בקצרה
קנייה ברומניה מישראל מתקדמת בשמונה שלבים קבועים: הכנה, מספר מס (NIF), הסכם הזמנה בפרויקט על הנייר, חוזה מקדים אצל נוטריון, תשלומים, משכנתא אם יש, חוזה סופי ורישום בפנקס המקרקעין. חלק מהמועדים קבועים בחוק, כמו 60 יום להסכם הזמנה וחובת הנוטריון לשלוח לרישום עד יום העבודה הבא. החתימה הנוטריונית אינה מתבצעת מרחוק, ולכן חותמים בעצמכם או דרך מיופה כוח.
הנקודות החשובות
- 1אין ברומניה חתימה נוטריונית בווידאו: את המקור חותמים בפני הנוטריון הצדדים או מי שמייצג אותם (חוק 36/1995, סעיף 98(2)).
- 2בפרויקט על הנייר, הסכם הזמנה נמשך עד 60 יום ודמי ההזמנה עד 5% מהמחיר (חוק 169/2026, סעיף 422(9)).
- 3הנוטריון שולח לרישום ביום החתימה או ביום העבודה הבא: את החוזה המקדים בפרויקט על הנייר, ואת החוזה הסופי בכל קנייה.
- 4מה שקובע את הקצב הוא ההכנה: אפוסטיל, תרגומים, תיק מקור כספים וייפוי כוח, מוכנים לפני שקובעים תאריך.
- 5בנק רומני מממן בדרך כלל עד 70% לתושב חוץ, ולכן מתכננים הון עצמי של 30% לפחות.
אפשר לקנות בית ברומניה בלי לגור שם ובלי לטוס לכל שלב. מה שצריך הוא לדעת מראש מה הסדר, אילו מועדים קבע המחוקק, ואילו תלויים בבנקים, ברשויות ובמסמכים שלכם. כך גם לא תיגררו לחתום בלחץ של דדליין שמישהו אחר קבע.
מה הסדר של עסקה מרחוק, במבט אחד?
| # | השלב | הגורמים | נוכחות פיזית | כמה זמן | המחוקק קבע מועד? |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | הכנה: בחירת עורך דין עצמאי, ריכוז מסמכים ותיק מקור כספים | אתם ועורך הדין שלכם | לא נדרשת | שבועיים עד ארבעה שבועות (הערכה) | לא |
| 2 | הוצאת NIF | אתם, או מיופה כוח מולכם ומול ANAF | לא נדרשת כשמיופה כוח מגיש | בד בבד עם ההכנה | לא |
| 3 | הזמנת יחידה מיזם (רק על הנייר) | אתם והיזם | לא נדרשת | תקרה של 60 יום, ודמי הזמנה עד 5% | כן |
| 4 | חוזה מקדים | אתם, היזם והנוטריון | בנוכחות או דרך מיופה כוח | הרישום מתבקש באותו יום או ביום העבודה שאחריו | כן, לעניין הרישום |
| 5 | תשלומים | אתם | לא נדרשת | כפי שנקבע בחוזה | כללי החשבון הייעודי חלים |
| 6 | משכנתא, אם לוקחים | אתם והבנק | לא נדרשת עד החתימה | שלושה עד שישה שבועות מרגע שהתיק שלם (הערכה) | לא |
| 7 | חוזה סופי | אתם, המוכר והנוטריון | בנוכחות או דרך מיופה כוח | פגישה אחת | כן, חתימה בפני נוטריון |
| 8 | רישום הבעלות | הנוטריון ולשכת הרישום | לא נדרשת | הגשה עד יום העבודה הבא, ואחריה זמן הטיפול בלשכה | כן, לעניין ההגשה |
משכי הזמן שמסומנים ״הערכה״ אינם מחייבים ותלויים בגורמים חיצוניים. השלבים שהחוק מסדיר מוסברים להלן.
בפרויקט על הנייר, הסכם הזמנה נמשך עד 60 יום ודמי ההזמנה עד 5% מהמחיר (חוק 169/2026, סעיף 422(9)).
מה מכינים עוד לפני שבוחרים נכס?
שלושה דברים לוקחים הכי הרבה זמן מחו״ל, ולכן מתחילים בהם:
- עורך דין עצמאי. הנוטריון ניטרלי ועורך הדין של היזם מייצג את היזם. צריך מישהו שעובד רק בשבילכם.
- תיק מקור כספים. לפי חוק 129/2019 למניעת הלבנת הון, בנקים ונוטריונים ברומניה חייבים לבדוק מאיפה הגיע הכסף.
