Renovarea unei case vechi în România: când nu este nevoie de aviz, când ajunge o comunicare și când este obligatorie autorizația de construire

O casă veche în România poate fi o oportunitate bună, dar costul ei real se stabilește la renovare. Înainte de a angaja un constructor, merită să răspundeți la două întrebări separate. Prima: trebuie să vă adresați primăriei și pe ce traseu? A doua: ce primiți exact pentru bani și cine răspunde dacă ceva nu merge bine? La prima răspunde Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, iar la a doua, contractul cu constructorul. La o casă veche aveți nevoie de amândouă în scris înainte să cadă primul perete.

Ghidul tratează renovarea unei case care vă aparține deja sau pe care urmează să o cumpărați. Adăugirile precum o piscină, o pergolă sau un gard sunt un subiect separat.

1Ce lucrări de renovare în România nu necesită niciun aviz?

Lucrările care lasă casa cu structura și aspectul existente. Potrivit art. 299 alin. (2) lit. a) din Legea 169/2026, printre altele:

• Repararea acoperișului fără modificarea formei și a aspectului său (pct. 2).
• Înlocuirea ferestrelor și ușilor exterioare în aceeași formă și cu aceleași dimensiuni ale golului, chiar și din alt material (pct. 4).
• Finisaje interioare: pardoseli, tencuieli și zugrăveli (pct. 7).
• Repararea sobelor și a coșurilor de fum (pct. 8).
• Repararea sau înlocuirea instalațiilor interioare (pct. 9).
• Încălzire locală, apă caldă și aparate de aer condiționat (pct. 10).
• Panouri solare pentru autoconsum, cu comunicare prealabilă la primărie (pct. 13).

O casă veche s-ar putea să nu aibă carte tehnică a construcției, dosarul de documentație tehnică al clădirii. Merită să deschideți una. Este dosarul pe care următorul cumpărător sau banca acestuia vor cere să îl vadă.

2Ce lucrări se fac doar pe baza unei comunicări la primărie?

Art. 294 alin. (2) lit. b) enumeră intervenții mai ample care pot fi executate pe baza unei comunicări, fără autorizație completă:

Toate acestea se aplică doar în afara zonelor construite protejate și în afara zonelor de protecție a monumentelor istorice. În interiorul acestora regulile sunt mai stricte și este necesar acordul scris al autorității pentru patrimoniu (art. 294 alin. (3)). De aceea, una dintre primele verificări la o casă veche este dacă se află într-o astfel de zonă.

3Cum funcționează traseul comunicării, pas cu pas?

1. Pregătiți un dosar: formularul de comunicare, un proiect tehnic simplificat semnat de un arhitect cu drept de semnătură și de inginerii de specialitate, precum și plata taxelor pe care legea le stabilește pentru autorizații (art. 295 alin. (4)).
2. Depuneți la primărie pe hârtie sau în format digital. Depunerea digitală primește o confirmare automată de primire (art. 295 alin. (5) și (6)).
3. Așteptați 15 zile lucrătoare. În această perioadă primăria poate aproba tacit, poate cere clarificări sau avize suplimentare, poate comunica faptul că este necesară autorizația ori poate respinge (art. 296 alin. (1)).
4. Începeți lucrările la 15 zile calendaristice după ce aprobarea tacită produce efecte (art. 296 alin. (6)).
5. Finalizați în 3 ani, care reprezintă perioada de valabilitate a lucrărilor comunicate (art. 296 alin. (5)).

Traseul comunicării economisește timp, nu arhitectul. Un proiect simplificat este tot un proiect, cu semnătură profesională și răspundere.

4Când necesită renovarea unei case vechi autorizație de construire?

Orice lucrare care afectează structura de rezistență, adaugă un nivel, extinde casa dincolo de lista lucrărilor cu comunicare sau schimbă tipul acoperișului necesită autorizație. La o intervenție asupra unei construcții existente, proiectul pentru autorizație include un releveu detaliat al casei, expertize tehnice pentru cerințele de calitate relevante și o analiză a stării construcției (art. 282).

