باختصار
لا توجد في رومانيا أمانة (ترست) بالمعنى الإسرائيلي، وهي ليست طرفًا في اتفاقية لاهاي بشأن الأمانات. والمؤسسة الأقرب هي الائتمان (fiducie) وفق المواد 773 إلى 791 من القانون المدني، الذي يتطلب عقدًا موثّقًا لدى كاتب العدل، وأمينًا من قائمة مغلقة من الجهات المخوّلة، ومدة لا تتجاوز 33 عامًا، وتسجيلًا لدى السلطة الضريبية خلال شهر. ومعظم ما يُعرض على المشترين الإسرائيليين بوصفه «أمانة» هو اتفاق جانبي يُلزم أطرافه فقط ولا يحمي من مشترٍ أو دائن حسن النية.
أبرز النقاط
- 1قد تصف كلمة «أمانة» في رومانيا ائتمانًا قانونيًّا، أو اتفاقًا جانبيًّا، أو مصطلحًا تسويقيًّا لا تقف وراءه وثيقة.
- 2في الائتمان يجب أن يكون الأمين مؤسسة ائتمانية، أو شركة استثمار أو إدارة أصول، أو شركة تأمين، أو كاتب عدل، أو محاميًا. لا وسيطًا، ولا مطوّرًا، ولا صديقًا.
- 3الائتمان الذي لم يُسجَّل لدى السلطة الضريبية خلال شهر باطل، وفي العقارات يلزم أيضًا التسجيل لدى السلطة المحلية.
- 4الاتفاق السري الذي يقول «العقار في الحقيقة لكم» لا يسري إلا بين الطرفين، ولا يسري في مواجهة الغير حسن النية (المادة 1289 من القانون المدني).
- 5يحوز الإسرائيليون الأرض عادةً عبر حق سطح (Superficie) مسجل أو شركة رومانية، لا عبر الأمانة.
بالنسبة إلى الأذن الإسرائيلية، تبدو عبارة «سنسجّله لكم أمانةً» مألوفة ومطمئنة. ففي إسرائيل يحوز المحامون العقارات أمانةً كأمر روتيني. لكن في رومانيا قد تصف الكلمة نفسها أمورًا مختلفة تمامًا، بمستويات حماية مختلفة تمامًا. ويساعد هذا الدليل على فهم ما يُعرض عليكم بالضبط، وما الذي ينبغي السؤال عنه قبل الموافقة.
لماذا يُعرض على المشترين الإسرائيليين أصلًا «أمانة» في رومانيا؟
عادةً كحل لمشكلة الأرض. فمواطن دولة من خارج الاتحاد الأوروبي لا يستطيع تسجيل الأرض مباشرةً باسمه، ولذلك تُعرض هياكل تحوز فيها جهة أخرى عنصر الأرض «أمانةً»، وأحيانًا يحصل المشتري إلى جانب ذلك على وكالة غير قابلة للإلغاء. والسؤال هو ما الذي يقف وراء الكلمة. ثمة ثلاثة احتمالات:
- الائتمان وفق القانون المدني: مؤسسة قانونية، مسجلة، بأمين مخوّل.
- اتفاق جانبي: العقار مسجل باسم شخص أو شركة، وفي الدرج وثيقة تنص على أنه «في الحقيقة لكم».
- مصطلح تسويقي: لا تقف وراءه أي وثيقة.
في الائتمان يجب أن يكون الأمين مؤسسة ائتمانية، أو شركة استثمار أو إدارة أصول، أو شركة تأمين، أو كاتب عدل، أو محاميًا. لا وسيطًا، ولا مطوّرًا، ولا صديقًا.
