باختصار
منذ 25 أغسطس 2026 جُمعت قواعد البناء في رومانيا في قانون التخطيط والعمران والبناء (القانون 169/2026)، الذي ألغى القانون 50/1991. ويقسم القانون الأعمال إلى ثلاثة مسارات: رخصة بناء، أو إخطار مسبق للبلدية، أو دون أي إجراء. فالتجديد الداخلي والألواح الشمسية والعريشة القابلة للتفكيك تقع في المسارات الخفيفة؛ أما المسبح أو توسعة البيت أو سياج جديد في مكان لم يكن فيه سياج فتمر عادةً عبر البلدية.
أبرز النقاط
- 1حلَّ القانون 169/2026 محل القانون 50/1991؛ وقائمة الأعمال دون رخصة موجودة اليوم في المادة 299، ومسار الإخطار في المواد 294-296.
- 2في مسار الإخطار: موافقة ضمنية بعد 15 يوم عمل، وبدء العمل بعد ذلك بـ 15 يومًا تقويميًّا.
- 3المسبح مبنى ملحق؛ ولا يمكنه المرور في مسار الإخطار إلا في بلدة ريفية خارج منطقة حضرية كبرى، وضمن 50 م² من المباني الملحقة.
- 4يشترط القانون المدني 60 سم على الأقل من خط الحدود للمباني والغرس، و2 متر للأشجار والنوافذ المطلة على الجار.
- 5العمل دون الإخطار المطلوب: غرامة 5,000-50,000 لاي؛ ودون الرخصة المطلوبة: 50,000-1,000,000 لاي.
بعد التسليم تأتي المرحلة التي تتحول فيها الفيلا إلى بيت: عريشة في الحديقة، وألواح على السطح، ومسبح، وربما غرفة إضافية. وفي رومانيا، تلقى السؤال عمّا إذا كانت كل إضافة من هذه تحتاج إلى رخصة إجابات جديدة في 2026. ويستعرض هذا الدليل الإضافات الشائعة وفقًا للقانون الجديد، ويضيف ما لا يقوله القانون: نظام المجمَّع السكني وقواعد الجوار في القانون المدني. والقواعد صحيحة حتى أكتوبر 2026.
ما الذي تغير في قواعد البناء في رومانيا في 2026؟
منذ 25 أغسطس 2026 جُمعت القواعد في قانون واحد: قانون التخطيط والعمران والبناء، القانون 169/2026، الذي نُشر في الجريدة الرسمية الرومانية (Monitorul Oficial) العدد 661 في 10 أغسطس 2026. وقد ألغى القانون الجديد القانون 50/1991 (المادة 576(3)). والمعنى: أن قائمة «الأعمال دون رخصة» في المادة 11 من القانون القديم لم تعد نافذة، ومن يعتمد عليها يعمل وفقًا لقواعد أُلغيت.
في مسار الإخطار: موافقة ضمنية بعد 15 يوم عمل، وبدء العمل بعد ذلك بـ 15 يومًا تقويميًّا.
ما المسارات التي يحددها القانون الجديد؟
ثلاثة، وفقًا للمادة 245(2):
| المسار | ما المطلوب | المواد في القانون 169/2026 |
|---|---|---|
| رخصة بناء (autorizație de construire) | شهادة تخطيط، وموافقات، ومخطط، ورخصة | 246، 249 |
| إخطار (notificare) | نموذج، ومخطط فني مختصر بتوقيع مهندس معماري أو مهندس، ورسوم. موافقة ضمنية بعد 15 يوم عمل، وبدء العمل بعد ذلك بـ 15 يومًا تقويميًّا | 294-296 |
| دون أي إجراء | دون رخصة ودون إخطار | 299 |
حتى عندما لا يوجد إجراء، توجد التزامات. فالمعايير الفنية وقواعد التخطيط تسري بالكامل، وتتوزع المسؤولية بين المالك والمصمم والمقاول، وعند انتهاء العمل يجب توثيق استلامه (المادة 299(3)-(5)).
كل ما هو موصوف هنا يسري خارج المناطق المبنية المحمية وخارج مناطق حماية المباني التراثية. وداخلها تسري قواعد أشد (المادتان 284 و294(3)).