Aceasta este diferența principală dintre o casă veche și una nouă. Expertiza tehnică arată ce poate suporta structura încă înainte de începerea proiectării, iar în zonele cu risc seismic, precum Bucureștiul, este deosebit de importantă. Taxa pentru autorizația de construire la o clădire rezidențială este de 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor (Codul fiscal, art. 474 alin. (5)).

5Termoizolarea și renovarea energetică: ce permite codul și ce se întâmplă cu subvențiile?

Codul simplifică cea mai frecventă modernizare energetică. Termoizolarea întregii anvelope sau a acoperișului la o casă individuală de până la 3 niveluri se face pe baza unei comunicări, atâta timp cât tipul acoperișului nu se schimbă. Panourile solare pentru autoconsum necesită doar o comunicare prealabilă.

În privința subvențiilor, este bine să fiți prudenți. Administrația Fondului pentru Mediu (AFM) derulează programe de sprijin pe sesiuni, precum Casa Verde, iar condițiile lor se schimbă de la o sesiune la alta. La octombrie 2026 nu am găsit într-o sursă oficială un program național deschis persoanelor fizice pentru termoizolarea sau renovarea unei case existente. Verificați pe site-ul AFM înainte de planificare și nu vă construiți bugetul pe o subvenție care nu s-a deschis încă.

6Ce să scrieți în contractul cu constructorul?

Potrivit Codului civil, renovarea face obiectul unui contract de antrepriză (art. 1851). Prima decizie este modul de stabilire a prețului:

• Termenele de plată. Dacă nu s-a convenit altfel, prețul se plătește la recepția întregii lucrări (art. 1864). Plata pe etape finalizate vă protejează mai bine decât un avans mare.
• Ipoteca legală a antreprenorului. Antreprenorul are o ipotecă legală asupra lucrării pentru garantarea prețului, în limita sporului de valoare (art. 1869 și art. 2386 pct. 6). Plătiți pe bază de facturi și păstrați chitanțele.
• Răspunderea. Constructorii răspund pentru viciile ascunse descoperite în 10 ani de la recepție, iar pentru viciile structurii de rezistență pe toată durata de existență a construcției (Legea 169/2026, art. 451 alin. (3)).
• Recepția. În scris, cu o listă a deficiențelor de remediat și un termen pentru remedierea lor.

7Ce costuri oficiale merită bugetate?

Pentru lucrările de construcție propriu-zise nu există o listă oficială de prețuri. Cereți un deviz detaliat de la cel puțin trei constructori pentru același proiect, astfel încât comparația să se facă între lucruri identice.

8Înainte de a începe: listă de verificare și cum vă însoțim

1. Verificați în cartea funciară dacă locuința înscrisă corespunde celei din realitate.
2. Clasificați fiecare lucrare: fără aviz, cu comunicare sau cu autorizație.
3. Verificați dacă locuința se află într-o zonă protejată și, dacă nu sunteți siguri ce este permis pe lot, solicitați un certificat de urbanism.
4. Implicați un arhitect pentru tot ce depășește reparațiile și un inginer structurist pentru tot ce afectează structura.
5. Semnați un contract de antrepriză scris, cu tipul prețului, etape, plăți, termene și penalități.
6. La final, faceți o recepție scrisă, actualizați cartea tehnică, iar dacă suprafața sau structura s-au modificat, actualizați cartea funciară.

Când cumpărătorii israelieni iau în calcul o casă veche, verificăm împreună cu ei, înainte de achiziție, concordanța dintre înscriere și situația reală și tipul lucrărilor care vor fi necesare și parcurgem contractul de antrepriză înainte de semnare. Depunerile la primărie se fac de un arhitect cu drept de semnătură în România, iar actele juridice locale de un avocat sau notar cu drept de practică local.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.