„Vi-l înscriem în trust”: ce înseamnă pentru un imobil din România și care este diferența dintre fiducie și o înțelegere paralelă

Pentru urechea unui israelian, „vi-l înscriem în trust” sună familiar și liniștitor. În Israel avocații dețin imobile în trust în mod obișnuit. În România însă, același cuvânt poate desemna lucruri complet diferite, cu niveluri de protecție complet diferite. Ghidul vă ajută să înțelegeți exact ce vi se propune și ce să întrebați înainte de a accepta.

1De ce li se propune cumpărătorilor israelieni un „trust” în România?

De regulă, ca soluție la problema terenului. Cetățeanul unui stat din afara Uniunii Europene nu poate înscrie terenul direct pe numele său, așa că se propun structuri în care o altă persoană deține componenta de teren „în trust”, iar uneori cumpărătorul primește, alături de aceasta, o procură irevocabilă. Întrebarea este ce se află în spatele cuvântului. Există trei posibilități:

1. Fiducia conform Codului civil: o instituție legală, înregistrată, cu un fiduciar autorizat.
2. O înțelegere paralelă: imobilul este înscris pe numele unei persoane sau al unei societăți, iar în sertar există un document care stabilește că este „de fapt al vostru”.
3. Un termen de marketing: fără niciun document în spate.

2Există în România un trust ca în Israel?

Nu. România și Israelul nu sunt părți la Convenția de la Haga din 1985 privind legea aplicabilă trusturilor și recunoașterea acestora. Instituția românească cea mai apropiată este fiducia, care diferă fundamental de trustul din dreptul israelian:

Cu alte cuvinte, fiducia românească este o instituție financiară reglementată și rar întâlnită în tranzacțiile rezidențiale, nu un instrument flexibil pentru înscrierea unui imobil pe numele altcuiva.

3Ce condiții trebuie îndeplinite într-o fiducie românească?

• Contract autentic notarial (art. 774).
• Numai un fiduciar autorizat (art. 776): instituții de credit, societăți de investiții și de administrare a investițiilor, societăți de servicii de investiții financiare, societăți de asigurare și reasigurare, notari și avocați.
• Mențiuni obligatorii în contract (art. 779): drepturile transferate, identitatea beneficiarului, scopul, puterile fiduciarului și o durată de cel mult 33 de ani. Lipsa oricăreia dintre ele atrage nulitatea.
• Înregistrarea la organul fiscal în termen de o lună (art. 780), iar pentru imobile și la autoritatea locală, sub sancțiunea nulității absolute.
• Opozabilitatea față de terți (art. 781): de la data înscrierii în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare, iar pentru imobile și în cartea funciară.
• Interdicția intenției de gratificare (art. 775): fiducia prin care se urmărește realizarea unei liberalități în favoarea beneficiarului este nulă.
• Masă patrimonială distinctă (art. 786): bunurile din fiducie sunt separate de bunurile personale ale fiduciarului.

4Cât valorează o înțelegere paralelă care spune că imobilul este „de fapt al vostru”?

Aici se concentrează cea mai mare parte a riscului. În dreptul român, o înțelegere care stabilește că „imobilul este înscris pe numele lui X, dar vă aparține” este un caz de simulație: un act public și, alături de el, un act secret. Potrivit art. 1289 din Codul civil, actul secret produce efecte numai între părți și succesorii lor și, chiar și între ele, doar dacă îndeplinește condițiile de fond cerute de lege. Față de terții de bună-credință care s-au întemeiat pe înscrierea publică, el este, ca regulă, inopozabil.

Consecința practică:

• Creditorii celui înscris ca proprietar văd un imobil pe numele acestuia și pot acționa împotriva lui.
• Cumpărătorul de bună-credință care a dobândit de la persoana înscrisă se poate întemeia pe înscriere.
• Decesul, falimentul sau un conflict cu persoana înscrisă vă implică într-un proces pentru a dovedi ce scrie în documentul din sertar.

Un scenariu cunoscut: un cumpărător acceptă ca partea de teren să fie înscrisă pe numele unui agent imobiliar sau al unei cunoștințe, pentru că are încredere în acea persoană. Când relația se rupe, singura cale de a corecta înscrierea trece prin instanță, cu timp și costuri semnificative. O înscriere care se bazează pe încrederea într-o singură persoană nu este proprietate. Este o promisiune.

5Se poate ocoli restricția privind terenul pentru străini printr-un trust?

Este o întrebare pentru un avocat român, dar din lege rezultă două principii: actul secret nu produce efecte atunci când contravine condițiilor de fond cerute de lege, iar fiducia este interzisă atunci când urmărește realizarea unei liberalități în favoarea beneficiarului. O structură al cărei unic scop este ocolirea unei restricții legale este exact structura pe care o instanță ar putea refuza să o respecte.

Ce este acceptat: israelianul înscrie construcția pe numele său, iar terenul se deține pe una dintre două căi recunoscute. Prima, un drept de superficie (dreptul de a construi și de a deține o construcție pe terenul altuia) înscris pe numele vostru în cartea funciară. A doua, o societate românească (SRL) deținută de voi, care este proprietara terenului.

6Șase întrebări de pus atunci când vi se propune un „trust”

1. Pe numele cui este înscrisă fiecare componentă: construcția, terenul, locul de parcare?
2. Există un contract de fiducie autentificat notarial? Cereți numărul acestuia și dovada înregistrării la organul fiscal.
3. Cine este fiduciarul și este acesta o bancă, o societate de investiții sau de asigurări, un notar sau un avocat?
4. Ce este înscris în favoarea voastră în extrasul de carte funciară: un drept, o notare sau nimic? Verificați într-un extras actual.
5. Ce se întâmplă dacă persoana înscrisă decedează, dispare sau intră în faliment?
6. Ce spune despre structură un avocat român independent, nu avocatul vânzătorului?

7Ce trebuie verificat în partea israeliană?

În Israel, trusturile au un capitol separat de impozitare și raportare în Ordonanța privind impozitul pe venit, iar o structură definită drept „trust” poate atrage obligații de raportare. Dacă o altă persoană deține pentru voi un imobil în străinătate, aflați de la un consultant fiscal cum se raportează acesta și cui îi aparține venitul în opinia Autorității Fiscale din Israel.

8Înainte de semnare: cum verificăm o structură de deținere

Când unui cumpărător i se propune o structură în care un imobil sau un teren este înscris pe numele altcuiva, începem cu extrasul actual și cu întrebarea ce este înscris în favoarea lui, continuăm cu documentele structurii și verificăm implicațiile în partea israeliană. Opinia privind validitatea structurii conform dreptului român și orice operațiune de înscriere sunt realizate de un avocat sau un notar cu drept de practică în România.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.