باختصار
منذ 25 أغسطس 2026 يُنظَّم الترميم في رومانيا بموجب قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026)، الذي يقسّم الأعمال إلى ثلاثة مسارات: إصلاحات لا تتطلب موافقة، وتدخلات أكبر تتم بإشعار البلدية، وكل ما يمسّ الهيكل أو يتجاوز القوائم ويتطلب رخصة بناء. وإلى جانب المسار القانوني يلزم عقد مقاولة مكتوب يحدد نوع الثمن والدفعات والمسؤولية.
أبرز النقاط
- 1الإصلاحات التي تُبقي المنزل على حاله، مثل التشطيبات الداخلية أو استبدال النوافذ في الفتحة نفسها، لا تتطلب موافقة (المادة 299).
- 2استبدال السطح بالشكل نفسه، أو تحويل العلّية، أو عزل الغلاف الخارجي في منزل خاص حتى 3 طوابق، تتم بإشعار البلدية (المادة 294).
- 3في مسار الإشعار أمام البلدية 15 يوم عمل للرد، وتبدأ الأعمال بعد 15 يومًا تقويميًّا من الموافقة الضمنية (المادة 296).
- 4كل ما يمسّ الهيكل أو يضيف طابقًا أو يغيّر نوع السطح يتطلب رخصة بناء. ورسم الرخصة لمبنى سكني 0.5% من القيمة المعتمدة للأعمال.
- 5يُحدَّد في عقد المقاولة ما إذا كان الثمن تقديريًّا، أو وفق قيمة الأعمال، أو ثمنًا إجماليًّا ثابتًا، ولكلٍّ منها حكم مختلف في القانون المدني.
قد يكون المنزل القديم في رومانيا فرصة جيدة، لكن تكلفته الحقيقية تتحدد في الترميم. وقبل استدعاء مقاول يُستحسن الإجابة عن سؤالين منفصلين. الأول: هل يلزم التوجه إلى البلدية، وفي أي مسار. والثاني: ما الذي تحصلون عليه بالضبط مقابل المال، ومن المسؤول إذا ساء أمر ما. ويجيب عن الأول قانون التخطيط والبناء، وعن الثاني العقد مع المقاول. وفي المنزل القديم تحتاجون إلى الإجابتين كتابةً قبل هدم الجدار الأول.
يتناول هذا الدليل ترميم منزل تملكونه بالفعل أو توشكون على شرائه. أما الإضافات مثل المسبح أو البرغولة أو السياج فموضوع منفصل.
ما أعمال الترميم في رومانيا التي لا تتطلب أي موافقة؟
الأعمال التي تُبقي المنزل على بنيته ومظهره القائمين. وفقًا للمادة 299(2)(a) من القانون 169/2026، ومن بينها:
- إصلاح السطح دون تغيير شكله ومظهره (البند 2).
- استبدال النوافذ والأبواب الخارجية بالشكل نفسه وبحجم الفتحة نفسه، حتى بمادة مختلفة (البند 4).
- التشطيبات الداخلية: البلاط والجص والطلاء (البند 7).
- إصلاح المواقد والمداخن (البند 8).
- إصلاح المنظومات الداخلية أو استبدالها (البند 9).
- التدفئة الموضعية والمياه الساخنة والمكيفات (البند 10).
- الألواح الشمسية للاستهلاك الذاتي، مع إشعار مسبق للبلدية (البند 13).
حتى في العمل المعفى تظل قواعد التخطيط وقواعد الجودة الفنية سارية، وأنتم بصفتكم مالكين مسؤولون عن مخالفتها مع المصمم والمقاول (المادة 299(3) و(4)). واستلام الأعمال عند الانتهاء إلزامي: يتم وفق العقد مع المقاول ويُسجَّل في الكتاب الفني للمبنى وفي السجل الوطني للمباني (المادة 299(5)).
قد لا يكون للمنزل القديم كتاب فني (cartea tehnică a construcției، أي ملف التوثيق الفني للمبنى). ويُستحسن فتح واحد. فهذا هو الملف الذي سيطلب المشتري التالي، أو بنكه، الاطلاع عليه.
استبدال السطح بالشكل نفسه، أو تحويل العلّية، أو عزل الغلاف الخارجي في منزل خاص حتى 3 طوابق، تتم بإشعار البلدية (المادة 294).
