Коротко
В Румынии нет траста в израильском понимании, и она не является участницей Гаагской конвенции о трастах. Ближайший институт представляет собой фидуцию (fiducie) по статьям 773-791 Гражданского кодекса, которая требует нотариального договора, фидуциария из закрытого перечня уполномоченных организаций, срока не более 33 лет и регистрации в налоговом органе в течение месяца. Большая часть того, что предлагается израильским покупателям как «траст», является сопутствующим соглашением, которое обязывает только его стороны и не защищает от добросовестного покупателя или кредитора.
Главное
- 1Слово «траст» в Румынии может обозначать законную фидуцию, сопутствующее соглашение или маркетинговый термин без какого-либо документа за ним.
- 2При фидуции фидуциарием должно быть кредитное учреждение, инвестиционная компания или компания по управлению активами, страховая компания, нотариус или адвокат. Не посредник, не застройщик и не друг.
- 3Фидуция, не зарегистрированная в налоговом органе в течение месяца, ничтожна, а для недвижимости требуется также регистрация в местном органе власти.
- 4Тайное соглашение о том, что «объект на самом деле ваш», действует только между сторонами и не действует в отношении добросовестного третьего лица (статья 1289 Гражданского кодекса).
- 5Землёй израильтяне обычно владеют через зарегистрированное право суперфиция (Superficie) или румынскую компанию, а не через траст.
Для израильского слуха «оформим на вас в доверительное управление» звучит привычно и успокаивающе. В Израиле адвокаты держат имущество в трасте как обычное дело. Но в Румынии то же слово может обозначать совершенно разные вещи с совершенно разным уровнем защиты. Руководство помогает понять, что именно вам предлагают и что спросить, прежде чем соглашаться.
Почему израильским покупателям вообще предлагают «траст» в Румынии?
Как правило, как решение проблемы земли. Гражданин государства вне Европейского союза не может зарегистрировать землю напрямую на своё имя, поэтому предлагаются структуры, в которых другое лицо держит земельную составляющую «в трасте», а иногда покупатель параллельно получает безотзывную доверенность. Вопрос в том, что стоит за этим словом. Есть три варианта:
- Фидуция по Гражданскому кодексу: законный, зарегистрированный институт с уполномоченным фидуциарием.
- Сопутствующее соглашение: объект зарегистрирован на физическое лицо или компанию, а в ящике стола лежит документ, согласно которому он «на самом деле ваш».
- Маркетинговый термин: без какого-либо документа за ним.
При фидуции фидуциарием должно быть кредитное учреждение, инвестиционная компания или компания по управлению активами, страховая компания, нотариус или адвокат. Не посредник, не застройщик и не друг.
Есть ли в Румынии траст, как в Израиле?
Нет. Румыния и Израиль не являются участниками Гаагской конвенции 1985 года о праве, применимом к трастам, и об их признании. Ближайший румынский институт представляет собой фидуцию, и он существенно отличается от траста по израильскому праву:
| Вопрос | Траст в Израиле | Фидуция в Румынии |
|---|---|---|
| Источник права | Закон о трасте 5739-1979 | Гражданский кодекс, статьи 773-791 |
| Кто может быть доверительным управляющим | Любое физическое или юридическое лицо | Только кредитные учреждения, инвестиционные компании и компании по управлению активами, страховые компании, нотариусы и адвокаты |
| Как создаётся | Из договора, эндаумента или закона | Из закона или только из нотариального договора |
| Срок | Без аналогичного ограничения | До 33 лет со дня подписания |
| Регистрация | В зависимости от вида имущества и налоговой отчётности | В налоговом органе в течение месяца, а для недвижимости также в местном органе власти, иначе ничтожна |
| Намерение одарить выгодоприобретателя | Возможно | Запрещено. Такой договор ничтожен |
Иными словами, румынская фидуция является регулируемым финансовым институтом, редко встречающимся в жилищных сделках, а не гибким инструментом для регистрации объекта на чужое имя.
Какие условия должны соблюдаться при румынской фидуции?
- Нотариальный договор (статья 774).
- Только уполномоченный фидуциарий (статья 776): кредитные учреждения, инвестиционные компании и компании по управлению активами, компании инвестиционных услуг, страховые и перестраховочные компании, нотариусы и адвокаты.
- Обязательные условия договора (статья 779): передаваемые права, личность выгодоприобретателя, цель, полномочия фидуциария и срок не более 33 лет. Отсутствие любого из них влечёт ничтожность.
- Регистрация в налоговом органе в течение месяца (статья 780), а для недвижимости также в местном органе власти, под санкцией абсолютной ничтожности.
- Публичность в отношении третьих лиц (статья 781): со дня регистрации в электронном архиве обеспечительных прав, а для недвижимости также в земельной книге.
- Запрет намерения одарить (статья 775): фидуция, предназначенная для безвозмездного предоставления выгоды выгодоприобретателю, ничтожна.
- Обособленная масса (статья 786): имущество в фидуции отделено от личного имущества фидуциария.
Если вам предлагают «траст», а нет ни нотариуса, ни фидуциария из закрытого перечня, ни подтверждения регистрации в налоговом органе, это почти наверняка не фидуция.
