Pe scurt
Un rezident israelian care deține o proprietate în România plătește impozit în ambele țări: în România potrivit legii române, iar în Israel pentru venit și pentru câștigul de capital, convenția fiscală dintre cele două state prevenind dubla impunere, fără a elimina însă obligația fiscală israeliană. La cumpărare nu există impozit pentru cumpărătorul din România, pentru chiria unei persoane fizice impozitul român este de aproximativ 8% din venitul brut, iar la vânzare impozitul român este de 3% sau 1% din valoarea tranzacției, iar în Israel de 25% din câștig, cu credit fiscal.
Ce este important de reținut
- 1În România nu există impozit la cumpărare pentru cumpărător; impozitul pe transfer este datorat de vânzătorul persoană fizică, iar la cumpărarea de la o societate dezvoltatoare nu se aplică. Notarul și înscrierea costă aproximativ 1%-1,5% din valoarea tranzacției.
- 2Cumpărarea unei proprietăți în străinătate nu creează o obligație fiscală în Israel, iar un apartament în România nu este considerat apartament în Israel în scopul impozitului la cumpărare.
- 3Pentru chirie: în România aproximativ 8% din venitul brut pentru persoana fizică; în Israel regimul de 15% fără credit fiscal sau impozitul marginal cu credit fiscal în temeiul convenției.
- 4O microîntreprindere românească este impozitată cu 1% din cifra de afaceri doar în trei condiții cumulative; altfel 16% din profit, iar dividendele 16%.
- 5La vânzare: 3% sau 1% din valoarea tranzacției în România și 25% din câștigul de capital în Israel, minus creditul pentru impozitul român.
Întrebarea pe care trebuie să și-o pună un investitor israelian despre o proprietate din România nu este doar „cât aduce”, ci „cât rămâne după impozit, în ambele țări”. Cotele de impozitare din România sunt relativ scăzute, dar imaginea completă se obține doar atunci când se adaugă partea israeliană și mecanismul de credit fiscal din convenția de evitare a dublei impuneri. Ghidul parcurge cele trei etape ale tranzacției, cumpărarea, deținerea și vânzarea, și se încheie cu un exemplu numeric complet. Datele sunt valabile la octombrie 2026.
De ce plătește un rezident israelian impozit și în Israel pentru o proprietate din România?
Pentru că un rezident israelian datorează impozit în Israel pentru veniturile din bunuri aflate în străinătate și pentru câștigurile de capital din vânzarea acestora. Convenția de evitare a dublei impuneri dintre Israel și România nu elimină această obligație; ea doar previne dubla impunere, permițând un credit pentru impozitul plătit în România, care se scade din impozitul datorat în Israel. Pentru a beneficia de credit, sunt necesare o raportare ordonată și documentarea fiecărei plăți de impozit în România.
Cumpărarea unei proprietăți în străinătate nu creează o obligație fiscală în Israel, iar un apartament în România nu este considerat apartament în Israel în scopul impozitului la cumpărare.
Există impozit la cumpărarea unei proprietăți în România?
Pentru cumpărător nu există impozit la cumpărare în sensul israelian și nici trepte de 8% sau 10%. Se plătesc onorariul notarului și tariful de înscriere în cartea funciară (0,15%, către ANCPI, autoritatea română de publicitate imobiliară). Impozitul pe transfer (Impozit pe transferul proprietăților) este datorat de vânzătorul persoană fizică, iar la cumpărarea de la o societate dezvoltatoare nu se aplică. În total, aproximativ 1%-1,5% din valoarea tranzacției.
Cu titlu ilustrativ: la cumpărarea unei vile cu 140.000 euro, costul total la notar este de aproximativ 2.000 euro.
La un apartament nou se adaugă TVA: 21% la cota standard, după ce a crescut de la 19% în august 2025. Cota redusă de 9%, aplicată într-o perioadă de tranziție, s-a încheiat la 30 septembrie 2026, astfel încât astăzi orice apartament nou este supus cotei de 21%. Confirmați în scris dacă TVA este inclusă în preț.
Cumpărarea unei proprietăți în străinătate nu creează o obligație fiscală în Israel; Autoritatea Fiscală din Israel se interesează de proprietate doar din momentul în care aceasta produce venit sau este vândută. În plus, un apartament în România nu este considerat apartament în Israel, astfel încât cine nu are un apartament în Israel și va cumpăra în viitor un apartament în Israel va plăti impozitul la cumpărare potrivit treptelor pentru locuință unică.
Cum se impozitează venitul din chirii, în România și în Israel?
În România, ca persoană fizică: un impozit de 10% pe chirie, după o deducere legală a cheltuielilor de 20%, fără a fi necesare dovezi. Altfel spus, se impozitează efectiv 80% din venit, cu un impozit efectiv de aproximativ 8% din venitul brut. În trecut deducerea era de 40%, iar ghidurile vechi încă prezintă cifra veche. De exemplu, la o chirie de 12.000 euro pe an, impozitul român este de aproximativ 960 euro.
Peste un anumit plafon de venit se adaugă CASS, contribuția de asigurări sociale de sănătate din România. Plafonul și cota se modifică periodic, de aceea merită verificat cu un contabil român în fiecare an fiscal.
