Коротко
С 25 августа 2026 года строительные правила в Румынии собраны в Кодексе планирования, урбанизма и строительства (Закон 169/2026), который отменил Закон 50/1991. Кодекс делит работы на три режима: разрешение на строительство, предварительное уведомление мэрии или отсутствие какой-либо процедуры. Внутренний ремонт, солнечные панели и разборная пергола относятся к лёгким режимам; бассейн, расширение дома или новый забор там, где забора не было, как правило, проходят через мэрию.
Главное
- 1Закон 169/2026 заменил Закон 50/1991; перечень работ без разрешения сегодня содержится в статье 299, а режим уведомления в статьях 294-296.
- 2В режиме уведомления: молчаливое согласие через 15 рабочих дней и начало работ через 15 календарных дней после этого.
- 3Бассейн является вспомогательным строением; только в сельском населённом пункте за пределами метрополитенской зоны, в пределах 50 м² вспомогательных строений, он может пройти в режиме уведомления.
- 4Гражданский кодекс требует не менее 60 см от линии границы для строений и посадок и 2 метра для деревьев и окон, обращённых к соседу.
- 5Работы без требуемого уведомления: штраф 5 000-50 000 леев; без требуемого разрешения: 50 000-1 000 000 леев.
После передачи объекта наступает этап, на котором вилла становится домом: пергола в саду, панели на крыше, бассейн, возможно, дополнительная комната. В Румынии вопрос о том, нужно ли разрешение на каждое из этого, получил в 2026 году новые ответы. Это руководство рассматривает распространённые пристройки по новому кодексу и добавляет то, о чём кодекс не говорит: устав жилого комплекса и соседские правила Гражданского кодекса. Правила актуальны на октябрь 2026 года.
Что изменилось в строительных правилах Румынии в 2026 году?
С 25 августа 2026 года правила собраны в одном законе: Кодексе планирования, урбанизма и строительства, Законе 169/2026, опубликованном в официальном вестнике Румынии (Monitorul Oficial) № 661 10 августа 2026 года. Кодекс отменил Закон 50/1991 (статья 576(3)). Это означает, что перечень «работ без разрешения» в статье 11 прежнего закона больше не действует, и тот, кто на него опирается, работает по отменённым правилам.
В режиме уведомления: молчаливое согласие через 15 рабочих дней и начало работ через 15 календарных дней после этого.
Какие режимы устанавливает новый кодекс?
Три, согласно статье 245(2):
| Режим | Что требуется | Статьи Закона 169/2026 |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство (autorizație de construire) | Градостроительный сертификат, согласования, проект и разрешение | 246, 249 |
| Уведомление (notificare) | Форма, сокращённый технический проект за подписью архитектора или инженера и сборы. Молчаливое согласие через 15 рабочих дней и начало работ через 15 календарных дней после этого | 294-296 |
| Без какой-либо процедуры | Без разрешения и без уведомления | 299 |
Даже при отсутствии процедуры обязанности сохраняются. Технические нормы и правила планирования применяются в полном объёме, ответственность распределяется между собственником, проектировщиком и подрядчиком, а по завершении работ необходимо документально оформить их приёмку (статья 299(3)-(5)).
Всё описанное здесь применяется за пределами охраняемых застроенных зон и за пределами зон охраны памятников. Внутри них действуют более строгие правила (статьи 284 и 294(3)).
Какие работы можно выполнять без разрешения и без уведомления?
| Работы | Условие | Норма Закона 169/2026 |
|---|---|---|
| Внутренние работы: штукатурка, покраска, облицовка, полы, межкомнатные двери | 299(2)(a), пункты 3 и 7 | |
| Замена наружных окон и дверей | Форма и размер проёмов сохраняются; материал менять разрешено | 299(2)(a), пункт 4 |
| Внутренние инженерные системы, отопление, горячая вода и кондиционеры | Ремонт, замена или установка | 299(2)(a), пункты 9 и 10 |
| Наружная покраска | Те же цвета и те же элементы фасада; новый цвет в перечень не входит | 299(2)(a), пункт 5 |
| Разборная пергола или наружная терраса, подпорная стена, входные ступени на уровне первого этажа | В пределах участка | 299(2)(b), пункт 4 |
| Лёгкие вспомогательные строения в сельском населённом пункте: навес, пергола, летняя кухня, сарай | В совокупности до 20 м², высота до 2,5 метра, без фундамента, разборные, каркас из дерева или металла; их необходимо задекларировать для целей местного налога | 299(2)(c), 299(12) |
Солнечные панели - особый случай. Согласно статье 299(2)(a), пункт 13, собственники, являющиеся «потребителями-производителями» (prosumator) по Закону об электроэнергии 123/2012, вправе устанавливать фотоэлектрические панели на доме, на вспомогательном строении или на земле, а также солнечный водонагреватель для собственного потребления без разрешения. Два условия: предварительное уведомление мэрии и несущая конструкция, выдерживающая вес панелей, ветер и снег.