Чего стоит сопутствующее соглашение о том, что объект «на самом деле ваш»?
Здесь сосредоточена большая часть риска. По румынскому праву соглашение, устанавливающее, что «объект зарегистрирован на X, но принадлежит вам», является случаем симуляции (simulație): открытый документ и наряду с ним тайный документ. Согласно статье 1289 Гражданского кодекса, тайный документ действует только между его сторонами и их правопреемниками, и даже между ними лишь при соблюдении требуемых законом условий по существу. В отношении добросовестного третьего лица, полагавшегося на открытую регистрацию, он, как правило, не имеет силы.
Практическое значение:
- Кредиторы лица, зарегистрированного собственником, видят на его имя объект и могут обратить на него взыскание.
- Добросовестный покупатель, купивший у зарегистрированного лица, вправе полагаться на регистрацию.
- Смерть, банкротство или конфликт с зарегистрированным лицом втягивают вас в судебный процесс, чтобы доказать то, что написано в документе из ящика стола.
Знакомый сценарий: покупатель соглашается, чтобы земельная часть была зарегистрирована на посредника или знакомого, потому что доверяет ему. Когда отношения прерываются, единственный способ исправить регистрацию лежит через суд, со значительными затратами времени и средств. Регистрация, основанная на доверии к одному человеку, не является собственностью. Это обещание.
Можно ли обойти ограничение на землю для иностранцев с помощью траста?
Это вопрос к румынскому адвокату, но из самого закона вытекают два принципа: тайное соглашение не имеет силы, когда оно противоречит требованиям закона по существу, а фидуция запрещена, когда она предназначена для безвозмездного предоставления выгоды выгодоприобретателю. Структура, вся цель которой заключается в обходе законного ограничения, это именно та структура, которую суд может не признать.
Что принято: израильтянин регистрирует на своё имя строение, а землёй владеют по одному из двух признанных путей. Первый: право суперфиция (Superficie, право строить и владеть строением на чужой земле), зарегистрированное на ваше имя в земельной книге. Второй: румынская компания (SRL), принадлежащая вам и владеющая землёй.
Шесть вопросов, которые нужно задать, когда вам предлагают «траст»
- На кого зарегистрирован каждый элемент: строение, земля, парковка?
- Существует ли нотариальный договор фидуции? Запросите его номер и подтверждение регистрации в налоговом органе.
- Кто фидуциарий и является ли он банком, инвестиционной или страховой компанией, нотариусом или адвокатом?
- Что зарегистрировано в вашу пользу в выписке из земельной книги: право, отметка или ничего? Проверьте по актуальной выписке.
- Что произойдёт, если зарегистрированное лицо умрёт, исчезнет или обанкротится?
- Что говорит о структуре независимый румынский адвокат, а не адвокат продавца?
Что нужно проверить с израильской стороны?
В Израиле для трастов предусмотрена отдельная глава о налогообложении и отчётности в Ордонансе о подоходном налоге, и структура, определяемая как «траст», может повлечь обязанности по отчётности. Если другое лицо держит для вас объект за рубежом, выясните с налоговым консультантом, как его декларировать и кому принадлежит доход с точки зрения Налогового управления.
Перед подписанием: как мы проверяем структуру владения
Когда покупателю предлагают структуру, в которой объект или земля зарегистрированы на другое лицо, мы начинаем с актуальной выписки и вопроса о том, что зарегистрировано в его пользу, переходим к документам структуры и проверяем последствия с израильской стороны. Заключение о действительности структуры по румынскому праву и любые регистрационные действия выполняются адвокатом или нотариусом с лицензией в Румынии.
Статья представляет собой общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией. Любая структура, в которой объект зарегистрирован на другое лицо, требует проверки независимым румынским адвокатом и израильским налоговым консультантом до подписания.
Частые вопросы
Есть ли в Румынии траст?
Не в израильском понимании, и Румыния не является участницей Гаагской конвенции о трастах. Существует фидуция (fiducie) по статьям 773-791 Гражданского кодекса, которая требует нотариального договора, уполномоченного фидуциария, срока не более 33 лет и регистрации в налоговом органе в течение месяца.
Кто может быть фидуциарием в румынской фидуции?
Согласно статье 776 Гражданского кодекса, только кредитные учреждения, инвестиционные компании и компании по управлению активами, компании инвестиционных услуг, страховые и перестраховочные компании, нотариусы и адвокаты. Посредник, застройщик или друг не могут быть фидуциарием.
Чего стоит сопутствующее соглашение о том, что объект «на самом деле мой»?
Оно действует только между сторонами и только при соблюдении условий закона по существу. В отношении добросовестного третьего лица, например покупателя или кредитора зарегистрированного лица, оно, как правило, не имеет силы, поэтому не заменяет зарегистрированного права в земельной книге.
Что проверить в первую очередь, когда мне предлагают «траст»?
Актуальную выписку из земельной книги: на кого зарегистрирован каждый элемент и что зарегистрировано в вашу пользу. Если в вашу пользу ничего не зарегистрировано, у вас есть обещание, а не право.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.