ما الأعمال التي تتم بإشعار البلدية فقط؟
تعدّد المادة 294(2)(b) تدخلات أكبر يمكن تنفيذها بناءً على إشعار، دون رخصة كاملة:
| العمل | النص القانوني |
|---|---|
| استبدال السطح بالشكل نفسه، أو رفعه حتى 0.5 م ضمن الارتفاع المسموح به | المادة 294(2)(b)(ii) |
| تحويل علّية قائمة، عندما لا يلزم تدعيم | المادة 294(2)(b)(iii) |
| نقل جدران غير حاملة، دون تغيير حجم المنزل | المادة 294(2)(b)(v) |
| تغيير واجهة غير حاملة | المادة 294(2)(b)(vi) |
| الترميم الطاقي لكامل الغلاف الخارجي أو السطح في منزل خاص حتى 3 طوابق، دون تغيير نوع السطح | المادة 294(2)(b)(vii) |
| توسعة لحمّام أو غرفة فنية حتى 25 مترًا مربعًا | المادة 294(2)(b)(x) |
كل ذلك يسري فقط خارج المناطق المبنية المحمية وخارج مناطق حماية المعالم التاريخية. أما داخلها فالقواعد أكثر تشددًا وتلزم موافقة مكتوبة من سلطة حماية التراث (المادة 294(3)). لذلك فإن من أوائل الفحوص في المنزل القديم التحقق مما إذا كان يقع في مثل هذه المنطقة.
كيف يعمل مسار الإشعار، خطوة بخطوة؟
- أعدّوا ملفًا: نموذج الإشعار، ومشروعًا فنيًّا مختصرًا يوقّعه مهندس معماري صاحب حق توقيع والمهندسون المعنيون، ودفع الرسوم التي يحددها القانون للرخص (المادة 295(4)).
- قدّموه إلى البلدية ورقيًّا أو رقميًّا. ويحصل التقديم الرقمي على إشعار استلام تلقائي (المادة 295(5) و(6)).
- انتظروا 15 يوم عمل. خلال هذه المدة يمكن للبلدية أن توافق ضمنيًّا، أو تطلب توضيحات أو موافقات إضافية، أو تُبلغ بأنه تلزم رخصة، أو ترفض (المادة 296(1)).
- ابدأوا العمل بعد 15 يومًا تقويميًّا من سريان الموافقة الضمنية (المادة 296(6)).
- أنهوا خلال 3 سنوات، وهي مدة سريان الأعمال التي أشعرتم بها (المادة 296(5)).
مسار الإشعار يوفّر الوقت، لا المهندس المعماري. فالمشروع المختصر يظل مشروعًا، بتوقيع مهني ومسؤولية.
متى يتطلب ترميم منزل قديم رخصة بناء؟
كل عمل يمسّ الهيكل الحامل، أو يضيف طابقًا، أو يوسّع المنزل بما يتجاوز قائمة الإشعار، أو يغيّر نوع السطح، يتطلب رخصة. وفي التدخل في مبنى قائم، يتضمن مشروع الرخصة مسحًا تفصيليًّا للمنزل، ورأيًا من خبراء فنيين بشأن متطلبات الجودة المعنية، وتحليلًا لحالة المبنى (المادة 282).
هذا هو الفرق الرئيسي بين المنزل القديم والمنزل الجديد. فرأي الخبير يكشف ما يستطيع الهيكل تحمّله قبل البدء في التصميم، وفي المناطق المعرضة للخطر الزلزالي، مثل بوخارست، تكون له أهمية خاصة. ورسم رخصة البناء لمبنى سكني 0.5% من القيمة المعتمدة للأعمال (قانون الضرائب، المادة 474(5)).
العزل والترميم الطاقي: ماذا يتيح القانون وماذا عن المنح؟
يبسّط القانون التحديث الطاقي الأكثر شيوعًا. فعزل كامل الغلاف الخارجي أو السطح في منزل خاص حتى 3 طوابق يتم بإشعار، ما دام نوع السطح لا يتغير. والألواح الشمسية للاستهلاك الذاتي لا تتطلب سوى إشعار مسبق.
أما المنح فيجب الحذر بشأنها. فإدارة صندوق البيئة (AFM) تشغّل برامج دعم على دورات، مثل Casa Verde، وتتغير شروطها من دورة إلى أخرى. وحتى أكتوبر 2026 لم نجد في مصدر رسمي برنامجًا وطنيًّا مفتوحًا للأفراد لعزل منزل قائم أو ترميمه. تحققوا من موقع AFM قبل التخطيط، ولا تبنوا ميزانية على منحة لم تُفتح بعد.
ماذا يُكتب في العقد مع المقاول؟
وفقًا للقانون المدني، الترميم عقد مقاولة (contract de antrepriză، المادة 1851). والقرار الأول هو كيفية تحديد الثمن:
| نوع الثمن | المعنى | النص القانوني |
|---|---|---|
| تقديري | على المقاول تبرير كل زيادة، ولا تُدفع إلا عن عمل لم يكن بالإمكان توقعه مسبقًا | المادة 1865 |
| وفق قيمة الأعمال | يلتزم المقاول بتقديم بيان، عند الطلب، عن التقدم والخدمات والنفقات | المادة 1866 |
| ثمن إجمالي ثابت | لا يستطيع أي طرف تغييره بحجة أن العمل كلّف أكثر أو أقل من المتوقع | المادة 1867 |
- مواعيد الدفع. ما لم يُتفق على خلاف ذلك، يُدفع الثمن عند استلام العمل كله (المادة 1864). والدفع بحسب المراحل المنجزة يحميكم أكثر من دفعة مقدمة كبيرة.
