Коротко
Покупка в Румынии из Израиля проходит восемь постоянных этапов: подготовка, налоговый номер (NIF), договор бронирования в проекте на стадии котлована, предварительный договор у нотариуса, платежи, ипотека при её наличии, окончательный договор и регистрация в реестре недвижимости. Часть сроков установлена законом, например 60 дней для договора бронирования и обязанность нотариуса направить документы на регистрацию не позднее следующего рабочего дня. Нотариальное подписание не совершается дистанционно, поэтому вы подписываете лично или через представителя.
Главное
- 1В Румынии нет нотариального подписания по видеосвязи: оригинал подписывают перед нотариусом стороны или их представители (Закон 36/1995, статья 98(2)).
- 2В проекте на стадии котлована договор бронирования действует до 60 дней, а плата за бронирование составляет до 5% цены (Закон 169/2026, статья 422(9)).
- 3Нотариус направляет на регистрацию в день подписания или на следующий рабочий день: предварительный договор в проекте на стадии котлована и окончательный договор при любой покупке.
- 4Темп определяет подготовка: апостиль, переводы, досье о происхождении средств и доверенность, готовые до назначения даты.
- 5Румынский банк, как правило, финансирует нерезидента до 70%, поэтому планируйте собственные средства не менее 30%.
Купить дом в Румынии можно, не проживая там и не летая на каждый этап. Нужно заранее знать порядок действий, какие сроки установил законодатель и какие зависят от банков, органов власти и ваших документов. Так вас не втянут в подписание под давлением дедлайна, установленного кем-то другим.
Каков порядок дистанционной сделки в общих чертах?
| № | Этап | Участники | Физическое присутствие | Сколько времени | Установлен ли срок законом? |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Подготовка: выбор независимого адвоката, сбор документов и досье о происхождении средств | Вы и ваш адвокат | Не требуется | От двух до четырёх недель (оценка) | Нет |
| 2 | Получение NIF | Вы или представитель перед вами и перед ANAF | Не требуется, когда подаёт представитель | Параллельно с подготовкой | Нет |
| 3 | Бронирование единицы у застройщика (только на стадии котлована) | Вы и застройщик | Не требуется | Предел 60 дней, плата за бронирование до 5% | Да |
| 4 | Предварительный договор | Вы, застройщик и нотариус | Лично или через представителя | Заявление о регистрации подаётся в тот же день или на следующий рабочий день | Да, в части регистрации |
| 5 | Платежи | Вы | Не требуется | Как установлено в договоре | Применяются правила специального счёта |
| 6 | Ипотека, если вы её берёте | Вы и банк | Не требуется до подписания | От трёх до шести недель с момента комплектации досье (оценка) | Нет |
| 7 | Окончательный договор | Вы, продавец и нотариус | Лично или через представителя | Одна встреча | Да, подписание перед нотариусом |
| 8 | Регистрация права собственности | Нотариус и регистрационный орган | Не требуется | Подача не позднее следующего рабочего дня, затем срок рассмотрения в регистрационном органе | Да, в части подачи |
Сроки, отмеченные как «оценка», не являются обязательными и зависят от внешних факторов. Этапы, регулируемые законом, разъяснены ниже.
В проекте на стадии котлована договор бронирования действует до 60 дней, а плата за бронирование составляет до 5% цены (Закон 169/2026, статья 422(9)).
Что готовят ещё до выбора объекта?
Три вещи занимают больше всего времени из-за рубежа, поэтому с них и начинают:
- Независимый адвокат. Нотариус нейтрален, а адвокат застройщика представляет застройщика. Нужен тот, кто работает только на вас.
- Досье о происхождении средств. Согласно Закону 129/2019 о предотвращении отмывания денег, банки и нотариусы в Румынии обязаны проверять, откуда поступили деньги.
- Документы из Израиля: паспорта, документы о личном статусе при необходимости, апостиль и заверенные переводы.
Параллельно запрашивают NIF (Număr de Identificare Fiscală, идентификационный номер налогоплательщика) для нерезидента, не имеющего румынского личного номера. В налоговый орган ANAF подают форму 030 с копией паспорта и документом, объясняющим, зачем нужен номер, например для покупки недвижимости. Согласно указаниям ANAF, подать можно лично или через представителя, а документы на иностранном языке требуют заверенного перевода на румынский язык.
Что закон предусматривает в отношении бронирования единицы у застройщика?
При покупке на стадии котлована применяются правила статьи 422 Кодекса градостроительства и строительства (Закон 169/2026), действующие с 25 августа 2026 года:
- Договор бронирования действует не более 60 дней; после этого подписывают предварительный договор у нотариуса или договор купли-продажи.
- Плата за бронирование засчитывается в цену и не может превышать 5% от неё; в противном случае договор бронирования ничтожен.
- Если предварительный договор не подписан в течение 60 дней исключительно по вине застройщика, он возвращает плату за бронирование в полном объёме в течение 30 дней.
Это временное окно используют для юридической проверки: выписка из реестра недвижимости, разрешение на строительство и проект договора.
Когда подписывается предварительный договор и что с ним происходит сразу после этого?
По будущей единице предварительный договор (antecontract) подписывают только у нотариуса и только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в реестре недвижимости и открыта выписка по будущей единице (статья 422(7)). Нотариус обязан подать заявление о его регистрации в день подписания или не позднее следующего рабочего дня (статья 422(8)), и с этого момента любой, кто проверяет реестр, видит ваш договор. При покупке квартиры на вторичном рынке или готового дома нотариус при предварительном договоре не обязателен, но рекомендуется.
Как проводятся платежи и ипотека?
