בקצרה
בעלות על נכס ברומניה אינה נותנת תושבות, אינה נותנת CNP (מספר הזיהוי האישי הרומני) ואינה מאריכה את תקופת השהייה המותרת. צו החירום 194/2002 מונה את מטרות השהייה הארוכה, ו״בעלות על נכס״ איננה ביניהן. קונה בלי מעמד עובד מול הרשויות עם NIF, מספר מס שנותנת ANAF, והבית יכול לשמש הוכחת מגורים במסלול שנפתח מסיבה אחרת.
הנקודות החשובות
- 1בצו החירום 194/2002 אין מטרת שהייה של ״בעלות על בית״. הבית יכול רק להוכיח מגורים במסלול אחר.
- 2ANAF נותנת NIF לזר שחייב מס ברומניה ואין לו CNP. כשמתקבל CNP, הוא מחליף את ה-NIF ברישומי המס.
- 3רשות ההגירה IGI נותנת CNP לזר עם היתר שהייה או תושבות לטווח ארוך, ולאזרח האיחוד על מסמך הרישום.
- 4אזרח האיחוד ששוהה יותר מ-3 חודשים נרשם ב-IGI על בסיס עבודה, אמצעים וביטוח, לימודים או משפחה. בית אינו בסיס.
- 5המסלול העסקי (סעיף 43) דורש תוכנית עסקית מאושרת, 100,000 אירו בבנק רומני, השקעה של 100,000 אירו ו-10 משרות בתוך 12 חודשים ב-SRL.
ישראלים שקונים בית ברומניה שואלים לעיתים קרובות אם הנכס פותח להם דלת לתושבות אירופית, או לפחות למספר זיהוי רומני שיקל על החיים המעשיים. התשובה הקצרה שלילית, והיא נכונה לכל דרכון שאינו של האיחוד האירופי. אבל הבית כן ממלא תפקיד, וכדאי להבין בדיוק איזה.
האם קניית דירה או וילה ברומניה נותנת תושבות?
לא. צו החירום 194/2002, שמסדיר את מעמד הזרים ברומניה, מונה את המטרות שבזכותן ניתנת ויזה לשהייה ארוכה ואחריה היתר שהייה: עבודה, פעילות עסקית, לימודים, איחוד משפחות ועוד כמה מטרות מוגדרות. ״בעלות על נכס״ לא נמצאת ברשימה, ואין ברומניה ״ויזת זהב״ לרוכשי נדל״ן. גם לאזרחי האיחוד, בית איננו בסיס לשהייה ארוכה.
הצעת חוק לוויזת משקיעים של 400,000 אירו נמשכה מהסנאט בדצמבר 2025. כלומר, אין היום סכום שמעליו בית נותן מעמד.
ANAF נותנת NIF לזר שחייב מס ברומניה ואין לו CNP. כשמתקבל CNP, הוא מחליף את ה-NIF ברישומי המס.
מה ההבדל בין NIF ל-CNP?
שני מספרים, שני תפקידים שונים. NIF הוא מספר מס, ו-CNP הוא מספר הזיהוי האישי שמופיע בכל מרשמי המדינה.
| NIF | CNP | |
|---|---|---|
| מי מנפיק | רשות המסים, ANAF | רשות ההגירה, IGI (Inspectoratul General pentru Imigrări) |
| מי מקבל | זר שחייב מס ברומניה ואין לו CNP | אזרח רומני, וזר שיש לו זכות שהייה רשומה |
| שימוש | רישום מול רשויות המס, בנקים ונוטריונים | זיהוי אישי בכל מרשמי המדינה |
| מה הוא לא נותן | תושבות או זכות לגור ולעבוד | הוא תוצאה של מעמד, לא דרך להשיג אותו |
לפי המדריך של ANAF לרישום תושבי חוץ, זר שחייב מס ברומניה ואין לו CNP מקבל NIF בטופס 030 (סעיף 82 לקוד סדרי הדין במס). כש-IGI מנפיקה לו מסמך עם CNP, רשות המסים מחליפה ברישומיה את ה-NIF ב-CNP.
מתי זר מקבל CNP ברומניה?
ה-CNP מגיע רק אחרי שיש מעמד רשום:
- אזרחי האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ: מי ש-IGI רשם מקבל CNP, והוא מופיע על המסמך שמעיד על המגורים ברומניה (צו החירום 102/2005, סעיף 41).