ما الأعمال التي يمكن تنفيذها دون رخصة ودون إخطار؟
| العمل | الشرط | النص في القانون 169/2026 |
|---|---|---|
| الأعمال الداخلية: اللياسة والطلاء والتكسية والبلاط والأبواب الداخلية | 299(2)(a)، البندان 3 و7 | |
| استبدال النوافذ والأبواب الخارجية | يُحافظ على شكل الفتحات وحجمها؛ ويجوز تغيير المادة | 299(2)(a)، البند 4 |
| الأنظمة الداخلية والتدفئة والمياه الساخنة ومكيفات الهواء | الإصلاح أو الاستبدال أو التركيب | 299(2)(a)، البندان 9 و10 |
| الطلاء الخارجي | الألوان نفسها والعناصر نفسها في الواجهة؛ واللون الجديد ليس في القائمة | 299(2)(a)، البند 5 |
| عريشة أو شرفة خارجية قابلة للتفكيك، وجدار استنادي، ودرج مدخل في الطابق الأرضي | داخل القطعة | 299(2)(b)، البند 4 |
| مبانٍ ملحقة خفيفة في بلدة ريفية: مظلة، عريشة، مطبخ صيفي، مخزن | مجتمعة حتى 20 م²، وارتفاع حتى 2.5 متر، دون أساسات، قابلة للتفكيك، بهيكل من الخشب أو المعدن؛ ويجب التصريح بها لأغراض الضريبة المحلية | 299(2)(c)، 299(12) |
الألواح الشمسية حالة خاصة. فوفقًا للمادة 299(2)(a) البند 13، يحق للمالكين الذين هم «مستهلكون منتجون» (prosumator) وفقًا لقانون الكهرباء 123/2012 تركيب ألواح كهروضوئية على البيت أو على مبنى ملحق أو على الأرض، وكذلك سخان شمسي للاستخدام الذاتي، دون رخصة. وهناك شرطان: إخطار مسبق للبلدية، وهيكل حامل يتحمل وزن الألواح والرياح والثلوج.
متى يكفي الإخطار المسبق للبلدية؟
تمر عدة تغييرات في البيت نفسه في مسار الإخطار وفقًا للمادة 294(2)(b)، في حين تتطلب التوسعة الحقيقية للبيت أو أي مساس بالهيكل الإنشائي رخصة:
| التغيير | القيد | المادة 294(2)(b) |
|---|---|---|
| نقل جدار داخلي | جدار غير حامل فقط | (v) |
| علية تتحول إلى مسكن | دون تغيير حجم البيت ودون أعمال تدعيم | (iii) |
| إضافة حمام أو غرفة فنية | حتى 25 م² | (x) |
| تغيير في الواجهة | العناصر غير الحاملة فقط | (vi) |
| استبدال السطح أو رفعه | رفع حتى 0.5 متر، ضمن الارتفاع المسموح | (ii) |
| تجديد لتحسين كفاءة الطاقة | بيت حتى 3 طوابق | (vii) |
في البلدات الريفية فقط، لا في البلدات الريفية الواقعة داخل منطقة حضرية كبرى، تمر أيضًا المباني الملحقة حتى 50 م² إجمالًا، ولو بأساسات، في مسار الإخطار (المادة 294(2)(a)(i)). وتقع كثير من أحياء الفلل حول بوخارست في مجالس ريفية (comună)، ولذلك فإن مسألة ما إذا كان مجلسكم جزءًا من منطقة حضرية كبرى مسألة مهمة. اسألوا البلدية (primăria) كتابةً، عبر شهادة تخطيط.
هل يحتاج المسبح في الفناء إلى رخصة؟
في معظم الحالات نعم. فالمسبح لا يرد بين الأعمال المعفاة، ويصنفه القانون مبنى ملحقًا منزليًّا (anexe gospodărești)، على غرار المرأب أو المخزن. والاستثناء: في بلدة ريفية ليست جزءًا من منطقة حضرية كبرى، عندما لا يتجاوز مجموع المباني الملحقة 50 م²، يكفي الإخطار، والمادة 294(2)(a)(i) تذكر المسابح بالاسم. وفي أي حالة أخرى يجب الاستعداد لرخصة بناء.