Платёж из-за рубежа - это банковский перевод со счёта на ваше имя. Оставьте запас в несколько дней, поскольку крупные международные переводы могут быть задержаны для проверки. При покупке на стадии котлована авансы поступают на отдельный счёт застройщика, предназначенный для проекта (статья 422(10)), и расходование средств с него допускается с одобрения технического надзора: до 25% цены на каркас, а после его завершения до 20% на инженерные системы.
Если вы берёте ипотеку: румынский банк, как правило, финансирует до 70%, банк проводит оценку объекта, а сам ипотечный договор является нотариальным договором (статья 2378 Гражданского кодекса), который обычно подписывается на той же встрече, что и окончательный договор.
Что происходит при окончательном договоре и регистрации?
- Форма: договор, передающий право собственности на недвижимость, должен быть совершён в нотариальной форме (статья 1244 Гражданского кодекса). Без окончательного договора право собственности не переходит.
- Порядок в проекте на стадии котлована: приёмка работ по завершении строительства с действующими постоянными подключениями к инженерным сетям, затем окончательный договор, и только после этого передача дома (статья 422(5)(k)).
- «Заморозка» выписки: перед подписанием нотариус заказывает выписку для удостоверения; пока она действительна, регистрационный орган не регистрирует в отношении объекта иное действие (Закон 7/1996, статья 35(3)).
- Язык: документ составляется на румынском языке. Если вы не понимаете по-румынски, участвует устный или письменный переводчик, аттестованный Министерством юстиции Румынии, который подписывает документ вместе с нотариусом (Закон 36/1995, статья 82(2)).
- Регистрация: нотариус подаёт заявление в день подписания или на следующий рабочий день (Закон 7/1996, статья 35(1)). Регистрационный орган рассматривает его в срок, установленный ANCPI, и вы получаете выписку, в которой вы указаны как собственники.
Как подписать, если приехать невозможно?
Согласно Закону о нотариусах, оригинал подписывают перед нотариусом стороны или их представители (Закон 36/1995, статья 98(2)). Тот, кто не приезжает, назначает представителя:
- Доверенность должна быть нотариальной (статья 2013(2) Гражданского кодекса) и прямо предусматривать покупку, продажу или ипотеку (статья 2016).
- Из Израиля достаточно апостиля: Конвенция об апостиле 1961 года действует в Израиле с 1978 года, а в Румынии с 2001 года.
- Нотариус проверяет национальный реестр RNNEPR, и если доверенность отозвана, он не продолжает (Закон 36/1995, статья 91(2)).
- Без даты окончания доверенность прекращается через три года после выдачи (статья 2015).
С хорошей доверенностью приезжать в Румынию не обязательно ни на одном этапе. И всё же стоит приехать хотя бы один раз до предварительного договора, чтобы увидеть объект, район и людей. Распространённое сочетание: предварительный договор по доверенности, а окончательный договор и получение ключей лично.
Что задерживает покупку из-за рубежа и как этого избежать?
| Распространённая задержка | Как избежать |
|---|---|
| Ожидание апостиля и перевода в Израиле | Позаботиться о них на первом этапе, ещё до согласования даты |
| Несоответствие написания имени в документах | Сравнить транслитерацию в паспорте, доверенности и проекте договора |
| Задержка перевода в банке для проверки | Прийти с полной документацией о происхождении денег |
| Оценка банка ниже цены | Оставить запас в собственных средствах |
| Доверенность, в которой не хватает полномочия | Убедиться, что в ней указаны оплата, ипотека и подача на регистрацию |
Когда целевую дату устанавливает посредник или продавец, а документы из Израиля задерживаются по не зависящим от вас причинам, давление подписать «в любом случае» усиливается. Чтобы этого избежать, подготовьте доверенность и документы до того, как берёте на себя обязательство по дате, и не подписывайте ничего непроверенного.
Что сделать до назначения даты подписания и как мы сопровождаем сделку
Покупка из-за рубежа - это упорядоченная последовательность этапов, и большинство из них выполняется из дома. Мы составляем с клиентом индивидуальный график, готовим доверенность и перечень документов и координируем действия с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые проводят подписание и регистрацию по местному праву.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую консультацию по конкретному случаю. Сроки, отмеченные как оценка, зависят от банков, органов власти и документов и не являются обязательными.
Частые вопросы
Можно ли подписать договор на недвижимость в Румынии по видеосвязи?
Нет. Согласно Закону о нотариусах, оригинал документа подписывают перед нотариусом стороны или их представители. Тот, кто не может приехать, назначает представителя по специальной нотариальной доверенности.
Как долго действует договор бронирования с застройщиком в Румынии?
До 60 дней согласно статье 422(9) Закона 169/2026, а плата за бронирование не должна превышать 5% цены. Если предварительный договор не подписан вовремя исключительно по вине застройщика, деньги возвращаются в течение 30 дней.
Когда объект будет зарегистрирован на моё имя?
Нотариус подаёт заявление о регистрации в день подписания окончательного договора или на следующий рабочий день. Регистрационный орган рассматривает его в срок, установленный ANCPI, после чего выдаётся выписка, в которой вы указаны как собственники.
Нужно ли вообще приезжать в Румынию?
Не обязательно. С нотариальной доверенностью, апостилем и заверенным переводом представитель может подписать предварительный и окончательный договор. Многие предпочитают приехать хотя бы один раз до принятия на себя обязательств.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- Portal Legislativ - Codul civil, art. 1244, 2013, 2015, 2016, 2378
- Portal Legislativ - Legea notarilor publici 36/1995
- Portal Legislativ - Legea cadastrului și publicității imobiliare 7/1996
- ANAF - Atribuirea NIF pentru persoane fizice nerezidente
- HCCH - Apostille Convention status table
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.