם:
| כלל | מה נדרש | סעיף |
|---|---|---|
| מבנים, עבודות ושתילה | לפחות 60 ס״מ מקו הגבול, אלא אם החוק או התקנון קובעים אחרת; מרחק קטן יותר דורש הסכמת השכן במסמך נוטריוני | 612 |
| עצים | לפחות 2 מטר מהגבול, למעט עצים נמוכים מ-2 מטר וגדר חיה | 613 |
| חלון או מרפסת שצופים אל השכן | לפחות 2 מטר, או 1 מטר כשאינם מקבילים לגבול | 615 |
| מי גשם מהגג | לא יזרמו למגרש השכן | 611 |
| קיר או גדר בין מגרשים | בחזקת רכוש משותף של השכנים | 660 |
בבית דו-משפחתי, הסעיף האחרון הוא זה שמשנה הכי הרבה: כל עבודה שנשענת על הקיר המשותף (zid comun) נוגעת גם בזכויות השכן.
מה קורה אם בונים בלי האישור הנכון?
לפי סעיף 357(4), עבודה בלי ההודעה הנדרשת גוררת קנס של 5,000 עד 50,000 ליי, ועבודה בלי היתר נדרש קנס של 50,000 עד 1,000,000 ליי. חלק מהעבודות אפשר להסדיר בדיעבד (סעיף 301), ובשנה הראשונה של הקוד גם סוגים נוספים, באגרות גבוהות פי עשרה. עד ההסדרה, מס הבניין עולה ב-100% (סעיף 301(11)). ויש גם מחיר עתידי: במכירה, הקונה ועורך הדין שלו ישאלו על כל תוספת.
מה עושים לפני שמתחילים לבנות?
- בודקים אם המגרש באזור בנוי מוגן או סמוך למבנה לשימור.
- בודקים אם היישוב הוא מועצה כפרית או עיר, ואם הוא בתוך אזור מטרופוליני.
- מבקשים מהעירייה אישור תכנון לצורכי מידע, שיפרט בכתב את אחוזי הבנייה, הגבהים והכללים לגדר.
- עוברים על תקנון המתחם ועל חוזה הרכישה.
- מודדים מרחקים: 60 ס״מ מהגבול, 2 מטר לעצים ולחלונות שצופים אל השכן.
- בוחרים מסלול: בלי הליך, הודעה או היתר. כשהקוד לא ברור, שואלים את העירייה בכתב.
- שומרים את כל המסמכים: אישורי הודעה, תוכנית ופרוטוקול קבלה, לקראת מכירה עתידית.
כשאנחנו מלווים בעלי וילות ברומניה בתוספות, אנחנו עוברים איתם על הסדר הזה ועל השאלות שכדאי להפנות לעירייה, לפני שמתקשרים עם אדריכל או קבלן. את ההגשות לעירייה ואת התוכניות מבצעים אדריכל או מהנדס מורשים ברומניה, ואת הבדיקה המשפטית עורך דין המורשה לעסוק ברומניה.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או הנדסי. הכללים נכונים לאוקטובר 2026, ותקנונים מקומיים וכללי שכונה משתנים ממקום למקום. לפני בנייה בקשו מהעירייה אישור תכנון והתייעצו עם עורך דין עצמאי.
שאלות נפוצות
האם צריך היתר בנייה לפאנלים סולאריים בווילה ברומניה?
לא. לפי סעיף 299(2)(a) נקודה 13 בחוק 169/2026, צרכנים-יצרנים רשאים להתקין פאנלים על הגג, על מבנה עזר או על הקרקע בלי היתר. צריך להודיע לעירייה מראש, והמבנה צריך לעמוד במשקל, ברוח ובשלג.
אפשר לבנות בריכה בלי היתר ברומניה?
בדרך כלל לא. בריכה נחשבת מבנה עזר, ורק ביישוב כפרי מחוץ לאזור מטרופוליני, בתוך 50 מ״ר של מבני עזר בסך הכול, היא יכולה לעבור במסלול ההודעה. בכל מקרה אחר, תכננו היתר.
האם פרגולה צריכה היתר ברומניה?
פרגולה מתפרקת בתוך המגרש, מחוץ לאזורים מוגנים, אינה צריכה שום הליך (סעיף 299(2)(b) נקודה 4). השטח שלה אינו נספר ב-POT וב-CUT, אלא אם התקנון המקומי קובע אחרת.
אפשר להחליף את הגדר בלי היתר?
תיקון באותה צורה ובאותם חומרים אינו צריך הליך. גדר חדשה במקום הישנה דורשת הודעה מוקדמת (סעיף 294(2)(b)(i)). גדר במקום שלא הייתה בו גדר אינה מופיעה באף רשימה, ולכן כדאי לשאול את העירייה.
האם סעיף 11 לחוק 50/1991 עדיין בתוקף?
לא. חוק 50/1991 בוטל כשחוק 169/2026 נכנס לתוקף ב-25 באוגוסט 2026. העבודות בלי היתר מופיעות היום בסעיף 299, ומסלול ההודעה בסעיף 294.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.