Pe scurt
O cumpărare în România din Israel avansează în opt etape fixe: pregătirea, numărul fiscal (NIF), contractul de rezervare într-un proiect în construcție, antecontractul la notar, plățile, creditul ipotecar dacă există, contractul final și înscrierea în cartea funciară. Unele termene sunt fixate de lege, cum ar fi 60 de zile pentru contractul de rezervare și obligația notarului de a trimite la înscriere până în următoarea zi lucrătoare. Semnarea notarială nu se face de la distanță, așa că semnați personal sau prin mandatar.
Ce este important de reținut
- 1În România nu există semnare notarială prin video: originalul se semnează în fața notarului de către părți sau de cei care le reprezintă (Legea 36/1995, art. 98 alin. (2)).
- 2Într-un proiect în construcție, contractul de rezervare durează cel mult 60 de zile, iar taxa de rezervare este de cel mult 5% din preț (Legea 169/2026, art. 422 alin. (9)).
- 3Notarul trimite la înscriere în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare: antecontractul într-un proiect în construcție și contractul final la orice cumpărare.
- 4Ritmul îl dă pregătirea: apostila, traducerile, dosarul privind sursa fondurilor și procura, gata înainte de a stabili o dată.
- 5O bancă românească finanțează de regulă până la 70% pentru un nerezident, așa că planificați un avans de cel puțin 30%.
Puteți cumpăra o locuință în România fără să locuiți acolo și fără să zburați pentru fiecare etapă. Este nevoie să știți dinainte ordinea, ce termene a fixat legiuitorul și care depind de bănci, de autorități și de documentele dumneavoastră. Astfel nu veți fi împinși să semnați sub presiunea unui termen stabilit de altcineva.
Care este ordinea unei tranzacții la distanță, dintr-o privire?
| # | Etapa | Părțile implicate | Prezență fizică | Cât durează | A fixat legiuitorul un termen? |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Pregătirea: alegerea unui avocat independent, strângerea documentelor și a dosarului privind sursa fondurilor | Dumneavoastră și avocatul dumneavoastră | Nu este necesară | Două până la patru săptămâni (estimare) | Nu |
| 2 | Obținerea NIF | Dumneavoastră sau un mandatar în numele dumneavoastră, la ANAF | Nu este necesară când depune un mandatar | În paralel cu pregătirea | Nu |
| 3 | Rezervarea unei unități de la dezvoltator (doar în construcție) | Dumneavoastră și dezvoltatorul | Nu este necesară | Plafon de 60 de zile și taxă de rezervare de cel mult 5% | Da |
| 4 | Antecontractul | Dumneavoastră, dezvoltatorul și notarul | Personal sau prin mandatar | Înscrierea se cere în aceeași zi sau în următoarea zi lucrătoare | Da, în privința înscrierii |
| 5 | Plățile | Dumneavoastră | Nu este necesară | Conform contractului | Se aplică regulile contului dedicat |
| 6 | Creditul ipotecar, dacă îl luați | Dumneavoastră și banca | Nu este necesară până la semnare | Trei până la șase săptămâni de la completarea dosarului (estimare) | Nu |
| 7 | Contractul final | Dumneavoastră, vânzătorul și notarul | Personal sau prin mandatar | O întâlnire | Da, semnare în fața notarului |
| 8 | Înscrierea dreptului de proprietate | Notarul și biroul de cadastru și publicitate imobiliară | Nu este necesară | Depunere până în următoarea zi lucrătoare, urmată de termenul de soluționare la birou | Da, în privința depunerii |
Duratele marcate „estimare” nu sunt obligatorii și depind de factori externi. Etapele reglementate de lege sunt explicate mai jos.
Într-un proiect în construcție, contractul de rezervare durează cel mult 60 de zile, iar taxa de rezervare este de cel mult 5% din preț (Legea 169/2026, art. 422 alin. (9)).
Ce pregătiți chiar înainte de a alege un imobil?
Trei lucruri durează cel mai mult din străinătate, de aceea începeți cu ele:
- Un avocat independent. Notarul este neutru, iar avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator. Aveți nevoie de cineva care lucrează doar pentru dumneavoastră.
