باختصار
لا تمنح ملكية عقار في رومانيا الإقامة، ولا تمنح CNP (رقم التعريف الشخصي الروماني)، ولا تمدد فترة الإقامة المسموح بها. ويعدّد المرسوم العاجل 194/2002 أغراض الإقامة الطويلة، و«ملكية عقار» ليست من بينها. ويتعامل المشتري الذي لا يملك وضعًا قانونيًّا مع السلطات برقم NIF، وهو رقم ضريبي تمنحه ANAF، ويمكن أن يُستخدم المنزل لإثبات السكن في مسار فُتح لسبب آخر.
أبرز النقاط
- 1لا يوجد في المرسوم العاجل 194/2002 غرض إقامة اسمه «ملكية منزل». ولا يمكن للمنزل إلا أن يثبت السكن في مسار آخر.
- 2تمنح ANAF رقم NIF للأجنبي الخاضع للضريبة في رومانيا والذي لا يملك CNP. وحين يُمنح CNP، يحل محل NIF في السجلات الضريبية.
- 3تمنح هيئة الهجرة IGI رقم CNP للأجنبي الحاصل على تصريح إقامة أو إقامة طويلة الأمد، ولمواطن الاتحاد على مستند التسجيل.
- 4يسجَّل مواطن الاتحاد الذي يقيم أكثر من 3 أشهر لدى IGI على أساس العمل، أو الموارد والتأمين، أو الدراسة، أو الأسرة. والمنزل ليس أساسًا.
- 5يتطلب المسار التجاري (المادة 43) خطة عمل معتمدة، و100,000 يورو في بنك روماني، واستثمارًا بقيمة 100,000 يورو و10 وظائف خلال 12 شهرًا في SRL.
كثيرًا ما يسأل الإسرائيليون الذين يشترون منزلًا في رومانيا عمّا إذا كان العقار يفتح لهم بابًا إلى إقامة أوروبية، أو على الأقل إلى رقم تعريف روماني يسهّل الحياة العملية. والجواب المختصر سلبي، وهو صحيح لكل جواز سفر ليس من الاتحاد الأوروبي. لكن المنزل يؤدي دورًا بالفعل، ويجدر فهم هذا الدور بدقة.
هل يمنح شراء شقة أو فيلا في رومانيا الإقامة؟
لا. فالمرسوم العاجل 194/2002، الذي ينظم وضع الأجانب في رومانيا، يعدّد الأغراض التي تُمنح بموجبها تأشيرة الإقامة الطويلة ثم تصريح الإقامة: العمل، والنشاط التجاري، والدراسة، ولمّ شمل الأسرة، وبضعة أغراض محددة أخرى. و«ملكية عقار» ليست في القائمة، ولا توجد في رومانيا «تأشيرة ذهبية» لمشتري العقارات. وحتى بالنسبة إلى مواطني الاتحاد، ليس المنزل أساسًا للإقامة الطويلة.
وقد سُحب مشروع قانون لتأشيرة مستثمرين بقيمة 400,000 يورو من مجلس الشيوخ في ديسمبر 2025. أي أنه لا يوجد اليوم مبلغ يمنح المنزل فوقه وضعًا قانونيًّا.
تمنح ANAF رقم NIF للأجنبي الخاضع للضريبة في رومانيا والذي لا يملك CNP. وحين يُمنح CNP، يحل محل NIF في السجلات الضريبية.
ما الفرق بين NIF وCNP؟
رقمان، ووظيفتان مختلفتان. فـ NIF رقم ضريبي، وCNP هو رقم التعريف الشخصي الذي يظهر في جميع سجلات الدولة.
| NIF | CNP | |
|---|---|---|
| من يُصدره | سلطة الضرائب، ANAF | هيئة الهجرة، IGI (Inspectoratul General pentru Imigrări) |
| من يحصل عليه | الأجنبي الخاضع للضريبة في رومانيا والذي لا يملك CNP | المواطن الروماني، والأجنبي الذي يملك حق إقامة مسجلًا |
| الاستخدام | التسجيل لدى سلطات الضرائب والبنوك وكتّاب العدل | التعريف الشخصي في جميع سجلات الدولة |
| ما لا يمنحه | الإقامة أو حق السكن والعمل | هو نتيجة لوضع قانوني، لا طريق للحصول عليه |
وفقًا لدليل ANAF لتسجيل غير المقيمين، يحصل الأجنبي الخاضع للضريبة في رومانيا والذي لا يملك CNP على NIF بالنموذج 030 (المادة 82 من قانون الإجراءات الضريبية). وحين تُصدر له IGI مستندًا يحمل CNP، تستبدل سلطة الضرائب في سجلاتها NIF بـ CNP.
متى يحصل الأجنبي على CNP في رومانيا؟
لا يأتي CNP إلا بعد وجود وضع قانوني مسجل:
- مواطنو الاتحاد والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا: من سجّلته IGI يحصل على CNP، ويظهر على المستند الذي يثبت السكن في رومانيا (المرسوم العاجل 102/2005، المادة 41).
