Даёт ли дом в Румынии вид на жительство или CNP? Что получает владелец каждого паспорта и в чём разница между NIF и CNP

Израильтяне, покупающие дом в Румынии, часто спрашивают, открывает ли объект им дверь к европейскому резидентству или хотя бы к румынскому идентификационному номеру, который облегчит практическую жизнь. Краткий ответ отрицательный, и он верен для любого паспорта, не являющегося паспортом Европейского союза. Но дом всё же играет роль, и стоит понять, какую именно.

1Даёт ли покупка квартиры или виллы в Румынии право на проживание?

Нет. Чрезвычайный ордонанс 194/2002, регулирующий правовое положение иностранцев в Румынии, перечисляет цели, на основании которых выдаётся виза для долгосрочного пребывания, а затем разрешение на пребывание: работа, предпринимательская деятельность, учёба, воссоединение семьи и ещё несколько определённых целей. «Владения недвижимостью» в перечне нет, и «золотой визы» для покупателей недвижимости в Румынии нет. И для граждан ЕС дом не является основанием для долгосрочного пребывания.

Законопроект об инвесторской визе на 400 000 евро был отозван из Сената в декабре 2025 года. То есть сегодня нет суммы, свыше которой дом даёт статус.

2В чём разница между NIF и CNP?

Два номера, две разные функции. NIF является налоговым номером, а CNP персональным идентификационным номером, который фигурирует во всех государственных реестрах.

Согласно руководству ANAF по регистрации нерезидентов, иностранец, обязанный платить налог в Румынии и не имеющий CNP, получает NIF по форме 030 (статья 82 Налогово-процессуального кодекса). Когда IGI выдаёт ему документ с CNP, налоговая служба заменяет в своих записях NIF на CNP.

3Когда иностранец получает CNP в Румынии?

CNP выдаётся только после появления зарегистрированного статуса:

• Граждане ЕС, Европейской экономической зоны и Швейцарии: тот, кого зарегистрировала IGI, получает CNP, и он указывается на документе, подтверждающем проживание в Румынии (чрезвычайный ордонанс 102/2005, статья 41).
• Иностранцы из-за пределов ЕС, включая израильтян: IGI присваивает CNP тому, чьё право на временное пребывание продлено, то есть тому, кто получил разрешение на пребывание, или тому, кто получил долгосрочное резидентство. CNP вносится в разрешение на пребывание (чрезвычайный ордонанс 194/2002, статья 144^1(1)).
• Исключение: IGI может присвоить CNP иностранцу без права на пребывание только по мотивированному запросу государственного учреждения для определённых прав и обязанностей и с согласия иностранца (статья 144^1(2)). Это не путь, который может выбрать покупатель квартиры.

4Что получает владелец израильского паспорта и что меняется с европейским паспортом?

Для владельцев израильского паспорта 90 дней отсчитываются по всей Шенгенской зоне в совокупности. Система предварительного разрешения на поездку ETIAS пока не действует. Цель запуска к концу 2026 года снята, и ЕС объявил, что опубликует дату запуска за несколько месяцев.

Источник указывает также правила для владельцев других паспортов: лица под временной защитой из Украины (продлённой до 4.3.2028) получают от IGI разрешение на пребывание с CNP, но покупка дома не превращает защиту в обычное разрешение. Гражданам России и Беларуси покупать дом не запрещено, однако согласно санкционным регламентам ЕС банк не примет от них депозиты свыше 100 000 евро, если у них нет разрешения на пребывание в государстве ЕС, Европейской экономической зоны или в Швейцарии.

5Какие пути пребывания существуют для израильтянина, желающего жить в Румынии?

Виза для долгосрочного пребывания (D) выдаётся только по целям, указанным в статье 24(1) чрезвычайного ордонанса 194/2002. Пути, актуальные для большинства покупателей:

• Работа: румынский работодатель нанимает вас и запрашивает разрешение на работу.
• Предпринимательская деятельность (статья 43): для партнёра или акционера с руководящей должностью в румынской компании. В обществе с ограниченной ответственностью (SRL) требуются утверждённый бизнес-план, 100 000 евро на счёте в румынском банке, инвестиции в 100 000 евро и 10 новых рабочих мест в течение 12 месяцев. В компании типа SA: 150 000 евро и 15 рабочих мест.
• Воссоединение семьи: для членов семьи того, у кого уже есть статус, с подтверждением родства, жилья и средств к существованию.
• Учёба: для студентов, принятых в признанное учебное заведение.
• Иные цели (статья 49): например удалённая работа цифровых кочевников, руководитель компании, лечение или волонтёрство, на условиях каждого конкретного случая.

Деловой путь не является пассивной «визой инвестора». Условия статьи 43 являются совокупными и проверяются по бизнес-плану. Вилла для частного пользования, даже зарегистрированная на румынскую компанию, не является той инвестицией, о которой говорит статья. Покупка через компанию может решить вопрос права собственности на землю, но не вопрос резидентства.

6Так чем же дом помогает?

• Подтверждение места проживания: почти любое заявление на визу или разрешение требует документа, показывающего, где вы будете жить. Дом, зарегистрированный на ваше имя в земельной книге, является чистым доказательством.
• NIF: чтобы продать, сдать в аренду или открыть банковский счёт, вам понадобится NIF. Без статуса это ваш номер в отношениях с государством.
• Непрерывность: проживание на протяжении лет по одному адресу облегчает доказывание непрерывного пребывания при подаче заявления на долгосрочное резидентство.

Резидентство не требуется ни для покупки, ни для подачи заявки на ипотеку. Покупают по паспорту, а на практике многие нотариусы просят также NIF. Согласно источнику, румынский банк может профинансировать до 70% цены, так что собственный капитал составляет не менее 30%.

7Делает ли разрешение на пребывание в Румынии вас её налоговым резидентом?

Не обязательно. Разрешение на пребывание и CNP являются иммиграционным статусом. Налоговое резидентство является отдельным вопросом, который определяется по дням пребывания и центру жизненных интересов, в каждой стране по её правилам. Тому, кто планирует переехать в Румынию, следует проверить оба вопроса, включая последствия для его статуса резидента Израиля для целей налогообложения.

8Что сделать до принятия решения и как мы сопровождаем процесс

Если вы покупаете, чтобы жить в Румынии, сначала выберите путь пребывания, а затем объект. Если вы покупаете без переезда, NIF достаточно. Мы помогаем израильским покупателям понять варианты в зависимости от их паспорта и цели и направляем к иммиграционному адвокату, имеющему лицензию в Румынии, когда требуется подача заявления. Процедуры в IGI и ANAF выполняются уполномоченными лицами в Румынии.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.