هل توجد في رومانيا أمانة كما في إسرائيل؟
لا. رومانيا وإسرائيل ليستا طرفين في اتفاقية لاهاي لعام 1985 بشأن القانون الواجب التطبيق على الأمانات والاعتراف بها. والمؤسسة الرومانية الأقرب هي الائتمان، وهي تختلف جوهريًّا عن الأمانة وفق القانون الإسرائيلي:
| المسألة | الأمانة في إسرائيل | الائتمان في رومانيا |
|---|---|---|
| مصدر القانون | قانون الأمانة، 5739-1979 | القانون المدني، المواد 773 إلى 791 |
| من يمكن أن يكون أمينًا | أي شخص أو شركة | فقط المؤسسات الائتمانية، وشركات الاستثمار وإدارة الأصول، وشركات التأمين، وكتّاب العدل، والمحامون |
| كيف تنشأ | من عقد، أو وقف، أو بحكم القانون | بحكم القانون، أو من عقد موثّق لدى كاتب العدل فقط |
| المدة | دون قيد مماثل | حتى 33 عامًا من تاريخ التوقيع |
| التسجيل | بحسب نوع المال والإبلاغ الضريبي | لدى السلطة الضريبية خلال شهر، وفي العقارات أيضًا لدى السلطة المحلية، وإلا فهو باطل |
| نية التبرع للمستفيد | ممكنة | محظورة. ومثل هذا العقد باطل |
بعبارة أخرى، الائتمان الروماني مؤسسة مالية خاضعة للرقابة ونادرة في صفقات السكن، وليس أداة مرنة لتسجيل عقار باسم شخص آخر.
ما الشروط الواجب توافرها في الائتمان الروماني؟
- عقد موثّق لدى كاتب العدل (المادة 774).
- أمين مخوّل فقط (المادة 776): المؤسسات الائتمانية، وشركات الاستثمار وإدارة الأصول، وشركات خدمات الاستثمار، وشركات التأمين وإعادة التأمين، وكتّاب العدل، والمحامون.
- بيانات إلزامية في العقد (المادة 779): الحقوق المنقولة، وهوية المستفيد، والغرض، وصلاحيات الأمين، ومدة لا تتجاوز 33 عامًا. ونقص أي منها يؤدي إلى البطلان.
- التسجيل لدى السلطة الضريبية خلال شهر (المادة 780)، وفي العقارات أيضًا لدى السلطة المحلية، تحت طائلة البطلان المطلق.
- العلانية في مواجهة الغير (المادة 781): من يوم التسجيل في الأرشيف الإلكتروني للضمانات، وفي العقارات أيضًا في السجل العقاري.
- حظر نية التبرع (المادة 775): الائتمان الذي يُقصد به منح المستفيد منفعة دون مقابل باطل.
- ذمة مستقلة (المادة 786): الأموال الخاضعة للائتمان منفصلة عن الأموال الشخصية للأمين.
إذا عُرضت عليكم «أمانة» ولا يوجد كاتب عدل، ولا أمين من القائمة المغلقة، ولا تأكيد تسجيل لدى السلطة الضريبية، فهذا على الأرجح ليس ائتمانًا.
كم يساوي اتفاق جانبي يقول إن العقار «في الحقيقة لكم»؟
هنا يتركّز معظم الخطر. ففي القانون الروماني، الاتفاق الذي ينص على أن «العقار مسجل باسم X لكنه مملوك لكم» هو حالة صورية (simulație): وثيقة ظاهرة وإلى جانبها وثيقة سرية. ووفقًا للمادة 1289 من القانون المدني، لا تسري الوثيقة السرية إلا بين أطرافها وخلفائهم، وحتى بينهم فقط إذا استوفت الشروط الموضوعية التي يتطلبها القانون. أما في مواجهة الغير حسن النية، الذي اعتمد على التسجيل الظاهر، فهي كقاعدة عامة غير نافذة.
الدلالة العملية:
- دائنو المسجّل مالكًا يرون عقارًا باسمه ويمكنهم التنفيذ عليه.
- المشتري حسن النية الذي اشترى من المسجّل يحق له الاعتماد على التسجيل.
- الوفاة أو الإفلاس أو النزاع مع المسجّل يُدخلكم في إجراء قضائي لإثبات ما هو مكتوب في الدرج.
سيناريو مألوف: يوافق المشتري على تسجيل جزء الأرض باسم وسيط أو أحد معارفه، لأنه يثق به. وحين تنقطع العلاقة، يمر الطريق الوحيد لتصحيح التسجيل عبر المحكمة، بوقت وتكلفة كبيرين. فالتسجيل القائم على الثقة بشخص واحد ليس ملكية، بل وعد.
هل يمكن الالتفاف على قيد الأرض المفروض على الأجانب بواسطة الأمانة؟
هذه مسألة لمحامٍ روماني، لكن مبدأين ينبثقان من القانون نفسه: الاتفاق السري غير نافذ حين يتعارض مع المتطلبات الموضوعية للقانون، والائتمان محظور حين يُقصد به منح المستفيد منفعة دون مقابل. والهيكل الذي يتمثل غرضه كله في الالتفاف على قيد قانوني هو بالضبط الهيكل الذي قد لا تحترمه المحكمة.