- זרים מחוץ לאיחוד, כולל ישראלים: IGI נותנת CNP למי שזכות השהייה הזמנית שלו הוארכה, כלומר קיבל היתר שהייה, או למי שקיבל תושבות לטווח ארוך. ה-CNP נרשם בהיתר השהייה (צו החירום 194/2002, סעיף 144^1(1)).
- חריג: IGI יכולה לתת CNP לזר בלי זכות שהייה רק לבקשה מנומקת של מוסד ציבורי, לצורך זכויות וחובות מסוימים ובהסכמת הזר (סעיף 144^1(2)). זה לא מסלול שקונה דירה יכול לבחור.
קודם סיבה לשהות, אחר כך מעמד, ורק אז CNP. הבית איננו חוליה בשרשרת הזו. קונה בלי מעמד עובד עם NIF.
מה מקבל בעל דרכון ישראלי, ומה משתנה עם דרכון אירופי?
| דרכון | כניסה ושהייה | הדרך לשהייה ארוכה | CNP |
|---|---|---|---|
| ישראלי בלבד | עד 90 יום בכל 180, בלי ויזה | ויזת שהייה ארוכה (D) לפי מטרה, ואחריה היתר שהייה | עם היתר השהייה |
| של מדינה באיחוד, באזור הכלכלי או שווייץ | חופש תנועה. עד 3 חודשים בלי תנאים | עבודה, אמצעי מחיה וביטוח בריאות, לימודים או משפחה. רישום ב-IGI בתוך 3 חודשים מהכניסה | על תעודת הרישום |
| רומני (כולל אזרחות כפולה) | בלי הגבלה | לא נדרש | כאזרחים רומנים |
| בריטי | עד 90 יום בכל 180, בלי ויזה | ויזת D לפי מטרה, ואז היתר שהייה. מי שגר ברומניה עד 31.12.2020 שומר על זכויותיו | עם היתר השהייה |
לבעלי דרכון ישראלי, 90 הימים נספרים בכל אזור שנגן יחד. מערכת ETIAS לאישור נסיעה מוקדם עדיין לא פועלת. היעד של סוף 2026 הוסר, והאיחוד הודיע שיפרסם את מועד ההפעלה כמה חודשים מראש.
המקור מציין גם כללים לבעלי דרכונים נוספים: מחזיקי הגנה זמנית מאוקראינה (שהוארכה עד 4.3.2028) מקבלים מ-IGI היתר שהייה עם CNP, אבל קניית בית לא הופכת את ההגנה להיתר רגיל. לאזרחי רוסיה ובלארוס אין איסור לקנות בית, אבל לפי תקנות הסנקציות של האיחוד בנק לא יקבל מהם פיקדונות מעל 100,000 אירו, אלא אם יש להם היתר שהייה במדינה באיחוד, באזור הכלכלי או בשווייץ.
אילו מסלולי שהייה קיימים לישראלי שרוצה לגור ברומניה?
ויזת שהייה ארוכה (D) ניתנת רק לפי המטרות בסעיף 24(1) לצו החירום 194/2002. המסלולים הרלוונטיים לרוב הרוכשים:
- עבודה: מעסיק רומני מעסיק אתכם ומבקש היתר עבודה.
- פעילות עסקית (סעיף 43): לשותף או בעל מניות עם תפקיד ניהולי בחברה רומנית. בחברה בערבון מוגבל (SRL) נדרשים תוכנית עסקית מאושרת, 100,000 אירו בחשבון בבנק רומני, השקעה של 100,000 אירו ו-10 משרות חדשות בתוך 12 חודשים. בחברה מסוג SA: 150,000 אירו ו-15 משרות.
- איחוד משפחות: לבני משפחה של מי שכבר יש לו מעמד, עם הוכחת קשר, מגורים ואמצעי מחיה.
- לימודים: לסטודנטים שהתקבלו למוסד מוכר.
- מטרות אחרות (סעיף 49): למשל עבודה מרחוק כנוודים דיגיטליים, מנהל חברה, טיפול רפואי או התנדבות, לפי התנאים של כל מקרה.
המסלול העסקי איננו ״ויזת משקיע״ פסיבית. התנאים בסעיף 43 מצטברים ונבדקים בתוכנית עסקית. וילה לשימוש פרטי, גם אם היא רשומה על שם חברה רומנית, איננה ההשקעה שהסעיף מדבר עליה. קנייה דרך חברה יכולה לפתור את שאלת הבעלות בקרקע, אבל לא את שאלת התושבות.
