Коротко
С 25 августа 2026 года ремонт в Румынии регулируется Кодексом о планировании и строительстве (Закон 169/2026), который делит работы на три категории: ремонт, не требующий разрешения, более крупные вмешательства, осуществляемые по уведомлению мэрии, и всё, что затрагивает несущую конструкцию или выходит за рамки перечней и требует разрешения на строительство. Наряду с правовой процедурой необходим письменный договор подряда, определяющий вид цены, платежи и ответственность.
Главное
- 1Ремонт, который оставляет дом таким же, например внутренняя отделка или замена окон в том же проёме, не требует разрешения (статья 299).
- 2Замена крыши в той же форме, переоборудование чердака или утепление ограждающих конструкций в частном доме высотой до 3 этажей осуществляются по уведомлению мэрии (статья 294).
- 3При процедуре уведомления у мэрии есть 15 рабочих дней на ответ, а работы начинают через 15 календарных дней после молчаливого согласования (статья 296).
- 4Всё, что затрагивает несущую конструкцию, добавляет этаж или меняет тип крыши, требует разрешения на строительство. Сбор за разрешение для жилого здания составляет 0,5% утверждённой стоимости работ.
- 5В договоре подряда устанавливается, является ли цена сметной, определяемой по стоимости работ или твёрдой глобальной, и для каждого варианта Гражданский кодекс предусматривает свой режим.
Старый дом в Румынии может быть хорошей возможностью, но его реальная стоимость определяется ремонтом. Прежде чем приглашать подрядчика, стоит ответить на два отдельных вопроса. Первый: нужно ли обращаться в мэрию и по какой процедуре. Второй: что именно вы получаете за деньги и кто отвечает, если что-то пойдёт не так. На первый отвечает Кодекс о планировании и строительстве, на второй отвечает договор с подрядчиком. В старом доме оба ответа нужны в письменном виде до того, как будет снесена первая стена.
Руководство посвящено ремонту дома, который уже принадлежит вам или который вы собираетесь купить. Дополнительные сооружения, такие как бассейн, пергола или ограда, являются отдельной темой.
Какие ремонтные работы в Румынии не требуют никакого разрешения?
Работы, которые сохраняют существующую конструкцию и внешний вид дома. Согласно статье 299(2)(a) Закона 169/2026, в том числе:
- Ремонт крыши без изменения её формы и внешнего вида (пункт 2).
- Замена наружных окон и дверей в той же форме и в проёме того же размера, в том числе из другого материала (пункт 4).
- Внутренняя отделка: полы, штукатурка и покраска (пункт 7).
- Ремонт печей и дымоходов (пункт 8).
- Ремонт или замена внутренних инженерных систем (пункт 9).
- Местное отопление, горячее водоснабжение и кондиционеры (пункт 10).
- Солнечные панели для собственного потребления с предварительным уведомлением мэрии (пункт 13).
Даже при работах, освобождённых от разрешения, продолжают действовать градостроительные нормы и нормы технического качества, и вы как собственники несёте ответственность за их нарушение вместе с проектировщиком и подрядчиком (статья 299(3) и (4)). Приёмка работ по завершении обязательна: она осуществляется по договору с подрядчиком и вносится в техническую книгу сооружения и в национальный реестр сооружений (статья 299(5)).
У старого дома может не быть технической книги (cartea tehnică a construcției, досье технической документации здания). Её стоит завести. Именно это досье захочет увидеть следующий покупатель или его банк.
Замена крыши в той же форме, переоборудование чердака или утепление ограждающих конструкций в частном доме высотой до 3 этажей осуществляются по уведомлению мэрии (статья 294).
Какие работы осуществляются только по уведомлению мэрии?