ما هو مقبول: يسجّل الإسرائيلي المبنى باسمه، وتُحاز الأرض عبر أحد مسارين معروفين. الأول، حق السطح (Superficie، أي الحق في البناء وحيازة مبنى على أرض مملوكة للغير) المسجل باسمكم في السجل العقاري. والثاني، شركة رومانية (SRL) تملكونها وتملك الأرض.
ستة أسئلة تُطرح عندما تُعرض عليكم «أمانة»
- باسم من يُسجَّل كل عنصر: المبنى، والأرض، وموقف السيارة؟
- هل يوجد عقد ائتمان موثّق لدى كاتب العدل؟ اطلبوا رقمه وتأكيد التسجيل لدى السلطة الضريبية.
- من الأمين، وهل هو بنك، أو شركة استثمار أو تأمين، أو كاتب عدل، أو محامٍ؟
- ما المسجل لصالحكم في مستخرج السجل العقاري: حق، أو إشارة، أو لا شيء؟ تحققوا في مستخرج حديث.
- ماذا يحدث إذا توفي المسجّل، أو اختفى، أو أفلس؟
- ماذا يقول محامٍ روماني مستقل عن الهيكل، لا محامي البائع؟
ما الذي يجب فحصه من الجانب الإسرائيلي؟
في إسرائيل للأمانات فصل مستقل للضريبة والإبلاغ في مرسوم ضريبة الدخل، والهيكل الموصوف بأنه «أمانة» قد يستتبع التزامات إبلاغ. وإذا كانت جهة أخرى تحوز نيابةً عنكم عقارًا في الخارج، فاستوضحوا مع مستشار ضريبي كيف يُبلَّغ عنه، ولمن يعود الدخل في نظر سلطة الضرائب.
قبل التوقيع: كيف نفحص هيكل الحيازة
عندما يُعرض على المشتري هيكل يكون فيه العقار أو الأرض مسجلًا باسم شخص آخر، نبدأ بالمستخرج الحديث وبسؤال ما المسجل لصالحه، ثم ننتقل إلى وثائق الهيكل، ونفحص الآثار من الجانب الإسرائيلي. أما الرأي بشأن صحة الهيكل وفق القانون الروماني، وأي إجراء تسجيل، فيتولاه محامٍ أو كاتب عدل حاصل على ترخيص في رومانيا.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. وأي هيكل يكون فيه العقار مسجلًا باسم شخص آخر يتطلب فحصًا من محامٍ روماني مستقل ومن مستشار ضريبي إسرائيلي قبل التوقيع.
أسئلة شائعة
هل توجد أمانة في رومانيا؟
ليس بالمعنى الإسرائيلي، ورومانيا ليست طرفًا في اتفاقية لاهاي بشأن الأمانات. يوجد الائتمان (fiducie) وفق المواد 773 إلى 791 من القانون المدني، الذي يتطلب عقدًا موثّقًا لدى كاتب العدل، وأمينًا مخوّلًا، ومدة لا تتجاوز 33 عامًا، وتسجيلًا لدى السلطة الضريبية خلال شهر.
من يمكن أن يكون أمينًا في الائتمان الروماني؟
وفقًا للمادة 776 من القانون المدني، فقط المؤسسات الائتمانية، وشركات الاستثمار وإدارة الأصول، وشركات خدمات الاستثمار، وشركات التأمين وإعادة التأمين، وكتّاب العدل، والمحامون. ولا يمكن لوسيط أو مطوّر أو صديق أن يكون أمينًا.
كم يساوي اتفاق جانبي يقول إن العقار «في الحقيقة لي»؟
لا يسري إلا بين الطرفين، وفقط إذا استوفى الشروط الموضوعية للقانون. وفي مواجهة الغير حسن النية، مثل مشترٍ أو دائن للمسجّل، يكون كقاعدة عامة غير نافذ، ولذلك لا يحل محل حق مسجل في السجل العقاري.
ما أول ما يجب فحصه عندما تُعرض عليّ «أمانة»؟
مستخرج حديث من السجل العقاري: باسم من يُسجَّل كل عنصر، وما المسجل لصالحكم. فإذا لم يكن مسجلًا لصالحكم شيء، فلديكم وعد لا حق.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.