والخبر الجيد أنها رخصة سهلة نسبيًّا. فالمبنى الملحق معفى من موافقة وزارة الصحة (المادة 267(2)(b))، وإذا لم يُستخدم لتربية الحيوانات، فهو معفى أيضًا من الموافقة البيئية (المادة 268(2)(b)). أما المسبح الموسمي المنصوب فوق الأرض فيسكت عنه القانون، ولذلك توجهوا إلى البلدية قبل الحفر أو الصب.
ما المسموح فعله في السياج؟
| العمل في السياج | المسار | المادة |
|---|---|---|
| الإصلاح بالشكل نفسه وبالمواد نفسها | دون أي إجراء | 299(2)(a) البند 1 |
| سياج جديد بدلًا من سياج قائم، وفقًا لقواعد التخطيط | إخطار | 294(2)(b)(i) |
| سياج في مكان لم يكن فيه سياج | لا يرد في أي قائمة؛ افترضوا أن الرخصة مطلوبة وتحققوا مع البلدية | 246 |
يُحدَّد ارتفاع السياج ونوعه في الواجهة المطلة على الشارع في أحيان كثيرة في القواعد المحلية، ويمكن الاطلاع عليها في شهادة التخطيط.
كيف تعرفون كم يُسمح ببنائه بعد في القطعة؟
يجب أن تدخل كل إضافة ضمن أرقام القطعة. فـ POT هو نسبة مساحة القطعة المغطاة بالمباني، وCUT هو النسبة بين مجموع المساحة المبنية في جميع الطوابق ومساحة القطعة. وعندما يكون البيت مبنيًّا قريبًا من الحد المسموح، يبقى مجال ضيق للإضافات.
تفصِّل شهادة التخطيط (certificat de urbanism) هذه الأرقام: تخصيص الأرض، وPOT، وCUT، والمساحة المسموح البناء عليها، والارتفاعات، وخطوط البناء (المادة 253(4)). ويمكن لأي شخص طلب شهادة لأغراض المعلومات (المادة 254). وهي لا تمنح حق البناء، لكنها تبيِّن ما هو ممكن قبل التعاقد مع مهندس معماري. ووفقًا للملحق 1 من القانون، لا تُحتسب مساحة العريشة في POT وCUT ما لم ينص النظام المحلي على خلاف ذلك، ولا يُحتسب المسبح الخارجي غير المسقوف في المساحة المحسوبة لـ CUT.
ما الذي يقرره نظام المجمَّع وقواعد الجوار؟
قواعد المجمَّع. في المجمَّع المغلق قد تسري قيود أشد من تلك الواردة في القانون. فالقانون 196/2018، الذي يتناول جمعيات المالكين، يعترف بـ «المجمَّع السكني» (ansamblu rezidențial) الذي تكون فيه للبيوت أجزاء خاصة وأملاك مشتركة (المادة 2). وقبل التخطيط، راجعوا النظام وعقد الشراء وتحققوا مما إذا كانا يتضمنان أحكامًا بشأن الأسوار أو الألوان أو المسابح أو التجهيزات على السطح.
قواعد الجوار في القانون المدني (القانون 287/2009) تسري بصرف النظر عن المسار الذي اخترتموه:
| القاعدة | ما المطلوب | المادة |
|---|---|---|
| المباني والأعمال والغرس | 60 سم على الأقل من خط الحدود، ما لم ينص القانون أو النظام على خلاف ذلك؛ والمسافة الأقل تتطلب موافقة الجار بمستند موثَّق لدى كاتب العدل | 612 |
| الأشجار | 2 متر على الأقل من الحدود، باستثناء الأشجار التي يقل ارتفاعها عن 2 متر والسياج النباتي | 613 |
| نافذة أو شرفة مطلة على الجار | 2 متر على الأقل، أو 1 متر عندما لا تكون موازية للحدود | 615 |
| مياه الأمطار من السطح | لا تتدفق إلى قطعة الجار | 611 |
| جدار أو سياج بين القطعتين | يُفترض أنه ملك مشترك للجيران | 660 |
في البيت المزدوج، تكون القاعدة الأخيرة هي الأكثر تأثيرًا: فكل عمل يستند إلى الجدار المشترك (zid comun) يمس أيضًا حقوق الجار.