Статья 294(2)(b) перечисляет более крупные вмешательства, которые можно выполнить на основании уведомления, без полного разрешения:
| Работа | Положение закона |
|---|---|
| Замена крыши в той же форме или поднятие до 0,5 м в пределах допустимой высоты | Статья 294(2)(b)(ii) |
| Переоборудование существующего чердака, если не требуется усиление | Статья 294(2)(b)(iii) |
| Перенос ненесущих стен без изменения размера дома | Статья 294(2)(b)(v) |
| Изменение ненесущего фасада | Статья 294(2)(b)(vi) |
| Энергетическая реконструкция всех ограждающих конструкций или крыши в частном доме высотой до 3 этажей без изменения типа крыши | Статья 294(2)(b)(vii) |
| Пристройка ванной комнаты или технического помещения площадью до 25 кв. м | Статья 294(2)(b)(x) |
Всё это применяется только за пределами охраняемых застроенных зон и за пределами охранных зон исторических памятников. В них правила строже и требуется письменное согласие органа охраны наследия (статья 294(3)). Поэтому одна из первых проверок старого дома состоит в том, находится ли он в такой зоне.
Как работает процедура уведомления, шаг за шагом?
- Подготовьте досье: форму уведомления, упрощённый технический проект, подписанный архитектором с правом подписи и соответствующими инженерами, и уплату сборов, установленных законом для разрешений (статья 295(4)).
- Подайте в мэрию на бумаге или в электронном виде. При электронной подаче выдаётся автоматическое подтверждение получения (статья 295(5) и (6)).
- Ждите 15 рабочих дней. В этот период мэрия может согласовать молчанием, запросить разъяснения или дополнительные согласования, сообщить, что требуется разрешение, или отказать (статья 296(1)).
- Начинайте работы через 15 календарных дней после вступления в силу молчаливого согласования (статья 296(6)).
- Завершите в течение 3 лет, что составляет срок действия заявленных работ (статья 296(5)).
Процедура уведомления экономит время, но не архитектора. Упрощённый проект остаётся проектом, с профессиональной подписью и ответственностью.
Когда ремонт старого дома требует разрешения на строительство?
Любая работа, затрагивающая несущую конструкцию, добавляющая этаж, расширяющая дом сверх перечня для уведомления или меняющая тип крыши, требует разрешения. При вмешательстве в существующее сооружение проект для разрешения включает подробный обмер дома, заключение технических экспертов по соответствующим требованиям качества и анализ состояния сооружения (статья 282).
В этом главное отличие старого дома от нового. Заключение эксперта показывает, что может выдержать несущая конструкция, ещё до начала проектирования, а в сейсмически опасных зонах, таких как Бухарест, оно особенно важно. Сбор за разрешение на строительство для жилого здания составляет 0,5% утверждённой стоимости работ (Налоговый кодекс, статья 474(5)).
Утепление и энергетическая реконструкция: что разрешает Кодекс и как обстоит дело с грантами?
Кодекс упрощает самую распространённую энергетическую модернизацию. Утепление всех ограждающих конструкций или крыши в частном доме высотой до 3 этажей осуществляется по уведомлению, пока не меняется тип крыши. Солнечные панели для собственного потребления требуют только предварительного уведомления.
В отношении грантов следует проявлять осторожность. Администрация Фонда охраны окружающей среды (AFM) реализует программы поддержки циклами, например Casa Verde, и их условия меняются от цикла к циклу. По состоянию на октябрь 2026 года мы не нашли в официальном источнике открытой национальной программы для физических лиц по утеплению или ремонту существующего дома. Проверьте сайт AFM перед планированием и не стройте бюджет на гранте, который ещё не открыт.
Что написать в договоре с подрядчиком?
Согласно Гражданскому кодексу, ремонт является договором подряда (contract de antrepriză, статья 1851). Первое решение касается того, как устанавливается цена:
| Вид цены | Значение | Положение закона |
|---|---|---|
| Смета | Подрядчик должен обосновать каждое увеличение, и оно оплачивается только за работу, которую нельзя было предвидеть заранее | Статья 1865 |
| По стоимости работ | Подрядчик обязан по требованию отчитываться о ходе работ, услугах и расходах | Статья 1866 |
| Твёрдая глобальная цена | Ни одна сторона не может её изменить со ссылкой на то, что работа обошлась дороже или дешевле ожидаемого | Статья 1867 |
- Сроки оплаты. Если не согласовано иное, цена уплачивается при приёмке всей работы (статья 1864). Оплата по завершённым этапам защищает вас лучше, чем крупный аванс.