- Dosarul privind sursa fondurilor. Potrivit Legii 129/2019 pentru prevenirea spălării banilor, băncile și notarii din România trebuie să verifice de unde provin banii.
- Documente din Israel: pașapoarte, documente de stare civilă atunci când sunt necesare, apostilă și traduceri autorizate.
În paralel solicitați NIF (Număr de Identificare Fiscală) ca nerezident care nu are cod numeric personal român. Depuneți formularul 030 la administrația fiscală ANAF, cu o copie a pașaportului și un document care explică de ce este necesar numărul, de exemplu cumpărarea unui imobil. Potrivit îndrumărilor ANAF, puteți depune direct sau prin mandatar, iar documentele într-o limbă străină necesită traducere autorizată în limba română.
Ce prevede legea privind rezervarea unei unități de la dezvoltator?
La cumpărarea în construcție se aplică regulile art. 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), în vigoare din 25 august 2026:
- Contractul de rezervare durează cel mult 60 de zile; după aceea se semnează un antecontract la notar sau un contract de vânzare.
- Taxa de rezervare se deduce din preț și nu poate depăși 5% din acesta; în caz contrar, contractul de rezervare este nul.
- Dacă antecontractul nu se semnează în cele 60 de zile exclusiv din culpa dezvoltatorului, acesta restituie integral taxa de rezervare în termen de 30 de zile.
Această fereastră de timp se folosește pentru verificarea juridică: extrasul de carte funciară, autorizația de construire și proiectul de contract.
Când se semnează antecontractul și ce se întâmplă cu el imediat după?
Pentru o unitate viitoare, antecontractul se semnează doar la notar și doar după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară și s-a deschis o carte funciară pentru unitatea viitoare (art. 422 alin. (7)). Notarul trebuie să ceară înscrierea acestuia în ziua semnării sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare (art. 422 alin. (8)), iar din acel moment oricine consultă cartea funciară vede contractul dumneavoastră. Pentru un apartament vechi sau o casă finalizată, notarul la antecontract nu este obligatoriu, dar este recomandat.
Cum se desfășoară plățile și creditul ipotecar?
Plata din străinătate este un transfer bancar dintr-un cont pe numele dumneavoastră. Lăsați câteva zile de marjă, deoarece transferurile internaționale mari pot fi oprite pentru verificare. La cumpărarea în construcție, avansurile intră într-un cont separat al dezvoltatorului, dedicat proiectului (art. 422 alin. (10)), iar cheltuirea din acesta este permisă cu aprobarea dirigintelui de șantier: până la 25% din preț pentru structură și, după finalizarea acesteia, până la 20% pentru instalații.
Dacă luați un credit ipotecar: o bancă românească finanțează de regulă până la 70%, banca face evaluarea imobilului, iar contractul de ipotecă propriu-zis este un contract notarial (art. 2378 din Codul civil), care se semnează de regulă la aceeași întâlnire cu contractul final.
Ce se întâmplă la contractul final și la înscriere?
- Forma: contractul care transferă proprietatea asupra unui imobil trebuie încheiat prin înscris notarial (art. 1244 din Codul civil). Fără contract final, proprietatea nu se transferă.
- Ordinea într-un proiect în construcție: recepția lucrărilor la finalizarea construcției, cu racordurile definitive la utilități funcționale, apoi contractul final și abia după aceea predarea locuinței (art. 422 alin. (5) lit. k)).
- Blocarea cărții funciare: înainte de semnare, notarul solicită un extras pentru autentificare; cât timp acesta este valabil, biroul de cadastru nu înscrie nicio altă operațiune asupra imobilului (Legea 7/1996, art. 35 alin. (3)).
- Limba: documentul este în limba română. Dacă nu înțelegeți limba română, participă un interpret sau traducător autorizat de Ministerul Justiției din România, care semnează împreună cu notarul (Legea 36/1995, art. 82 alin. (2)).
- Înscrierea: notarul depune cererea în ziua semnării sau în următoarea zi lucrătoare (Legea 7/1996, art. 35 alin. (1)). Biroul o soluționează în termenul stabilit de ANCPI, iar dumneavoastră primiți un extras în care sunteți înscriși ca proprietari.
Cum semnați când nu puteți veni?