ماذا يحدث إذا بُني دون الموافقة الصحيحة؟
وفقًا للمادة 357(4)، يستتبع العمل دون الإخطار المطلوب غرامة من 5,000 إلى 50,000 لاي، والعمل دون الرخصة المطلوبة غرامة من 50,000 إلى 1,000,000 لاي. ويمكن تسوية بعض الأعمال بأثر رجعي (المادة 301)، وفي السنة الأولى من سريان القانون أنواع إضافية أيضًا، برسوم أعلى بعشرة أضعاف. وحتى التسوية، ترتفع ضريبة المبنى بنسبة 100% (المادة 301(11)). وهناك أيضًا ثمن مستقبلي: عند البيع، سيسأل المشتري ومحاميه عن كل إضافة.
ما الذي يُفعل قبل البدء في البناء؟
- التحقق مما إذا كانت القطعة في منطقة مبنية محمية أو قريبة من مبنى تراثي.
- التحقق مما إذا كانت البلدة مجلسًا ريفيًّا أو مدينة، وما إذا كانت داخل منطقة حضرية كبرى.
- طلب شهادة تخطيط من البلدية لأغراض المعلومات، تفصِّل كتابةً نسب البناء والارتفاعات وقواعد الأسوار.
- مراجعة نظام المجمَّع وعقد الشراء.
- قياس المسافات: 60 سم من الحدود، و2 متر للأشجار والنوافذ المطلة على الجار.
- اختيار المسار: دون إجراء، أو إخطار، أو رخصة. وعندما لا يكون القانون واضحًا، تُسأل البلدية كتابةً.
- الاحتفاظ بجميع المستندات: تأكيدات الإخطار، والمخطط، ومحضر الاستلام، استعدادًا لبيع مستقبلي.
عندما نرافق مالكي الفلل في رومانيا في الإضافات، نراجع معهم هذا الترتيب والأسئلة التي يُستحسن توجيهها إلى البلدية، قبل التعاقد مع مهندس معماري أو مقاول. أما تقديم الطلبات إلى البلدية والمخططات فيتولاها مهندس معماري أو مهندس مرخَّص في رومانيا، والفحص القانوني محامٍ مرخَّص له بالممارسة في رومانيا.
ما ورد في هذا المقال هو معلومات عامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية أو هندسية. والقواعد صحيحة حتى أكتوبر 2026، وتختلف الأنظمة المحلية وقواعد المجمَّعات من مكان إلى آخر. وقبل البناء اطلبوا من البلدية شهادة تخطيط وتشاوروا مع محامٍ مستقل.
أسئلة شائعة
هل تلزم رخصة بناء للألواح الشمسية في فيلا برومانيا؟
لا. وفقًا للمادة 299(2)(a) البند 13 من القانون 169/2026، يحق للمستهلكين المنتجين تركيب الألواح على السطح أو على مبنى ملحق أو على الأرض دون رخصة. ويجب إخطار البلدية مسبقًا، ويجب أن يتحمل الهيكل الوزن والرياح والثلوج.
هل يمكن بناء مسبح دون رخصة في رومانيا؟
عادةً لا. فالمسبح يُعدّ مبنى ملحقًا، ولا يمكنه المرور في مسار الإخطار إلا في بلدة ريفية خارج منطقة حضرية كبرى، ضمن 50 م² من المباني الملحقة إجمالًا. وفي أي حالة أخرى، خططوا للحصول على رخصة.
هل تحتاج العريشة إلى رخصة في رومانيا؟
العريشة القابلة للتفكيك داخل القطعة، خارج المناطق المحمية، لا تحتاج إلى أي إجراء (المادة 299(2)(b) البند 4). ولا تُحتسب مساحتها في POT وCUT، ما لم ينص النظام المحلي على خلاف ذلك.
هل يمكن استبدال السياج دون رخصة؟
الإصلاح بالشكل نفسه وبالمواد نفسها لا يحتاج إلى إجراء. والسياج الجديد بدلًا من القديم يتطلب إخطارًا مسبقًا (المادة 294(2)(b)(i)). أما السياج في مكان لم يكن فيه سياج فلا يرد في أي قائمة، ولذلك يُستحسن سؤال البلدية.
هل لا تزال المادة 11 من القانون 50/1991 نافذة؟
لا. فقد أُلغي القانون 50/1991 عندما دخل القانون 169/2026 حيز النفاذ في 25 أغسطس 2026. والأعمال دون رخصة واردة اليوم في المادة 299، ومسار الإخطار في المادة 294.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.