- الرهن القانوني للمقاول. للمقاول رهن قانوني على العمل ضمانًا للثمن، في حدود الزيادة في القيمة (المادة 1869 والمادة 2386 البند 6). ادفعوا مقابل فواتير واحتفظوا بالإيصالات.
- المسؤولية. البنّاؤون مسؤولون عن العيوب الخفية التي تُكتشف خلال 10 سنوات من الاستلام، وعن عيوب الهيكل طوال عمر المبنى (القانون 169/2026، المادة 451(3)).
- الاستلام. كتابةً، مع قائمة بالعيوب الواجب إصلاحها وموعد لإصلاحها.
ما التكاليف الرسمية التي يُستحسن إدراجها في الميزانية؟
| البند | المبلغ | المصدر |
|---|---|---|
| رسم رخصة البناء، مبنى سكني | 0.5% من القيمة المعتمدة للأعمال | قانون الضرائب، المادة 474(5) |
| شهادة التخطيط في منطقة حضرية | من 5 إلى 14 لاي فأكثر، بحسب المساحة؛ و50% من ذلك في منطقة ريفية | قانون الضرائب، المادة 474(1) و(2) |
| تحديث البيانات الفنية للعقار في السجل العقاري | 75 لاي للعقار | تعرفة ANCPI، الرمز 2.6.3 |
| تسجيل مبنى جديد في السجل العقاري | 60 لاي إضافةً إلى 0.05% من قيمته الضريبية | تعرفة ANCPI، الرمز 2.6.1 |
لا توجد لأعمال البناء نفسها قائمة أسعار رسمية. اطلبوا عرضًا مفصلًا (deviz، أي جدول كميات وأسعار) من ثلاثة مقاولين على الأقل للمشروع نفسه، كي تكون المقارنة بين أمور متطابقة.
قبل البدء: قائمة فحص وكيف نرافقكم
- تحققوا في السجل العقاري من أن المنزل المسجل مطابق للمنزل الفعلي.
- صنّفوا كل عمل: دون موافقة، أو إشعار، أو رخصة.
- تحققوا مما إذا كان المنزل في منطقة محمية، وإذا لم تكونوا متأكدين مما هو مسموح في القطعة، فاطلبوا شهادة تخطيط.
- أشركوا مهندسًا معماريًّا في كل ما يتجاوز الإصلاحات، ومهندسًا إنشائيًّا في كل ما يمسّ الهيكل.
- وقّعوا عقد مقاولة مكتوبًا يتضمن نوع الثمن والمراحل والدفعات والمواعيد والغرامات.
- عند الانتهاء أجروا استلامًا مكتوبًا، وحدّثوا الكتاب الفني، وإذا تغيّرت المساحة أو الهيكل، فحدّثوا السجل العقاري.
عندما يفكّر مشترون إسرائيليون في منزل قديم، نفحص معهم قبل الشراء مطابقة التسجيل للوضع الفعلي ونوع الأعمال المطلوبة، ونراجع عقد المقاولة قبل التوقيع. ويتولى تقديم الطلبات إلى البلدية مهندس معماري صاحب حق توقيع في رومانيا، أما الإجراءات القانونية المحلية فيتولاها محامٍ أو كاتب عدل حاصلان على ترخيص محلي.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لحالة بعينها. وقبل البدء في الأعمال يُستحسن استشارة مهندس معماري محلي ومحامٍ مستقل.
أسئلة شائعة
هل تلزم رخصة لاستبدال سطح منزل في رومانيا؟
الإصلاح دون تغيير الشكل لا يتطلب موافقة. والاستبدال بالشكل نفسه، أو الرفع حتى 0.5 م ضمن الارتفاع المسموح به، يتم بإشعار البلدية. أما تغيير نوع السطح فيتطلب رخصة (القانون 169/2026، المادتان 294 و299).
هل تلزم رخصة لعزل منزل قديم؟
في منزل خاص حتى 3 طوابق، يتم عزل كامل الغلاف الخارجي أو السطح بإشعار، ما دام نوع السطح لا يتغير (المادة 294(2)(b)(vii)). وهذا يسري فقط خارج المناطق المحمية.
كم يستغرق مسار الإشعار أمام البلدية؟
للبلدية 15 يوم عمل للرد. وإذا لم يصدر رد، يُعدّ الإشعار موافقًا عليه ضمنيًّا، ويمكن البدء في العمل بعد 15 يومًا تقويميًّا من ذلك (المادة 296).
هل توجد في 2026 منحة حكومية لترميم منزل قديم في رومانيا؟
حتى أكتوبر 2026 لم نجد برنامجًا وطنيًّا مفتوحًا للأفراد لعزل منزل قائم أو ترميمه. وتُفتح برامج AFM على دورات، ولذلك يُستحسن التحقق من موقعها قبل التخطيط.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.