- الأجانب من خارج الاتحاد، بمن فيهم الإسرائيليون: تمنح IGI رقم CNP لمن مُدّد حقه في الإقامة المؤقتة، أي من حصل على تصريح إقامة، أو لمن حصل على إقامة طويلة الأمد. ويُسجَّل CNP في تصريح الإقامة (المرسوم العاجل 194/2002، المادة 144^1(1)).
- استثناء: يمكن لـ IGI أن تمنح CNP لأجنبي بلا حق إقامة فقط بناءً على طلب مسبَّب من مؤسسة عامة، لأغراض حقوق والتزامات معينة وبموافقة الأجنبي (المادة 144^1(2)). وهذا ليس مسارًا يمكن لمشتري الشقة اختياره.
أولًا سبب للإقامة، ثم وضع قانوني، وبعد ذلك فقط CNP. والمنزل ليس حلقة في هذه السلسلة. والمشتري الذي لا يملك وضعًا قانونيًّا يعمل برقم NIF.
ما الذي يحصل عليه حامل الجواز الإسرائيلي، وما الذي يتغير مع جواز أوروبي؟
| الجواز | الدخول والإقامة | الطريق إلى الإقامة الطويلة | CNP |
|---|---|---|---|
| إسرائيلي فقط | حتى 90 يومًا في كل 180، بلا تأشيرة | تأشيرة إقامة طويلة (D) بحسب الغرض، ثم تصريح إقامة | مع تصريح الإقامة |
| دولة في الاتحاد أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو سويسرا | حرية التنقل. حتى 3 أشهر بلا شروط | العمل، أو موارد المعيشة والتأمين الصحي، أو الدراسة، أو الأسرة. التسجيل لدى IGI خلال 3 أشهر من الدخول | على شهادة التسجيل |
| روماني (بما في ذلك الجنسية المزدوجة) | بلا قيود | غير مطلوب | كالمواطنين الرومانيين |
| بريطاني | حتى 90 يومًا في كل 180، بلا تأشيرة | تأشيرة D بحسب الغرض، ثم تصريح إقامة. ومن سكن في رومانيا حتى 31.12.2020 يحتفظ بحقوقه | مع تصريح الإقامة |
بالنسبة إلى حاملي الجواز الإسرائيلي، تُحتسب الأيام التسعون في منطقة شنغن كلها مجتمعة. ونظام ETIAS للإذن المسبق بالسفر لا يعمل بعد. وقد أُزيل هدف نهاية 2026، وأعلن الاتحاد أنه سينشر موعد التشغيل قبل بضعة أشهر.
ويذكر المصدر أيضًا قواعد لحاملي جوازات أخرى: يحصل المشمولون بالحماية المؤقتة من أوكرانيا (الممددة حتى 4.3.2028) من IGI على تصريح إقامة مع CNP، لكن شراء منزل لا يحوّل الحماية إلى تصريح عادي. ولا يُحظر على مواطني روسيا وبيلاروسيا شراء منزل، لكن وفق لوائح العقوبات الأوروبية لن يقبل البنك منهم ودائع تزيد على 100,000 يورو، ما لم يكن لديهم تصريح إقامة في دولة في الاتحاد أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو في سويسرا.
أي مسارات إقامة متاحة للإسرائيلي الذي يرغب في العيش في رومانيا؟
لا تُمنح تأشيرة الإقامة الطويلة (D) إلا بحسب الأغراض الواردة في المادة 24(1) من المرسوم العاجل 194/2002. والمسارات ذات الصلة بمعظم المشترين هي:
- العمل: صاحب عمل روماني يوظفكم ويطلب تصريح عمل.
- النشاط التجاري (المادة 43): للشريك أو المساهم الذي يشغل منصبًا إداريًّا في شركة رومانية. وفي الشركة ذات المسؤولية المحدودة (SRL) تُشترط خطة عمل معتمدة، و100,000 يورو في حساب لدى بنك روماني، واستثمار بقيمة 100,000 يورو و10 وظائف جديدة خلال 12 شهرًا. وفي الشركة من نوع SA: 150,000 يورو و15 وظيفة.
- لمّ شمل الأسرة: لأفراد أسرة من يملك وضعًا قانونيًّا بالفعل، مع إثبات القرابة والسكن وموارد المعيشة.
- الدراسة: للطلاب المقبولين في مؤسسة معترف بها.
- أغراض أخرى (المادة 49): مثل العمل عن بُعد كرحّالة رقميين، أو مدير شركة، أو العلاج الطبي، أو التطوع، وفق شروط كل حالة.
