باختصار
يمر الشراء في رومانيا من إسرائيل بثماني مراحل ثابتة: التحضير، والرقم الضريبي (NIF)، واتفاق الحجز في مشروع على الخريطة، والعقد التمهيدي لدى كاتب عدل، والدفعات، والرهن العقاري إن وُجد، والعقد النهائي، والتسجيل في السجل العقاري. وبعض المواعيد يحددها القانون، مثل 60 يومًا لاتفاق الحجز والتزام الكاتب العدل بالإرسال للتسجيل حتى يوم العمل التالي. والتوقيع لدى الكاتب العدل لا يتم عن بُعد، ولذلك توقّعون بأنفسكم أو عبر وكيل.
أبرز النقاط
- 1لا يوجد في رومانيا توقيع موثَّق عبر الفيديو: يوقّع الأصلَ أمام الكاتب العدل الأطرافُ أو من يمثلهم (القانون 36/1995، المادة 98(2)).
- 2في المشروع على الخريطة، يمتد اتفاق الحجز حتى 60 يومًا، ورسم الحجز حتى 5% من السعر (القانون 169/2026، المادة 422(9)).
- 3يرسل الكاتب العدل للتسجيل يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي: العقد التمهيدي في المشروع على الخريطة، والعقد النهائي في كل شراء.
- 4ما يحدد الوتيرة هو التحضير: الأبوستيل، والترجمات، وملف مصدر الأموال، والتوكيل، جاهزة قبل تحديد الموعد.
- 5يموّل البنك الروماني عادةً حتى 70% لغير المقيم، ولذلك يُخطَّط لرأس مال ذاتي بنسبة 30% على الأقل.
يمكن شراء منزل في رومانيا دون الإقامة فيها ودون السفر في كل مرحلة. والمطلوب هو أن تعرفوا مسبقًا الترتيب، وأي المواعيد حددها المشرّع، وأيها يتوقف على البنوك والسلطات ومستنداتكم. وبذلك لن تُجرّوا إلى التوقيع تحت ضغط موعد نهائي حدده شخص آخر.
ما ترتيب الصفقة عن بُعد، بنظرة واحدة؟
| # | المرحلة | الجهات | الحضور الشخصي | كم من الوقت | هل حدد المشرّع موعدًا؟ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | التحضير: اختيار محامٍ مستقل، وتجميع المستندات وملف مصدر الأموال | أنتم ومحاميكم | غير مطلوب | من أسبوعين إلى أربعة أسابيع (تقدير) | لا |
| 2 | استخراج NIF | أنتم، أو وكيل نيابة عنكم أمام ANAF | غير مطلوب عندما يقدّم الوكيل الطلب | بالتوازي مع التحضير | لا |
| 3 | حجز وحدة من مطوّر (على الخريطة فقط) | أنتم والمطوّر | غير مطلوب | حد أقصى 60 يومًا، ورسم حجز حتى 5% | نعم |
| 4 | العقد التمهيدي | أنتم والمطوّر والكاتب العدل | حضورًا أو عبر وكيل | يُطلب التسجيل في اليوم نفسه أو في يوم العمل التالي | نعم، فيما يخص التسجيل |
| 5 | الدفعات | أنتم | غير مطلوب | وفقًا لما حدده العقد | تسري قواعد الحساب المخصص |
| 6 | الرهن العقاري، إذا أُخذ | أنتم والبنك | غير مطلوب حتى التوقيع | من ثلاثة إلى ستة أسابيع من اكتمال الملف (تقدير) | لا |
| 7 | العقد النهائي | أنتم والبائع والكاتب العدل | حضورًا أو عبر وكيل | اجتماع واحد | نعم، التوقيع أمام كاتب عدل |
| 8 | تسجيل الملكية | الكاتب العدل ومكتب التسجيل | غير مطلوب | التقديم حتى يوم العمل التالي، ثم مدة المعالجة في المكتب | نعم، فيما يخص التقديم |
المدد المشار إليها بـ«تقدير» غير ملزمة وتتوقف على عوامل خارجية. أما المراحل التي ينظمها القانون فتُشرح أدناه.
في المشروع على الخريطة، يمتد اتفاق الحجز حتى 60 يومًا، ورسم الحجز حتى 5% من السعر (القانون 169/2026، المادة 422(9)).
ما الذي يُحضَّر حتى قبل اختيار العقار؟
ثلاثة أمور تستغرق أطول وقت من الخارج، ولذلك يُبدأ بها:
- محامٍ مستقل. الكاتب العدل محايد، ومحامي المطوّر يمثل المطوّر. وتحتاجون إلى من يعمل لصالحكم وحدكم.
- ملف مصدر الأموال. وفقًا للقانون 129/2019 لمنع غسل الأموال، تلتزم البنوك والكتّاب العدول في رومانيا بالتحقق من مصدر الأموال.
- مستندات من إسرائيل: جوازات السفر، ومستندات الأحوال الشخصية عند الحاجة، والأبوستيل والترجمات المعتمدة.