Potrivit legii notarilor publici, originalul se semnează în fața notarului de către părți sau de cei care le reprezintă (Legea 36/1995, art. 98 alin. (2)). Cine nu vine numește un mandatar:
- Procura trebuie să fie notarială (art. 2013 alin. (2) din Codul civil) și expresă pentru cumpărare, vânzare sau ipotecă (art. 2016).
- Din Israel este suficientă apostila: Convenția de la Haga privind apostila din 1961 este în vigoare în Israel din 1978 și în România din 2001.
- Notarul verifică registrul național RNNEPR, iar dacă procura a fost revocată, nu continuă (Legea 36/1995, art. 91 alin. (2)).
- Fără o dată de încetare, procura încetează la trei ani de la data la care a fost dată (art. 2015).
Cu o procură bună nu este obligatoriu să veniți în România în nicio etapă. Cu toate acestea, merită să veniți cel puțin o dată înainte de antecontract, pentru a vedea imobilul, zona și oamenii. O combinație frecventă: antecontractul prin procură, iar contractul final și primirea cheilor personal.
Ce întârzie o cumpărare din străinătate și cum evitați acest lucru?
| Întârziere frecventă | Cum o evitați |
|---|---|
| Așteptarea apostilei și a traducerii în Israel | Vă ocupați de ele în prima etapă, chiar înainte de a conveni asupra unei date |
| Neconcordanță în scrierea numelui între documente | Comparați transliterarea din pașaport, din procură și din proiectul de contract |
| Transfer oprit de bancă pentru verificare | Veniți cu documentația completă privind sursa banilor |
| Evaluarea băncii sub preț | Păstrați o rezervă în avansul propriu |
| Procură căreia îi lipsește o împuternicire | Verificați că include plata, ipoteca și depunerea cererii de înscriere |
Când o dată-țintă este stabilită de un agent sau de un vânzător, iar documentele din Israel întârzie din motive care nu depind de dumneavoastră, presiunea de a semna „oricum” crește. Modul de a evita acest lucru este să pregătiți procura și documentele înainte de a vă angaja la o dată și să nu semnați nimic ce nu a fost verificat.
Ce să faceți înainte de a stabili data semnării și cum vă însoțim
O cumpărare din străinătate este o succesiune ordonată de etape, iar cele mai multe se fac de acasă. Construim împreună cu clientul un calendar personal, pregătim procura și lista documentelor și ne coordonăm cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează semnarea și înscrierea potrivit legii locale.
Cele de mai sus sunt informații generale, valabile în octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Duratele marcate ca estimări depind de bănci, de autorități și de documente și nu sunt obligatorii.
Întrebări frecvente
Se poate semna un contract imobiliar în România prin apel video?
Nu. Potrivit legii notarilor publici, documentul original se semnează în fața notarului de către părți sau de cei care le reprezintă. Cine nu poate veni numește un mandatar printr-o procură notarială specială.
Cât timp este valabil un contract de rezervare cu un dezvoltator în România?
Cel mult 60 de zile, potrivit art. 422 alin. (9) din Legea 169/2026, iar taxa de rezervare nu poate depăși 5% din preț. Dacă antecontractul nu se semnează la timp exclusiv din culpa dezvoltatorului, banii se restituie în termen de 30 de zile.
Când se înscrie imobilul pe numele meu?
Notarul depune cererea de înscriere în ziua semnării contractului final sau în următoarea zi lucrătoare. Biroul de cadastru o soluționează în termenul stabilit de ANCPI, după care primiți un extras în care sunteți înscriși ca proprietari.
Trebuie să vin deloc în România?
Nu neapărat. Cu o procură notarială, apostilă și traducere autorizată, un mandatar poate semna antecontractul și contractul final. Mulți aleg să vină cel puțin o dată înainte de a se angaja.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Portal Legislativ - Codul civil, art. 1244, 2013, 2015, 2016, 2378
- Portal Legislativ - Legea notarilor publici 36/1995
- Portal Legislativ - Legea cadastrului și publicității imobiliare 7/1996
- ANAF - Atribuirea NIF pentru persoane fizice nerezidente
- HCCH - Apostille Convention status table
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.