- Законная ипотека подрядчика. У подрядчика есть законная ипотека на работу в обеспечение цены в пределах прироста стоимости (статья 1869 и статья 2386 пункт 6). Платите против счетов и сохраняйте квитанции.
- Ответственность. Строители отвечают за скрытые недостатки, выявленные в течение 10 лет с момента приёмки, а за недостатки несущей конструкции в течение всего срока службы сооружения (Закон 169/2026, статья 451(3)).
- Приёмка. В письменном виде, с перечнем недостатков для устранения и сроком их устранения.
Какие официальные расходы стоит заложить в бюджет?
| Статья | Сумма | Источник |
|---|---|---|
| Сбор за разрешение на строительство, жилое здание | 0,5% утверждённой стоимости работ | Налоговый кодекс, статья 474(5) |
| Градостроительное свидетельство в городской зоне | От 5 до 14 леев и выше, в зависимости от площади; 50% от этого в сельской зоне | Налоговый кодекс, статья 474(1) и (2) |
| Обновление технических данных объекта в земельной книге | 75 леев за объект | Тариф ANCPI, код 2.6.3 |
| Регистрация нового сооружения в земельной книге | 60 леев плюс 0,05% его налоговой стоимости | Тариф ANCPI, код 2.6.1 |
Для самих строительных работ официального прейскуранта нет. Запросите подробное предложение (deviz, смету объёмов и цен) не менее чем у трёх подрядчиков по одному и тому же проекту, чтобы сравнивать одинаковые вещи.
Перед началом: чек-лист и как мы сопровождаем
- Проверьте в земельной книге, что зарегистрированный дом соответствует фактическому.
- Классифицируйте каждую работу: без разрешения, уведомление или разрешение.
- Проверьте, находится ли дом в охраняемой зоне, а если вы не уверены, что разрешено на участке, запросите градостроительное свидетельство.
- Привлеките архитектора для всего, что выходит за рамки ремонта, и инженера-конструктора для всего, что затрагивает несущую конструкцию.
- Подпишите письменный договор подряда с видом цены, этапами, платежами, сроками и штрафами.
- По завершении оформите письменную приёмку, обновите техническую книгу, а если изменились площадь или несущая конструкция, обновите земельную книгу.
Когда израильские покупатели рассматривают старый дом, мы проверяем с ними до покупки соответствие регистрации фактическому состоянию и вид требуемых работ, а также изучаем договор подряда до подписания. Подачу документов в мэрию осуществляет архитектор с правом подписи в Румынии, а местные юридические действия выполняют адвокат или нотариус с местной лицензией.
Статья представляет собой общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному делу. Перед началом работ рекомендуется проконсультироваться с местным архитектором и независимым адвокатом.
Частые вопросы
Нужно ли разрешение, чтобы заменить крышу дома в Румынии?
Ремонт без изменения формы не требует разрешения. Замена в той же форме или поднятие до 0,5 м в пределах допустимой высоты осуществляется по уведомлению мэрии. Изменение типа крыши требует разрешения (Закон 169/2026, статьи 294 и 299).
Нужно ли разрешение, чтобы утеплить старый дом?
В частном доме высотой до 3 этажей утепление всех ограждающих конструкций или крыши осуществляется по уведомлению, пока не меняется тип крыши (статья 294(2)(b)(vii)). Это применяется только за пределами охраняемых зон.
Сколько времени занимает процедура уведомления мэрии?
У мэрии есть 15 рабочих дней на ответ. Если ответа нет, уведомление считается согласованным молчанием, и работы можно начать через 15 календарных дней после этого (статья 296).
Есть ли в 2026 году государственный грант на ремонт старого дома в Румынии?
По состоянию на октябрь 2026 года мы не нашли открытой национальной программы для физических лиц по утеплению или ремонту существующего дома. Программы AFM открываются циклами, поэтому стоит проверить её сайт перед планированием.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.