وبالتوازي يُطلب NIF (Număr de Identificare Fiscală، رقم التعريف الضريبي) لغير المقيم الذي ليس لديه رقم شخصي روماني. ويُقدَّم النموذج 030 إلى سلطة الضرائب ANAF، مع صورة جواز السفر ومستند يوضح سبب الحاجة إلى الرقم، كشراء عقار مثلًا. ووفقًا لتعليمات ANAF، يمكن التقديم مباشرة أو عبر وكيل، والمستندات بلغة أجنبية تتطلب ترجمة معتمدة إلى الرومانية.
ماذا يقرر القانون بشأن حجز وحدة من مطوّر؟
عند الشراء على الخريطة تسري قواعد المادة 422 من قانون التخطيط والبناء (القانون 169/2026)، النافذة منذ 25 أغسطس 2026:
- يمتد اتفاق الحجز 60 يومًا كحد أقصى؛ وبعده يُوقَّع عقد تمهيدي لدى كاتب عدل أو عقد بيع.
- يُخصم رسم الحجز من السعر ولا يجوز أن يتجاوز 5% منه؛ وإلا كان اتفاق الحجز باطلًا.
- إذا لم يُوقَّع العقد التمهيدي خلال الستين يومًا بخطأ المطوّر وحده، فإنه يعيد رسم الحجز كاملًا خلال 30 يومًا.
وتُستغل هذه النافذة الزمنية للفحص القانوني: مستخرج من السجل العقاري، ورخصة البناء، ومسودة العقد.
متى يُوقَّع العقد التمهيدي، وماذا يحدث له فور ذلك؟
في الوحدة المستقبلية، لا يُوقَّع العقد التمهيدي (antecontract) إلا لدى كاتب عدل، ولا يكون ذلك إلا بعد تسجيل رخصة البناء في السجل العقاري وفتح مستخرج للوحدة المستقبلية (المادة 422(7)). ويلتزم الكاتب العدل بطلب تسجيله يوم التوقيع أو في موعد أقصاه يوم العمل التالي (المادة 422(8))، ومن تلك اللحظة يرى كل من يراجع السجل عقدكم. أما في الشقة المستعملة أو المنزل الجاهز، فالكاتب العدل في العقد التمهيدي ليس إلزاميًّا لكنه موصى به.
كيف تُدار الدفعات والرهن العقاري؟
الدفع من الخارج هو تحويل مصرفي من حساب باسمكم. اتركوا هامشًا من بضعة أيام، لأن التحويلات الدولية الكبيرة قد تُوقف للفحص. وعند الشراء على الخريطة تدخل الدفعات المقدمة إلى حساب منفصل للمطوّر مخصص للمشروع (المادة 422(10))، ويُسمح بالإنفاق منه بموافقة مشرف البناء: حتى 25% من السعر للهيكل، وبعد اكتماله حتى 20% للأنظمة.
إذا كنتم تأخذون رهنًا عقاريًّا: يموّل البنك الروماني عادةً حتى 70%، ويُجري البنك تقييمًا للعقار، وعقد الرهن نفسه عقد موثَّق لدى كاتب عدل (المادة 2378 من القانون المدني) يُوقَّع عادةً في الاجتماع نفسه الذي يُوقَّع فيه العقد النهائي.
ماذا يحدث في العقد النهائي وفي التسجيل؟
- الشكل: يجب أن يُبرم العقد الناقل لملكية العقار بمستند موثَّق لدى كاتب عدل (المادة 1244 من القانون المدني). ومن دون عقد نهائي لا تنتقل الملكية.
- الترتيب في المشروع على الخريطة: استلام الأعمال عند انتهاء البناء مع توصيلات بنية تحتية دائمة عاملة، ثم العقد النهائي، وبعد ذلك فقط تسليم المنزل (المادة 422(5)(k)).
- تجميد المستخرج: قبل التوقيع يطلب الكاتب العدل مستخرجًا للتوثيق؛ وما دام ساريًا لا يسجّل مكتب التسجيل أي إجراء آخر على العقار (القانون 7/1996، المادة 35(3)).
- اللغة: المستند بالرومانية. وإذا كنتم لا تفهمون الرومانية، يشارك مترجم فوري أو مترجم معتمد من وزارة العدل الرومانية، ويوقّع مع الكاتب العدل (القانون 36/1995، المادة 82(2)).
- التسجيل: يقدّم الكاتب العدل الطلب يوم التوقيع أو في يوم العمل التالي (القانون 7/1996، المادة 35(1)). ويعالجه المكتب في الموعد الذي حددته ANCPI، وتحصلون على مستخرج تظهرون فيه مالكين مسجَّلين.
كيف يُوقَّع عندما يتعذر الحضور؟
وفقًا لقانون الكتّاب العدول، يوقّع الأصلَ أمام الكاتب العدل الأطرافُ أو من يمثلهم (القانون 36/1995، المادة 98(2)). ومن لا يحضر يعيّن وكيلًا:
- يجب أن يكون التوكيل موثَّقًا لدى كاتب عدل (المادة 2013(2) من القانون المدني) وصريحًا في الشراء أو البيع أو الرهن العقاري (المادة 2016).