În Israel: venitul trebuie declarat și se alege în fiecare an între două regimuri:
| Regimul în Israel | Baza de impozitare | Credit pentru impozitul român |
|---|---|---|
| Regimul de 15% | Chiria brută, cu deducerea doar a amortizării | Nu |
| Impozit pe trepte | Venitul după deducerea integrală a cheltuielilor | Da, în temeiul convenției fiscale |
Alegerea depinde de nivelul venitului, de cheltuieli și de situația dumneavoastră personală și se face împreună cu un consultant fiscal.
Persoană fizică sau societate românească: care este diferența fiscală?
O societate românească standard (SRL, societate cu răspundere limitată) este impozitată cu 16% din profit, iar distribuirea profitului sub formă de dividend se impozitează cu 16% din ianuarie 2026. Această cale este potrivită mai ales pentru cine deține mai multe proprietăți sau activează la scară mare.
Există și regimul microîntreprinderilor (Microîntreprindere), impozitat cu 1% din cifra de afaceri, nu din profit, dar doar în trei condiții cumulative:
- Veniturile societății nu depășesc 100.000 euro pe an.
- Societatea are cel puțin un angajat cu salariul minim.
- Venitul din chirii nu depășește 50% din totalul veniturilor societății.
A treia condiție înseamnă că o societate a cărei unică activitate este închirierea de imobile nu va intra în acest regim. Regimul este potrivit mai ales pentru cine combină o activitate economică suplimentară și necesită planificare împreună cu un contabil român.
Cât impozit se plătește la vânzare, în fiecare țară?
În România, persoana fizică plătește impozit asupra valorii tranzacției, nu asupra câștigului: 3% dacă a deținut proprietatea până la trei ani și 1% peste acest termen. Plafonul de scutire de 450.000 lei, care a existat până în 2023, a fost eliminat, iar impozitul se aplică întregii valori. Doar cu titlu ilustrativ: o vilă cumpărată cu 140.000 euro și vândută după 4 ani cu 190.000 euro va fi impozitată în România cu 1% din valoarea tranzacției, aproximativ 1.900 euro, indiferent de câștig.
În Israel, rezidentul israelian datorează un impozit de 25% pe câștigul de capital, cu credit pentru impozitul plătit în România în temeiul convenției. Merită ca această cifră să fie inclusă în planificare din prima zi.
Cum arată calculul complet într-un singur exemplu?
Doar pentru ilustrarea calculului fiscal, nu ca prognoză de preț: cumpărarea unei vile cu 150.000 euro și vânzarea după 5 ani cu 200.000 euro.
| Etapa | Calculul | Suma estimată |
|---|---|---|
| Cumpărare: notar și înscriere | Aproximativ 1%-1,5% din valoarea tranzacției | Aproximativ 1.500-2.250 euro |
| Vânzare: impozitul în România | 1% din valoarea tranzacției (deținere peste 3 ani) | 2.000 euro |
| Vânzare: impozitul în Israel | 25% din câștigul de 50.000 euro = 12.500, minus un credit de 2.000 | Aproximativ 10.500 euro |
| Total la cumpărare și vânzare | Înainte de impozitul pe chirie | Aproximativ 14.000-14.750 euro |
Dacă proprietatea este închiriată, se adaugă impozitul pe chirie: aproximativ 8% din venitul brut în România, iar în Israel potrivit regimului ales. Această parte merită calculată împreună cu un consultant fiscal care cunoaște ambele țări.
Ce faceți înainte de semnare?
Construiți o prognoză care include ambele sisteme fiscale și decideți înainte de cumpărare dacă achiziționați ca persoane fizice sau printr-o societate. Atunci când însoțim un cumpărător, prezentăm aceste aspecte încă din etapa de verificare și facem legătura între un contabil român și un consultant fiscal israelian specializat în bunuri din străinătate, înainte de tranzacție, nu după. Actele guvernate de dreptul român sunt îndeplinite de un notar și de un avocat autorizați să profeseze în România.
Conținutul acestui articol reprezintă exclusiv informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau o recomandare de investiții. Exemplele au caracter ilustrativ, pe baza unor ipoteze simplificate. Cotele de impozitare și regulile din ambele țări se pot modifica. Înainte de o tranzacție, este recomandat să consultați un consultant fiscal care cunoaște legislația ambelor țări.
Întrebări frecvente
Există impozit la cumpărarea de imobile în România?
Pentru cumpărător nu există impozit la cumpărare în sensul israelian. Se plătesc notarul și înscrierea, aproximativ 1%-1,5% din valoarea tranzacției, iar impozitul pe transfer este datorat de vânzătorul persoană fizică. La un apartament nou se aplică și TVA de 21%.
Trebuie plătit impozit și în Israel pentru o proprietate din România?
Da. Rezidentul israelian declară chiria și alege între regimul de 15% asupra venitului brut, fără credit fiscal, și impozitul marginal cu deducerea cheltuielilor și credit fiscal. La vânzare se aplică un impozit de 25% pe câștigul de capital, cu credit pentru impozitul român în temeiul convenției.
Influențează un apartament în România impozitul la cumpărarea unui apartament în Israel?
Ca regulă, un apartament în străinătate nu este considerat apartament în Israel, astfel încât cine nu are un apartament în Israel va plăti în viitor impozitul la cumpărare potrivit treptelor pentru locuință unică. Merită să vă verificați situația personală cu un consultant fiscal.
Care sunt condițiile pentru o microîntreprindere în România?
Venituri de până la 100.000 euro pe an, cel puțin un angajat cu salariul minim și venit din chirii care nu depășește 50% din totalul veniturilor. Altfel, societatea este impozitată cu 16% din profit.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.