אז במה הבית כן עוזר?
- הוכחת מגורים: כמעט כל בקשה לוויזה או להיתר דורשת מסמך שמראה איפה תגורו. בית שרשום על שמכם בפנקס המקרקעין הוא הוכחה נקייה.
- NIF: כדי למכור, להשכיר או לפתוח חשבון בנק תצטרכו NIF. בלי מעמד, זה המספר שלכם מול המדינה.
- רציפות: מגורים לאורך שנים באותה כתובת מקלים להוכיח שהייה רציפה כשמבקשים תושבות לטווח ארוך.
תושבות איננה נדרשת כדי לקנות, וגם לא כדי לבקש משכנתא. קונים עם דרכון, ובפועל נוטריונים רבים מבקשים גם NIF. לפי המקור, בנק רומני יכול לממן עד 70% מהמחיר, כך שההון העצמי הוא 30% לפחות.
האם היתר שהייה ברומניה הופך אתכם לתושבי מס שם?
לא בהכרח. היתר שהייה ו-CNP הם מעמד הגירה. תושבות מס היא שאלה נפרדת, שנקבעת לפי ימי שהייה ומרכז חיים, בכל מדינה לפי הכללים שלה. מי שמתכנן לעבור לרומניה צריך לבדוק את שתיהן, כולל ההשלכות על מעמדו כתושב ישראל לצורכי מס.
מה לעשות לפני שמחליטים, ואיך אנחנו מלווים את התהליך
אם אתם קונים כדי לגור ברומניה, בחרו קודם את מסלול השהייה, ואז את הנכס. אם אתם קונים בלי לעבור, NIF מספיק. אנחנו מסייעים לרוכשים ישראלים להבין את האפשרויות לפי הדרכון והמטרה שלהם, ומפנים לעורך דין הגירה בעל רישיון ברומניה כשנדרשת הגשת בקשה. ההליכים מול IGI ו-ANAF נעשים על ידי גורמים מוסמכים ברומניה.
האמור כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, הגירה או מס. הכללים מבוססים על המקורות שצוינו, נכון לאוקטובר 2026, וכללי ההגירה משתנים. לפני הגשת בקשה התייעצו עם עורך דין הגירה ברומניה.
שאלות נפוצות
קניית דירה ברומניה נותנת תושבות?
לא. בצו החירום 194/2002 אין מטרת שהייה של בעלות על נכס, ואין ברומניה ויזת זהב. הבית יכול לשמש הוכחת מגורים במסלול אחר, כמו עבודה, עסק או משפחה.
ישראלי יכול לקבל CNP בלי לגור ברומניה?
בדרך כלל לא. CNP לזר ניתן עם היתר שהייה. החריג של CNP בלי זכות שהייה מותנה בבקשה מנומקת של מוסד ציבורי ובהסכמת הזר, ואיננו מסלול שקונה יכול לבחור. קונה בלי מעמד עובד עם NIF.
צריך CNP כדי לקנות נכס ברומניה?
לא. קונים עם דרכון, ובפועל נוטריונים רבים מבקשים גם NIF, שאותו מנפיקה רשות המסים ANAF.
אזרח האיחוד שקנה בית ברומניה צריך להירשם?
רק אם הוא שוהה ברומניה יותר מ-3 חודשים. אז נדרש בסיס כמו עבודה, אמצעי מחיה וביטוח בריאות, לימודים או משפחה, ובקשה ל-IGI בתוך 3 חודשים מהכניסה. הבית עצמו איננו בסיס.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- OUG 194/2002 privind regimul străinilor în România, formă sintetică (MAE, 6.3.2024)
- OUG 102/2005 privind libera circulație a cetățenilor UE, formă sintetică (MAE, 6.3.2024)
- ANAF - atribuirea NIF pentru persoane fizice nerezidente
- IGI - Protecția temporară pentru persoanele strămutate din Ucraina
- IGI - Brexit
- Council Implementing Decision (EU) 2026/1912 - extension of temporary protection
- Regulation (EU) 2018/1806 - visa requirements (consolidated)
- Regulation (EU) 833/2014, art. 5b (consolidated 24.7.2026)
- European Union - ETIAS news corner
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.