- מסמכים מישראל: דרכונים, מסמכי מעמד אישי כשנדרש, אפוסטיל ותרגומים מוסמכים.
במקביל מבקשים NIF (Număr de Identificare Fiscală, מספר זיהוי לצורכי מס) לתושב חוץ שאין לו מספר אישי רומני. מגישים טופס 030 לרשות המסים ANAF, עם צילום דרכון ומסמך שמסביר למה המספר נדרש, למשל רכישת נכס. לפי ההנחיות של ANAF, אפשר להגיש ישירות או דרך מיופה כוח, ומסמכים בשפה זרה צריכים תרגום מוסמך לרומנית.
מה החוק קובע לגבי הזמנת יחידה מיזם?
בקנייה על הנייר חלים כללי סעיף 422 לקוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026), שבתוקף מ-25 באוגוסט 2026:
- הסכם הזמנה נמשך 60 יום לכל היותר; אחריו חותמים על חוזה מקדים אצל נוטריון או על חוזה מכר.
- דמי ההזמנה מקוזזים מהמחיר ואינם יכולים לעבור 5% ממנו; אחרת הסכם ההזמנה בטל.
- אם החוזה המקדים לא נחתם בתוך 60 הימים רק באשמת היזם, הוא מחזיר את דמי ההזמנה במלואם תוך 30 יום.
את חלון הזמן הזה מנצלים לבדיקה המשפטית: נסח מפנקס המקרקעין, היתר הבנייה וטיוטת החוזה.
מתי נחתם החוזה המקדים, ומה קורה איתו מיד אחר כך?
ביחידה עתידית, את החוזה המקדים (antecontract) חותמים רק אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ונפתח נסח ליחידה העתידית (סעיף 422(7)). הנוטריון חייב לבקש את רישומו ביום החתימה או לכל המאוחר ביום העבודה הבא (סעיף 422(8)), ומאותו רגע כל מי שבודק את הפנקס רואה את החוזה שלכם. בדירה יד שנייה או בבית גמור, נוטריון בחוזה המקדים אינו חובה, אבל מומלץ.
איך מתנהלים התשלומים והמשכנתא?
תשלום מחו״ל הוא העברה בנקאית מחשבון על שמכם. השאירו כמה ימי מרווח, כי העברות בינלאומיות גדולות עלולות להיעצר לבדיקה. בקנייה על הנייר המקדמות נכנסות לחשבון נפרד של היזם, ייעודי לפרויקט (סעיף 422(10)), וההוצאה ממנו מותרת באישור מפקח הבנייה: עד 25% מהמחיר לשלד, ואחרי השלמתו עד 20% למערכות.
אם אתם לוקחים משכנתא: בנק רומני מממן בדרך כלל עד 70%, הבנק עורך שמאות לנכס, וחוזה המשכנתא עצמו הוא חוזה נוטריוני (סעיף 2378 לקוד האזרחי) שנחתם בדרך כלל באותה פגישה של החוזה הסופי.
מה קורה בחוזה הסופי וברישום?
- צורה: חוזה שמעביר בעלות במקרקעין חייב להיעשות במסמך נוטריוני (סעיף 1244 לקוד האזרחי). בלי חוזה סופי, הבעלות לא עוברת.
- סדר בפרויקט על הנייר: קבלת העבודות בסיום הבנייה עם חיבורי תשתית קבועים שפועלים, אחריה החוזה הסופי, ורק אז מסירת הבית (סעיף 422(5)(k)).
- הקפאת הנסח: לפני החתימה הנוטריון מזמין נסח לאימות; כל עוד הוא בתוקף, לשכת הרישום לא רושמת על הנכס פעולה אחרת (חוק 7/1996, סעיף 35(3)).
- שפה: המסמך ברומנית. אם אינכם מבינים רומנית, משתתף מתורגמן או מתרגם שהוסמך בידי משרד המשפטים הרומני, וחותם יחד עם הנוטריון (חוק 36/1995, סעיף 82(2)).
- רישום: הנוטריון מגיש את הבקשה ביום החתימה או ביום העבודה הבא (חוק 7/1996, סעיף 35(1)). הלשכה מטפלת בה במועד שקבעה ANCPI, ואתם מקבלים נסח שבו אתם רשומים כבעלים.
איך חותמים כשאי אפשר להגיע?