Когда достаточно предварительного уведомления мэрии?
Ряд изменений в самом доме проходит в режиме уведомления согласно статье 294(2)(b), тогда как реальное расширение дома или любое вмешательство в несущий каркас требуют разрешения:
| Изменение | Ограничение | Статья 294(2)(b) |
|---|---|---|
| Перенос внутренней стены | Только ненесущей стены | (v) |
| Мансарда, переоборудуемая под жильё | Без изменения объёма дома и без работ по усилению | (iii) |
| Добавление ванной комнаты или технического помещения | До 25 м² | (x) |
| Изменение фасада | Только ненесущие элементы | (vi) |
| Замена крыши или её поднятие | Поднятие до 0,5 метра в пределах разрешённой высоты | (ii) |
| Реконструкция для повышения энергоэффективности | Дом до 3 этажей | (vii) |
Только в сельских населённых пунктах, но не в сельских населённых пунктах, находящихся внутри метрополитенской зоны, вспомогательные строения общей площадью до 50 м², даже с фундаментом, также проходят в режиме уведомления (статья 294(2)(a)(i)). Многие посёлки вилл вокруг Бухареста находятся в сельских общинах (comună), поэтому вопрос о том, входит ли ваша община в метрополитенскую зону, важен. Запросите мэрию (primăria) письменно посредством градостроительного сертификата.
Нужно ли разрешение на бассейн во дворе?
В большинстве случаев да. Бассейна нет среди освобождённых работ, и кодекс относит его к вспомогательным хозяйственным строениям (anexe gospodărești), наравне с гаражом или сараем. Исключение: в сельском населённом пункте, не входящем в метрополитенскую зону, если общая площадь вспомогательных строений не превышает 50 м², достаточно уведомления, и статья 294(2)(a)(i) прямо упоминает бассейны. Во всех остальных случаях следует готовиться к получению разрешения на строительство.
Хорошая новость в том, что это относительно лёгкое разрешение. Вспомогательное строение освобождено от согласования Министерства здравоохранения (статья 267(2)(b)), а если оно не используется для содержания животных, то и от экологического согласования (статья 268(2)(b)). О сезонном бассейне, устанавливаемом над землёй, кодекс молчит, поэтому перед рытьём или заливкой бетона обратитесь в мэрию.
Что разрешено делать с забором?
| Работы с забором | Режим | Статья |
|---|---|---|
| Ремонт в той же форме и из тех же материалов | Без какой-либо процедуры | 299(2)(a) пункт 1 |
| Новый забор вместо существующего, по правилам планирования | Уведомление | 294(2)(b)(i) |
| Забор там, где забора не было | Не входит ни в один перечень; исходите из того, что требуется разрешение, и уточните в мэрии | 246 |
Высота и тип забора на фасаде, обращённом к улице, нередко определяются местными правилами, и их можно увидеть в градостроительном сертификате.
Как узнать, сколько ещё разрешено построить на участке?
Любая пристройка должна укладываться в показатели участка. POT - это процент площади участка, покрытой строениями, а CUT - соотношение между общей застроенной площадью всех этажей и площадью участка. Если дом построен близко к допустимому пределу, места для пристроек остаётся немного.
Эти показатели указаны в градостроительном сертификате (certificat de urbanism): назначение земли, POT, CUT, площадь, разрешённая под застройку, высоты и линии застройки (статья 253(4)). Любой может запросить сертификат в информационных целях (статья 254). Он не даёт права строить, но показывает, что возможно, ещё до найма архитектора. Согласно приложению 1 к кодексу, площадь перголы не учитывается в POT и CUT, если местные правила не устанавливают иное, а открытый непокрытый бассейн не учитывается в площади, рассчитываемой для CUT.
Что устанавливают устав жилого комплекса и соседские правила?
Правила жилого комплекса. В закрытом комплексе могут действовать ограничения строже, чем в кодексе. Закон 196/2018 об ассоциациях собственников признаёт «жилой комплекс» (ansamblu rezidențial), в котором у домов есть частные части и общее имущество (статья 2). Прежде чем планировать, изучите устав и договор купли-продажи и проверьте, есть ли в них положения о заборах, цветах, бассейнах или установках на крыше.
