O locuință în România vă dă drept de ședere sau CNP? Ce primește fiecare pașaport și diferența dintre NIF și CNP

Israelienii care cumpără o locuință în România întreabă adesea dacă proprietatea le deschide o ușă către dreptul de ședere european sau cel puțin către un număr de identificare românesc care să le ușureze viața de zi cu zi. Răspunsul scurt este negativ și este valabil pentru orice pașaport care nu aparține Uniunii Europene. Dar locuința are totuși un rol și merită să înțelegeți exact care.

1Cumpărarea unui apartament sau a unei vile în România conferă drept de ședere?

Nu. OUG 194/2002, care reglementează regimul străinilor în România, enumeră scopurile pentru care se acordă viza de lungă ședere și, ulterior, permisul de ședere: muncă, activități comerciale, studii, reîntregirea familiei și alte câteva scopuri definite. „Deținerea unei proprietăți” nu figurează pe listă, iar România nu are o „viză de aur” pentru cumpărătorii de imobile. Nici pentru cetățenii UE locuința nu este un temei pentru o ședere de lungă durată.

Un proiect de lege privind o viză pentru investitori de 400.000 de euro a fost retras din Senat în decembrie 2025. Cu alte cuvinte, astăzi nu există o sumă peste care o locuință să confere un statut.

2Care este diferența dintre NIF și CNP?

Două numere, două funcții diferite. NIF este un număr de identificare fiscală, iar CNP este codul numeric personal care apare în toate registrele statului.

Potrivit ghidului ANAF privind înregistrarea nerezidenților, străinul care datorează impozite în România și nu are CNP primește un NIF pe baza formularului 030 (articolul 82 din Codul de procedură fiscală). Când IGI îi emite un document cu CNP, autoritatea fiscală înlocuiește în evidențele sale NIF cu CNP.

3Când primește un străin CNP în România?

CNP vine numai după ce există un statut înregistrat:

• Cetățenii UE, ai Spațiului Economic European și ai Elveției: cei înregistrați de IGI primesc CNP, care apare pe documentul ce atestă rezidența în România (OUG 102/2005, articolul 41).
• Străinii din afara UE, inclusiv israelienii: IGI atribuie CNP celor al căror drept de ședere temporară a fost prelungit, adică au primit un permis de ședere, sau celor care au obținut dreptul de ședere pe termen lung. CNP se înscrie în permisul de ședere (OUG 194/2002, articolul 144^1(1)).
• Excepție: IGI poate atribui CNP unui străin fără drept de ședere numai la cererea motivată a unei instituții publice, în vederea exercitării unor drepturi și obligații determinate și cu acordul străinului (articolul 144^1(2)). Aceasta nu este o cale pe care o poate alege cumpărătorul unui apartament.

4Ce primește titularul unui pașaport israelian și ce se schimbă cu un pașaport european?

Pentru titularii de pașaport israelian, cele 90 de zile se calculează pentru întregul spațiu Schengen împreună. Sistemul ETIAS de autorizare prealabilă a călătoriei nu funcționează încă. Ținta de la sfârșitul anului 2026 a fost eliminată, iar UE a anunțat că va publica data intrării în funcțiune cu câteva luni înainte.

Sursa menționează și reguli pentru titularii altor pașapoarte: beneficiarii protecției temporare din Ucraina (prelungită până la 4.3.2028) primesc de la IGI un permis de ședere cu CNP, dar cumpărarea unei locuințe nu transformă protecția într-un permis obișnuit. Cetățenilor Rusiei și Belarusului nu le este interzis să cumpere o locuință, dar potrivit regulamentelor UE privind sancțiunile o bancă nu va accepta de la ei depozite de peste 100.000 de euro, cu excepția cazului în care au un permis de ședere într-un stat din UE, SEE sau Elveția.

5Ce căi de ședere există pentru un israelian care vrea să locuiască în România?

Viza de lungă ședere (D) se acordă numai pentru scopurile prevăzute la articolul 24(1) din OUG 194/2002. Căile relevante pentru majoritatea cumpărătorilor:

• Muncă: un angajator român vă angajează și solicită avizul de muncă.
• Activități comerciale (articolul 43): pentru asociatul sau acționarul cu atribuții de conducere într-o societate românească. La o societate cu răspundere limitată (SRL) sunt necesare un plan de afaceri aprobat, 100.000 de euro într-un cont la o bancă din România, o investiție de 100.000 de euro și 10 locuri de muncă noi în 12 luni. La o societate pe acțiuni (SA): 150.000 de euro și 15 locuri de muncă.
• Reîntregirea familiei: pentru membrii de familie ai unei persoane care are deja statut, cu dovada relației, a spațiului de locuit și a mijloacelor de întreținere.
• Studii: pentru studenții admiși la o instituție acreditată.
• Alte scopuri (articolul 49): de exemplu munca la distanță ca nomazi digitali, administrator de societate, tratament medical sau voluntariat, potrivit condițiilor fiecărui caz.

Procedura pentru activități comerciale nu este o „viză de investitor” pasivă. Condițiile din articolul 43 sunt cumulative și se verifică pe baza unui plan de afaceri. O vilă de uz privat, chiar dacă este înscrisă pe numele unei societăți românești, nu este investiția la care se referă articolul. Cumpărarea printr-o societate poate rezolva problema dreptului de proprietate asupra terenului, dar nu și pe cea a dreptului de ședere.

6Atunci la ce vă ajută locuința?

• Dovada spațiului de locuit: aproape orice cerere de viză sau de permis impune un document care arată unde veți locui. O locuință înscrisă pe numele dumneavoastră în cartea funciară este o dovadă clară.
• NIF: pentru a vinde, a închiria sau a deschide un cont bancar veți avea nevoie de un NIF. Fără statut, acesta este numărul dumneavoastră în relația cu statul.
• Continuitate: locuirea vreme de ani de zile la aceeași adresă face mai ușoară dovada șederii neîntrerupte atunci când solicitați dreptul de ședere pe termen lung.

Dreptul de ședere nu este necesar pentru a cumpăra și nici pentru a solicita un credit ipotecar. Cumpărați cu pașaportul, iar în practică mulți notari cer și un NIF. Potrivit sursei, o bancă din România poate finanța până la 70% din preț, astfel încât avansul propriu este de cel puțin 30%.

7Vă face permisul de ședere în România rezidenți fiscali acolo?

Nu neapărat. Permisul de ședere și CNP reprezintă un statut de imigrare. Rezidența fiscală este o chestiune separată, stabilită în funcție de zilele de ședere și de centrul intereselor vitale, în fiecare țară potrivit propriilor reguli. Cine plănuiește să se mute în România trebuie să le verifice pe amândouă, inclusiv consecințele asupra statutului său de rezident israelian în scopuri fiscale.

8Ce faceți înainte de a decide și cum vă însoțim în proces

Dacă cumpărați pentru a locui în România, alegeți mai întâi calea de ședere și apoi proprietatea. Dacă cumpărați fără să vă mutați, un NIF este suficient. Îi ajutăm pe cumpărătorii israelieni să înțeleagă opțiunile în funcție de pașaportul și scopul lor și îi îndrumăm către un avocat specializat în imigrare, autorizat în România, atunci când trebuie depusă o cerere. Procedurile la IGI și la ANAF sunt efectuate de profesioniști autorizați în România.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.