- من إسرائيل يكفي الأبوستيل: فاتفاقية الأبوستيل لعام 1961 نافذة في إسرائيل منذ 1978 وفي رومانيا منذ 2001.
- يراجع الكاتب العدل السجل الوطني RNNEPR، وإذا كان التوكيل قد أُلغي فإنه لا يمضي في الإجراء (القانون 36/1995، المادة 91(2)).
- من دون تاريخ انتهاء، ينقضي التوكيل بعد ثلاث سنوات من منحه (المادة 2015).
مع توكيل جيد لا يلزم الحضور إلى رومانيا في أي مرحلة. ومع ذلك يُستحسن الحضور مرة واحدة على الأقل قبل العقد التمهيدي لرؤية العقار والمنطقة والأشخاص. ومن الصيغ الشائعة: العقد التمهيدي بتوكيل، والعقد النهائي واستلام المفاتيح حضوريًّا.
ما الذي يؤخر الشراء من الخارج، وكيف يُتجنَّب ذلك؟
| تأخير شائع | كيف يُتجنَّب |
|---|---|
| انتظار الأبوستيل والترجمة في إسرائيل | الاهتمام بهما في المرحلة الأولى، حتى قبل الاتفاق على موعد |
| عدم تطابق تهجئة الاسم بين المستندات | مقارنة النقل الحرفي في جواز السفر والتوكيل ومسودة العقد |
| تأخير التحويل في البنك لغرض الفحص | الحضور مع توثيق كامل لمصدر الأموال |
| تقييم مثمّن البنك أقل من السعر | ترك هامش احتياطي في رأس المال الذاتي |
| توكيل تنقصه صلاحية | التأكد من ورود الدفع والرهن العقاري وتقديم طلب التسجيل فيه |
عندما يحدد وسيط أو بائع موعدًا مستهدفًا، وتتأخر المستندات من إسرائيل لأسباب خارجة عن سيطرتكم، يشتد الضغط للتوقيع «على أي حال». والسبيل إلى تجنب ذلك هو إعداد التوكيل والمستندات قبل الالتزام بموعد، وعدم التوقيع على أي شيء لم يُفحص.
ما الذي يُفعل قبل تحديد موعد التوقيع، وكيف نرافقكم
الشراء من الخارج سلسلة مراحل منظمة، يُنجز معظمها من المنزل. ونحن نعدّ مع العميل جدولًا زمنيًّا شخصيًّا، ونجهّز التوكيل وقائمة المستندات، وننسّق مع محامين وكتّاب عدل مرخَّصين في رومانيا، يتولون التوقيع والتسجيل وفقًا للقانون المحلي.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية لحالة بعينها. والمدد المشار إليها كتقدير تتوقف على البنوك والسلطات والمستندات وهي غير ملزمة.
أسئلة شائعة
هل يمكن التوقيع على عقد عقاري في رومانيا عبر مكالمة فيديو؟
لا. وفقًا لقانون الكتّاب العدول، يوقّع المستندَ الأصلي أمام الكاتب العدل الأطرافُ أو من يمثلهم. ومن لا يستطيع الحضور يعيّن وكيلًا بتوكيل خاص موثَّق لدى كاتب عدل.
ما مدة سريان اتفاق الحجز مع مطوّر في رومانيا؟
حتى 60 يومًا، وفقًا للمادة 422(9) من القانون 169/2026، ولا يجوز أن يتجاوز رسم الحجز 5% من السعر. وإذا لم يُوقَّع العقد التمهيدي في الوقت المحدد بخطأ المطوّر وحده، يُعاد المال خلال 30 يومًا.
متى يُسجَّل العقار باسمي؟
يقدّم الكاتب العدل طلب التسجيل يوم التوقيع على العقد النهائي أو في يوم العمل التالي. ويعالجه مكتب التسجيل في الموعد الذي حددته ANCPI، وعندئذ يُستلم مستخرج تظهرون فيه مالكين مسجَّلين.
هل يلزم الحضور إلى رومانيا أصلًا؟
ليس بالضرورة. فمع توكيل موثَّق لدى كاتب عدل، وأبوستيل، وترجمة معتمدة، يمكن للوكيل أن يوقّع على العقد التمهيدي وعلى العقد النهائي. ويختار كثيرون الحضور مرة واحدة على الأقل قبل الالتزام.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
- Portal Legislativ - Codul civil, art. 1244, 2013, 2015, 2016, 2378
- Portal Legislativ - Legea notarilor publici 36/1995
- Portal Legislativ - Legea cadastrului și publicității imobiliare 7/1996
- ANAF - Atribuirea NIF pentru persoane fizice nerezidente
- HCCH - Apostille Convention status table
- ANCPI - Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.