לפי חוק הנוטריונים, את המקור חותמים בפני הנוטריון הצדדים או מי שמייצג אותם (חוק 36/1995, סעיף 98(2)). מי שלא מגיע, ממנה מיופה כוח:
- ייפוי הכוח חייב להיות נוטריוני (סעיף 2013(2) לקוד האזרחי) ומפורש לקנייה, למכירה או למשכנתא (סעיף 2016).
- מישראל מספיק אפוסטיל: אמנת האפוסטיל משנת 1961 בתוקף בישראל מ-1978 וברומניה מ-2001.
- הנוטריון בודק את המרשם הלאומי RNNEPR, ואם ייפוי הכוח בוטל, הוא לא ממשיך (חוק 36/1995, סעיף 91(2)).
- בלי תאריך סיום, ייפוי הכוח פוקע שלוש שנים אחרי שניתן (סעיף 2015).
עם ייפוי כוח טוב לא חייבים להגיע לרומניה באף שלב. ובכל זאת, כדאי להגיע לפחות פעם אחת לפני החוזה המקדים כדי לראות את הנכס, את האזור ואת האנשים. שילוב נפוץ: חוזה מקדים בייפוי כוח, וחוזה סופי וקבלת מפתחות בנוכחות.
מה מעכב קנייה מחו״ל, ואיך נמנעים מזה?
| עיכוב נפוץ | איך נמנעים |
|---|---|
| המתנה לאפוסטיל ולתרגום בישראל | דואגים להם בשלב הראשון, עוד לפני שמסכימים על מועד |
| אי-התאמה באיות השם בין המסמכים | משווים את התעתיק בדרכון, בייפוי הכוח ובטיוטת החוזה |
| עיכוב העברה בבנק לצורך בדיקה | מגיעים עם תיעוד מלא של מקור הכסף |
| הערכת שמאי של הבנק מתחת למחיר | משאירים כרית בהון העצמי |
| ייפוי כוח שחסרה בו סמכות | מוודאים שמופיעים בו תשלום, משכנתא והגשה לרישום |
כשתאריך יעד נקבע בידי מתווך או מוכר, והמסמכים מישראל מתעכבים מסיבות שלא בשליטתכם, הלחץ לחתום ״בכל מקרה״ גובר. הדרך להימנע מכך היא להכין את ייפוי הכוח והמסמכים לפני שמתחייבים לתאריך, ולא לחתום על דבר שלא נבדק.
מה לעשות לפני שקובעים תאריך חתימה, ואיך אנחנו מלווים
קנייה מחו״ל היא רצף שלבים מסודר, ורובם נעשים מהבית. אנחנו בונים עם הלקוח לוח זמנים אישי, מכינים את ייפוי הכוח ואת רשימת המסמכים, ומתאמים עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את החתימה והרישום לפי הדין המקומי.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי למקרה מסוים. משכי זמן שמסומנים כהערכה תלויים בבנקים, ברשויות ובמסמכים ואינם מחייבים.
שאלות נפוצות
אפשר לחתום על חוזה נדל״ן ברומניה בשיחת וידאו?
לא. לפי חוק הנוטריונים, את המסמך המקורי חותמים בפני הנוטריון הצדדים או מי שמייצג אותם. מי שאינו יכול להגיע ממנה מיופה כוח בייפוי כוח נוטריוני מיוחד.
כמה זמן תקף הסכם הזמנה עם יזם ברומניה?
עד 60 יום, לפי סעיף 422(9) לחוק 169/2026, ודמי ההזמנה לא יעלו על 5% מהמחיר. אם החוזה המקדים לא נחתם בזמן רק באשמת היזם, הכסף מוחזר תוך 30 יום.
מתי הנכס נרשם על שמי?
הנוטריון מגיש את בקשת הרישום ביום החתימה על החוזה הסופי או ביום העבודה הבא. לשכת הרישום מטפלת בה במועד שקבעה ANCPI, ואז מתקבל נסח שבו אתם רשומים כבעלים.
האם צריך להגיע לרומניה בכלל?
לא בהכרח. עם ייפוי כוח נוטריוני, אפוסטיל ותרגום מוסמך, מיופה כוח יכול לחתום על החוזה המקדים ועל החוזה הסופי. רבים בוחרים להגיע לפחות פעם אחת לפני שמתחייבים.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
- Portal Legislativ - Codul civil, art. 1244, 2013, 2015, 2016, 2378
- Portal Legislativ - Legea notarilor publici 36/1995
- Portal Legislativ - Legea cadastrului și publicității imobiliare 7/1996
- ANAF - Atribuirea NIF pentru persoane fizice nerezidente
- HCCH - Apostille Convention status table
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.