المسار التجاري ليس «تأشيرة مستثمر» سلبية. فشروط المادة 43 تراكمية وتُفحص من خلال خطة العمل. والفيلا المخصصة للاستخدام الخاص، حتى لو كانت مسجلة باسم شركة رومانية، ليست الاستثمار الذي تتحدث عنه المادة. والشراء عبر شركة قد يحل مسألة ملكية الأرض، لكنه لا يحل مسألة الإقامة.
إذن، بماذا يساعد المنزل؟
- إثبات السكن: يتطلب كل طلب تأشيرة أو تصريح تقريبًا مستندًا يبيّن أين ستسكنون. والمنزل المسجل باسمكم في السجل العقاري إثبات نظيف.
- NIF: لكي تبيعوا أو تؤجروا أو تفتحوا حسابًا بنكيًّا ستحتاجون إلى NIF. ومن دون وضع قانوني، هذا هو رقمكم في التعامل مع الدولة.
- الاستمرارية: السكن لسنوات في العنوان نفسه يسهّل إثبات الإقامة المتواصلة عند طلب الإقامة طويلة الأمد.
الإقامة ليست مطلوبة للشراء، ولا لطلب قرض عقاري. فالشراء يتم بجواز السفر، وفي الواقع يطلب كثير من كتّاب العدل أيضًا NIF. ووفقًا للمصدر، يمكن لبنك روماني أن يموّل حتى 70% من السعر، بحيث يكون رأس المال الذاتي 30% على الأقل.
هل يجعلكم تصريح الإقامة في رومانيا مقيمين ضريبيين فيها؟
ليس بالضرورة. فتصريح الإقامة وCNP وضع هجرة. أما الإقامة الضريبية فمسألة منفصلة، تُحدَّد بحسب أيام الإقامة ومركز الحياة، في كل دولة وفق قواعدها. ومن يخطط للانتقال إلى رومانيا عليه فحص المسألتين، بما في ذلك الانعكاسات على وضعه كمقيم في إسرائيل لأغراض الضريبة.
ما الذي يجب فعله قبل اتخاذ القرار، وكيف نرافق العملية
إذا كنتم تشترون للعيش في رومانيا، فاختاروا أولًا مسار الإقامة، ثم العقار. وإذا كنتم تشترون دون انتقال، فـ NIF يكفي. ونحن نساعد المشترين الإسرائيليين على فهم الخيارات بحسب جواز سفرهم وغرضهم، ونحيلهم إلى محامي هجرة مرخص في رومانيا حين يلزم تقديم طلب. وتتولى الإجراءات لدى IGI وANAF جهات مخوَّلة في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية أو استشارة هجرة أو ضريبية. وتستند القواعد إلى المصادر المذكورة، حتى أكتوبر 2026، وقواعد الهجرة تتغير. وقبل تقديم طلب استشيروا محامي هجرة في رومانيا.
أسئلة شائعة
هل يمنح شراء شقة في رومانيا الإقامة؟
لا. لا يوجد في المرسوم العاجل 194/2002 غرض إقامة اسمه ملكية عقار، ولا توجد في رومانيا تأشيرة ذهبية. ويمكن أن يُستخدم المنزل لإثبات السكن في مسار آخر، كالعمل أو النشاط التجاري أو الأسرة.
هل يمكن للإسرائيلي الحصول على CNP دون السكن في رومانيا؟
في العادة لا. فـ CNP يُمنح للأجنبي مع تصريح الإقامة. والاستثناء المتمثل في CNP بلا حق إقامة مشروط بطلب مسبَّب من مؤسسة عامة وبموافقة الأجنبي، وليس مسارًا يمكن للمشتري اختياره. والمشتري الذي لا يملك وضعًا قانونيًّا يعمل برقم NIF.
هل يلزم CNP لشراء عقار في رومانيا؟
لا. فالشراء يتم بجواز السفر، وفي الواقع يطلب كثير من كتّاب العدل أيضًا NIF، الذي تُصدره سلطة الضرائب ANAF.
هل يجب على مواطن الاتحاد الذي اشترى منزلًا في رومانيا أن يسجّل نفسه؟
فقط إذا أقام في رومانيا أكثر من 3 أشهر. وحينئذ يلزم أساس كالعمل، أو موارد المعيشة والتأمين الصحي، أو الدراسة، أو الأسرة، وطلب إلى IGI خلال 3 أشهر من الدخول. والمنزل نفسه ليس أساسًا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- OUG 194/2002 privind regimul străinilor în România, formă sintetică (MAE, 6.3.2024)
- OUG 102/2005 privind libera circulație a cetățenilor UE, formă sintetică (MAE, 6.3.2024)
- ANAF - atribuirea NIF pentru persoane fizice nerezidente
- IGI - Protecția temporară pentru persoanele strămutate din Ucraina
- IGI - Brexit
- Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 - extension of temporary protection
- Regulation (EU) 2018/1806 - visa requirements (consolidated)
- Regulation (EU) 833/2014, art. 5b (consolidated 24.7.2026)
- European Union - ETIAS news corner
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.