Соседские правила Гражданского кодекса (Закон 287/2009) применяются независимо от выбранного режима:
| Правило | Что требуется | Статья |
|---|---|---|
| Строения, работы и посадки | Не менее 60 см от линии границы, если закон или местные правила не устанавливают иное; меньшее расстояние требует согласия соседа в нотариальной форме | 612 |
| Деревья | Не менее 2 метров от границы, за исключением деревьев ниже 2 метров и живой изгороди | 613 |
| Окно или балкон, обращённые к соседу | Не менее 2 метров или 1 метр, если они не параллельны границе | 615 |
| Дождевая вода с крыши | Не должна стекать на участок соседа | 611 |
| Стена или забор между участками | Презюмируются общей собственностью соседей | 660 |
В доме на две семьи именно последнее правило имеет наибольшее значение: любые работы, опирающиеся на общую стену (zid comun), затрагивают и права соседа.
Что происходит, если строить без надлежащего разрешения?
Согласно статье 357(4), работы без требуемого уведомления влекут штраф от 5 000 до 50 000 леев, а работы без требуемого разрешения - штраф от 50 000 до 1 000 000 леев. Часть работ можно узаконить задним числом (статья 301), а в первый год действия кодекса и дополнительные виды работ, со сборами в десять раз выше. До узаконения налог на здание увеличивается на 100% (статья 301(11)). Есть и будущая цена: при продаже покупатель и его адвокат спросят о каждой пристройке.
Что сделать, прежде чем начинать строительство?
- Проверьте, находится ли участок в охраняемой застроенной зоне или рядом с памятником.
- Проверьте, является ли населённый пункт сельской общиной или городом и входит ли он в метрополитенскую зону.
- Запросите в мэрии градостроительный сертификат в информационных целях, в котором письменно будут указаны показатели застройки, высоты и правила для заборов.
- Изучите устав комплекса и договор купли-продажи.
- Измерьте расстояния: 60 см от границы, 2 метра для деревьев и окон, обращённых к соседу.
- Выберите режим: без процедуры, уведомление или разрешение. Если кодекс неясен, запросите мэрию письменно.
- Сохраняйте все документы: подтверждения уведомления, проект и акт приёмки, в преддверии будущей продажи.
Сопровождая владельцев вилл в Румынии при пристройках, мы проходим вместе с ними по этой последовательности и по вопросам, которые стоит адресовать мэрии, до заключения договора с архитектором или подрядчиком. Подачу документов в мэрию и проекты выполняют архитектор или инженер, имеющие лицензию в Румынии, а юридическую проверку - адвокат, имеющий право практики в Румынии.
Сказанное в настоящей статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридической или инженерной консультации. Правила актуальны на октябрь 2026 года, а местные регламенты и правила жилых комплексов различаются в зависимости от места. Перед строительством запросите в мэрии градостроительный сертификат и проконсультируйтесь с независимым адвокатом.
Частые вопросы
Нужно ли разрешение на строительство для солнечных панелей на вилле в Румынии?
Нет. Согласно статье 299(2)(a), пункт 13 Закона 169/2026, потребители-производители вправе устанавливать панели на крыше, на вспомогательном строении или на земле без разрешения. Необходимо заранее уведомить мэрию, а конструкция должна выдерживать вес, ветер и снег.
Можно ли построить бассейн без разрешения в Румынии?
Как правило, нет. Бассейн считается вспомогательным строением, и только в сельском населённом пункте за пределами метрополитенской зоны, в пределах 50 м² вспомогательных строений в совокупности, он может пройти в режиме уведомления. В любом другом случае планируйте получение разрешения.
Нужно ли разрешение на перголу в Румынии?
Разборная пергола в пределах участка за пределами охраняемых зон не требует никакой процедуры (статья 299(2)(b), пункт 4). Её площадь не учитывается в POT и CUT, если местные правила не устанавливают иное.
Можно ли заменить забор без разрешения?
Ремонт в той же форме и из тех же материалов не требует процедуры. Новый забор вместо старого требует предварительного уведомления (статья 294(2)(b)(i)). Забор там, где забора не было, не входит ни в один перечень, поэтому стоит уточнить в мэрии.
Действует ли ещё статья 11 Закона 50/1991?
Нет. Закон 50/1991 был отменён со вступлением в силу Закона 169/2026 25 августа 2026 года. Работы без разрешения сегодня перечислены в статье 299, а режим уведомления - в статье 294.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.